Договор строительного подряда. Существенные условия.
1. Понятие договора строительного подряда.
2. Существенные условия договора строительного подряда:
-срок выполнения работ;
-состав и содержание технической документации;
-сторона, которая обязана предоставить документацию. Срок ее предоставления;
Договор строительного подряда является одним из старейших и самых сложных и распространенных гражданско-правовых договоров и поэтому требует детального рассмотрения.
Определимся с понятием договора строительного подряда. Итак, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К существенным условиям договора строительного подряда относятся:
1. Предмет договора.
Предмет договора, как следует из статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным
Предмет договора включает в себя:
-содержание, объем, виды работ, которые должен выполнить подрядчик (процесс выполнения работ);
-результат, к которому должны привести подрядные работы (объект строительства. В данном случае указывается технические параметры объекта).
При указании предмета договора строительного подряда можно сослаться на техническую документацию, поскольку согласно п. 5 Информационного письма № 51 в соответствии со статьей 743 Гражданского кодекса Российской Федерации техническая документация определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия о предмете договора:
«Подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить ремонтно-строительные работы офисных помещений Заказчика, расположенных по адресу: _________________, в соответствии с условиями договора, технической документацией и сметой, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.».
2. Срок выполнения работ.
Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ (п. 4 Информационного письма № 51).
Срок выполнения работ включает в себя:
-срок окончания выполнения работ.
Дополнительно можно предусмотреть промежуточные сроки – сроки завершения отдельных этапов работы.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать один из предложенных вариантов определения срока выполнения подрядных работ:
Вариант 1. Определить сроки начала и окончания работ конкретными датами (например, подрядчик обязан выполнить работы по договору в срок с 12.05.2020 по 31.07.2020 включительно).
Вариант 2. Определить срок начала конкретной датой, а продолжительность работ указать в календарных или рабочих днях (например, срок выполнения работ по договору 30 рабочих дней начиная с 12.05.2020).
Вариант 3. Определить срок периодом, который будет исчисляться с момента, когда одна из сторон исполнит свои обязанности или наступят иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором (например, срок выполнения работ по договору составляет 24 месяца с даты подписания сторонами документов о передаче строительной площадки).
Также срок начала работ привязывают к:
-моменту выплаты аванса;
-дате подписания договора;
-моменту, когда заказчик получит положительное заключение экспертизы проектной документации.
Вариант 4. Срок выполнения работ указан в графике (календарном плане) выполнения работ, который является приложением к договору строительного подряда и имеет ссылки на него (например, работы по договору должны быть начаты, завершены и производятся в соответствии с графиком производства работ (приложение № __) и с учетом положений п. ___ договора).
Не рекомендуется использовать формулировки в договоре строительного подряда «до полного выполнения работ», «по согласованию сторон», поскольку в данных случаях срок выполнения работ считается не согласованным сторонами, а это означает, что договор строительного подряда считается незаключенным.
3. Состав и содержание технической документации (п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Состав технической документации включает в себя:
-проектная документация (например, проект строительства, реконструкции объекта);
-рабочая документация. Она предназначена для производства строительных работ.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия об описании технической документации:
«Техническая документация, разрабатываемая подрядчиком по объему, составу, качеству должна соответствовать:
-требованиям установленным договором;
-требованиям обычно предъявляемым к подобного рода документации;
-технологическому, функциональному, коммерческому назначению объекта;
-строительным нормам и правилам;
-федеральным законам и подзаконным актам;
Подрядчик гарантирует, что техническая документация и ее части не будут содержать упущений, неточностей, дефектов, в том числе вызванных ошибками или упущениями в инженерной разработке и будут соответствовать нормам в области строительства.».
4. Сторона, которая обязана предоставить документацию. Срок ее предоставления (п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Техническая документация должна быть согласована сторонами и остается неизменной до завершения строительства.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия:
«Подрядчик разрабатывает техническую документацию (далее – ТД) и передает ее на утверждение Заказчику не позднее 10 рабочих дней с момента подписания договора.
В случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации ТД должна быть подвергнута государственной экспертизе, экспертизе промышленной безопасности, иной подобной экспертизе Подрядчик должен в счет цены работ обеспечить получение положительного заключения соответствующих экспертиз в компетентных гос. органах и (или) иных организациях.
В случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации ТД должна быть согласована, сертифицирована или утверждена в компетентных гос. органах и (или) иных организациях, Подрядчик обязан в счет цены работ обеспечить получение необходимых согласований, сертификатов, утвержденных в отношении ТД.
Подрядчик несет ответственность за качество ТД и гарантирует соответствие объекта, построенного на ее основе, требованиям договора строительного подряда.».
5. Цена работ. Суды называют условие о цене работ существенным условием договора строительного подряда.
Цена работ должна покрывать издержки подрядчика и включать вознаграждение (п. 2 ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать один из предложенных вариантов определения цены работ:
Вариант 1. Закрепить условие о цене работ как «затраты +» (открытая цена).
В данном случае заказчик обязуется выплатить подрядчику:
-все фактические (сметные) затраты на выполненные работы по договору;
-% от этих затрат или фиксированное вознаграждение (сметная прибыль).
Цена может быть определена без дополнительных согласований (п. 6 Информационного письма № 51).
Вариант 2. Закрепить условие о фиксированной (твердой) цене работ.
В данном случае в договоре строительного подряда необходимо отдельно указать учитывает ли смета НДС. Иначе НДС можно взыскать сверх цены договора.
Вариант 3. Сформулировать смешанное условие:
-фактические затраты подрядчика;
-% от этих затрат или фиксированное вознаграждение.
Расчет цены необязательно делать в договоре. Цену можно определить в смете, которая является приложением к договору строительного подряда.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия о цене работ:
«Цена договора включает в себя все без исключения издержки Подрядчика, связанные с выполнением работ, в том числе производственные и эксплуатационные затраты, накладные расходы, налоги, сборы, командировочные, суточные, стоимость ГСМ, обслуживания и ремонта техники и оборудования, стоимость временных материалов. Подрядчик отказывается от любых претензий к Заказчику в отношении любых ошибок, которые Подрядчик совершил при определении цены договора. Все риски и расходы, связанные с такими ошибками, полностью относятся на счет Подрядчика.
Расчет цены по договору приведен в смете на строительство объекта (приложение № __). Ошибки, сделанные Подрядчиком при расчете расценок, указанных в смете, полностью относятся на счет Подрядчика и не является основанием для изменения цены договора строительного подряда.».
Все тонкости заключения строительного договора подряда, трудового и на оказание услуг
Современное малоэтажное строительство отличается сложной технологией. Необходимо подобрать качественные материалы, провести инженерные коммуникации.
Нужно найти квалифицированных рабочих, заключить с ними соглашение о сотрудничестве.
Важно выбрать подходящую форму договора, указать важные условия, права и обязанности сторон.
Необходимость оформления соглашений с наемными строителями
Зачастую заказчики предпочитают устное соглашение, обговаривая основные условия на словах. Но при возникновении конфликтных ситуаций или дефектов работы строительная компания может не реагировать на обращения.
Чтобы отстаивать свои интересы на законных условиях, важно заключить соглашение в письменной форме. В нем обязательно отражают важные требования, права и обязанности сторон. При нарушении сроков выполнения работы можно установить штрафные санкции.
Только на основе письменного документа можно взыскать компенсацию через суд. В противном случае подтвердить право на выплату не получится.
При оформлении отношений со строителями важно правильно выбрать форму договора. Выделяют следующие виды соглашений:
| Подряда | Данную форму заключают, когда одна из сторон (подрядчик) обязуется выполнить в пользу заказчика определенную работу. Заказчик обязуется принять результаты и внести оплату. В качестве предмета могут выступать строительные работы, в результате которых появляется новая постройка или проводится реконструкция существующего объекта. |
| Трудовой | Включается информация о разряде, специальности и квалификации специалиста. Документ содержит информацию о заработной плате работника, времени работы и отдыха. При этом у второй стороны возникает обязанность обеспечивать рабочего средствами индивидуальной защиты, формой в соответствии с сезоном. В этом случае речь идет о взаимоотношениях между работником и работодателем. |
| Оказания услуг | Указывается точный перечень услуг, которые обязан выполнить исполнитель. По соглашению сторон устанавливается размер оплаты. |
Выбор формы зависит от условий и продолжительности конкретного вида работ, сложности реализации проекта. При длительном сотрудничестве можно оформить трудовой договор. При выполнении небольших работ подойдет соглашение об оказании услуг.
При строительстве жилой или хозяйственной постройки можно оформить подряд. Важно, чтобы название соглашения соответствовало его содержанию.
Соглашение подряда
Главная особенность подряда — строительная компания или специалист выполняют работу, в результате которого сильно меняется старая или появляется новая постройка.
Отношения по данной форме соглашения регулируются п. 1 ст. 740 ГК РФ. Суть соглашения заключается в заказе и оплате вещественного или материального результата.
В качестве сторон выступает заказчик и подрядчик. Заказчиком может быть и физическое, и юридическое лицо. Также это могут быть публичные образования — органы муниципальной или государственной власти. В качестве подрядчика могут выступать юридические или физические лица.
Важное требования для исполнителя — наличие лицензии.
Договор распространяется на следующие виды работ:
Таким образом, подряд можно оформить для постройки дома, выполнения капремонта с заменой водопроводных труб или электропроводки.
Трудовой
Трудовой договор можно заключить со строительной бригадой или отдельным разнорабочим. При этом не имеет значения, сколько человек фигурирует в документе, каждый должен его подписать. Особенности заключения и содержания определяются в статье 57 Трудового кодекса РФ.
Трудовой договор можно заключить в следующих случаях:
В качестве исполнителя может выступать сформированная бригада или отдельные рабочие. При этом работодателем может быть строительная компания, индивидуальный предприниматель, предприятие другого профиля, физическое лицо, хотя последнее является редкостью.
Оказания услуг
Договор оказания услуг имеет важное отличие перед другими формами, так как фиксирует процесс, а не результат. Такой документ удобен, когда нужны строители на длительный срок и при условии выполнения определенных операций. При этом в договоре услуг не всегда фиксируется срок оказания услуг. Это удобно, когда заранее неизвестно, сколько времени уйдет на ту или иную работу.
Договор оказания услуг регулируется ст. 779 ГК РФ. Его можно заключать только в том случае, если работы, которые будут выполняться, не подходят к определению строительного подряда, т.к. п. 2 ст.779 запрещает использование такого договора в случаях, предусмотренных гл. 37 ГК РФ. При этом не допускается привлечение третьих лиц, так как все работы должны выполняться исполнителем.
В качестве исполнителя могут выступать:
При этом наличие лицензии является обязательным требованием. Заказывать работы может физическое или юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.
Где и кем составляются?
Существуют определенные особенности по каждой форме соглашения:
Важно соблюдать особенности оформления каждой формы соглашения. Только в этом случае документ будет соответствовать требованиям законодательства, может использоваться в качестве доказательства в судебном органе.
Обязательства и права сторон, ответственность
При заключении договора важно соблюдать важные условия, такие как права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение установленных условий. Перечень требований зависит от выбранной формы.
По договору подряда заказчик обязуется своевременно вносить оплату, а исполнитель предоставлять результаты в установленные сроки. При этом у заказчика есть право получить своевременные услуги, следить за ходом работ. Исполнитель имеет право на беспрепятственный доступ на объект, создание условий работы. При неисполнении обязательств назначается выплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы, возмещение убытков, причиненных контрагентами.
На основе трудового договора устанавливаются права и обязанности работника, а также работодателя. Работник имеет право на заключение соглашения, своевременную оплату в полном объеме, соблюдение времени труда и отдыха. Работодатель имеет право получать со стороны работника своевременное исполнение обязательств согласно должностной инструкции.
При несоблюдении условий работник может не получать премию, получать выговор с занесением в трудовую книжку. При несвоевременной или неполной выплате заработной платы работник может прекратить исполнять обязательства, подать жалобу в трудовую инспекцию или в суд.
При оформлении договора оказания услуг заказчик обязуется своевременно вносить оплату, исполнитель – оказывать перечисленные в соглашении услуги. Если услуги предоставить невозможно по вине заказчика, исполнитель получает полную оплату в соответствии с условиями.
Правила составления контрактов
Чтобы документ имел юридическую силу, его важно правильно составить. Только в этом случае документ можно идентифицировать согласно его виду. Можно выделить следующие особенности:
| Договор подряда | Договор содержит информацию о дате и месте оформления соглашения, предмете, сроках выполнения работ. Указывается порядок уплаты и взыскания неустойки, действий при форс-мажорных обстоятельствах. |
| Трудовой договор | Документ включает разделы — предмет, права и обязанности сторон, оплата труда, время отдыха и работы, сроки действий — определенный срок или бессрочный, льготы и гарантии. |
| Договор оказания услуг | Структура документа — предмет, порядок сдачи и приемки услуг, сроки и стоимость, последствия за неисполнение для исполнителя и заказчика, порядок решения спорных ситуаций. |
В результате правильного оформления можно ожидать выполнения важных условий. А при возникновении разногласий, такой документ можно использовать в качестве доказательства своей правоты в суде.
Что важно знать?
Закон содержит ясную информацию о требованиях и условиях, которые можно включить в договор со строительной компанией или отдельными рабочими. При этом бывает, что в соглашение вносят скрытые формулировки, создающие сложности для каждой стороны.
Можно выделить следующие нюансы:
Важно учитывать, что подрядчик может завышать стоимость строительных материалов, комплектующих или запасных частей. Чтобы этого не происходило, покупатель должен приобрести все необходимое самостоятельно или участвовать в процессе покупки товара.
Заключение
Таким образом, при выполнении строительных работ важно выбрать подходящую форму соглашения. Договор обязательно оформляется в письменном виде. Только в этом случае можно получить компенсацию в суде при возникновении конфликтной ситуации.