Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2020
Современный рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Дисбаланс между доходами граждан и стоимостью жилья, необоснованные процентные ставки по ипотеке и отсутствие эффективного регулятора – главные проблемы данной отрасли. Но даже в этой ситуации есть выход – строительство и аренда доходных домов поможет вам не только решить проблему с жильем, но и даст возможность получать неплохой пассивный доход.
Данный коммерческий проект – это возможность инвестировать свободные финансовые средства с минимальным риском потерять их. После детального изучения и анализа представленной темы вы убедитесь, что доходный дом – это перспективное направление для бизнеса и инвестиций, даже для людей, которые никогда не занимались недвижимостью.
Доходные дома: суть и виды
Современные доходные дома позволяют получать стабильную прибыль, размер которой зависит не только от их месторасположения, но и от умения владельцев организовать данный бизнес. Если у вас есть собственная коммерческая недвижимость или вы планируете построить/взять в аренду частный дом, тогда можно зарабатывать деньги, выбрав для этих целей один из вариантов:
Но для успешной реализации перечисленных направлений деятельности нужен качественный бизнес-план, опытные менеджеры, квалифицированный персонал и опыт работы в данной отрасли.
Экономисты, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют ориентироваться на создание и развитие бизнеса, основой которого является жилье для аренды. Это направление коммерческой деятельности будет приносить высокий доход, который можно смело назвать одним из самых стабильных среди перечисленных вариантов.
Хостел, отель или мини-гостиница рассчитаны на то, что клиент останется на несколько дней, а после решения всех своих вопросов отправиться домой. В тоже время, жилье для аренды интересует людей, которым нужно где-то остановиться на продолжительный период времени, что позволяет получать хороший доход.
Вопрос о размере необходимого стартового капитала (включая строительство здания), предполагаемой прибыли и сроков окупаемости проекта зависит от многих факторов, например, доходный дом в Москве требует больших инвестиций, наличия опыта не только в сфере недвижимости, но и в предпринимательстве, также необходимо уметь решать любые юридические вопросы.
Строительство доходного дома: бизнес-план
Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.
Многие инвесторы, которые решили вложить финансовые средства в строительство и развитие доходных домов, после изучения бизнес-плана (узнают, что инвестиции могут вернуться только через 5 лет), категорически отказываются от участия в проекте.
Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.
Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.
Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.
Выбор месторасположения
Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:
Бизнес-планирование
Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:
Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет 4 млн. 970 тыс. руб.
Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.
Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:
Общая сумма составляет 170 тыс. руб. в месяц.
Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!
Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.
Будем считать, что в доме есть 8 одноместных комнат и 4 – двухместные, то есть в доме могут жить 16 человек. Ежемесячная выручка составит 220 тыс. руб. Соответственно, чистая прибыль – 50 тыс. рублей в месяц.
Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.
Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.
Альтернативные варианты организации бизнеса
Вы можете заняться представленным бизнесом, используя упрощенную схему. Для этого достаточно взять в аренду подходящую квартиру и сдавать ее на своих условиях.
Аналогично можно организовать доходный дом, используя для этих целей не построенное здание, а купленное. В некоторых случаях можно переделать свой объект недвижимости в дом, для сдачи в аренду. Купить в кредит еще одну квартиру и выполнять свои финансовые обязательства за счет ваших клиентов.
Альтернативный вариант заинтересует читателей, которые владеют большой квартирой или домом. Вы можете переделать планировку, чтобы получилось, как можно больше отдельных комнат. Остаетесь жить в одной из них, а остальные предлагаете в качестве хостела, а еще лучше – сдавать их в аренду на продолжительный срок.
Подробно и пошагово ознакомится с тем, как на практике воплотить идею доходного дома, можно здесь
Доходный дом: Москва и провинция
Если провести сравнение доходных домов в Москве и провинции, то можно еще раз убедиться, как сильно отличаются цены в столице от других регионов. Это касается, как обычной аренды жилья или посуточного съема квартиры, так и мини отелей или таунхаусов.
Разница стоимости проживания между Москвой и другими городами доходит до 100-150 и даже 200%! Но в этом вопросе есть еще один важный момент, если в столице наблюдается стабильно высокий спрос на услуги доходных домов, то в других городах бывают дни, когда вообще нет клиентов.
Начиная с лета 2016 года все хостелы, гостиницы, отели и т.д. получили возможность пройти так называемую проверку на «звездность» или аккредитацию. Специальная комиссия приходит в ваш доходный дом и фиксирует все важные моменты – соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности, общее состояние всего здания и отдельных комнат, а также проверяют исправность бытовой техники и мебели.
По каждому пункту выставляются баллы, которые суммируются, а окончательный результат показывает, имеете вы право работать или нужно закрывать заведение.
Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать
Представители делового мира, которые заинтересовались идеей открытия доходного дома, в первую очередь, хотят знать, чем они рискуют, соглашаясь заняться этим коммерческим проектом, и как можно потерять вложенные инвестиции.
Детальный анализ темы о доходных домах подтверждает утверждение, что это перспективный и интересный бизнес. Если вы твердо решили заняться данным направлением коммерческой деятельности, изложенная информация станет для вас отличным пособием. Как избежать ошибок, как «раскрутить» бизнес на доходном доме и получать стабильный поток прибыли, можно узнать здесь.
Как создать пассивный доход за 4 дня 💰
Марафон на котором 🔥 вы создадите пассивный доход в прямом эфире с нуля и узнаете конкретные стратегии инвестирования в квартиры, дома, гаражи, автомобили и даже доходные сайты
Что такое доходный дом
Что такое доходный дом
На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.
Доходный дом — что это такое
Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду. В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника. По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.
Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.
Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.
В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.
С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.
Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.
Историческая справка
Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.
Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.
Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.
За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.
Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.
По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.
Современная ситуация
Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.
В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.
Виды доходных домов
Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.
Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам. На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.
Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.
По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:
🔹 многоквартирные — могут включать сотни квартир, этажность и общая площадь объекта ограничена только техническими стандартами, средняя доходность 5% годовых;
🔹 таунхаусы — несколько апартаментов, каждый из которых имеет отдельный вход; при двухэтажном строительстве верхний и нижний этажи могут сдаваться разным жильцам; стоимость постройки от 10 миллионов рублей, окупаемость от 5 лет при высоком качестве готового жилья;
🔹 мини-отели — жилье гостиничного типа, где номера сдаются на сравнительно небольшой срок и предоставляется минимум услуг; доход приносит как сдача помещений в аренду, так и организация дополнительных услуг;
🔹 хостелы — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переустройства под хостел готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, окупаемость объекта 1,5-3 года в зависимости от загрузки.
Преимущества доходных домов
| Для арендаторов | Для собственников и инвесторов |
|---|---|
| Высокие стандарты обслуживания и жизни. | Выгодное вложение — современная недвижимость растет в цене. |
| Дополнительные сервисы, например, уборка. | Регулярные отчисления — за счет платы жильцов. |
| Официальные отношения с хозяином: взаимодействие только при подписании договора. Передача оплаты обычно организована через платежные системы. Собственник не имеет права заходить в квартиру и проверять состояние. | Разные варианты — можно ограничить вложения и обустроить бюджетное жилье, или вложить в строительство объектов бизнес-класса. |
| Защита прав: фиксированные сроки аренды — жильца нельзя выселить до окончания действия договора или внезапно поднять арендную плату. | Гарантированная окупаемость. Через несколько лет вложенные деньги вернуться и их можно инвестировать в другой проект, получая при этом чистую прибыль с доходного дома. |
Как построить доходный дом
Строительство жилья для сдачи в аренду — выгодный способ инвестировать деньги при условии, что создан реальный бизнес-план и учтены все возможные риски.
Доходный дом как бизнес
Рассмотрим преимущества такого бизнеса:
👍 свободная ниша — минимум конкурентов;
👍 однотипная структура — просто организовать и управлять предприятием;
👍 самоокупаемость — можно реализовать бизнес в кредит и погашать заем за счет платы с жильцов;
👍 пассивный доход — можно нанять управляющего, который будет курировать поиск арендаторов и своевременную оплату за жилье.
Учитываем риски
🤔 Доходность объекта может оказаться ниже запланированной: из-за неумелого управления, минимальной загрузки в течение долгого времени, нерегулярной оплаты со стороны жильцов.
🤔 Убытки могут принести изменения в законодательстве. Например, недавно утвердили закон, согласно которому обустраивать хостелы в жилых домах запрещено.
🤔 Человеческий фактор как одна из проблем в ведении бизнеса. Это могут быть как проблемы с персоналом, так и конфликты между арендаторами. Особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах.
🤔 Проблемы с займом. При неблагоприятной экономической ситуации — инфляции, девальвации — банки или инвесторы могут пересмотреть условия кредитования: повысить переплату или потребовать вернуть деньги досрочно.
🤔 Налогообложение при продаже. Если возникнет необходимость срочно продать бизнес чтобы получить деньги или предприятие окажется убыточным, при реализации нужно заплатить налог 13%. От уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью больше 5 лет.
Рассмотрим типовой бизнес-план строительства доходного дома.
Строительство «с нуля»
При строительстве доходного дома “с нуля” заключается договор на освоение территории, который фиксирует требования к:
📍 самой постройке согласно СНиП, пожарной безопасности;
📍 условиям проживания в готовых квартирах согласно ФЗ N 384-ФЗ;
📍 количеству изолированных жилых помещений согласно статье 91.16 ЖК РФ.
Под строительство выбирают участок в удобном для жизни районе: в пешей доступности от остановок общественного транспорта, недалеко от магазинов и социально-культурных объектов.
Опытным путем доказано, что попытки сэкономить на участке и выбор под застройку земли в необжитых отдаленных районах города негативно сказываются на бизнесе. Такое жилье пользуется меньшим спросом, поэтому заполняемость объекта будет низкой, а срок окупаемости соответственно высоким.
Площадь здания разделяется на отдельные жилые отсеки, включающие одно или несколько помещений разного назначения и подсобные помещения. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы строительства: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.
После окончания работ по обустройству и благоустройству объекта, начинают поиск жильцов. Для этого можно самостоятельно размещать объявления и взаимодействовать с потенциальными арендаторами, или нанять для этого сотрудников.
Создание доходного дома по упрощенной схеме
Реальный современный пример строительства доходного дома
Госорганизация, которая занимается развитием компаний в сфере информационных технологий в республике Татарстан, решила организовать проект — строительство жилья для своих сотрудников, которые приезжают на работу и остаются на достаточно продолжительное время.
В 2013 году компания подала руководству республики соответствующее предложение — построить арендный дом для иногородних сотрудников. Проект одобрили и воплотили в жизнь. По факту, дом принадлежит Государственному жилищному фонду РТ. При этом компания получила ряд преимуществ от проекта: экономит на аренде жилья для работников 30% и, предоставляя комфортные условия проживания для своих сотрудников, выгодно отличается от своих конкурентов. Квартиры предоставляются жильцам с полной меблировкой и бытовой техникой, плата за все коммунальные услуги начисляется по счетчикам. Сотрудники получают возможность жить недалеко от работы, экономят время на транспорт и живут по соседству с единомышленниками.