Нарушение застройщиком сроков по ДДУ: как написать претензию
Договор долевого участия накладывает на застройщика обязательства соблюдать сроки строительства. Если же ввод дома в эксплуатацию и передача ключей запаздывает, дольщик вправе обратиться к застройщику с претензией в связи с нарушением сроков строительства по ДДУ.
Основания для претензии
Поводом к составлению претензии может являться отклонение застройщика от установленного графика строительства многоквартирного дома. При этом важно соблюдение даты передачи ключей дольщику, указанной в ДДУ. Если срок пропущен, а ключи так и не были получены – это является основанием для направления претензии.
Применяемые к застройщику в связи с нарушением сроков по ДДУ санкции определены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов»:
Как составить
Единого шаблона претензии не существует, но есть общие правила, которые необходимо учитывать при ее составлении.
«Шапка» документа
Основная часть
Требования
Указание правовых норм не является строго обязательным. Однако грамотное составление претензии повышает шансы на ее успешное рассмотрение.
Основанием для взыскания неустойки будет являться ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Если в тексте содержатся требования о возмещении морального вреда, необходимо дополнительно указать статью 15 этого закона (подробнее о взыскании морального вреда по ДДУ читайте в другом материале нашего сайта).
Основанием для взыскания убытков является статья 15 Гражданского кодекса РФ. Убытками дольщика могут являться расходы на съем жилья в период затянувшегося строительства, переплаченные по ипотеке проценты и иные подобные расходы.
Убытки дольщику могут быть причинены также колебаниями курсов валют в период просрочки.
Из судебной практики: в договоре была согласована сумма доплаты в иностранной валюте по курсу на день платежа. Застройщик просрочил сдачу объекта. За это время курс валюты существенно изменился. Суд указал, что дольщик не должен быть поставлен в худшее положение, а застройщик в лучшее по сравнению с тем, как если бы застройщик исполнил обязательство добросовестно и в срок (Определение Верховного Суда РФ № 5-КГ17-117).
Расчет можно включить как в основной текст, так и привести в приложении (во многих случаях это удобнее).
Расчет строится на следующих показателях:
Если ставка ЦБ менялась за период просрочки, то эти изменения необходимо учесть при осуществлении расчета пеней. Подробнее об этом читайте здесь.
Заключительная часть
Приложения
Состав приложений к претензии зависит от того, как написана претензия. Как правило, в приложения включается расчет суммы к выплате, реквизиты счета дольщика, при необходимости – копия доверенности его представителя.
Образец претензии
В ООО «___» (Застройщик)
От: ФИО дольщика, адрес для получения ответа на претензию
Между мной и Застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве № ____ от _____ (зарегистрирован Росреестром _____ за № ______) («Договор»), согласно которому будет построена квартира со следующими характеристиками _______________.
В соответствии с п. ____ Договора, мной была внесена оплата цены квартиры в сумме _____.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Согласно п. ___ Договора, срок передачи объекта долевого строительства дольщику — _____20___ года. В соответствии с уведомлением о переносе срока строительства объекта, которое было получено от Застройщика _____20___, срок передачи объекта долевого строительства дольщику переносится на _____ 20___. К настоящему моменту этот срок наступил, однако передача квартиры мне не произведена. Указанный перенос срока не был согласован с моей стороны. Какие-либо дополнительные соглашения к договору с моей стороны не подписывались.
(Если ключи уже получены, необходимо указать на это в претензии: Фактически подписание акта приема-передачи на указанную квартиру состоялась ____ 20__ года).
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…» при нарушении срока передачи объекта долевого строительства дольщику – физическому лицу застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
В соответствии с вышеуказанной нормой закона, подлежит уплате неустойка (пени) в размере ______.
Перенос срока передачи квартиры приводит к существенным дополнительным затратам для меня, в том числе:
Кроме того, в результате нарушения Застройщиком своих обязательств по Договору мне причинены нравственные страдания (моральный вред), что выражается в ______. Сумму компенсации причиненного мне морального вреда я оцениваю в ____ рублей.
На основании изложенного выше и в соответствии со ст. 4 и 6 Федерального закона № 214-ФЗ
Ответ на настоящую претензию требую дать в 10-дневный срок с момента ее получения.
В случае отказа в удовлетворении моих требований оставляю за собой право обратиться в суд.
Внимание: пени в связи с просрочкой сдачи объекта дольщику не начисляются в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года (Постановление Правительства РФ № 423 от 2 апреля 2020 года).
Как подать
Претензию необходимо направить на официальный адрес застройщика, который указан в ЕГРЮЛ. Если фактически застройщик находится по другому адресу, это не имеет значения. Исключением являются случаи, когда другой адрес для переписки был указан в ДДУ. В этих случаях имеет смысл направить претензию на оба адреса одновременно.
Узнать официальный адрес застройщика можно в специальном разделе сайта Федеральной налоговой службы России.
Почтовое отправление необходимо направить с описью вложений. Это позволит доказать, что направлена была именно претензия, а не какой-либо другой документ.
Направлять претензию в электронном виде закон не запрещает. Однако этот способ все еще не признан в полном объеме в практике. Кроме того, при электронной отправке будет затруднительно подтвердить получение. Поэтому этот способ пока еще является делом будущего.
Что дальше
Получив претензию, застройщик обязан рассмотреть ее в установленный срок и направить дольщику письменный ответ на указанный им адрес. Если ответа не последовало, или пришел отказ в выплате, дольщик имеет право обратиться в суд с иском к застройщику. Иск необходимо составлять по тем же принципам, что и претензию – указать основания для взыскания средств, рассчитать суммы и предоставить доказательства заявленных требований.
Ведение судебного процесса невыгодно для застройщика. Помимо заявленных дольщиком неустойки и компенсаций, суд может взыскать с него штраф в пользу дольщика за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке. Его размер составляет до 50% от суммы взысканных в пользу дольщика средств.
Поэтому, если застройщик крупный и намерен и дальше продолжать свою деятельность, а требования дольщика не чрезмерны, есть шансы на урегулирование дела до суда. Если же застройщик не платит принципиально, получение судебного решения становится единственным шансом для дольщика получить компенсацию за нарушение сроков.
Составление претензии застройщику имеет много нюансов, которые невозможно отразить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на Ваш вопрос.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Претензия о нарушении срока окончания строительства
Автор документа
| число консультаций: | 82 |
| отмеченных лучшими: | 5 |
| ответов к документам: | 52 |
| размещено документов: | 927 |
| положительных отзывов: | 84 |
| отрицательных отзывов: | 6 |
(Ф.И.О., адрес заказчика)
Претензия
о нарушении срока окончания строительства объекта недвижимости
«__» ____________ 20__ г. между ____________________________________________ и
_______________________________ был заключен договор строительного подряда № ____.
Указанным договором предусмотрено строительство __________________________________
(указать объект недвижимости; перечислить его основные
характеристики, предусмотренные технической документацией, например, этажность, площадь и т.д.)
по адресу: _______________________________.
(указать строительный адрес)
Строительство должно осуществляться по графику, составленному сторонами договора, а датой начала строительных работ являться «___» ____________ 20__ г. В соответствии с п. _______ договора строительство данного объекта должно быть завершено подрядчиком не позднее «___» _______________ 20__ г., а приемка выполненных работ произведена заказчиком в течение _______ дней после фактического завершения работ. Однако ваша организация неоднократно нарушала график строительных работ и к установленному договором сроку не завершила строительство _____________________.
(указать объект недвижимости)
Строительство объекта было окончено только «___» __________ 20__ г., акт приемки-сдачи выполненных работ подписан «___» ______________ 20__ г.
Таким образом, ___________________________________ ненадлежащим образом исполнило
свое обязательство относительно срока окончания работ. Согласно п. ______ договора за нарушение срока окончания работ подрядчик обязан уплатить заказчику неустойку в размере ______% от общей стоимости работ за каждый день просрочки, а также возместить убытки.
В соответствии со ст. 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», п. _____ договора, прошу вас перечислить __________________(__________________________________) рублей на мой расчетный
(сумма цифрами и прописью)
счет в банке ___________________________________________________________________
(указать реквизиты банка)
в счет уплаты неустойки и возмещения убытков за нарушение срока окончания строительства.
1. Копия договора строительного подряда от «___» ___________ 20__ г. № ________.
2. Копия акта приемки-сдачи выполненных работ от «___» _____________ 20__ г. № ________.
3. Расчет суммы неустойки.
4. Расчет суммы убытков.
Оставить комментарий к документу
Оставить комментарий к документуЗдесь вы можете оставить комментарий к документу «Претензия о нарушении срока окончания строительства», а также задать вопросы, связанные с ним.
Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы
Образцы, бланки претензий по договору подряда в 2020 году и как грамотно составить претензию
Договор заключен, все основные моменты учтены, цена работы и сроки согласованы. Только вот вторая сторона не спешит выполнять условия соглашения, либо же выполняет их, но не в оговоренном объеме, не в том виде или не в срок. Претензия по договору подряда с обоснованными требованиями поможет убедить контрагента исправить ситуацию, не доводя дело до суда.
Бланки и образцы претензий и ответов по договору подряда
Я подготовил для различных ситуаций актуальные в 2020 году бланки и образцы претензий по договору строительного подряда, образцы ответов на претензии. Также привожу правила по оформлению досудебной претензии, порядок и сроки направления требований со ссылками на законодательные нормы, указал сроки на рассмотрение писем-претензий.
Грамотно составить претензию можно и без обращения к юристу. Вам в помощь:
Чтобы подготовить ответ на претензию по договору подряда вам могут пригодиться:
Что такое договор строительного подряда и претензия по договору подряда
Договор строительного подряда — соглашение на строительство, реконструкцию, монтажные, пусконаладочные и другие строительные работы, в т.ч. и предназначенные удовлетворять бытовые или личные потребности заказчика (ст. 740 и ст. 730 ГК РФ). Документ предусматривает обязанность одной стороны выполнить работы, а другой — принять и оплатить их в оговоренном размере и порядке.
В случае нарушений условий договора строительного подряда стороны несут гражданско-правовую ответственность. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Если контрагент нарушил любой из пунктов договора, вы вправе направить ему претензию, т.е. предъявить обоснованные требования выполнить условия договора в полном объеме либо компенсировать убытки. Это действенный способ без суда урегулировать конфликт и разрешить спор без лишних расходов на оплату госпошлины и со значительной экономией времени.
Составляется претензия в письменной форме. Задача документа — донести до второй стороны информацию, что было сделано не так или вовсе не сделано, и как эту ситуацию можно исправить. Требования должны излагаться грамотно, четко и корректно.
Когда направление претензии по договору подряда является обязательным
Законодательно договоры подряда не относятся к категории соглашений с обязательным соблюдением претензионного (досудебного) порядка рассмотрения споров. Т.е. при недовольстве исполнением другой стороной ее обязанностей по договору, вы вправе обратиться в суд и без составления претензии.
Направление претензии обязательно в следующих случаях:
Важно! Юристы рекомендуют направлять претензию контрагенту даже если она не является обязательной — грамотно составленное претензионное письмо станет доказательством вашего стремления решить вопрос мирным путем в случае перехода спора в категорию судебных.
Какие существуют причины для направления претензии контрагенту
Как полное, так и частичное неисполнение условий соглашения одной из сторон, пренебрежительное отношение к ним или исполнение в ненадлежащем качестве и/или с нарушением временных сроков приводит к недовольству противоположной стороны. В договоре строительного подряда недовольным может оказаться как заказчик, так и подрядчик.
Важно! Изложенные в претензии доводы должны касаться только оговоренных в договоре подряда условий.
Чаще всего письма-претензии по договору подряда составляются по следующим причинам.
В каких случаях направлять претензию подрядчику
Направляйте претензию подрядчику если:
Какие причины для направления претензии заказчику
Подрядчику следует составить письмо-претензию к заказчику о выплате денег или нарушении других условий договора если:
Какие требования можно выдвигать в претензии
В претензии можно требовать возмещения расходов, ущерба и упущенной выгоды
Договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). Стандартная мера ответственности за нарушение условий соглашения — возмещение убытков не выполнившей обязательство стороной (ст. 15 ГК РФ).
Вы можете требовать возмещения:
Письмо-претензия станет правовым способом защиты ваших интересов. Именно этот документ способен разрешить многие конфликты с минимальными временными и финансовыми потерями. Для доказательства понесенных расходов к претензии о взыскании задолженности приложите подтверждающие документы (копии договоров, выписок, чеков и т.д.).
Важно! Выдвигаемые в претензии требования зависят от того, какие именно пункты договора были нарушены.
Что требовать от подрядчика
Заказчик вправе требовать от подрядчика:
Что можно предъявить заказчику
Исполнитель работ (подрядчик) может выставить заказчику следующие требования:
Можно ли требовать выплату неустойки
Помимо вышеизложенного, при нарушении условий договора и заказчик, и подрядчик вправе настаивать на выплате неустойки (штрафа за неисполнение обязательства или за просрочку оплаты) независимо от того, предусмотрена ли она соглашением сторон (ст. 332 ГК РФ):
На заметку. Если денежные обязательства не были выполнены в срок вы можете потребовать выплаты процентов по ст. 395 ГК РФ.
Обоснование претензии
Все требования в претензии должны быть обоснованы
Любое указанное в претензии требование должно быть обосновано. В качестве обоснований применяются:
Вам также следует обосновать все свои материальные требования и подтвердить каждую указанную сумму, приложив к претензии по оплате задолженности копии:
Важно! Обоснованной претензией признается такая, заявление которой порождает обязанность должника возместить причиненный вред (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа №Ф02-5703/12). В качестве претензионного письма не расценивается переписка сторон, в которой конкретные требования не указаны.
Кто составляет претензию
Претензии могут предъявлять все участники соглашения. Составить письмо может любое лицо (юридическое или физическое), которое считает, что договорные обязательства нарушены либо не исполняются должным образом.
Претензию от физического лица можно составить самостоятельно — воспользуйтесь приведенными в начале статьи образцами заполнения. В небольших организациях претензионные письма пишут сотрудники или руководители структурных подразделений, а в крупных компаниях их составлением занимаются юристы.
Кому предъявлять претензию и куда ее направлять
Претензию следует предъявлять несущему ответственность по обязательствам лицу:
Направлять претензионное письмо следует по юридическому адресу, уточнить который можно запросом в налоговую инспекцию:
Также претензию следует направить по адресу контрагента, указанному в договоре, если этот адрес отличается от юридического.
Каких правил придерживаться при составлении претензии
Придерживайтесь стандартов делопроизводства при составлении претензии
Законодательно установленных норм по оформлению претензии не существует и составляться она может в произвольной форме. Если форма претензии и порядок ее направления предусмотрены договором, они должны соблюдаться.
По своей структуре и форме этот документ должен соответствовать стандартам делопроизводства, по оформлению — быть без лексических и грамматических ошибок. Стиль изложения — официально-деловой, подача информации — краткая, но с указанием на существенные обстоятельства. Должны присутствовать отсылки на нормы права и условия договора подряда.
Требования следует формулировать четко, необходимо привести их обоснование. Если претензия подлежит денежной оценке — указать сумму претензии и привести обоснованный расчет. Суммы и сроки вписывайте цифрами и прописью. Письмо-претензия составляется в 2 экземплярах, пишется на листе любого формата от руки либо оформляется в печатном виде.
В претензии по договору подряда указываются следующие данные:
Приведенные в начале статьи бланки и образцы претензии по договору подряда помогут вам быстрее разобраться в правилах оформления.
Когда и каким способом направить претензию контрагенту
Отправляйте претензию Почтой России заказным или ценным письмом
Сроки предъявления претензии о невыполнение условий договора строительного подряда законодательно не установлены. Направить претензионное письмо контрагенту вы можете в любое время:
Если со дня, когда вы узнали о нарушении своего права, прошло 3 года и более (ст. 196 ГК РФ), срок исковой давности считается истекшим.
Важно! Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работ, составляет 1 год (ст. 725 ГК РФ). Предельный срок обнаружения ненадлежащего качества работ — 5 лет (ст. 756 ГК РФ). При выявленных в период гарантийного срока недостатках претензию следует предъявить в течение 2 лет со дня передачи результата работы (ст. 724 ГК РФ).
Направить претензию контрагенту можно следующими способами:
Важно! На основании положений ст. 160 и 434 ГК РФ допускается возможность использования полученных посредством электронной связи документов. Даже если условие обмена электронными документами в договоре не согласовано претензия может быть отправлена на личную или служебную почту контрагента (постановление Президиума ВАС РФ № 18002/12).
Возможен ли отказ от претензии
В ситуации, когда после выдвижения требований к контрагенту в письменной форме компромисс был найден — получите от заявителя письменный отказ от претензий. Составляется документ в произвольной форме с обязательной отсылкой на письмо-претензию, указанием даты составления претензии, сути предъявляемых требований и с фразой об отсутствии претензий.
Нужно ли отвечать на претензию и как правильно оформить ответ
Отвечать на претензию необязательно если в соглашении стороны не зафиксировали данный момент и не определили ответственность за невыполнение этого требования. Отсутствие ответа расценивается как несогласие с изложенными требованиями и нежелание их удовлетворять. Контрагент, которому было направлено претензионное письмо, сам решает готовить ответ на него или нет.
Если же требование обосновано частично или не обосновано, наличие и содержание ответа зависит от ситуации:
Если же вы решили ответить на претензию, то следует знать:
Способ направления ответа на претензию может быть указан в договоре подряда. Если такого пункта в соглашении нет, то как передать ответ контрагенту вы выбираете сами: лично в руки, Почтой России или службой доставки, электронным письмом, факсом или в виде телефонограммы.
Что должен содержать ответ на претензию
Ответ на претензию включает следующие разделы:
Какие предусмотрены сроки ответа на претензию по договору подряда
Если иное не предусмотрено договором, законное право обращаться с исковым заявлением в суд у контрагента появляется когда на претензию по договору подряда не поступил ответ в течение:
Запомнить
Случались ли у вас ситуации с нарушением условий договора подряда и приходилось ли вам предъявлять претензии контрагенту? В роли заказчика или подрядчика вы выступали? С какими сложностями при составлении претензионного письма вы столкнулись? Удалось ли вам с помощью претензии уладить конфликт в досудебном порядке?