Признание права собственности на квартиру по ДДУ через суд 2020
Проблемы долевого строительства не ограничиваются задержкой строительства объекта, они могут возникнуть уже на последнем этапе после завершения строительства – этапе оформления квартиры в собственность.
Как известно, право собственности дольщика на квартиру в новостройке подлежит обязательной государственной регистрации (пункт 1 статьи 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Процедура регистрации права на объект долевого строительства регламентирована статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Право собственности дольщика на квартиру в новостройке, как на вновь созданное недвижимое имущество, возникает только с момента государственной регистрации права (статья 219 Гражданского кодекса РФ).
Документы для регистрации права собственности по ДДУ
Для государственной регистрации права на объект долевого строительства в Росреестр необходимо представить ряд документов, таких как:
Что касается разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, то в силу закона с 2017 года данный документ представляется в Росреестр в электронном виде непосредственно органом государственной власти, принимающим такое решение, причем не позднее пяти рабочих дней со дня его принятия. Если по каким-то причинам этого не произошло, то застройщик сам представляет данное разрешение или его нотариально удостоверенную копию в регистрирующий орган.
Застройщик не передает акт приема-передачи на квартиру
Как видим, одним из обязательных документов, необходимых для предоставления в Росреестр, является подписанный между сторонами передаточный акт на квартиру, который дольщик может получить только у застройщика.
Согласно положениям Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру дольщику после ввода жилого дома в эксплуатацию в определенный договором долевого участия срок. Передача жилья осуществляется по акту приема-передачи или иному документу, подтверждающему передачу квартиры, после предварительного осмотра вновь построенной квартиры.
Однако участник долевого строительства может столкнуться с проблемой, когда застройщик по каким-то причинам не передает квартиру по передаточному акту даже несмотря на то, что строительство дома фактически завершено, всячески оттягивая процедуру оформления квартиру в собственность дольщика, и тем самым нарушает свои обязательства по договору.
Из практики видно, что ситуация, когда застройщик не передает акт приема –передачи и препятствует оформлению квартиры, не редкость.
Не имея необходимого пакета документов для государственной регистрации права собственности, в частности передаточного акта, участник долевого строительства не имеет возможности оформить право собственности на свою квартиру в обычном порядке, что говорит о нарушении его конституционного права на свободное владение, пользование и распоряжение своим имуществом.
При таких обстоятельствах вопрос подлежит разрешению судом.
Исковое заявление о признании права собственности на квартиру по ДДУ
Итак, при уклонении застройщика от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства и оформления права собственности на квартиру дольщик вправе обратиться в суд с иском, в котором, в зависимости от обстоятельств, заявить требования:
В своем иске дольщик также вправе предъявить требование о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры
О том, как расторгнуть договор участия в долевом строительстве жилого дома, в том числе по основаниям задержки передачи квартиры дольщику или приостановки (заморозки) строительства объекта, вы можете узнать подробно из статьи расторжение договора долевого участия в строительстве.
Как известно, к правоотношениям сторон по ДДУ могут применяться положения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Если предметом иска является признание права собственности на объект недвижимости, Закон «О защите прав потребителей» применяется в части взыскания с застройщика компенсации морального вреда в пользу потребителя, поскольку отказ застройщика в своевременном оформлении передаточного акта на квартиру свидетельствует о факте нарушения прав потребителя, коим является дольщик, что само по себе является основанием для возмещения морального вреда.
Если дольщик также заявляет требование о взыскании неустойки за задержку установленного ДДУ срока сдачи жилья, то на основании потребительского закона к ответчику будет применена санкция в виде штрафа, а именно, суд обяжет недобросовестного застройщика выплачивать дольщику штраф, который составит 50% от всей взысканной в пользу дольщика суммы неустойки и морального вреда.
Подсудность споров и госпошлина
Подсудность: По общим правилам подсудность иска о признании права собственности на объект недвижимости определяется статьей 30 ГПК РФ об исключительной подсудности, то есть такие споры рассматриваются районным судом по месту нахождения недвижимости.
Но в случае применения к спорным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей, истец вправе воспользоваться правилами ГПК РФ об альтернативной подсудности и подать иск о признании права собственности на квартиру по ДДУ в районный суд по своему месту жительства или месту пребывания (часть 7 статьи 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Обратите внимание, если дольщиком является гражданин, иск подается в районный суд, а в случае, когда истцом выступает юридическое лицо, то спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.
Госпошлина: Учитывая возможность применения к правоотношениям сторон по ДДУ положений Закона о защите прав потребителей, истец уплачивает госпошлину только если цена иска превышает 1 000 000 рублей, при этом госпошлина исчисляется в соответствии с требованиями пп.1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, и с учетом положений п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.
Цена иска равна стоимости объекта недвижимости, на которую истец просит признать вещное право.
Образец расчета госпошлины по иску о защите прав потребителя при цене иска свыше 1 000 000 рублей:
(2 500 000 – 1 000 000) = 1 500 00 * 0,5% = 7 500. Где: 2 500 000 – цена иска (стоимость имущества, являющегося предметом спора). 1 500 000 – сумма, превышающая 1 000 000 руб. 0,5% — процент, установленный нормой ст. 333.19 НК РФ. 7 500 – размер госпошлины при указанной цене иска
Если дольщик не основывает свои исковые требования на положениях Закона о защите прав потребителей, то ему придется уплачивать госпошлину в полном объеме, исходя из полной стоимости квартиры.
При наличии в иске требования о взыскании с застройщика неустойки, в цену иска будет входить также и сумма заявленной истцом неустойки, с соответствующим расчетом госпошлины.
После вступления решения суда о признании права собственности, необходимо получить его копии в 2-х экземплярах, с отметками о вступлении в законную силу. Росреестру будет достаточно данного судебного решения в качестве основания для регистрации права собственности на квартиру, что следует из содержания части 1 статьи 58 Закона от 13.07.2016 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В Юридическом центре «ПетроЮрист» создан специальный отдел по защите прав потребителей, в составе которого работают узкоспециализированные юристы, с огромным положительным опытом разрешения потребительских споров.
Одно из приоритетных направлений работы отдела – споры с застройщиками. Практика наших юристов по спорам с застройщиками является исключительно положительной, основываясь на внушительном опыте и высокой теоретической подготовке наши юристы и адвокаты выигрывают практически все споры с застройщиками.
Юрист по защите прав дольщиков СПб тщательно исследует все обстоятельства по вашему делу, даст им правовую оценку, выработает нужный алгоритм действий, рассчитает предусмотренные законом проценты или неустойку, подлежащую взысканию с застройщика, и профессионально проведет как досудебную, так и судебную работу в ваших интересах.
Если застройщик не оформляет акт приема передачи квартиры по договору долевого участия и не реагирует на неоднократные обращения, звоните сейчас и записывайтесь на прием к практикующему юристу по защите прав дольщиков.
Возникновение права собственности у участников долевого строительства
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ регулирует не только отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов недвижимости, но и возникновение у них права собственности.
Исходя из анализа данного ФЗ, возникновение права собственности у участников долевого строительства нельзя с уверенностью отнести ни к первоначальным способам, ни к производным.
ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.07.2011 г. № 210-ФЗ) продолжил вторжение в основания возникновения права собственности, установив, а точнее, узаконив ряд квазиспособов возникновения права собственности у дольщиков (как граждан, так и юридических лиц), от которых законодатель отказался, принимая ФЗ № 214-ФЗ.
В результате суды общей юрисдикции признают первоначальное возникновение права собственности на объект долевого строительства за дольщиком-гражданином. Позиция же арбитражных судов сводится к производному способу, т.к. право собственности на объект долевого строительства признается за застройщиком-владельцем участка.
Осложнение такая двойственная практика получает в процессе банкротства застройщика. Так, требования дольщиков (граждан и юридических лиц) о признании за ними права собственности могут остаться не удовлетворенными. Если право собственности уже зарегистрировано за дольщиком-гражданином в суде общей юрисдикции, то и во включении в реестр требований о передаче жилых помещений ему будет отказано.
Столкновение складывающихся правовых режимов, а также самих дольщиков в процессе банкротства застройщика обусловлено установленными в ФЗ № 214-ФЗ, ФЗ № 127-ФЗ, Постановлении № 54 основаниями возникновения права собственности на объект долевого строительства, конкурирующими между собой.
Для устранения имеющихся коллизий предлагаются следующие решения:
1) Необходимо реформировать основания возникновения права собственности на объекты долевого строительства у дольщиков (более приемлемым является первоначальный способ) в нормах не только ГК РФ и ФЗ 214-ФЗ, но и ФЗ № 127-ФЗ, поскольку только в таком случае будет обеспечено одинаковое понимание указанных норм в судебной практике;
2) Следует определить единую подведомственность дел о признании права собственности на объекты долевого строительства как за гражданами, так и за юридическими лицами;
3) Требуется законодательное определение правового статуса дольщиков-собственников доли в объекте незавершенного строительства в деле о банкротстве застройщика и закрепление реальных способов реализации их прав на жилые помещения.
Право собственности: процесс перехода к покупателю
Об оформлении права собственности на квартиру, его переходе к покупателю и нюансах этой процедуры порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.
Оформление права собственности на застройщика
Право собственности на квартиру, в отношении которой заключен договор об участии в долевом строительстве, на застройщика не оформляется. Право застройщика может оформляться только на те площади, которые после ввода дома в эксплуатацию еще не проданы.
Раньше при заключении ДДУ случались задержки с регистрацией права собственности, но эта проблема решена много лет назад с принятием 214-ФЗ и введением процедуры, действующей при оформлении права собственности. Подобные промедления зависели от подписания протокола об исполнении инвестиционных контрактов с властями. Периодически появлялись сложности с распределением квартир между городом и застройщиком, в результате задерживалось оформление права собственности физических лиц.
Теперь таких проблем нет, поэтому в течение 1-2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию в соответствии с условиями ДДУ должен быть подписан акт приема-передачи квартиры. Сегодня в многоквартирных домах проходит сразу кадастровый учет и самого здания, и каждого его помещения — при наличии подписанного акта сложности с регистрацией обычно не появляются.
Переход права собственности к покупателю
С юридической точки зрения право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации этого права. Оно оформляется после подписания акта приема-передачи новостройки.
После окончания строительства застройщик должен предъявить дом комиссии Стройнадзора, обеспечить поступление коммуникаций в здание, получить справки о выполнении технических условий, провести испытания, подписать договоры на энергоснабжение и другие ресурсы. Одновременно у него должно быть заключение о соответствии объекта проектной документации и техническим регламентам.
Список документов для предоставления в Росреестр для регистрации права собственности:
1) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);
3) квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.
Нюансы оформления права собственности
После подписания акта приема-передачи квартиры покупатель может оформить право собственности в любое время — все зависит от его потребностей и пожеланий. Например, если недвижимость была куплена с помощью ипотеки, лучше осуществить регистрацию быстрее, поскольку при наличии свидетельства о собственности уменьшается процентная ставка по кредиту. Но само оформление в этом случае происходит сложнее — в ипотечных договорах, как правило, фиксируется, что участник долевого строительства вместе со стандартными документами на регистрацию должен предоставить закладную на объект, оформленную в банке.
Также необходимо учитывать, что вместе с первым подписанным актом приема-передачи по определенному дому в регистрирующий орган (отдел Росреестра в соответствующем муниципальном образовании) должен быть передан расширенный набор документов. Если комплект документов неполный (нет всех кадастровых паспортов, не сдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и проч.), регистрирующий орган может отказать в регистрации права покупателя. Но юридически на права дольщика это не влияет, так как квартира ему уже передана, и разрешение на ввод получено.
Комплект документов, который первый дольщик несет в Росреестр, отличается от обычного на одну позицию:
1) разрешение на ввод объект в эксплуатацию;
2) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);
4) Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.
Существует практика передачи квартиры покупателю до разрешения на ввод дома в эксплуатацию – это незаконно. В этой ситуации дольщик рискует, поскольку отсутствует юридически оформленный объект. Соответственно, юридически безопасно не принимать объект, если жилой дом не сдан в эксплуатацию. Но при необходимости подписать акт необходимо обойтись минимальными вложениями в отделку на случай, если объект был возведен ненадлежащим образом.