Господдержка строительной отрасли в условиях пандемии
В связи с распространением коронавируса в России принимаются меры для поддержки населения и стабилизации экономики. Приоритетное внимание уделяется системообразующим отраслям. В их числе строительная отрасль, которая является одним из драйверов российской экономики. Что же конкретно предлагают власти?
Отмена штрафных санкций за нарушение сроков строительства
Сегодня власти не исключают увеличения сроков реализации девелоперских проектов. Сроки ввода объектов в эксплуатацию могут сдвинуться по не зависящим от застройщиков причинам: из-за вынужденной приостановки строительных работ, а также из-за снижения спроса на квартиры. Войдя в положение застройщиков, Правительство РФ пошло на временное смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства.
Так, 3 апреля вступило в силу постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве».
Документ регламентирует критерии включения объектов, в которых были нарушены сроки завершения строительства и передачи квартир, в реестр проблемных. Если застройщик нарушил сроки более чем на шесть месяцев, а просрочка возникла после вступления в силу данного постановления, объект не будет включаться в реестр проблемных вплоть до 1 января 2021 г. Кроме этого, на срок со дня вступления постановления в силу до 1 января 2021 г. отменяются штрафы, пени и иные финансовые санкции в отношении застройщиков, не сумевших своевременно выполнить свои обязательства по договорам долевого участия.
Программа льготной ипотеки под 6,5%
Одна из мер поддержки строительной отрасли — предоставление населению ипотечных кредитов на выгодных условиях. Этот инструмент успешно зарекомендовал себя в предыдущие кризисы, показав, что дешевая ипотека способна эффективно стимулировать спрос на жилье. Но если прежде ставка по госпрограмме находилась на уровне 12%, то сейчас она опустилась до беспрецедентных 6,5%. Постановление Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году» начало действовать со 2 мая.
Помимо размера ставки, документ регламентирует максимальный размер ипотечного кредита. Так, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей верхняя планка кредита установлена на уровне 8 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб. Минимальный первоначальный взнос по этой программе составляет 20%. Пониженная ставка действует в течение всего срока кредитования, однако сроки действия программы ограничены — до 1 ноября 2020 г.
Благодаря данной мере власти рассчитывают выдать до 250 тыс. новых кредитов на покупку жилья и привлечь в строительную отрасль не менее 900 млрд руб. Однако столичные застройщики полагают, что установленный для Москвы лимит в 8 млн руб. сужает круг потенциальных заемщиков.
Проектное финансирование для застройщиков по ставке 5,5%
Напомним, 1 июля 2019 г. застройщики лишились возможности напрямую направлять средства, вырученные от продажи жилья, на строительство объектов. Необходимость привлечения банковского проектного финансирования удорожает себестоимость строительства и ложится тяжелым бременем на застройщиков в условиях нового кризиса. Чтобы помочь девелоперам, Правительство предлагает субсидировать процентные ставки по проектному финансированию. Льготная ставка составит 5,5% годовых, а программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 г.
Важным условием участия в этой программе является обязанность компании сохранить штат сотрудников и своевременно завершить строительство проектов, запланированных на 2020–2021 годы.
Выкуп жилья у застройщиков
Обеспечить дополнительный спрос на квартиры в текущих условиях способна программа выкупа нераспроданного жилья у застройщиков. Оператором программы является «ДОМ.РФ». На эти цели компания планирует направить 150 млрд руб. Данная мера поддержки будет носить федеральный характер и коснется застройщиков, которые испытывают сложности из-за коронавируса и не могут обеспечить планируемые темпы реализации своих проектов. По оценкам «ДОМ.РФ!, всего у девелоперов может быть выкуплено 3 млн кв. м. жилья.
Однако маловероятно, что программа будет популярна среди столичных застройщиков. Дело в том, что по ее условиям выкупаться будут квартиры в домах стандарт-класса, число которых в Москве ограничено. Еще одно условие — дома должны быть введены в эксплуатацию до 30 июня 2021 г. Для реализации программы планируется создать закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Минимальная сумма сделки между фондом и застройщиком составит 100 млн руб.
Докапитализация Фонда защиты прав дольщиков
Проблема обманутых дольщиков остается одной из острых социальных тем. Коронавирус может внести коррективы в сроки строительства проблемных объектов, в результате чего людям придется дольше ждать переезда в новое жилье. Чтобы завершить долгострои, срок ввода которых был запланирован на 2020–2021 годы, было принято решение докапитализировать Фонд защиты прав участников долевого строительства на 30 млрд руб., что отражено в распоряжении Правительства РФ от 30.04.2020 № 1193-р о выделении Минстрою России из резервного фонда Правительства Российской Федерации в 2020 году бюджетных ассигнований для предоставления субсидии в виде имущественного взноса Российской Федерации в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».
Данная инициатива позволит восстановить в правах еще 9 тысяч дольщиков. Напомним, по итогам прошлого года 8 тысяч обманутых дольщиков получили свое жилье. Эта мера поддержки хороша и тем, что для достройки объектов будут привлекаться подрядчики, строители, что позволит обеспечить рабочие места в отрасли.
Господдержку для строительства домов продлили на 2020 год. Что не так?
Но такая программа есть и работает, и кое-что в ней все-таки изменилось. Может быть, вам удастся в ней поучаствовать и получить из бюджета немного денег на собственный дом. Вот на каких условиях дают льготные кредиты на деревянные дома.
Условия господдержки для строительства дома
Ставку по кредиту на строительство дома можно снизить на 5 процентных пунктов. Вот требования к дому и договору:
О какой программе речь?
С 1 апреля 2018 года в России действует программа господдержки строительства деревянных домов. Основанием для нее стало постановление правительства — то есть программа официальная, уже работающая и для всех регионов.
Суть программы в том, что банк может выдать кредит на строительство дома под льготный процент: часть ставки субсидирует бюджет. Заемщику деньги не выдают: он получает скидку по кредиту и экономит на процентах.
Сначала эта программа действовала с 1 апреля до 30 ноября 2018 года. Теперь ее продлили до конца 2020 года. Если собираетесь строить дом, субсидия из бюджета поможет сэкономить. В программе есть подводные камни и странные условия, которые почти невозможно выполнить ни банкам, ни заемщикам. Но по документам дело обстоит так.
Требований к доходам и жилью заемщика нет
Участвовать в программе господдержки для деревянных домов может любой человек. В программе нет требований к семейному положению, доходам, наличию другого жилья или количеству детей.
У банка могут быть свои требования к заемщикам: по возрасту, платежеспособности и наличию обеспечения. Эта программа не означает, что банк обязан выдать кредит по льготной ставке любому, кто за ним обратится. Скорее всего, банк как минимум попросит представить разрешительную документацию на строительство и подтверждение права собственности на участок.
Льготный кредит — только на деревянный дом
Кредит по льготной ставке можно получить только на дом из дерева заводского изготовления. В договоре должно быть указано не какое-то количество кубов бруса, а именно дом в комплекте.
Деревянный дом может быть изготовлен из таких материалов:
Оцилиндрованного бревна в списке материалов почему-то нет. Кирпич и блоки тем более не подойдут.
В программе есть требования только к материалу стен, а к фундаменту, крыше и внутренним перегородкам — нет. При заключении договора с производителем нужно следить за формулировками. Если написать «дом в комплекте» или указать неподходящий материал, банк не получит субсидию — и, скорее всего, откажет заемщику в льготном кредите.
Дом нужно покупать на заводе с оборотом от 200 млн рублей в год
В программе есть требования к производителю дома. Это должна быть компания, которая заключила договор с конкретным банком по льготной программе господдержки. Выручка производителя — не меньше 200 млн рублей за предыдущий год.
Если брать кредит в 2019 году, нужно убедиться, что в 2018 году поставщик домокомплектов продавал их примерно на 17 млн рублей в месяц. Но потенциальным заемщикам такую информацию, скорее всего, никто не предоставит. Это должен проверять банк. Получается, сначала нужно найти банк, который участвует в программе, потом — узнать, с каким заводом по производству деревянных домов он сотрудничает, и только потом — выбирать дом именно у этого производителя.
Можно сделать наоборот: обзванивать производителей и уточнять, с какими банками они работают по программе так называемой деревянной ипотеки. Но заводов с подходящим оборотом в России вряд ли найдется больше двадцати. Это должны быть крупные компании, которые работают на несколько регионов.
Если дом вашей мечты продает другой поставщик или вы хотите построить дом с местными подрядчиками, рассчитывать на субсидию не стоит. Почему? Потому.
Максимальная сумма кредита — 3,5 млн рублей
По льготной ставке банк может выдать не больше 3,5 млн рублей. Это ограничение касается не стоимости дома, а той суммы, что заемщик берет в долг. Если дом стоит больше, остаток нужно внести своими деньгами.
В банке можно взять и меньше, например 2,5 млн рублей. Требований к минимальной сумме кредита нет.
Первоначальный взнос — 10%
Чтобы купить деревянный дом с господдержкой, нужно внести предоплату по договору купли-продажи — не меньше 10% от стоимости дома. В программе привязка именно к дому, а не ко всему заказу на заводе. Стоимость монтажа, доставки, фундамента, окон и дополнительных услуг лучше указать отдельно. При оформлении субсидии для банка важны даже мелочи.
10% — это минимальная предоплата. Можно внести больше, чтобы уложиться в лимит суммы кредита.
Льготная ставка — на 5 п. п. ниже обычной. Но условия изменились
Господдержка заключается в том, что банк снижает заемщику обычную ставку на 5 процентных пунктов. Эти недополученные проценты ему компенсирует государство.
Например, обычная ставка по кредиту на строительство дома — 12%. Но заемщик заплатит только 7%, а разницу банк получит из бюджета.
Раньше. В самом начале у программы были такие условия, что льготная ставка действовала не на весь срок кредита, а только в период действия программы: с апреля по 30 ноября 2018 года. Если договор был заключен на больший срок, после 30 ноября заемщик начинал платить по обычной ставке. Фактически господдержку можно было получать всего пару месяцев. Например, кредит на пять лет взяли в сентябре 2018 года. Субсидию давали только в октябре и ноябре, а в декабре и позже — уже нет. В общем, очень странное было условие, мы тогда впервые такое увидели.
Сейчас. Это странное условие год назад незаметно изменили. Теперь льготная ставка действует в течение всего срока действия кредитного договора. Льготный период не привязан к действию программы. Главное — получить кредит, пока она работает.
Дата и срок кредитного договора
Чтобы получить субсидию на деревянный дом, договор с банком нужно оформлять на таких условиях:
Взять кредит на пять лет по этой программе уже не получится. Всю сумму с процентами придется выплатить максимум за 36 месяцев. Быстрее можно, дольше — нельзя.
Ежемесячные платежи за дом с господдержкой и на обычных условиях
| Господдержка | Обычный кредит | Ипотека на строительство дома | |
|---|---|---|---|
| Срок кредита | 3 года | 10 лет | 10 лет |
| Ставка | 7% | 12% | 10,5% |
| Сумма кредита | 2 млн Р | 2 млн Р | 2 млн Р |
| Ежемесячный платеж | 61 700 Р | 28 700 Р | 27 000 Р |
| Переплата по кредиту | 223 200 Р | 1 443 000 Р | 1 240 000 Р |
| Экономия с господдержкой | 168 500 Р |
Выходит, что кредит на три года хоть и помогает сэкономить, но может быть непосильным для большинства заемщиков из-за высокого ежемесячного платежа. При стоимости дома в пределах 2,5 млн рублей он составит около 60 тысяч в месяц.
Многим проще взять кредит без субсидии или оформить обычную ипотеку на больший срок, зато ежемесячно вносить посильные суммы — в два или три раза меньше, чем по кредиту на короткий срок с господдержкой.
Еще ежемесячный платеж важен для банка: если он составит больше половины дохода заемщика, в кредите могут отказать, даже если и завод, и дом, и договор подходят по всем параметрам. В итоге господдержка вроде бы есть, но воспользоваться ей обычной российской семье практически невозможно.
Дом необязательно будет в залоге
В программе нет требования по поводу залога того дома, что купят в кредит. И хотя эту программу называют деревянной ипотекой, фактически это не совсем так. В момент покупки еще нет дома и права собственности на него, поэтому обременение именно на этот объект наложить нельзя. Но банк может попросить в залог другое имущество заемщика, или нужно будет предоставить поручительство. Тогда условия кредита станут еще неудобнее: если ничего нет, то и деньги с господдержкой не дадут.
Семьи, которые хотят построить дом, потому что у них есть участок, но нет другого жилья, должны искать другие варианты.
Есть другие программы господдержки для домов
Эта программа касается только деревянного домостроения. Она поддержит крупные заводы и поможет сэкономить обеспеченным заемщикам, готовым платить за комплекты домов вместо того, чтобы строить самим, из кирпича или нанимать местных подрядчиков с доступными ценами.
Но есть другие варианты господдержки, чтобы получить дом, а не квартиру:
В постановлении правительства нет списка банков, которые выдают такие кредиты. На сайтах крупнейших кредиторов об этой программе тоже ничего нет. Зато есть предложения обычных кредитов и ипотеки для тех, кто хочет жить в частном доме. Такая же ситуация с заводами: они продают дома в кредит и сотрудничают с банками, но об участии в этой программе не заявляют. Если знаете, где взять кредит по льготной ставке, — расскажите в комментариях.
А пока эта программа становится самой странной из выполненных поручений президента — как будто для галочки: «ИЖС поддержали, отчитываемся, вот бумажка».