ВС РФ о праве собственников на формирование участка под МКД
Формирование земельного участка – дело непростое, но зачастую очень нужное УО и собственникам для его содержания и благоустройства. Правда, сделать это не всегда просто. Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ пояснил, с какого момента участок становится частью общего имущества и может ли орган власти отказать в формировании территории под МКД.
Собственник подала в орган региональной власти заявление о формировании земельного участка под МКД
Собственник помещения в многоквартирном доме обратилась в областной департамент имущественных отношений с заявлением о формировании придомового участка с целью включить его в состав общего имущества МКД. Участок был отдан в бессрочное пользование расположенному рядом санаторию, собственником выступал субъект РФ.
Департамент отказал собственнику, мотивировав ответ тем, что формирование земельного участка под многоквартирным домом производится на основании разработанного и утверждённого проекта межевания территории. Поскольку собственник не предоставила реквизиты такого проекта, то сформировать земельный участок невозможно.
К тому же, как указало в ответе ведомство, санаторий, в постоянном пользовании которого земельный участок находится, не давал согласия на выделение участка: учреждение было готово предоставить участок не более 400 кв.м. в то время, как собственник просила сформировать участок в 2600 кв.м.
Собственнику отказали в формировании земельного участка из-за отсутствия проекта межевания
Собственник посчитала отказ департамента незаконным и подала в суд иск с требованием обязать ведомство провести работу по формированию земельного участка под МКД.
Суд первой инстанции согласился с тем, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).
Однако судья признал законным отказ органа региональной власти в формировании земельного участка под МКД в 2 600 кв.м., так как он находится в постоянном (бессрочном) пользовании у санатория, и санаторий согласен на отчуждение только 400 кв.м. участка.
При этом судья сослался на нормы п. 2 ч. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ. Если по схеме расположения земельный участок полностью или частично совпадает с местоположением участка по ранее утверждённой схеме, срок действия которой не истёк, то этот факт является основанием для отказа в утверждении новой схемы расположения участков.
Срок действия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под многоквартирным жилым домом на момент рассмотрения дела в суде не истёк. Поэтому сформировать участок под МКД, который пересекается с участком, отданным в пользование санаторию, невозможно.
Также, как указал суд, в силу п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.
Поскольку проект межевания рассматриваемой территории не был разработан, то оснований для удовлетворения иска не имеется. Иск собственника был отклонён.
ВС РФ отметил право собственников помещений в МКД на формирование земельного участка под этим домом
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и отклонил жалобу собственника, также ему отказали в кассации. Тогда истец обратилась в Верховный суд РФ, который не согласился с выводами предыдущих судов.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Для этого в ст. 16 № 189-ФЗ установлены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен.
ВС РФ отметил, что право собственников на долевое владение земельным участком под МКД связано с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учёта:
Орган власти не может отказать собственникам в праве на формирование участка под МКД
В рассматриваемом деле земельный участок не был сформирован и в отношении него не был проведён кадастровый учёт. Поэтому, как отметил ВС РФ, формирование земельного участка должно быть произведено органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению любого собственника помещений в МКД (ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ).
Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы госвласти или в органы МСУ с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта.
Следовательно, именно на областном департаменте, куда обратилась истец, лежит обязанность сформировать земельный участок под МКД. Отсутствие утверждённого проекта планировки территории не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка.
Также ВС РФ указал на то, что судом первой инстанции не была проведена проверка того факта, что срок действия схемы расположения спорного земельного участка к моменту судебного разбирательства не истёк.
ВС РФ сделал вывод о том, что при рассмотрении иска собственника были допущены нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Решение суда первой инстанции было отменено, а дело – отправлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела иск собственника был удовлетворён. Суд обязал региональный департамент имущественных отношений провести работу по формированию земельного участка под МКД.
Право долевой собственности на участок под МКД возникает с момента его постановки на кадастровый учёт
Как отметил в указанном деле ВС РФ, земельный участок под МКД переходит в долевую собственность владельцев помещений в таком доме:
Кадастровый учёт проводит уполномоченный орган государственной, региональной, муниципальной власти – самостоятельно или по заявлению любого собственника помещения в доме, который расположен на таком земельном участке.
При этом уполномоченный орган не может отказать собственникам в реализации их права на формирование придомовой территории с целью включения её в общее имущество МКД.
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
— поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
— и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.
Предоставление земельных участков для строительства многоквартирного дома
Администрация Волгограда, в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда, в соответствии со статьей 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляет о поступлении ходатайства АО «ВМЭС» об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 34:34:040014:38, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Днестровская,14 в микрорайоне 103
Администрация Волгограда, в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда, в соответствии со статьей 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляет о поступлении ходатайства АО «ВМЭС» об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 34:34:060044:342, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, р-н Советский, МР-231, квартал 515, дома № 2, 2а, 2б, земель государственной неразграниченной собственности
Администрация Волгограда, в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда, в соответствии со статьей 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляет о поступлении ходатайства АО «ВМЭС» об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 34:34:030087:62, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Хорошева, 16, части земельного участка с кадастровым номером 34:34:030087:1271, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Хорошева, 12а, части земельного участка с кадастровым номером 34:34:030087:79, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Хорошева, 12
Администрация Волгограда, в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда, в соответствии со статьей 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляет о поступлении ходатайства АО «ВМЭС» об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:1572, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Шекснинская, 93
Администрация Волгограда, в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда, в соответствии со статьей 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляет о поступлении ходатайства АО «ВМЭС» об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 34:34:080093:2376, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, пр-кт им. Героев Сталинграда, части земельного участка с кадастровым номером 34:34:080093:23, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград,части земель государственной неразграниченной собственности
Администрация Волгограда, в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда, в соответствии со статьей 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляет о поступлении ходатайства АО «ВМЭС» об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 34:34:080027:5, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Лазоревая, 197
Администрация Волгограда, в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда, в соответствии со статьей 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляет о поступлении ходатайства ПАО «Россети Юг» об установлении публичного сервитута
Администрация Волгограда, в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда, в соответствии со статьей 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляет о поступлении ходатайства ПАО «Россети Юг» об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 34:03:000000:381, местоположение: Волгоградская область, г. Волгоград, р-н Городищенский, участок находится примерно в 28 км по направлению на северо-запад от ориентира р.п.Городище, земель государственной неразграниченной собственности
Об установлении публичного сервитута в отношении части площадью 6451 кв. м земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, в границах кадастрового квартала 34:34:060061, расположенного по адресу: Волгоград, Советский и Кировский районы, ул. Электролесовская, для устройства примыкания строящейся автомобильной дороги по ул. Электролесовской (от ул. Автомобилистов до примыкания к проезду вдоль торгово-развлекательного комплекса «Акварель»)
Методические рекомендации по формированию земельных участков под строительство многоквартирных домов
Минстрой выпустил Приказ от №153/пр от 07.03.2019 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». Как следует их материалов, данные методические рекомендации разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (далее также — образуемые земельные участки) и которые не были образованы ранее.
Как правильно формировать земельный участок под многоквартирным домом
В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД), органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:
С учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса РФ (далее — Земельный кодекс), частью 2 статьи 6 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории.
Развитие застроенных территорий РЗТ
Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:
Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:
При образовании земельного участка, на котором расположен МКД, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности
В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД.
При образовании земельных участков рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены МКД, зафиксированное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».
Образование земельных участков под МКД, расположенными в границах территорий, на которых в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, в том числе развитию застроенных территорий, комплексному развитию территорий по инициативе их правообладателей или органов местного самоуправления, рекомендуется осуществлять на основании утвержденного в отношении такой территории проекта межевания и (или) проекта планировки территории в рамках осуществления деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.
Образование земельных участков под МКД, включенными в региональные и (или) муниципальные программы, направленные на переселение граждан из признанных аварийными МКД, рекомендуется осуществлять по границе (контуру) признанного аварийным МКД по истечении срока, установленного органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, для осуществления собственниками помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции.
Муниципальные участки через торги
Муниципальные участки через аукцион
Муниципальные участки через инвестсовет
Образование земельного участка, на котором расположен МКД, из земель или земельных участков, находящихся в федеральной собственности, рекомендуется осуществлять федеральным органам исполнительной власти; из земель или земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительным органам государственной власти субъекта РФ; из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органам местного самоуправления; из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органам государственной власти субъекта РФ или органам местного самоуправления, наделенных полномочиями по распоряжению такими земельными участками (далее — уполномоченные органы).
Уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под МКД по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в МКД об образовании земельного участка, занятого таким домом.
Рекомендуется учитывать, что со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД в составе общего имущества в таком доме в соответствии с частью 5 статьи 16 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок не предусмотрена законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В целях организации проведения образования земельных участков, на которых расположены МКД, уполномоченным органам рекомендуется утвердить график выполнения соответствующих мероприятий, в котором рекомендуется определить планируемые сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.
В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены МКД, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах средства на его реализацию.