Вопрос о правопреемстве
Институт собственности, в силу своей обширности и глубины, возрастающего многообразия отношений, составляющих его предмет, имеет свойство время от времени обнаруживать пробелы. Возникновение белых пятен на юридической карте права собственности приводит к тому, что экономически более сильные субъекты отношений начинают навязывать собственное толкование нерешенных вопросов менее сильным. В итоге не урегулированные законом отношения приобретают очертания, отвечающие интересам преимущественно одной – доминирующей – стороны. Такое положение вещей подрывает основы отечественного гражданского законодательства, которое провозглашает и пестует равенство участников отношений.
Верховный Суд встает на защиту
Верховный Суд, пользуясь своим исключительным авторитетом на ниве толкования закона, позиции которого призваны прояснять границы норм права, обнаруживать подтекст нормативной буквы и восполнять невыраженное в законе явно, но соответствующее его смыслу и духу, – встает на защиту принципов равенства и неприкосновенности собственности и вносит определенность в гражданский оборот.
Тезис, отраженный в подзаголовке данной статьи, стало возможно выдвинуть благодаря очередной попытке Верховного Суда восполнить пробелы законодательства. Руководящему разъяснению Суда по данному вопросу было отведено место в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2017 г.). Оно сформулировано следующим образом: «Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ)».
Истоки первой части (первого предложения) выдвинутой позиции кроются в ранее сформулированной Верховным Судом в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) точке зрения: «Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению».
Потребовалось уточнение
Этот тезис успел стать маяком для большого числа судебных решений и направил правоприменительную практику в единое русло. Однако впоследствии потребовалось уточнение, поводом к которому стала возникшая в практике неопределенность, нашедшая отражение в Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10.
Г.М. Кокорина обратилась в суд с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, указав в обоснование заявленных требований, что между ней и ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» заключен договор на долевое строительство многоквартирного жилого дома. Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, однако застройщик был признан банкротом и ликвидирован до завершения строительства, объект был передан ЖСК «Согласие» для завершения строительства. Судом первой инстанции в удовлетворении иска было отказано со ссылкой на то, что Кокорина не состоит в членах ЖСК «Согласие» (т.е. нового застройщика), не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».
Итак, главная особенность данной ситуации состоит в том, что право на застройку в результате ликвидации первоначального застройщика перешло к третьему лицу, не состоявшему в договорных отношениях с участниками долевого строительства. Именно этот факт помешал суду первой инстанции разрешить дело в пользу истицы, как тому надлежало бы быть по правилу п. 17 упомянутого Обзора Верховного Суда 2013 г. Признав допущенное судом первой инстанции исключение необоснованным, Верховный Суд счел необходимым дополнить свою позицию, выраженную в Обзоре 2013 г., указанием на то, что смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию права на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Теперь мы можем видеть это дополнение в качестве второго предложения п. 3 Обзора № 3 2017 г.
Ответы на одни вопросы неизбежно порождают новые
Таким образом, Верховный Суд уточняет, что сформулированное им ранее правило имеет силу, в том числе и в условиях смены застройщиков. Не вполне ясным, однако, остается, почему, разрешая данный вопрос, Верховный Суд ссылается на ст. 382 и 384 ГК РФ (которые приводит в скобках после изложения генеральных тезисов), где речь идет о переходе прав кредитора. Не было бы более целесообразным говорить о переходе обязательств должника? В данном случае кредитор – участник долевого строительства, исполнивший свои обязательства и имеющий право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Должник – застройщик, который обязан признать это право кредитора. Кредитор здесь не меняется – меняется должник, к которому, согласно позиции Верховного Суда, переходит названная обязанность.
Это вопрос о правопреемстве. Но к нему можно подойти и с другой стороны. В Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10 содержится короткое упоминание о том, что ЖСК «Согласие» не является правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй». Это утверждение отнесено к выводам суда первой инстанции и не оспаривается Верховным Судом, хотя требует пояснений, которых, к сожалению, в рассматриваемом определении нет.
По всей видимости, указанный вывод основан на п. 1 ст. 61 ГК РФ, из которого следует, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Между тем, в соответствии с п. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Таким образом, рассматриваемый в определении случай является примером сингулярного правопреемства – когда к правопреемнику переходит определенная часть прав и обязанностей предшественника, а в данном случае – обязательства первоначального застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. Какое это имеет значение? Непосредственное. Данная проблема тесно связана с вопросами, поднятыми в определении: сохраняется ли у участников долевого строительства право на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства? Передается ли новому застройщику обязанность, корреспондирующая этому праву, в порядке сингулярного правопреемства?
Из позиции Верховного Суда следует, что – да, передается. Тогда неясно, как при этом понимать п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которым к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований о передаче жилых помещений. Представляется, что этот вопрос требует отдельного толкования.
Вопросы составляют природу всего сущего, равно как ответы на них неизбежно порождают новые вопросы. Пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 2017 г. не стал исключением. Некоторые из них мы постарались обозначить, но не ответили на них – здесь. Вместе с тем хочется положительно отметить ту парадигму, которой подчинены приведенные позиции Верховного Суда: они направлены на то, чтобы стабилизировать отношения собственности, поставить динамику их развития на логические рельсы, обеспечить равенство участников отношений, соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота.
«право собственности и другие вещные права… их возникновение… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре …» – ст. 131 ГК РФ;
«право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» – ст. 219 ГК РФ;
«право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» – п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ.
В таких случаях вопрос должен решаться в судебном порядке. Иного варианта законодательство не предусматривает.
Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.
С другой стороны разъяснения ФНП которые противоречат официальной позиции и заключаются в следующем:
Под «наследством» понимается вся совокупность вещей, имущественных прав и имущественных обязанностей, которые на момент смерти принадлежали наследодателю, которой придана целостность. Гражданский кодекс РФ определяет имущество умершего, отождествляя термины «наследство» и «наследственное имущество», и указывает, что при наследовании оно переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное (п. 1 ст. 1110).
Статья 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 
от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в ред. от 16.10.2006 г. (далее – Закон) предусмотрено, что существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.
Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор, что он и сделал. Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключённом в соответствии с указанным федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Свидетельство о праве на наследство выдаётся на права и обязанности по договору, без уточнения их объёма.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается момент государственной регистрации данного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства принадлежит участнику долевого строительства или его наследникам (пункт 4 статьи 16 Закона). При этом указанное право участник долевого строительства реализует в силу того, что он в соответствии со статьей 4 Закона (пункт 1) является стороной договора долевого строительства, то есть данное право вытекает и основывается на договоре участия в долевом строительстве.
После полного исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве – застройщиком и участником долевого строительства – своих взаимных обязанностей (например, передача объекта по передаточному акту и оплата его стоимости) право участника долевого строительства обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации может быть реализовано участником долевого строительства самостоятельно, без участия другой стороны договора, так как данному праву участника долевого строительства не корреспондирует обязанность другой стороны договора – застройщика.
Если право на объект долевого строительства, основанное на договоре участия в долевом строительстве, участником долевого строительства не было зарегистрировано при его жизни, договор участия в долевом строительстве не может считаться прекратившим свое действие. В случае смерти участника долевого строительства до регистрации его права собственности на объект имущественные права и обязанности по такому договору в порядке наследования переходят к его правопреемникам, которые и исполнят впоследствии этот договор.
Указанное право не относится к правам и обязанностям, неразрывно связанным с личностью наследодателя, которые не входят в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к наследникам имущественных прав и обязанностей умершего участника долевого строительства удостоверяется выданным нотариусом свидетельством о праве на наследство. Эти разьяснения даны ФНП РФ.
Таким образом, «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании вышеизложенного, нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство по договору участия в долевом строительстве жилого дома, но ситуация в России неоднозначная. Вариантов исковых заявлений много, есть удовлетворение исковых требований, есть отказы. но по сути возможно и несудебное решение данного вопроса! Вот это и хотелось бы обсудить!
Доп соглашение к дог долевого участия при наследовани
Я являюсь наследником по дог. Уступки долевого строительства многокв.дома.застройщик не составляет со мной дополпительного соглашения о внесении изм. На мое имя.Хочв отправить почтой заявление застройщику с требованием закл. Доп согл. На какие пункты каких законов я должна сослаться в этом заявлении?
Спасибо. Но ни один ответ меня не устроил. Возможно я неправильно сформулировала вопрос. Речь идет не о введеном в эксплуатацию доме, а о строящемся, с датой ввода 2017г. а свидетельство о наследстве получено сейчас
11 Октября 2016 12:40
Татьяна, здравствуйте. А зачем Вам составлять с застройщиком дополнительное соглашение? Вы уже в силу закона встали на место участника долевого строительства по договору. Обратитесь в Росреестр (МФЦ), предоставив свидетельство о праве на наследство, чтобы внести изменения в ЕГРП в части данных участника долевого строительства. На основании свидетельства о праве на наследство эти изменения внесут без всяких дополнительных соглашений. Вам надо будет просто официально уведомить застройщика, что теперь Вы являетесь стороной по договору, и что квартиру необходимо будет передавать Вам.
и направьте по почте с уведомлением, откажется принимать. Вам потребуется токо в судебном порядке внести изменение в договор о долевом участии, оформить договор на свое имя.
Тытык Владимир
Зачем в судебном порядке вносить изменения, если в силу закона с момента открытия наследства наследник уже встал на место участника долевого строительства? Свидетельство о праве на наследство — тот документ, который это подтверждает. Так, согласно п.135 Правил ведения ЕГРП
Государственная регистрация права собственности участника
долевого строительства на объект долевого строительства
осуществляется в подразделе II-1 раздела Единого государственного
реестра прав, открытого на указанный объект недвижимого имущества.
При этом в записи подраздела II-1 в отношении
документов-оснований указываются:
реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого
входит объект долевого строительства, права на который
регистрируются в данном подразделе;
реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора
участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по
договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства застройщиком участнику долевого строительства.
Если за государственной регистрацией права на объект долевого
строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве — участника долевого строительства (например, наследник), то в записи подраздела II-1 в отношении
документов-оснований дополнительно указываются наименование и
реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например,
свидетельства о праве на наследство).