Право на незавершенное строительство при банкротстве застройщика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае передачи застройщиком объекта незавершенного строительства (строящегося многоквартирного дома) жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), созданному участниками строительства, права требования в отношении помещений в таком доме не включаются в конкурсную массу. Если в строящемся доме имеются помещения, права требования в отношении которых отсутствуют, такие помещения могут быть приобретены иными лицами, которые наряду с участниками строительства примут участие в создании ЖСК или вступят в него впоследствии и внесут соответствующий паевой взнос.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Незавершенное строительство в рамках дела о банкротстве застройщика

В последнее время вопрос о банкротстве застройщиков довольно актуален в связи с новизной законодательства и присущими данной процедуре особенностями.

Во многих случаях строительство многоквартирных домов осуществляется на долевых началах (“долевое участие в строительстве”), имея в виду распределение расходов по строительству между будущими собственниками расположенных в таком доме помещений (“объектов долевого строительства”) при отсутствии у лиц, вкладывающих денежные средства либо иное имущество в строительство, права на соответствующий земельный участок. Граждане участвуют в долевом строительстве многоквартирных домов с различными целями: от удовлетворения жилищной потребности до последующего получения прибыли от перепродажи жилого помещения, полученного в собственность.

Законодательство о банкротстве относительно недавно пополнилось новым механизмом регулирования банкротства застройщиков (параграф 7 главы 9 Федерального закона N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, регулирующий данные положения, введен ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ), так как данная сфера имеет особенности и требует самостоятельного регулирования, а именно определенных процессуальных действий для обеспечения реализации и равной защиты прав граждан – участников строительства. Но, несмотря на, то что Закон в отношении данной категории должника довольно “молод”, в нем уже отмечаются изменения.

Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” вносит ряд изменений в регулирование процедуры банкротства.

В целом данные изменения направлены на урегулирование проблем незавершенного строительства, одной из которых является погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено. Существующие способы погашения требований участников строительства преследуют цель – завершение строительства многоквартирного дома и последующая передача жилых помещений участникам строительства. В основе способов лежит правовой механизм замены застройщика.

Стоит отметить договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). А именно обязанность перечисления со стороны приобретателя в счет застройщика разницы между стоимостью прав на объект незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства (в случае если стоимость прав превышает совокупный размер требований) (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), так же как и альтернативную возможностью получения права требования к застройщику в размере разницы между стоимостью получаемых объектов и совокупным размером указанных требований (в случае если стоимость прав меньше совокупного размера требований) (п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). Членами данных организаций вправе быть все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). В создании ЖСК наряду с их членами могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после его завершения будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства (п. 9 ст. 201.10 Закона о банкротстве). При этом права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений. Однако данные меры, хотя и носят прогрессивный характер и способствуют удовлетворению жилищных потребностей и защите имущественных прав граждан-участников строительства, не в состоянии полностью обеспечить приоритетную защиту “граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов”.

Согласно новому порядку имущество и обязательства передаются новому застройщику-приобретателю. В абз. 5 ч. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве специально для целей параграфа установлено понятие приобретателя, таким образом, приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику по Закону N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Тут же стоит отметить, что данное положение о приобретателе начнет действовать с 1 января 2017 года. В настоящее же время приобретателем согласно ч. 14 ст. 23 ФЗ от 29.12.2015 N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” может быть только юридическое лицо, отвечающее следующим требованиям:

Встречным исполнением со стороны приобретателя является исполнение за застройщика полученных от него в порядке перевода долга обязательств. Заявление о намерении стать приобретателем подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. К заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие статус застройщика по Закону N 214-ФЗ, и возможность финансировать завершение строительства. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления. Отдельно арбитражным судом по ходатайству арбитражного управляющего выносится определение о передаче прав и обязанностей застройщика приобретателю, которые переходят по договору передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Данный договор регистрируется на основании определения арбитражного суда о переходе прав, о чем делается публикация (имеется в виду переход права). К приобретателю могут быть предъявлены требования только о передаче жилых помещений. Остальные кредиторы остаются в реестре требований кредиторов предыдущего застройщика.

Нельзя не отметить договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). В частности, обязанность перечисления со стороны приобретателя в счет застройщика разницы между стоимостью прав на объект незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства (при положительном значении разницы) (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), так и альтернативную возможность получения права требования к застройщику в размере разницы между стоимостью получаемых объектов и совокупным размером указанных требований (при отрицательном значении разницы) (п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).

Данное нововведение можно сопоставить с механизмом замены застройщика, строящимся по модели договора купли-продажи, т.е. в деле о банкротстве застройщика, которому принадлежит объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), должна быть обеспечена альтернативность вариантов реализации идеи замены застройщика и основанных на ней способов погашения требований участников строительства. Таким вариантом, помимо передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, может быть продажа объекта незавершенного строительства и земельного участка с условием о принятии покупателем на себя обязанности завершить строительство многоквартирного дома и передать расположенные в нем жилищные помещения участникам строительства. Право выбора одного из способов должно принадлежать собранию участников строительства.

Таким образом, можно предположить, что механизм замены по модели договора купли-продажи может стать одним из альтернативных вариантов решения проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, учитывая, что предпосылки в виде обязанности “доплатить” разницу между стоимостью прав на объекта незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства уже закреплены законодательно.

Источник

ВС: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома. Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г. суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта. Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары. Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков. Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами. Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела № А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве. Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли. в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества. В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства. Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений. Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г., первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры. В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.

Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли… в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.

«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения. Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости. Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что “дольщикам” следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.

По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков. «Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж. С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.

Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение № 305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект. «Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан. В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.

По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, “соответствующие их квартирам”. «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича. Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя. Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.

Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции. «Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение. Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.

«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.

Источник