Примерная форма договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
ГАРАНТ:
Настоящая форма разработана в соответствии с положениями подп. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.6, подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ
Договор аренды
земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства
[ место заключения договора ]
[ Наименование органа местного самоуправления/органа государственной власти ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и
[ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ указать документ, подтверждающий полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель [ указать категорию земель ] площадью [ значение, единица измерения ] с кадастровым номером [ значение ], расположенный по адресу: [ вписать нужное ].
1.3. Земельный участок предоставляется Арендатору для окончания строительства Объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.
1.4. На момент заключения настоящего договора передаваемый в аренду земельный участок находится в [ муниципальной/государственной ] собственности на основании [ указать наименование правоустанавливающего документа ] от [ число, месяц, год ] N [ значение ].
1.5. Ограничений (обременений) земельного участка, особенностей его использования не установлено.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора передать Арендатору земельный участок на основании акта приема-передачи, а также все относящиеся к арендуемому земельному участку документы, необходимые для его эксплуатации.
2.1.2. Передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.
2.1.3. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в использовании земельного участка.
2.1.4. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, связанную с использованием земельного участка, если она не противоречит условиям настоящего договора и законодательству Российской Федерации.
2.1.5. [ Иные обязанности ].
2.2. Арендодатель имеет право:
2.2.1. Осуществлять контроль за целевым использованием Арендатором переданного в аренду земельного участка.
2.2.2. Требовать от Арендатора выполнения обязательств по настоящему договору.
2.2.3. На беспрепятственный доступ на территорию земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий настоящего договора.
2.2.4. Приостановить работы, производимые Арендатором с нарушением условий настоящего договора и действующего законодательства Российской Федерации.
2.2.5. Требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном настоящим договором.
2.2.6. Требовать возмещения убытков в случае, если Арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.
2.2.7. В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в течение [ указать установленный арендодателем срок ] за два срока подряд.
2.2.8. В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного земельного участка по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям потребовать внесения арендной платы за все время фактического владения Арендатором земельным участком.
2.3. Арендатор обязуется:
2.3.1. Принять земельный участок по акту приема-передачи от Арендодателя не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора.
2.3.2. Приступить к использованию земельного участка после подписания настоящего договора и акта приема-передачи.
2.3.3. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
2.3.4. Обеспечить Арендодателю доступ на земельный участок для осуществления контроля за его использованием.
2.3.5. Не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников) земельных участков.
2.3.6. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях.
2.3.7. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на земельный участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не занимать, в том числе временными сооружениями, коридоры инженерных сетей и коммуникаций, проходящие через земельный участок.
2.3.8. Своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
2.3.9. [ Иные обязанности ].
2.4. Арендатор имеет право:
2.4.1. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.
2.4.2. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние земельного участка существенно ухудшились.
3. Арендная плата и порядок расчетов
3.1. За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату.
3.2. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц из расчета [ сумма цифрами ] рублей за [ единица измерения ].
3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами [ настоящего договора/передаточного акта ].
3.4. Арендная плата вносится Арендатором [ указать периодичность, например, ежемесячно, ежегодно ] не позднее [ значение ] числа [ текущего месяца/месяца, следующего за расчетным/авансом за текущий год ].
3.5. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон не чаще одного раза в год.
4. Срок договора аренды
4.1. Срок действия настоящего договора составляет [ указать срок, но не более 3 лет ].
5. Ответственность сторон
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
5.3. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
5.4. В случае использования земельного участка не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).
6. Порядок разрешения споров
6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.
6.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7. Заключительные положения
7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
7.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
7.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7.5. Неотъемлемой частью настоящего договора является:
— Приложение N 1. Акт приема-передачи в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства.
Составление предварительного договора аренды жилого и нежилого помещения
Обзоры КонсультантПлюс
Верховный суд опубликовал обзор по коронавирусу № 1 и № 2
Договор аренды обязует арендодателя передать арендатору имущество, которым последний будет владеть и пользоваться либо только пользоваться на платной и временной основе, с обретением в собственность результатов такого использования.
Как регулируется и используется предварительный арендный договор
Арендодатели — это только собственники имущества либо уполномоченные ими или законом лица. В арендных соглашениях нужно отчетливо отмечать объект, который передается в рамках сделки.
Такой предварительный документ в первую очередь способствует регулированию отношений перед основной сделкой, когда уже есть намерения, но нет возможности ее заключить. Он позволяет арендодателю и арендатору:
Предварительный договор аренды для регистрации ООО в налоговом органе необходим, когда у фирмы, которая планирует бизнес-проект, отсутствует офис (он требуется для регистрации в налоговой инспекции), где будет вестись предполагаемая деятельность. Документ позволит зарегистрировать ООО у налоговиков без офиса.
Возможен и предварительный договор субаренды (когда на это согласен арендодатель) по правилам арендных соглашений с продолжительностью, которая не превышает арендную. Формулировка предмета может выглядеть так:
Предметность предаренды: как в тексте отображается предмет главного контракта
По ст. 429 ГК РФ предмет предварительного договора — это обязанность участников подписать главную сделку в определенный срок, поскольку это документ координационного типа, и он:
Формулировки должны гарантировать, что стороны четко осознают предмет основного договора. Для этого в тексте предварительного договора помещения следует индивидуализировать с предельной конкретностью (указать площадь или режим ее установления, адрес, этажи расположения и др.). Относительно объекта, который строится, но не введен в эксплуатацию, в текст предаренды следует включить характеристики объекта из проектной документации.
Но суды могут по-разному оценить необходимую степень точности описания арендуемого в будущем объекта: признать правомерность его определения через формулировки адреса здания и ориентировочной площади помещений (ФАС Московского округа в Постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11) либо наоборот, признать незаключенность предварительных договоренностей (при указании адреса здания плюс ориентировочной площади помещения) ввиду дефицита в нем конкретных параметров помещений:
Саботаж либо неподобающее воплощение преддоговоренностей не влияет на действенность главной сделки, поскольку это разные соглашения (Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008).
Требовать что-либо по предварительному документу невозможно после вступления в силу основного (Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу № А56-21025/2008).
Характеристики предварительного договора аренды жилой и нежилой недвижимости
Законодательно определенная форма таких документов отсутствует, но по п. 2 ст. 429 соглашение должно быть в форме основного договора (т. е. в письменной форме, иначе сделка будет ничтожной, ст. 651 ГК РФ). Это актуально и для предаренды нежилого помещения.
Образец предварительного договора аренды жилого помещения
Образец предварительного договора на нежилое помещение
По ст. 651 ГК РФ, арендные контракты жилой и нежилой недвижимости совершаются подписанием сторонами единого документа, т. е. обмен письменными документами сделает контракт ничтожным.
Поскольку общие арендные правила (ст. 609 и 651 ГК РФ) предусматривают обязательную госрегистрацию соглашений с недвижимостью сроком действия более года, часто спрашивают, подлежит ли регистрации предварительный договор аренды. По п. 14 информационного Письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, ответ будет отрицательным: государственная регистрация таких документов не требуется.
Структура документа
Для текстов подобных соглашений установлена следующая структура:
Срок договоренностей
Совершение конкретных действий стороной (Определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), дата завершения стройки (Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрация прав потенциальным арендодателем для этого не подойдут, поскольку тогда будет отсутствовать необходимый фактор неизбежности, ведь таким развитием событий всегда руководят люди.
Когда срок формулируется таким образом, его будут трактовать как неопределенный и установят по п. 4 ст. 429 ГК РФ, т. е. он будет годичным, документ будут считать заключенным (Определение ВАС РФ от 18.03.2010 № 2825/10).
В силу пресекательности такого предварительного срока отсутствие в намеченный период подписанного главного контракта, инициатив об этом от сторон полностью прекращает промежуточные договоренности.
Обеспечение обязательств в промежуточной аренде
Образец предварительного договора аренды с задатком (пример формулировки)
На практике размер задатка может составлять от четверти до целой месячной арендной платы.
Незаключение основной сделки в срок, который оговаривала предварительная, и отсутствие предложений об этом приведет к возврату уплаченного задатка с процентами (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).
Важные особенности предварительного и договора о намерениях для аренды нежилого помещения, образцы документов
В настоящее время большой популярностью для реализации различных целей пользуются нежилые помещения, но стоимость их достаточно высока. По этой причине обычно на них оформляется договор аренды, причем одним из вариантов оформления является заключение предварительного договора или договора о намерениях аренды нежилого помещения, чаще всего в строящемся здании. Далее мы разберем что это за документы, а еще в чем отличия предварительного и соглашения о намерениях для съема недвижимости.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что такое ПДА?
ПДА — это краткосрочный (до года) контракт между хозяйствующими субъектами при условии невозможности заключения основного соглашения по каким-либо причинам. Он должен быть составлен по особым правилам для правомерного функционирования в соответствии со ст.429 ГК РФ. По данному контракту планируется будущее составление основного договора аренды нежилого помещения при соблюдении условий, оговоренных в предварительном соглашении.
Что такое ДН?
Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.
Есть ли разница между ними?
Между обоими договорами при их общем характере существует принципиальная разница: предварительный контракт попадает под действие статьи закона, тогда как соглашение о намерениях носит более расплывчатый и двусмысленный характер в случае оспаривания в суде.
Что выгоднее заключать?
Если предпочтительнее закрепить статус кво, то, ввиду наличия четкой правовой базы, более выгодным является заключение предварительного договора, нежели соглашения о намерениях. Если же желательно оставить возможность маневра в будущем, то выгоднее заключить соглашение о намерениях. Такого подхода может придерживаться любая из договаривающихся сторон.
Какие могут быть последствия подписания одного контракта вместо другого и наоборот?
При подписании договора о намерениях вместо предварительного соглашения, хотя юридических обязательств он и не создает, на стадии заключения основного контракта довольно сложно внести изменения, но при расплывчатых формулировках он может дать широкий простор для интерпретаций, а также может являться методом психологического воздействия.
Соглашение о намерениях является наиболее безопасным вариантом закрепления своих планов будущего оформления сделки. В случае, когда оформляется предварительный контракт, участники берут на себя обязательства по выполнению основного договора, который предстоит заключить в дальнейшем, на условиях предварительного документа, что гарантируется законом. Предварительный контракт должен прописывать предмет сделки, дату подписания основного документа, а также все важные моменты и условия соглашения.
С какой целью заключают?
Предварительный контракт арендатору имеет смысл заключать на стадии строительства здания с целью зарезервировать наиболее выгодные участки постройки и даже заранее отремонтировать их по своему вкусу. На данном этапе арендодатель еще не имеет необходимых документов, чтобы совершить полноценную сделку.
Сдающему помещение в аренду тоже есть смысл заключить предварительное соглашение, потому что это дает ему гарантии получения оговоренной суммы денег в дальнейшем. Если отсутствует возможность на данный момент зафиксировать договоренности, можно заключить также соглашение о намерениях. При этом можно прописать способы и сроки реализации намеченных планов без подробной детализации условий соглашения.
Правовое регулирование
Регулирование предварительного договора аренды нежилого помещения опирается на действие статьи 429 ГК РФ «Предварительный договор». При этом необходимо иметь в виду, что такой документ действителен, только если составлен по форме основного договора. В случае, когда форма не оговорена, то в простом письменном виде.
Подписание основного контракта должно быть проведено в течение года после подписания предварительного, если только не определен другой срок.
Хотя регулирование договора о намерениях и не опирается на букву закона, следует иметь в виду, что в случае возникновения спорных ситуаций большое значение придается четкости формулировок и заранее обозначенных условий. В целом такой документ чаще лишь закрепляет конкретный этап переговоров.
В чем особенности составления ПДА?
Формат данной договоренности в настоящее время не определен законодательством, но при этом имеются нормативы, по которым следует ее составлять. Чтобы соглашение позволяло обеим договаривающимся сторонам защитить свои права в законном порядке, следует:
Форма и содержание документа
Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, если таковая оговорена, в противном случае — в письменном виде. В остальных случаях договоренность считается ничтожной. Договаривающиеся подписывают единый документ согласно ст. 651 ГК РФ, обмен письменными документами не признается.
Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Документ содержит сведения, соответствующие будущему контракту, но в более сжатом, установочном виде.
Предварительный договор об аренде должен в себе содержать:
Условия, которые обязательно должны быть отражены в предварительном договоре аренды:
В чем особенности составления ДН?
Такой формат позволяет договаривающимся сторонам оформить отношения в письменном виде, при желании придав документу форму, имеющую юридическую силу. Или, наоборот, только лишь обозначить определенные этапы будущего соглашения без особых взаимных обязательств. В таком документе обычно не прописываются детали выполнения, а лишь отмечаются порядок и сроки исполнения планов. Контракт составляется в двух экземплярах для каждого участника. Нотариальное заверение документа возможно, но не обязательно.
Форма и содержание документа
Документ составляется в письменном виде в вольной форме ввиду отсутствия единого образца. Он должен отвечать представлениям участников соглашения об их потребностях. Тем не менее необходимо соблюдать определенные стандарты делопроизводства, документ должен содержать данные об участниках процесса и объекте, планах по реализации договоренностей, важных условиях будущего контракта.
Договор намерения об аренде должен в себе содержать:
Условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре намерения аренды:
Можно ли заключать для строящегося здания?
Такие договоренности заключать можно, более того, только такие соглашения имеют смысл в данной сфере производственных отношений. Полноценный контракт на этапе строительства здания невозможен.
Есть ли разница для уже построенного и строящегося здания?
Такая разница состоит в том, что при заключении данных соглашений, в случае уже готового здания, полностью прописываются все характеристики арендуемого помещения и всей постройки, а также реквизиты государственной регистрации.
Какие риски могут быть?
Нужно ли регистрировать?
Оба данных соглашения не нужно регистрировать, так как они являются краткосрочными (срок их действия меньше одного года). Правовой основой для данного несоответствия формы предварительного соглашения форме основного договора является 14 пункт информационного письма ВАС №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом необходимо учитывать изменения в Федеральных законах от 24.07.2007 N 221-ФЗ и от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а также действие с данного срока закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Соглашение о намерениях и вовсе не имеет юридической базы. Оба контракта никоим образом не являются сделкой с недвижимостью. Их задача носит чисто организационный характер для будущего договора.
Каковы последствия отказа от заключения основного ДА при ранее подписанном предварительном соглашении?
В случае отказа одной из договаривающихся сторон заключить основной контракт на базе предварительного, пострадавшая сторона вправе по суду добиться заключения договора в соответствии с 4 пунктом статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».
Каковы последствия отказа от заключения основного ДА при ранее подписанном соглашении о намерениях?
При отказе одной из сторон заключить основной договор пострадавшая сторона может выиграть дело в суде, опираясь на действие статьи 431 ГК РФ «Толкование договора», в том случае, если формулировки в соглашении о намерениях носят четкий, однозначный характер, не дающий простора для иных интерпретаций.
Предварительный и договор о намерениях аренды нежилого помещения являются важными инструментами, позволяющими хозяйствующим субъектам минимизировать риски предпринимательской деятельности, а также строить планы на будущее в тот момент, когда оформление полноценного контракта по каким-либо причинам неосуществимо. При этом ни один из них не является сделкой с недвижимостью.
Предварительный договор опирается на нормативно-правовые акты, а договор о намерениях не имеет юридической основы.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)