Как решить проблемы обслуживания коттеджного поселка?
Краткое содержание:
Что такое коттеджный поселок с точки зрения закона?
Коттеджные поселки представляют собой застроенные территории, обычно огороженные и охраняемые. Жители коттеджей пользуются дорогами и объектами инженерной инфраструктуры, которые часто воспринимаются ими как «общие», так как они предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. По модели многоквартирных домов и СНТ собственники земель в коттеджных поселках создают товарищества собственников недвижимости или выбирают управляющие организации.
Судебная практика, определяя «коттеджные поселки», применяет п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, который предусматривает, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Исходя из данной нормы можно предположить, что коттеджный поселок должен обладать единством территории и общей инфраструктурой. Конечно, норма нуждается в дальнейшем толковании и дополнении, ведь основываясь на этом определении невозможно обособить в коттеджный поселок, например, несколько домов, хоть и близко стоящих, но не имеющих общей границы, или отвечающих признаку единства территории, но подключенных к инженерным сетям населенного пункта, в составе которого он находится. Наоборот, на практике встречаются случаи, когда два независимо возникших коттеджных поселка, не имеющих единой территории, пользуются одной инфраструктурой и общей подъездной дорогой или частью общей подъездной дороги.
Ни МКД, ни СНТ.
Суды настаивают, что поскольку индивидуальная жилая застройка имеет свою специфику, то нормы о многоквартирных домах на нее не распространяются. Также к коттеджным поселкам не могут быть применены нормы об СНТ. Имущество, которым пользуются все жители, не обязательно должно принадлежать в долях всем собственникам коттеджей, соответственно, их обязанности по содержанию такого имущества, коммунальным и другим расходам могут быть различны.
Эта неопределенность, которая на первый взгляд кажется не имеющей никакого отношения к реальной жизни, создает множество проблем на практике, вот только две из них:
1) Как взыскивать эксплуатационные расходы с собственников, не являющихся членами ТСЖ, которые не хотят оплачивать сторожа, ремонт дороги и прочее?
2) Какова судьба земельного участка, который служит для прохода и проезда всех жителей поселка?
Прямых ответов на эти и многие другие вопросы законодательство не содержит.
Собственники должны урегулировать вопросы с содержанием и обслуживанием «общего» имущества самостоятельно: в Уставах ТСЖ и гражданско-правовых договорах.
Как взыскивать эксплуатационные расходы с собственников, не являющихся членами ТСЖ?
Допустим, на территории коттеджного поселка имеется ТСН, которое несет расходы по обслуживанию и ремонту общей дороги, водонапорной башни, иного общего имущества, а также расходы по охране. ТСН не вправе требовать от собственника коттеджа платы за пользование общим имуществом, расположенным в границах территории поселка, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества (по модели ст. 5 ФЗ РФ от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ») Заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом для такого соседа также не является обязательным в силу принципа свободы договора.
Хорошо известное Определение ВС РФ по гражданскому делу № 5-КГ 20-107-К 2 от 06.10.2020 г. содержит ряд правил, которыми следует руководствоваться, выстраивая отношения с такими лицами:
1) необходимо четко определять, какие именно услуги оказываются собственникам, какими услугами эти собственники фактически пользуются, установить необходимость оказания такой услуги;
2) установить связь между затратами на оказание таких услуг с правом собственника пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;
3) исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности;
4) соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны.
Решение о возложении на собственника обязанности по компенсации тех или иных затрат должно основываться на том, кому принадлежит право собственности на эксплуатируемое имущество.
К примеру, земельный участок, по которому осуществляется проезд к индивидуальному жилому дому, принадлежит на праве собственности ТСЖ. В этом случае ТСЖ вправе требовать плату за проезд и проход по этому участку (сервитут). Размер такой платы должен быть обоснован надлежащим заключением об оценке. При отказе жителя коттеджа от заключения договора об установлении сервитута, ТСЖ вправе установить такой сервитут через суд на основании п. 3 ст. 274 ГК РФ. В случае, если земельный участок находится в долевой собственности членов ТСЖ, собственники вправе уполномочить ТСЖ или иное лицо на взыскание денежных средств за пользование их имуществом и предусмотреть цели, на которые расходуются такие средства.
Вопрос с инженерными сетями решается иначе. При существующем подключении собственнику объектов коммунального хозяйства (газопровода, ЛЭП, водопровода и т.п.) должна выплачиваться компенсация за техническое обслуживание и ремонт исходя из фактических затрат, которые должны быть рассчитаны на основании договоров и расходных документов. При новом подключении собственник вправе потребовать компенсации понесенных и документально обоснованных затрат на строительство инженерных объектов.
Собственник коттеджа должен иметь право выбирать между
1) членством в ТСН, либо
2) заключением договора о пользовании объектами инфраструктуры, либо
3) оплатой сервитута и компенсацией затрат
и имеет право на исчерпывающую информацию (включая документальное подтверждение) о размерах соответствующих расходов и порядке их расчета еще на стадии приобретения недвижимости.
Права на имущество, находящееся в управлении, (земельный участок, линейные объекты и т.п.) должны быть надлежащим образом оформлены.
При выполнении указанных условий организации, управляющие коттеджными поселками, не будут сталкиваться с проблемами по взысканию эксплуатационных платежей. Складывающаяся судебная практика ориентирована на то, чтобы обеспечить прозрачность, эффективность и обоснованность деятельности управляющих организаций, а не на освобождение одних собственников коттеджей от расходов по содержанию «общего» имущества в ущерб другим.
Закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Какова судьба земельного участка, который служит для прохода и проезда всех жителей поселка?
Не менее сложным представляется вопрос о праве собственности на земельный участок, занятый дорогами, иным имуществом, которое находится в пользовании всех жителей поселка.
Как правило, участки в составе поселка образуются путем раздела земельного участка, ранее представленного муниципальным образованием организации-застройщику в постоянное (бессрочное) пользование для строительства коттеджей.
Земельный участок, занятый «общим имуществом» обычно либо переходит в собственность какого-то третьего лица, либо в долевую собственность собственников индивидуальных земельных участков, либо сохраняется в муниципальной собственности, а местная администрация вправе передать данное имущество в аренду.
Все эти три варианта могут быть неудобными для жителей коттеджей.
Так, сохранении муниципальной собственности на такие земельные участки, встает вопрос о праве на возведенные объекты недвижимого имущества (за исключением линейных, которые в большинстве случаев могут быть расположены на чужой земле при условии, что при строительстве было получено разрешение собственника). В этом случае не будет оснований для строительства ограждения, а затраты жителей поселка на благоустройство будут вложением в чужое имущество, которое не находится под их контролем, в частности, может быть отчуждено.
Если собственником или арендатором земельного участка выступает третье лицо (физическое или юридическое) собственники индивидуальных домов не застрахованы от различного рода злоупотреблений (завышения платы за проход и проезд, нежелательное строительство, дальнейшее дробление земель и их отчуждение).
В случае, если земельный участок находится в общей долевой собственности, может возникнуть неразбериха при отчуждении индивидуальных земельных участков. По общему правилу, доля в «общем» земельном участке не будет следовать за судьбой проданного коттеджа. Через какое-то время может возникнуть ситуация, что «общий» земельный участок находится не в собственности жителей поселка, а в собственности лиц. Которые утратили интерес к этому имуществу.
Как представляется, наилучший выход из этой ситуации – оформление права собственности или аренды на «общий» земельный участок на имя некоммерческой организации, например, ТСН, которая будет представлять всех или большинство собственников коттеджей. В этом случае каждый из них на общем собрании может выразить мнение по управлению данным имуществом, а затраты на содержание участка будут наиболее прозрачны и контролируемы.
Таким образом, учитывая специфику отношений, складывающихся в коттеджном поселке, собственники и управляющие организации должны активно сотрудничать между собой по поиску наиболее удобных решений для урегулирования вопросов, связанных с управлением «общим» имуществом. Договорные отношения и отношения, связанные с членством в некоммерческих организациях, должны быть ясными, подробными, конкретными, отвечать потребностям жителей данного коттеджного поселка.
Что можно строить на участке коттеджного поселка и нужно ли согласование? #1
Если у вашей тещи, наблюдается огромное желание общаться, делиться информацией, а в вечернее время, отмечается непреодолимая тяга создавать новости – дом в коттеджном поселке, это то, что вам нужно. Ваша задача, как главнокомандующего семьи, обеспечить тыл и вовремя ликвидировать назревающую проблему. Назревающая проблема может упираться и отказываться покидать квартиру, но вы должны иметь в рукаве козырь – коньяк «Казбек».
Как угодить теще, не привлекая внимания санитаров
При покупке участка в коттеджном поселке в первую очередь понадобится проверить генплан, который находится у генеральных застройщиков. В этом документе имеются все необходимые данные об охранных зонах поселка, его границах, расположении дорог и объектов инфраструктуры.
Перед тем, как приобретать участок, спросите у местных жителей, где находится ближайшее кладбище. По санитарным нормам, оно должно располагаться, как минимум в 3-х км от жилого сектора.
— Сегодня в коттеджных поселках невероятной популярностью пользуются зимние сады, – комментирует ситуацию Андрей Безбаров, руководитель пресс-центра пензенской компании «Элитное жилье». – Это связано с тем, что Россия – северная страна, с долгими холодными зимами в большинстве регионов.
Поэтому разведение многих растений в открытом грунте у нас невозможно, тогда как зимний сад для этих целей подходит идеально. Порой зимние оранжереи занимают территории, достигающие трёхсот квадратов. Если говорить о правовой стороне дела, то законным считается возведение любых зданий на территории поселка, если в нем нет ограничений по строительству.
Имидж имеет значение
Эксперт также отметил, что главное условие при возведении зданий в коттеджном поселке – соответствие всем нормативам СНИП, соблюдение дистанций между строениями, соседними участками и общими дорогами. Нередки ситуации, когда при продаже участка земли в сформированном поселке, учредители уже «на берегу» озвучивают ряд ограничений. Это могут быть требования к строительным материалам или архитектуре будущих строений.
Дикая женщина Люба, в молодые годы державшая притон на окраине Москвы и не привыкшая к преодолению дальних дистанций, накопила наконец на коттедж и зажила по-человечески. Но привычка есть привычка, поэтому первое время, Люба услышав сирену на улице, подскакивала и бежала прочь: но правда, долго бежать не позволяли качественный соседский забор, артрит и бигуди.
Видео описание
Одна из популярных дополнительных построек в загородном доме – бассейн. Идеи самых красивых из них предлагаются в следующем видео:
Заключение
Коттеджные поселки с каждым годом приобретают все большую популярность. Что вполне объяснимо: за городом более здоровая экологическая обстановка, нет хлопотных соседей, а дизайнерское разнообразие позволяет выбрать дом даже самой необычной формы. Кроме того, при желании, возвести можно не только отдельные строения для спортзалов, конюшен, бассейна, но и отдельные жилые домики для обслуживающего персонала.
Смотрите так же
Не поленитесь 
Подписывайтесь на наши новости и вы узнаете, как понравится теще без использования подручных средств!
Поделитесь с нами своей нехитрой истории о покупке загородного дома!
Ваш комментарий станет украшением ленты, особенно, если вы эффектная девушка!
Сравнение правил застройки в коттеджном поселке и в СНТ
Человек имеет законные основания на пользование землей только в случае обладания правом собственности на нее. Согласно действующему градостроительному кодексу, правилам землепользования и застройки территории, все земельные участки в России делятся на 7 категорий, в зависимости от того, в каких целях их допустимо использовать.
Если не углубляться в юридические тонкости регламента, то можно обозначить две основные категории земель – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для обеих категорий существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).
Где лучше построить дом
С точки зрения строительства жилого дома наибольшие проблемы возникают с участками, имеющими статус земель сельскохозяйственного назначения. Даже если законом разрешено использовать их для дачного строительства, эти дома будут считаться дачными или садовыми, то есть относиться к нежилым строениям. В них нельзя будет регистрироваться и проживать.
СНТ – это садовые некоммерческие товарищества. Товарищества могут находиться в черте населенных пунктов или за их пределами. СНТ могут состоять из земель любого назначения, но чаще всего участки в них являются именно сельскохозяйственными землями. То есть в этих объектах можно вести сельское хозяйство и строить здания, но дома будут иметь статус не жилых.
КП – это коттеджные поселки. Чаще всего они локализуются на землях ИЖС, т.е. предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ЛПХ – для личного подсобного хозяйства. Эти участки гораздо лучше подходят для частного домостроения – в домах, построенных на участках со статусом ИСЖ или ЛПХ можно зарегистрироваться и проживать круглогодично.
На землях ИЖС даже не требуется получение разрешения на строительство дома. Есть только ограничения, касающиеся этажности здания – не более 3-х уровней, а также количества проживающих в них семей – зарегистрироваться может только одна семья. Если критерии иные, то требуется земля со статусом «для малоэтажного строительства».
Сегодня на рынке Подмосковной недвижимости предложений по продаже участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше, чем предложений со статусом объектов ИЖС и ЛПХ.
Цена участка земли сельскохозяйственного назначения гораздо ниже, именно из-за этого важного нюанса – чтобы зарегистрироваться в построенных там домах, нужно через суд добиться признания строения жилым. К сожалению, реалии таковы, что это долгая и сложная процедура с непредсказуемым результатом.
Правила ведения строительства
Но не только этими вышеобозначенными нюансами характеризуется разница между владением участком в СНТ и КП. В каждом из этих вариантов предусмотрены собственные внутренние правила ведения застройки.
При возведении дома в коттеджном поселке существует ряд строгих ограничений:
В садовых некоммерческих товариществах все индивидуально – обычно таких строгих норм не существует. Органы управления СНТ сами устанавливают собственные правила. Чаще всего регламентов вовсе нет, но в некоторых товариществах могут быть введены некоторые ограничения, описанные выше.
Это имеет как положительное, так и отрицательное значение. С одной стороны, если вы строите дом, то наличие ограничений будет существенно тормозить активный процесс. При этом нужно понимать, что наличие и соблюдение строгих правил ведения застройки обеспечивает спокойствие и комфорт уже проживающим в поселке жителям.