Что делать, если застройщик банкротится?
Обанкротиться может как мелкая, так и крупная строительная организация. Застройщики, работающие по ДДУ, несут ответственность перед всеми, с кем заключен договор. Основными лицами, которые выдерживают на себе последствия банкротства застройщика при долевом участии — дольщики. Что делать, если застройщик банкротится?
Что делать дольщику, если застройщик банкротится
Дольщик — это тот человек, который вложил свои денежные средства в строительство дома. Застройщик обязан честно и вовремя публиковать информацию об объекте и своем финансовом состоянии на официальном сайте, а о возможном банкротстве предупреждать лично каждого дольщика.
Но если фирма все-таки стала банкротом, следует подать в суд иск о признании права собственности. Это возможно, когда дом достроен и вы подписали с застройщиком акт приема-передачи квартиры еще до банкротства. Разбирательства такого рода проходят в арбитражном суде.
Если дом не достроен или вы не успели подписать акт о приеме, тогда в суд подается иск о включении в реестр требований по передаче жилого помещения.
В каждой из ситуации подробно разобрать получится только с помощью юриста.
Сколько длится банкротство
Выделяют несколько стадий банкротства, при которых застройщику дают возможность погасить задолжность или договориться с кредиторами и дольщиками.
1 стадия. Наблюдение. Если на застройщика подали в суд, то к нему прикрепляют арбитражного управляющего на 7 месяцев. В течение этого времени специалист будет изучать финансовое положение застройщика, договоры с кредиторами и ход выполняемых работ.
2 стадия. Финансовое оздоровление. Застройщику дают время, чтобы погасить задолженности. Кредиторы составляют график платежей, а сроки погашения не превышают 7 месяцев.
3 стадия. Внешнее управление. На этой стадии руководителем производства назначается представитель арбитражного суда сроком на полтора года. Так делают, если есть возможность повысить платежеспособность застройщика и ускорить сроки строительства. Новый руководитель может полностью поменять план стройки и распределение средств.
4 стадия. Конкурсное производство. Если застройщик окончательно обанкротился и не имеет возможности выплатить кредиты, производство по решению суда передают другой строительной компании. Вся процедура конкурсного производства длится не больше года, но при необходимости суд может добавить к этому сроку еще 6 месяцев. На этой стадии все полномочия по застройке принадлежат суду.
Права дольщиков при банкротстве
Между дольщиком и застройщиком заключается договор долевого участия. При банкротстве дольщик имеет право либо взыскать денежные средства с застройщика, либо отстоять свое право на собственность. У дольщика больше прав, чем у кредиторов, которые могут взыскать только деньги.
Дольщикам при банкротстве строительной организации предоставляются следующие права:
Создание ЖСК
Если застройщик — банкрот, решить проблему со строительством может помочь создание жилищно-строительного кооператива.
ЖСК создают дольщики. Для этого им нужно получить заключение о возможности передачи стройки ЖСК и документы на земельный участок. Также им нужно назначить управляющего, выбрать ревизионную комиссию, создать проект дальнейшего строительства и устав ЖСК.
Передать стройку ЖСК получится, если:
При наличии условий ЖСК создают большинством голосов дольщиков. В ЖСК должно быть не менее 5 учредителей старше 16 лет. ЖСК — это юридическое лицо. Его регистрируют в налоговой службе, а госпошлина за регистрацию составляет 4 000 р.
Реестр требований кредиторов и порядок действий дольщика
Реестр требований кредиторов — это документ, в котором представлен список тех, кому застройщик должен денег. Чтобы получить свои деньги или жилье при банкротстве, дольщикам нужно включиться в этот список.
Порядок действий дольщика:
Шаг 1. Узнать о банкротстве застройщика. Сделать это можно на сайте газеты «Коммерсант» (https://bankruptcy. kommersant. ru/). В поиске сообщений о банкротстве вы указываете ОГРН, ИНН или иной номер идентификационного документа застройщика.
Шаг 2. Заявление о включении в реестр. Если на сайте указано, что застройщик признан банкротом, нужно подать заявление в арбитражный суд о включении в реестр кредиторов. В заявлении указывают: информацию о суде, заявителе и застройщике, ваши требования, основания для включения в реестр, публикацию о банкротстве застройщика, а также судебное дело о банкротстве фирмы. В заявлении нужно указать и перечень документов, доказывающих ваши требования.
Шаг 3. Сбор необходимых документов. К заявлению нужно приложить:
Все документы готовят в нескольких экземплярах — для суда, самого дольщика и застройщика. Чтобы не запутаться в бумагах, рекомендуется подавать заявление при поддержке юриста.
Шаг 4. Суд. В течение 7-10 дней суд должен рассмотреть и принять заявление. Если будет установлена правомерность требований для включения в реестр, заявление одобрят.
Шаг 5. Включение в реестр. В течение 15 дней после решения суда вас должны включить в реестр кредиторов. После этого дольщик имеет законное право требовать квартиру и деньги. Сроки включения в реестр могут быть изменены, если застройщик или кто-то из кредиторов обжалуют решение суда.
Очередность кредиторов
Очередность кредиторов строится по мере того, как суд включает кредиторов в реестр. В очередь становятся лица, получившие вред здоровью, работники стройки и все, кто оформлен у застройщика по трудовому договору, а также кредиторы.
Первую очередь занимают те граждане, которым был причинен вред жизни или здоровью.
Вторую — лица, которым застройщик должен выплаты по оплате труда и иным пособиям.
Третью очередь занимают конкурсные кредиторы, в том числе дольщики. Сначала должник должен выплатить сумму основного долга по кредиту, а потом — неустойки, пени и штрафы.
Четвертую — все остальные.
Страховые выплаты
Банкротство застройщика — это страховой случай. Дольщик имеет право на страховые выплаты.
При банкротстве застройщика страховой компании предоставляются следующие документы:
Страховой договор действует в течение 2 лет со дня заключения. Если страховая компания не выплачивает страховку, можно подать на нее в суд. Необходимо предоставить суду документы, которые подтверждают право на страховку.
Возможна ли смена застройщика
Если застройщик обанкротился, суд может передать объект другой строительной организации. При этом право на получение жилья остается.
Однако денежные средства с нового владельца взыскать не получится. По закону претензии по уплате долгов и прочих платежей предъявляют только той фирме, которая банкротится.
Нежилые помещения
Если дольщик вложился в нежилое помещение застройки в счет будущей аренды, при банкротстве он имеет право на денежную компенсацию. Чтобы получить помещение, он должен обладать правом собственности. Если по документам дольщик не является собственником нежилого помещения, то рассчитывать он может только на денежные выплаты.
В ситуации с нежилыми помещениями документы также подаются в суд в общем порядке.
Что будет с парковкой
Если вы имеете право собственности на гаражный бокс или машиноместо, то при банкротстве застройщика можно обратиться в суд для подтверждения своих прав.
Если суд признает право собственности, ваш участок не попадет в конкурсную массу на продажу в счет долгов. Больше вероятности признания этого права будет тогда, когда банкротство находится еще на стадии наблюдения.
Если машиноместо или гараж уже включили в конкурсную массу, то новый застройщик может возразить против удовлетворения вашего требования. В таком случае можно подать иск в суд на выплату денежных средств.
Ипотека
Банкротство застройщика не освобождает от выплат ипотеки, потому что ипотечный договор заключается с банком, а не застройщиком.
Обратите внимание!
Банк не несет ответственности за банкротство застройщика.
Можно обратиться в банк с просьбой дать отсрочку по выплате ипотеки. По его усмотрению платежи могут быть отсрочены. Если же выплачивать ипотеку возможности нет, а залоговое жилье взыскать невозможно, то все претензии по платежу направят созаемщику и поручителю.
Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
Краткое содержание:
Обратите внимание! 13.07.2020 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ, которым внесены изменения, в частности, в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закон № 127), Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ (далее – Закон № 478), Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218), Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214).
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании (газете «Коммерсантъ»), а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц. В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление в газете «Коммерсантъ» (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4 Закона № 127; п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р; Информация ФНС России от 20.12.2019 «ЕГРЮЛ дополнен сведениями о процедурах банкротства компаний»).
Справка. Арбитражный, конкурсный управляющий
В случае банкротства застройщика у участника строительства есть следующие способы защиты своих прав.
1. Обращение с заявлением об установлении требований
Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.
В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилых помещений, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (при наличии соответствующего договора) и (или) денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив соответствующие документы (пп. 2, 2.1, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. п. 2, 3.1 ст. 201.4 Закона № 127).
Конкурсный управляющий рассматривает требования и включает их в реестр требований участников строительства (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127; ч. 3 ст. 8 Закона № 478).
1.1. Требования о передаче жилого помещения и (или) машино-места и нежилого помещения
Если строительство дома завершено, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), требование о передаче машино-места и нежилого помещения (площадью не более 7 кв. м) и включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений) (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 Закона № 127; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478).
1.2. Денежное требование
Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Так, участник строительства в зависимости от ситуации вправе заявить следующие денежные требования (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478):
• о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
• возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;
• возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;
• возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.
Для обращения к конкурсному управляющему с заявлением об установлении (уточнении) требований рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте заявление об установлении требований и соберите необходимые документы
В заявлении о включении требований участника строительства (реестра требований о передаче жилых помещений) в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:
1) фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;
2) наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
3) наименование застройщика-должника, его местонахождение;
4) сведения о заявителе (Ф.И.О., адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);
5) дату и номер ДДУ и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места или нежилого помещения;
6) идентификационные данные дома и объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры, машино-места, нежилого помещения либо иные данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
7) стоимость объекта недвижимости по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости объекта недвижимости по договору в полном объеме;
9) сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;
10) требования участника строительства (о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения либо денежное требование) со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника. Стоимость машино-места или нежилого помещения определяется в соответствии с законодательством о банкротстве (п. п. 2, 2.1 ст. 201.5 Закона № 127).
К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе (ч. 1, 3 ст. 4 Закона № 214; п. 6 ст. 201.4 Закона № 127):
• оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, ДДУ с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРН);
• документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ). Представление документов об оплате не требуется, если требования участника строительства возникли в результате уступки прав по ДДУ и обязательство по уплате цены договора прекращено.
Шаг 2. Представьте заявление и необходимые документы конкурсному управляющему
Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении месяца со дня его опубликования в установленном порядке.
В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом (п. п. 2, 4 ст. 201.4 Закона № 127).
Шаг 3. Дождитесь включения ваших требований в реестр и осуществления расчетов
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений), об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме (п. 7 ст. 201.4 Закона № 127; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478).
Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности (п. 1 ст. 201.13 Закона № 127):
• если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, здании (сооружении), предназначенном для размещения машино-мест, строительство которых завершено;
• если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю;
• не позднее месяца со дня принятия арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, определения о передаче жилых помещений в доме, здании (сооружении), предназначенном для размещения машино-мест, строительство которых завершено, определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
Отметим, что погашение требований дольщиков путем передачи им объекта незавершенного строительства недопустимо при банкротстве застройщика, который для долевого строительства привлекал денежные средства участников с использованием счетов эскроу. После передачи таким дольщикам жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или после передачи имущества застройщика и обязательств застройщика по ДДУ новому приобретателю денежные средства со счетов эскроу перечисляются на открытый конкурсным управляющим отдельный счет обанкротившегося застройщика для расчетов с иными кредиторами или новым приобретателем (п. п. 4, 7 ст. 201.12-2 Закона № 127).
2. Обращение с требованием к страховщику
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы.
При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений).
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.
Следует также учитывать, что с 27.06.2019 договоры страхования гражданской ответственности застройщика (являющиеся обязательными) досрочно прекратили действие, за исключением договоров страхования, по которым на указанную дату наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения и (или) вступило в силу решение суда об исполнении, в частности, обязательств по договору страхования (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 27.06.2019 № 153-ФЗ; ст. 15.6 Закона № 214; п. 3 ст. 3 Закона от 27.11.1992 № 4015-1; Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 № ИН-015-53/45).
3. Обращение с требованием к поручителю
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя.
Следует также учитывать, что договоры поручительства досрочно прекратили действие с 27.06.2019, за исключением договоров поручительства, по которым на указанную дату предъявлено требование об исполнении обязательств и (или) вступило в силу решение суда, в частности, об исполнении обязательств по договору поручительства.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства (ст. 361 ГК РФ; ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 27.06.2019 № 153-ФЗ).
4. Обращение за возмещением в Фонд защиты прав граждан
Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению Фонда, в том числе через банки-агенты. Решение о выплате возмещения принимается Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте Фонда не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения о выплате (п. п. 2, 3, 9 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 (далее – Правила № 1233)).
По общему правилу участник долевого строительства вправе обратиться в Фонд за выплатой возмещения с даты принятия Фондом решения о выплате возмещения до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика или даты принятия арбитражным судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика другому застройщику (приобретателю) (ч. 1, 1.1 ст. 13 Закона № 218; пп. «а» п. 4 Правил № 1233).
Обратиться с заявлением о выплате возмещения можно также с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика в случае, если (ч. 1, 1.1, 4 ст. 13, ст. 13.1 Закона № 218; пп. «б», «в» п. 4 Правил № 1233):
• требования участников долевого строительства включены в реестр требований участников строительства после даты принятия Фондом решения о финансировании предусмотренных законом мероприятий и не были переданы приобретателю в составе имущества и обязательств застройщика;
• после завершения строительства в объекте строительства недостаточно помещений для удовлетворения требований всех участников строительства о передаче им помещений, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же помещений.
Выплата возмещения осуществляется в размере рыночной стоимости жилого помещения на момент выплаты возмещения или в размере уплаченной цены (исполненной части обязательства) договора, предусматривающего передачу машино-мест и нежилых помещений, но не более предельной суммы возмещения, определяемой в соответствующем порядке (ч. 2, 2.1 ст. 13 Закона № 218; п. 8 Правил № 1233; Приложение к Правилам № 1233).
Выплата возмещения осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (п. 8 Правил № 1233).
Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика (ч. 16 ст. 25 Закона № 218; Информационное письмо Банка России от 10.12.2019 № ИН-015-53/90).
Также право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, машино-места или нежилого помещения, у юридического лица после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона № 218).
Обратите внимание! Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).
5. Обращение в суд с требованием о признании права собственности на объект недвижимости
Если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома или здания (сооружения), предназначенного для размещения машино-мест, в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место, нежилое помещение (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона № 127).
Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным требованиям. В частности, за подачу иска в суд должна быть уплачена госпошлина (ст. ст. 102, 125, 126 АПК РФ).
Размер госпошлины за подачу в арбитражный суд искового заявления о признании права собственности на квартиру составляет 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ; ч. 2 ст. 103 АПК РФ).
Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 4 ст. 201.8 Закона № 127).
По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место или нежилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона № 127).
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)