Цены на долевое участие в строительстве
Что из себя представляет?
В целом, это правовые отношения, которые возникают между клиентом и застройщиком в форме подписания соглашения на покупку недвижимого объекта в еще не построенном здании.
В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, после завершения строительства каждый дольщик получает квартиру.
Описанный вариант отношений характеризуется таким значимым достоинством — возможность приобретения недвижимости в рассрочку. Это значит, что оплата за жилплощадь перечисляется отдельными частями.
Самый приемлемый способ – прямое сотрудничество с застройщиком. И все же, в основном, в роли дольщиков чаще всего выступают инвесторы и профильные организации.
Они выполняют профессиональную перепродажу жилых помещений сразу же по факту получения права собственности на них. Таким образом можно заработать порядка 30-ти% от цены недвижимости.
Законодательные нормы
Данный законодательный документ регламентирует правоотношения участников, благодаря ему двухсторонняя сделка становится более безопасной.
Кроме того во время приобретения квартиры в новостройке необходимо опираться на такие правовые нормы:
| ФЗ №122, датируемый 22 августа 2004 года | который диктует регламент регистрации прав собственности на недвижимость, а также Российский Градостроительный кодекс; |
| ФЗ №215 | «О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004 года. |
Условия регистрации
В соответствии с нормами права, застройщики могут привлекать финансовые активы дольщиков исключительно, если:
| Он является ИП | либо юридическим лицом; |
| Земельный участок | на котором располагается здание пребывает в собственности застройщика, если данный факт официально закреплен в ЕГРН; |
| Застройщик получил разрешительную документацию | на осуществление работ, прочие бумаги, которые узаконивают запланированные, реализованные строительные работы. |
В число обязательных условий можно причислить:
Достоинства и недостатки
Среди достоинств такого варианта приобретения недвижимости можно выделить:
| По факту завершения строительства владельцы могут своими силами подобрать управляющую компанию | ответственную за ограждение двора, наличие охраняемой парковки, благоустройство территории и прочее; |
| Определенные фирмы предлагают дольщикам поучаствовать в процессе разработки планировки своей жилплощади | принимая во внимание базовые запросы — квадратура помещений, расположение окон, санузла и прочее. Кроме того, резервирование жилой недвижимости допустимо в случае перечисления первоначального платежа, подписания соглашения на участие в паевом строительстве; |
| Приобретение квартиры на первичном рынке | наличие новых коммуникационных систем (проводка, трубы), пластиковые окна и прочие преимущества нового жилья; |
| В случае подписания ДДУ | клиент обязуется перечислить аванс, тогда как остаток разрешается перечислять по частям. Кроме того, инвестор вправе воспользоваться услугами кредитных учреждений; |
| Приобретая жилплощадь в процессе строительства | можно сэкономить порядка 30-ти%, цена недвижимость в подобной ситуации будет меньше на 10-30%, нежели после завершения стройки. Чем раньше заключить такого рода сделку, тем более выгодные условия получит дольщик. |
Среди недочетов отмечают:
| Ждать окончания строительства придется долго | доведется выплачивать ее крупными суммами, а значит необходимо максимально ответственно отнестись к вопросу выбора варианта оплаты; |
| Рассрочка предлагается дольщикам сроком до пяти лет | финансовый кризис, несоблюдение правил работ, недостаточное количество привлеченных дольщиков и т.д. |
| Качественные характеристики строительных материалов | далеко не всегда отвечают требуемым параметрам; |
| Могут быть увеличены сроки по причинам, которые объективно не зависят от застройщика | недостаточное число привлеченных дольщиков, инвесторов, нарушение правил работ, экономический кризис и прочее; |
| Ожидать завершения строительных работ доведется продолжительный отрезок времени | как правило, строительство одного здания составляет 1,5 — 3 года, после чего в течении нескольких месяцев выполняется оформление документов, а также присвоение прав собственности. |
Стоимость долевого участия в строительстве на территории РФ
По состоянию на 2019-й год цены на жилплощадь несколько возросли, формируются зависимо от используемых стройматериалов, особенности благоустройства территории, региона и прочего.
При этом застройщик имеет право самостоятельно определять расценки на недвижимость, соответственно наблюдаются определенные различия:
Указана цена за 1 м.кв. В соглашении в обязательном порядке отображается полная стоимость.
Соответственно, наиболее дорогостоящая недвижимость в населенных пунктах побережья Черного моря, Казани, Санкт-Петербурга и в Московской области.
Перечислять оплату за жилплощадь допустимо безналичным либо личным расчетом, применяя активы государственных субсидий либо материнского капитала.
Сроки расчета
Первый платеж должен вносится на этапе подписания соглашения. В случае, если дольщик выбирает для себя рассрочку, должен оформляться еще один документ, в котором четко описывается график расчета.
Дольщик вправе досрочно погасить задолженность в подходящий период оплаты.
Просрочка свыше трех месяцев подряд – это веское основание для расторжения соглашения на предоставление рассрочки.
В том случае, если дольщик не перечисляет единовременно всю сумму, ему должны возвращаться предоставленные средства, соответственно он перестает является участником паевого строительства.
Процедура
Для того, чтобы стать дольщиком, необходимо действовать в соответствии с таким регламентом:
Процедура оформления соглашения
В соглашении описываются такие процедуры:
| Цена соглашения | сроки расчета, сумма первого платежа, гарантийный срок квартиры; |
| Характеристика недвижимого объекта | подлежащего передаче по факту постройки; |
| Сроки окончания строительства | в некоторых случаях отмечается каждый отдельный этап работ. |
Какие официальные документы необходимо проверять у фирмы-застройщика?
До того как подписать соглашение нужно обязательно перепроверить у застройщика такие бумаги:
При этом застройщик обязан выступать не в роли инвестора, а как юридическое лицо.
Исключительно при таких условиях появиться возможность требовать соблюдать заявленное качество на каждом строительном этапе.
Образец документа
В соглашении, кроме уже названной информации, также отмечают обязанности, права каждой стороны, перечень требований к соблюдению нормативных правил, положений.
Судебное обращение
Судебное исковое заявление можно подавать в случае нарушения сроков, отмеченных в соглашении.
При этом дольщики могут выбрать один из вариантов:
Величина неустойки вычисляется по такой формуле — цена объекта недвижимости*общее число дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на дату рассмотрения дела.
Как правило, дольщики возвращают 1 — 20% от цены квартиры.
Альтернативный вариант — расторжение соглашения. Данный шаг могут совершить те участники, которые документально должны были получить жилплощадь более двух месяцев тому назад.
О договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома, смотрите здесь.
Соответственно, такая просрочка позволяет в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение, требуя возврата инвестированных активов.
Видео: Долевое участие в строительстве:
Похожие материалы:
Комментарии Отменить ответ
Рейтинг записей
Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества?
Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.
Из этой инструкции вы узнаете:
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).
Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф
Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?
Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.
Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — использовались одновременно старый и новый механизмы.
Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).
Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС
Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.
Как закон защищает права дольщиков?
Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.
С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.
Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.
Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.
Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Что такое проектное финансирование жилищного строительства?
Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.
Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.
Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?
Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).
Эскроу-счета стали обязательными с 1 июля 2019 года
Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).
Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.
Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?
Может только в одном случае – если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.
Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:
У этого правила есть два исключения:
Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?
Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.
Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.
Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?
В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.
Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф
С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС – это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.
Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).
Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС