Обязательно ли писать претензию застройщику?
Приятно, конечно, когда нет никаких претензий к строительной компании. Но на практике это бывает очень редко. И дольщиков практически всегда что-то не устраивает.
Конечно, бывают мелкие недочеты, с которыми можно согласиться и закрыть на них глаза. Но как быть, если, к примеру, застройщик просрочил сдачу строящегося дома на год? Или если есть существенные недостатки или недоделки в новой квартире?
Внимательно смотрим договор
Что именно искать?
Практически в каждом договоре участия в долевом строительстве в последних пунктах есть условие о соблюдении претензионного порядка в случае возникновения спора. Это сделано для того, чтобы до подачи иска в суд дольщику нужно было обязательно пройти стадию претензионного порядка. Иначе суд не примет исковое заявление к рассмотрению.
Конечно, это выгодно застройщику, потому что таким образом он сможет ненадолго затянуть возврат неустойки либо тянуть с устранением недостатков.
Но и для дольщика претензионный порядок тоже несет большие плюсы. Какие именно? Об этом читайте дальше.
Если договор разбит на разделы, то ищем условие о претензионном порядке в разделах «Порядок разрешения споров», «Прочие условия» и т.п.
Как это выглядит?
Приведем для примера несколько формулировок из реальных договоров участия в долевом строительстве, которые предусматривают обязательный обмен претензиями перед направлением искового заявления в суд:
Вывод: если в договоре предусмотрен претензионный порядок, то сразу обращаться в суд нельзя. Вначале нужно направить претензию застройщику. Потом дождаться письменного ответа от застройщика или выждать истечение срока ответа на претензию. Только после этого можно обращаться в суд с исковым заявлением, к которому в обязательном порядке приложить копию направленной претензии и доказательства ее получения.
Образцы претензий и искового заявления можете скачать по этой ссылке.
Какой срок ответа на претензию для застройщика?
Ситуация 1. В самом договоре может быть предусмотрен срок ответа на претензию. К примеру, 1 месяц. Если это прописано, то стоит руководствоваться тем, что написано в договоре. Нарушать это правило нельзя. Считать срок следует со следующего дня, когда застройщик получил претензию. Об этом должна быть отметка либо на самой претензии либо на почтовом уведомлении о вручении.
Ситуация 2. Если в договоре не предусмотрен срок для досудебного урегулирования – при написании претензии вы можете указать его сами. Например, «прошу в 10-ти дневный срок с момента получения настоящей претензии удовлетворить мои требования». Срок можно указать любой. Но, как правило, пишут 5, 7, 10 или 30 дней.
А если в договоре нет условия о претензионном порядке?
Если в договоре участия в долевом строительстве не закреплен претензионный порядок – можно сразу обращаться в суд. В таком случае ваше исковое заявление примут в суде к рассмотрению, если других замечаний по нему нет.
Честно скажем, что строительные компании редко удовлетворяют требования дольщика по претензии. Особенно, когда видят что претензия составлена как попало, не грамотно.
У застройщика, как правило, есть в штате юристы. И такому юристу, который занимается одним и тем же каждый день, достаточно одного взгляда, чтобы оценить кто составлял претензию: юрист или сам дольщик, а также насколько она нормально составлена.
Но все же в нашей практике есть случаи, когда застройщики идут на уступки.
Условие одно – нужно максимально продуманно, правильно и обоснованно составить претензию. Со всеми ссылочками на законы и понятными четкими требованиями. И тогда серьезный документ (претензия) может дать для вас положительный результат.
Поэтому мы настоятельно рекомендуем, даже если претензия не обязательна по договору – все равно ее написать и правильно вручить или направить застройщику.
Что мне даст претензия и зачем тянуть время? Может сразу обращаться в суд?
А теперь самое интересное. Претензия дает 2 больших плюса для дольщика:
Можно ли направить еще одну (другую) претензию, если первая составлена неправильно?
Конечно, да. Ни закон, ни тем более договор не может ограничивать вас менять или дополнять свои требования, заявленные ранее. Поэтому, если вы не уверены в грамотности и правильности уже отправленной претензии – то можете послать новую. В этой новой претензии лучше сделать оговорку, что первую претензию вы отзываете и считаете ошибочной.
Претензионный порядок по договору участия в долевом строительстве
Претензионный порядок защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.
ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.
Установление претензионного порядка предполагает формулирование определенной процедуры, т.е. порядка совершения конкретных действий до обращения в суд. Данная позиция также основывается на нормах п. 5 ст. 4 АПК РФ, которая определяет, что досудебный порядок урегулирования споров устанавливается федеральным законом для определенной категории споров. Закон о долевом участии в строительстве не содержит
Необходимость претензионного порядка урегулирования спора всеми участниками долевого строительства (кредиторами) – субъектами общих прав означает, что при предъявлении ими иска право на судебную защиту одних из них будет зависеть от соблюдения досудебного порядка другими. В этой связи представляется целесообразным рассмотрение отдельных функций претензионного порядка урегулирования споров в отношениях участия в долевом строительстве жилья.
1. Претензионное урегулирование позволяет определить действительность спора между сторонами договора участия в долевом строительстве. 2. Претензионный порядок позволяет урегулировать спор, возникший между застройщиком и участником долевого строительства.
3. Претензионный порядок урегулирования споров позволяет минимизировать издержки сторон договора участия в долевом строительстве по делу. Претензионный порядок защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья также характеризуется рядом признаков. 1. К отношениям долевого участия в строительстве применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. 2. Применение процессуальных санкций за несоблюдение претензионного порядка урегулирования споров. 3. Претензионный порядок урегулирования споров в отношениях долевого строительства представляет собой условие реализации (осуществления) права на предъявление иска в суд, т.е. фактический состав, имеющий процессуальное значение. Исходя из рассмотренных функций и признаков, можно дать следующее определение претензионного порядка защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья: «под претензионным порядком защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья следует понимать предусмотренную в договоре долевого участия
несудебную процедуру, обеспечиваемую законодательством о защите прав потребителей, соблюдение которой является необходимым условием реализации (осуществления) права на иск, а также последующего рассмотрения и разрешения спора судом».
Список использованной литературы: 1.Каллистратова Р.Ф. Избранные труды по арбитражному и гражданскому процессам. Краснодар: Совет. Кубань, 2007.
© Р.Р. Шайдуллин, 2016 © Д.С. Мазитова, 2016
Претензия к застройщику
Работа застройщика считается завершенной только после того, как дольщик принял объект и подписал соответствующий акт.
Нередко возникает ситуация, когда собственник квартиры обнаруживает в ней недостатки спустя несколько месяцев или лет. Согласно законодательству застройщик обязан устранить любые недоделки и ошибки при возведении здания. Для этого нужно направить ему соответствующую претензию.
Когда нужно направить претензию застройщику?
Претензия к застройщику представляет собой документ с требованием устранить допущенные при строительстве ошибки
Все, что будет обнаружено в течение пятилетнего гарантийного срока, должно быть исправлено застройщиком собственными силами либо при участии ТСЖ.
Составление письменной претензии к застройщику по качеству строения, нарушению сроков работ либо ликвидации выявленных недостатков становится основным доказательством досудебного урегулирования имеющегося спора. Это также показывает, что взаимодействие между собственником и строительной компанией осуществлялось строго в рамках закона.
Если жилец решил устранить недостатки сам, компания должна возместить его расходы.
Досудебная претензия застройщику
Составление документа начинается с указания в шапке юридического наименования застройщика, фактического и юридического адреса компании. Далее следуют Ф.И.О. генерального директора и ваши данные.
В основной части претензии следует указать все выявленные недостатки и обязать строительную компанию устранить их, выполнить иные требования собственника.
Если недостатки на объекте были обнаружены в течение 5 лет с момента его сдачи, застройщик должен исправить их за свой счет
Описание объекта претензии, то есть квартиры, должно сопровождаться точным перечислением реквизитов договора на долевое участие и указанием сведений о регистрации в реестре прав на недвижимое имущество. Также потребуются номер квартиры, ее площадь, местонахождение и полная стоимость.
В требованиях по устранению погрешностей следует ссылаться на закон, который обязывает застройщика незамедлительно приступить к выполнению работы.
Если были допущены грубые ошибки, которые привели жилой дом в некачественное и даже аварийное состояние, застройщик обязан устранить их в течение 10 дней после получения претензии.
Документ завершается условием, что в случае отсутствия реакции со стороны застройщика вы будете вынуждены обратиться в суд, и требовать устранения погрешностей, а также возмещения понесенных убытков и неустойки, привлечения застройщика к ответственности по Закону «О защите прав потребителей».
Как отправить претензию застройщику по почте?
Претензию застройщику относят к срочной документации, поэтому в случае отправления по почте необходимо выбрать вариант ценного письма с описью вложения и обязательным уведомлением о вручении. Перед отправкой следует подготовить претензию в двух экземплярах и принести в почтовое отделение, не запечатывая в конверт.
Отправляя претензию заказным письмом, вы можете быть уверены, что застройщик получит письмо в срок и незамедлительно ознакомится с ним.
На почте нужно заполнить выданный сотрудниками бланк по форме Ф-107, где указываются реквизиты получателя, перечень документов и объявленная ценность (если нужно).
После проверки правильности заполнения данных и соответствия описи вложению, один из заверенных экземпляров претензии помещают в письмо и запечатывают для дальнейшего отправления, а второй передают вам.
Претензию застройщику можно направить по почте или доставить лично под роспись
Как ответить застройщику при отказе?
Согласно законодательству компания, получившая претензию, обязана написать ответ с указанием принятого решения по устранению выявленных недостатков либо об отказе.
Застройщик может потребовать от собственника провести дополнительные экспертизы, а также привести доводы, опровергающие указанные в полученной претензии сведения.
Получив соответствующий ответ, вы вправе ответить на него новой претензией, дополнив ее недостающими сведениями. Так же можно направить исковое заявление в мировой или арбитражный суд по месту жительства.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Вопросы по поводу претензий к застройщику в новостройке (Договор долевого участия).
1. Квартиру приняли по акту, незначительные нарушения были, устранены.
2. Сейчас обнаружили, что стяжка пошла трещинами и пол не очень ровный, нужно устранить.
3. Есть компания, которая готова все переделать за N-ную сумму, но мне бы не хотелось это делать за свой счет (они готовы убрать все и залить заново ровно). Предварительно поговорил с прорабом застройщика,они готовы устранить за свой счет, но меня смущает порядок ремонта: они хотят просто расшить трещины и замазать их заново. Кроме того, делать же его будут те же люди, я не уверен, что они сделают хорошо.
Можно ли как-то организовать это так, чтобы мне сделали нормально и за счет застройщика. Предварительно поизучал вопрос, все начинается с составления претензии застройщику, но в данном случае, они, вроде как, и признают свою вину. Можно ли настаивать на том, чтобы застройщик полностью переделал стяжку или (что еще лучше), чтобы задачу выполнил подрядчик?
1. Как я уже говорил, Акт о приемке квартиры подписан в Марте;
2. При этом, по договору, дом должен был быть сдан в Июле прошлого года;
3. В конце прошлого года относил застройщику письмо с просьбой прокомментировать ситуацию мне по почте, отметка о регистрации письма есть. От застройщика ответа не было.
4 Можно ли затребовать с застройщика компенсацию за просрочку в данном случае? Какой порядок действий?
Повлияют ли Вопрос 1 и Вопрос 2 на возможность начала ремонта в квартире? 
Или нужно будет ждать пока все утрясется? Можно ли также пока оформлять жилье в собственность?
Можно ли как-то организовать это так, чтобы мне сделали нормально и за счет застройщика. Предварительно поизучал вопрос, все начинается с составления претензии застройщику, но в данном случае, они, вроде как, и признают свою вину. Можно ли настаивать на том, чтобы застройщик полностью переделал стяжку или (что еще лучше), чтобы задачу выполнил подрядчик?
Андрей
Андрей, претензия нужна обязательно. ФЗ № 214 в ст. 7 предусмотрено:
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором,по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Т.е. Вы должны выразить в этой претензии выбранное Вами требование безвозмездном устранении недостатка, а также назначить разумный срок для устранения.
Переделывать стяжку полностью или нет — вопрос к специалистам. Только строительная экспертиза может ответить на этот вопрос — есть ли необходимость полностью переделывать стяжку. Считаю, что Вы здесь не вправе диктовать застройщику каким образом он будет устранять недостаток. Или проводите экспертизу за свой счет, и если эксперт укажет на необходимость полного демонтажа стяжки, тогда направляйте застройщику соответствующее требование.
Если Вы выберите 3-й вариант, предусмотренный ст. 7., то в случае возникновения спора, застройщик также сможет провести экспертизу, и будет настаивать на снижении компенсационных расходов.
Вопрос 2. 1. Как я уже говорил, Акт о приемке квартиры подписан в Марте; 2. При этом, по договору, дом должен был быть сдан в Июле прошлого года; 3. В конце прошлого года относил застройщику письмо с просьбой прокомментировать ситуацию мне по почте, отметка о регистрации письма есть. От застройщика ответа не было. 4 Можно ли затребовать с застройщика компенсацию за просрочку в данном случае? Какой порядок действий?
Андрей
У застройщика не нужно просить комментировать ситуацию, а необходимо предъявлять соответствующую претензию, в которой требовать выплаты неустойки предусмотренной законом.
2.В случае нарушения предусмотренного договором
срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого
строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства
неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная
настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства
вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого
строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения
застройщиком своих обязательств по такому договору.
Повлияют ли Вопрос 1 и Вопрос 2 на возможность начала ремонта в квартире?
Или нужно будет ждать пока все утрясется? Можно ли также пока оформлять жилье в собственность?
Андрей
Для регистрации возникшего права собственности нет никаких препятствий.
Ничего не мешает обратиться к застройщику и по первому вопросу и по второму.
А делать ремонт или нет решать уже Вам. Вопрос, связанный с требованием о выплате неустойки, уж точно никак не влияет на производство ремонта.
А вот со стяжкой — решайте сами. Если можете начать делать ремонт, не трогая при этом полы, то делайте
Дополню по 2 вопросу.
Ваше требование о выплате Вам неустойки застройщик обязан выполнить в течение 10 дней ( ФЗ «О защите прав потребителей»).
В случае невыполнения указанного требования, Вы вправе в судебном порядке, кроме неустойки требовать от застройщика возмещения морального вреда (ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей»), выплаты штрафа в размере 50% от всей взыскиваемой с застройщика суммы ( ст. 13)
6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера)за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
При обращении в суд Вы освобождены от уплаты гос. пошлины
Уточню, верно ли я понял. Поправьте, если что не так.
Т.е. я могу, условно, пойти завтра в офис застройщика, вручить ему письмо примерно содержащее: «Согласно договору такому-то срок сдачи объекта такого-то был в Июле 2016, а Акт мы с вами подписали в Марте 2017, прошу в соответствии с ФЗ «О Защите прав потребителей» возместить мне неустойку в размере (видимо 1/300 * 0,1 * Сумма по договору * Число дней просрочки). Д/С прошу перевести мне по след. реквизитам».
Естественно, письмо в двух экземплярах, на одном получить от них отметку.
Если в течение 10 (рабочих?) дней не поступают средства и застройщик со мной на контакт не вышел, то я могу идти в суд и приплюсовать еще 50% к сумме оплаты в счет ФЗ?
Андрей, добрый день.
В дополнение хотел бы обратить внимание вот на что.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Ст. 7 п. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, вам нужно определиться с конкретным требованием в претензии к застройщику.
Уважаемый Андрей, информационное дополнение:
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 7:
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Главное при предъявлении претензии к застройщику — это правильно зафиксировать все недостатки и в письменном виде своевременно предъявить претензию к застройщику.