Каждому свой: в России разрабатывают льготную ипотеку на частные дома
В России начали разработку программы льготной ипотеки на частные дома под 6,5–7,5% годовых. Сегодня ставки для их покупателей выше на 1–3 п.п., чем при приобретении квартир, и достигают 9–12%. Предполагается, что после внедрения программы они снизятся на 3–4 п.п. Ее создание поручили рабочей группе по защите прав дольщиков «Единой России» по итогам совещания у председателя партии Дмитрия Медведева. Сегодня частные дома сложно оценивать и страховать, они нередко имеют низкую ликвидность, говорят эксперты. Поэтому необходимо разрабатывать механизмы защиты, аналогичные тем, что действуют при продаже квартир в новостройках, — эскроу-счета и проектное финансирование.
Слабо развито
По данным опроса ВЦИОМ, 66% граждан хотели бы проживать в своем доме, отметил депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский. Особенно это актуально для молодых семей с детьми, жителей сельской местности, людей старшего поколения. Пандемия и связанные с ней ограничения в очередной раз дали понять, насколько ИЖС комфортный и востребованный вариант для проживания, отметил депутат.
Впрочем, сегодня ипотека на строительство и покупку частных домов в России очень слабо развита. Только ограниченное количество банков готово кредитовать этот сегмент рынка недвижимости, да и то по высоким процентным ставкам. Дело в том, что объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) достаточно сложно оценивать и страховать, и это несет определенные риски, рассказал «Известиям» руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
Поэтому в среднем банки выдают ипотеку на ИЖС по ставкам на 1–3 п.п. выше, чем на жилье в многоквартирных домах, указал Александр Якубовский. Речь о 9–12%, уточнил Антон Сауков. То, что банки называют ипотекой на собственный дом, на самом деле обычный потребительский кредит, отметил член Генсовета, руководитель подкомитета по малоэтажному и загородному строительству «Деловой России» Владимир Прохоров.
За счет действия льготных программ, в том числе субсидированной государством ипотеки под 6,5% на новостройки, средняя ставка на жилищное кредитование опустилась уже до 7,4%, добавил он. Но кредиты на ИЖС занимают не более 5% в общем объеме выдачи ипотеки, указал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Банки учитывают гораздо более высокие риски залога, низкую ликвидность. Это связано с тем, что индивидуальное жилье не стандартизировано — люди строят разные дома, не всегда там, где они могли бы пользоваться спросом, объяснил Михаил Гольдберг. На рынке загородной недвижимости не действуют стандарты, которые распространяются на многоэтажки. Поэтому ВТБ, например, сегодня кредитует покупку только готовых домов (по ставке от 8%), сказали в банке.
По итогам совещания под руководством председателя «Единой России» Дмитрия Медведева 20 августа, рабочей группе партии по защите прав дольщиков поручено разработать проект по развитию индивидуального жилищного строительства в России. Он должен включать меры по обеспечению безопасности граждан, использующих финансовые инструменты для ИЖС.
Также будет создан банк типовых проектов частных домов, разработаны новые ипотечные программы с более низкими ставками и усовершенствована законодательная база, отметил Александр Якубовский.
По словам депутата, в рамках этой работы будет создана программа льготной ипотеки для ИЖС — под 6,5–7,5%. Она будет распространяться, например, на молодые семьи, молодых специалистов, военных, инвалидов и так далее. Программу ориентируют как на строительство частных домов, так и на уже построенное жилье по типовым проектам, сказал Александр Якубовский. Таким образом, ставки снизятся на 3–4 п.п.
После того, как программа будет разработана, ее направят на согласование в кабмин с просьбой выделить необходимые субсидии из бюджета.
Лес рук
На программу льготной ипотеки на новостройки в многоквартирных домах под 6,5% было распределено 900 млрд рублей (с мая до 1 ноября). Объемы ИЖС, конечно, существенно ниже.
Но спрос в ближайшие пять лет может достичь 3 млн домов — 450 млн кв. м, при этом сегодня ежегодно в стране возводится только около 33 млн «квадратов», подчеркнул Александр Якубовский.
Увеличивать объемы ИЖС также необходимо и за счет сочетания мер, направленных на повышение его ликвидности, в их числе — стандартизация развития территорий, индивидуальных домов, ипотеки, сказал он. Чтобы создать ликвидный рынок, необходимо сформировать сегмент комплексной застройки индивидуальных домов с привлечением профессиональных участников и распространением на него механизмов защиты, которые существуют сейчас при строительстве многоквартирного жилья (эскроу-счета и проектное финансирование), полагает Михаил Гольдберг.
В банках в целом позитивно оценивают разработку нового вида льготной ипотеки. По словам руководителя ипотечного направления УБРиР Елены Ботош, ИЖС сейчас активно развивается и является очень перспективным направлением. Программа будет прежде всего востребована в населенных пунктах, удаленных от крупных городов, в регионах, где не очень развито строительство многоэтажных домов, считает руководитель центра разработки ипотечных продуктов «Промсвязьбанка» Марина Заботина.
— Программа может дать толчок активному развитию и росту этого продукта, что принесет пользу как банкам, так и их клиентам, — отметила руководитель направления ипотечного кредитования МТС Банка Елена Матова.
Когда программа заработает, эффект от нее может быть сравним с тем, который получила строительная отрасль после запуска льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Правда, по его словам, необходимо заранее установить четкие правила. Во-первых, определить по каким параметрам банки будут определять размер кредита и оценивать ликвидность объектов. Во-вторых, учитывая, что рынок ИЖС слабо регулируется и фактически является теневым, необходимо предусмотреть гарантии, обеспечивающие завершение строительства, либо возврат заемных средств. Может получиться так, что заемщик возьмет кредит, потратит деньги и при этом не построит дом. В таком случае непонятно, на какое имущество может быть обращено взыскание. Это может быть земельный участок, но надо учесть, что стоимость земли зачастую может быть ниже цены дома, указал Андрей Колочинский.
Проработкой программы по развитию ИЖС с 2019 года занимается и Минстрой. С ней связано много сложностей. Например, есть риск, что типовые проекты ИЖС будут отпугивать покупателей, сказал член Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. В самом ведомстве на запрос «Известий» на момент публикации не ответили.
На частном слове
Власти помогут россиянам строить особняки
Вместе с тем, по данным соцопроса, обзавестись личным коттеджем в 5-летней перспективе хотели бы 3 миллиона семей. При нынешних объемах строительства этот спрос будет удовлетворен не менее чем за 19 лет, отмечает минстрой.
Программа, рассчитанная на 2020-2024 годы, должна увеличить объемы строительства индивидуальных домов с нынешних 30-36 млн кв. м в год до 40 млн кв. м. В результате в стране будет дополнительно возведено 24 млн кв. м жилья.
Где строить?
Каким будет «частный сектор»?
Застраивать районы, предназначенные для ИЖС, рекомендуется с учетом разработанного ДОМ.РФ Стандарта комплексного развития территорий. Моделью малоэтажной городской застройки предполагается, в частности, совмещение на одной территории разных типов зданий: индивидуальных, блокированных домов и многоквартирных домов высотой до 4 этажей. Смешанная застройка обеспечивает плавный переход от пригорода к городским районам.
Застройка индивидуальными и блокированными домами дает возможность достичь высокого уровня жилищной обеспеченности по модели в целом (35-50 кв. м на человека), отмечают в минстрое. При этом семьи имеют собственные входы в дом с улицы и отдельные земельные участки.
Кто подключит свет и газ?
Сейчас, отмечают разработчики программы, частные дома строятся большей частью силами самих граждан. Обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой осуществляется собственниками участков самостоятельно. Это увеличивает риск нарушения строительных норм, а также увеличивает затраты граждан на обеспечение дома инфраструктурой.
В будущем предоставляемые под ИЖС участки будут заранее обеспечены инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Предлагается синхронизировать инвестиционные программы поставщиков электроэнергии, газа и тепла с территориальным планированием, делать это за счет регионального бюджета. В отдельных случаях расходы могут частично компенсироваться из федерального бюджета, на это предполагается выделить 137 млрд рублей.
Как нужно строить?
Программой предполагается стимулировать строительство типовых жилых домов. Это, по мнению минстроя, повысит качество и безопасность зданий. Отмечается, что внешний вид фасадов домов и ограждений-заборов может регулироваться местными правилами благоустройства.
Предполагается создать общедоступный каталог стандартных проектов ИЖС, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, сформированный на основе открытых архитектурных конкурсов. Для популяризации типовых проектов доступ к каталогу будет бесплатным. Также будет создан общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов, доказавших качество своей продукции.
Где взять деньги?
Сейчас на строительство частных домов банки выдают не более 15 тысяч кредитов в год, это лишь 1% ипотечных кредитов. Ставка по таким кредитам на 1-3% выше, чем для покупки квартир.
Для устранения этих препятствий будут разработаны рекомендательные стандарты кредитования ИЖС, их применение минимизирует риски для банков и сформирует рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Стандарты будут включать требования к типовым проектам домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.
Типовые дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах, считают в минстрое. Это должно привести к тому, что банки будут выдавать заемщикам кредиты на условиях, сопоставимых с кредитами на приобретение квартир. Для компаний, которые займутся малоэтажным строительством, будет введено проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу. Благодаря минимизации кредитного риска банки, как ожидается, снизят процентные ставки по кредитам на возведение частных домов.
На строительство домов по типовым проектам банки станут выдавать кредиты охотнее.
Горожане бегут от вируса в деревню
Интерес к покупке загородных домов также растет, но не столь стремительно. Продавцы и покупатели предпочитают переждать неопределенную экономическую ситуацию.
Минстрой поможет возвести частный дом
На развитие индивидуального жилищного строительства выделят почти 138 млрд рублей
Фото: Игорь Самохваов / ПГ
Ипотечные ставки на частный жилой дом снизятся, землю под строительство коттеджа получить станет проще, а расходы на подключение к инфраструктуре поможет компенсировать государство. Минстрой опубликовал проект программы развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которому с 2020 до 2024 год в России должно быть построено 180 миллионов квадратных метров частных жилых домов.
Быстрее и дешевле
Развитие частного сектора — одно из направлений реализации нацпроекта «Жильё и городская среда». По нацпроекту уже в 2024 году в России должны будут построить 120 миллионов квадратных метров, из которых 40 миллионов — индивидуальные дома.
В то же время, по данным Росстата, россияне за счёт собственных средств ежегодно возводят 250-270 тысяч индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 миллионов квадратных метров. Это менее половины всего возводимого жилья. При этом около семи миллионов «квадратов» в статистике ИЖС приходится на регистрацию ранее построенных домов по дачной амнистии.
Владимир Ресин: без типового строительства соцобъектов и жилья не выполнить задачи национальных проектов
В ведомстве предложили привлечь в этот сегмент застройщиков, которые будут возводить частные дома по единым проектам комплексного освоения территорий. Для граждан намерены же создать бесплатный общедоступный каталог стандартных проектов зданий, а также реестр рекомендуемых производителей домокомплектов.
Вместе с тем в госпрограмме отмечается, что у граждан сохраняется возможность построить дом на свой вкус самостоятельно или с привлечением подрядных организаций. Предполагается также увеличить площади земельных участков для ИЖС, в том числе за счёт федеральных земель и земель лесного фонда. Участки должны быть обеспечены инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, и на это могут быть выделены субсидии из федерального бюджета.
Важно, что при строительстве индивидуальных жилых домов застройщики будут обязаны перейти на применение эскроу-счетов и проектного финансирования, как и при строительстве многоэтажек.
Ипотека на частный дом станет доступнее
Как рефинансировать ипотеку
Ранее председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассказал «Парламентской газете», почему сегодня банки неохотно кредитуют индивидуальное строительство. «Для банков не совсем понятно, что можно отнести к ИЖС? Дворец высотой 20 метров, построенный с нарушением всех правил строительства, или речь всё-таки идёт о других параметрах? Для того нужны чёткие стандарты. К тому же необходимо уточнить статус земли под ИЖС, чтобы банки могли получать более ликвидный залог и в конце концов снижать ставки», — пояснил депутат.
Как следует из госпрограммы, такие рекомендательные стандарты кредитования индивидуального жилищного строительства и будут разработаны. Их применение позволит минимизировать риски для банков и сформировать рынок стандартных ипотечных кредитов на частные дома.
Эти и другие меры — в частности, обязательное применение счетов эскроу для компаний-застройщиков — снизят кредитные риски и повлекут снижение ставок по кредитам, считают в Минстрое.
Также субъектам Российской Федерации для повышения доступности ипотечных кредитов на ИЖС предоставляется право субсидировать такие займы для отдельных категорий граждан. Вообще же стоимость реализации программы в текущих ценах составляет 137,5 миллиарда рублей.