Сдача объекта в эксплуатацию: порядок и сроки
Строительство – это всегда трудоемкая деятельность, требующая определенных временных и финансовых затрат. Для ее осуществления необходимо не только закупить материал, нанять рабочих, составить смету, но и оформить всю документацию, предусмотренную законодательством. И вот объект построен, коммуникации подведены, казалось бы, можно им пользоваться. Но нет. Нужно еще собрать документы для сдачи объекта в эксплуатацию. Давайте разберемся, что требуется подготовить.
Общие сведения
Порядок сдачи в эксплуатацию объектов, завершенных строительством или реконструированных, а также их отдельных очередей, сооружений, зданий, пусковых комплексов с оценкой качества регламентируется территориальными и общефедеральными строительными нормами.
Для анализа состояния зданий и сооружений формируются специальные комиссии. Объекты, завершенные строительством согласно утвержденным проектам, предъявляются к приемке заказчиками-застройщиками, а сооружения и здания, сдаваемые «под ключ», – подрядчиком и заказчиком совместно.
Рабочие комиссии
Они формируются для оценки качества объектов до их приемки приемочными комиссиями. В задачи рабочих групп входит проверка:
Сдача в эксплуатацию объектов, являющихся отдельно стоящими сооружениями/зданиями, пристроенными или встроенными помещениями, в т. ч. вспомогательного и производственного значения, сооружениями гражданской обороны, осуществляется рабочими комиссиями по мере их готовности и с последующим их предъявлением приемочным комиссиям. К их числу, в частности, относят сооружения тепло-, энерго-, водоснабжения, склады, подъездные пути, бытовые помещения, прочие объекты, которые используются подрядчиком в ходе строительства.
Подготовка к приемке
После получения письменного уведомления от подрядчика о готовности объекта заказчик приступает к организации приемки в соответствии с подрядным договором. После приемки сооружения по акту заказчик подготавливает его к сдаче в эксплуатацию. При этом он должен обеспечить:
Участие приемочной комиссии
По общим правилам, при сдаче объекта в эксплуатацию, в течение 30 дней утверждается состав комиссии. Он согласовывается с органами, представители которых будут участвовать в приемке. Вместе с этим устанавливается срок работы комиссии. Он не может превышать 1 мес.
Территориальные подразделения органов госнадзора и исполнительные структуры власти, а также иные заинтересованные учреждения и органы должны в десятидневный срок с момента получения уведомления о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию определить своих представителей для участия в приемочной комиссии. Из их числа выбирается председатель. Он определяет порядок работы комиссии, распределяет обязанности между членами.
По завершении проверки объекта составляется акт о приеме в эксплуатацию. Его подписывают все члены комиссии. Необходимо отметить, что каждый участник отвечает за решения, принятые комиссией, в соответствии со своей компетенцией и объемом обязанностей. Подписанный акт о сдаче объекта в эксплуатацию передается его собственнику (заказчику, инвестору).
Как фиксируются замечания комиссии?
На практике может сложиться так, что кто-либо из уполномоченных лиц отказывается ставить подпись на акте. В такой ситуации он должен предоставить председателю заключения от органа, представителем которого он выступает, с изложением замечаний по всем вопросам, относящимся к его компетенции и к исполнению требований нормативной и проектной документации. Для сдачи объекта в эксплуатацию заказчику необходимо устранить все недостатки в срок, отведенный для этого комиссией. Если этого сделано не будет, сооружение не будет считаться готовым к использованию.
Важные моменты
В случае установления неготовности сооружения к вводу в эксплуатацию комиссия составляет мотивированное заключение и передает его заказчику (инвестору, застройщику).
Объекты, в отношении которых акты составлены, но не подписаны, признаются неподготовленными к вводу в эксплуатацию. Соответственно, приемочная комиссия по ним должна назначаться повторно.
Подписанный акт (заключение) о сдаче объекта в эксплуатацию в срок, не превышающий неделю, подлежит утверждению органом, назначившим комиссию. Застройщик (заказчик, инвестор) передает документ и все приложения в Инспекцию архитектурно-строительного надзора на хранение.
Приемка объекта без комиссии
По общим правилам, территориальные подразделения госнадзора, которым подконтрольно завершенное строительством сооружение, в течение 15 дней после получения от заказчика уведомления о готовности здания к использованию подготавливают и выдают заключение. Оформление исполнительной документации при сдаче объекта в эксплуатацию осуществляется исключительно при установлении соответствия сооружения проекту и требованиям норм.
Если выявлено несоответствие, в указанный 15-дневный срок составляется мотивированный отказ с указанием замечаний по вопросам, отнесенным к компетенции территориальных подразделений надзорных органов, и направляется заказчику (застройщику). Все недочеты, приведенные в отказе, должны быть устранены. После этого заказчик (застройщик) направляет уполномоченным структурам повторное заявление о готовности к сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости.
При приеме сооружения без комиссии заказчик совместно с инвестором (застройщиком) на основании заключений, выданных органами госнадзора, акта о приемке объекта у подрядчика (со всеми приложениями) оформляют новый акт о приемке здания в эксплуатацию.
Все указанные выше документы вместе с заявлением о готовности сооружения к использованию предоставляются в Инспекцию архитектурно-строительного надзора. Эта структура готовит итоговое заключение о достаточности полученных материалов и соблюдении правил сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Инспекция может отказать в предоставлении положительного заключения исключительно в случае выявления нарушений норм и предписаний по вопросам, входящим в ее компетенцию.
Дальнейшие действия заказчика
В пятидневный срок с момента получения акта от приемочной комиссии или положительного итогового заключения от Инспекции застройщик (инвестор, заказчик) направляет все оформленные документы в соответствующий исполнительный орган. Эта структура, в свою очередь, в недельный срок должна принять акт на эксплуатацию или дать письменный отказ в этом. В последнем случае решение исполнительного органа должно быть мотивировано. Необходимо учесть, что отказ возможен только в случае нарушения правил и норм сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Сооружения производственного назначения
Сдача в эксплуатацию объектов производственного назначения с участием приемочных комиссий производится только при условии их укомплектованности эксплуатационными кадрами, обеспеченности сырьем, ресурсами и пр., устранения всех недоделок. При этом на установленном оборудовании должен быть начат выпуск продукции, предусмотренной в проекте, в объеме, который соответствует нормативам освоения проектных мощностей на начальном этапе производства.
Не допускается сдача в эксплуатацию производственных объектов, в которых в нарушение установленных правил состав пусковых комплексов был изменен. Прием последнего пускового комплекса производится одновременно с приемкой всего объекта либо последней его очереди.
Государственная комиссия
После завершения строительных работ весь пакет исполнительных документов прикладывается к заявлению застройщика и передается в ГАСН. В надзорном органе, в свою очередь, принимается решение о формировании государственной приемочной комиссии. Она осуществляет проверку:
Кроме этого, проверяется документация:
После сдачи сооружения в эксплуатацию все документы должны храниться у застройщика-заказчика и соответствующих эксплуатационных организаций. Акт о приемке объекта передается в орган, назначивший комиссию, застройщику и генподрядчику.
Жилфонд
Завершенные строительством жилые объекты могут быть приняты комиссией только после окончания всего комплекса строительно-монтажных работ, благоустройства прилегающей территории, обеспечения инвентарем и оборудованием в полном соответствии с проектной документацией и устранения недоделок.
Сдача в эксплуатацию жилого микрорайона осуществляется в виде завершенного градостроительного комплекса. К моменту приемки комиссией в нем должно быть завершено сооружение предприятий и учреждений, обслуживающих население, прокладка инженерных коммуникаций, озеленение, благоустройство. В последнее время многоэтажные дома имеют пристроенные и встроенные помещения для учреждений и предприятий торговли, общепита, бытового обслуживания и пр. Такие объекты предъявляются комиссии после окончания строительно-монтажных работ, в т. ч. в указанных помещениях.
Заключение
Приемка учреждений и предприятий, находящихся в помещениях, пристроенных и встроенных в многоквартирные дома, производится соответствующими приемочными комиссиями по отдельным актам.
В качестве даты ввода объекта в эксплуатацию принимается календарное число, в которое подписан акт приемочной или рабочей комиссией.
После ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта сводные сметные расчеты должны быть закрыты до истечения 6 мес.
Ввод в эксплуатацию объектов строительства: правовая основа, основные принципы и положения
Ввод в эксплуатацию объектов строительства – это завершающий и, пожалуй, самый ответственный этап работы. Именно в это время подводятся итоги и решается судьба нового здания. Как сдать объект вовремя и избежать типичных ошибок?
Содержание
Подготовка и ввод в эксплуатацию объектов строительства
В наших статьях мы касались самых различных аспектов строительства. Получили общее представление о разнообразии видов объектов, разобрались с таким весомым определением, как проектная документация в капитальном строительстве, узнали об основах техники безопасности и т.д. 
Чертежи строящегося объекта
Но, какой бы вариант мы ни выбрали, работа над ним начнется с разработки проектной документации, а завершается вводом в эксплуатацию объекта строительства.
В промежутках между этими этапами рассчитывается смета, определяется генподрядчик, который дорабатывает чертежи/схемы в соответствии со спецификацией и возводит объект. А после того, как строительство вступает в завершающую стадию, начинаются подготовительные работы по получению разрешения на ввод в эксплуатацию.
Как осуществляется приемка объекта строительства, мы подробно обсудим.
Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства
Забегая наперед, оговоримся, что ввод в эксплуатацию объектов строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года. К этому документу мы еще вернемся. Но для начала разберемся, каков порядок ввода в эксплуатацию объектов строительства. 
Образец акта ввода в эксплуатацию
Акт ввода в эксплуатацию – важнейший документ, подтверждающий факт окончания работ. Без него строительство считается незавершенным, а использование помещений по назначению юридически запрещена и фактически не возможно.
Новый Градостроительный кодекс РФ, действующий на сегодняшний день, в корне изменил прежний порядок сдачи и ввода в эксплуатацию объектов строительства.
Основным документом, регулирующим любые этапы строительных работ, включая приемку готовых объектов, является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года (Федеральный закон № 190-ФЗ). Все предыдущие версии и приказы, существовавшие с советских времен, уже не действительны.
Именно 190-ФЗ дает конкретные ответы на многие вопросы строительной индустрии. В том числе, достаточно четко определяет, что значит ввод в эксплуатацию объектов строительства.
Из 55 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что орган, выдавший разрешение на строительство, выдаёт также разрешение и на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в указанной статье устанавливается, что застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением и в обязательном порядке прикладывает пакет необходимых документов.
Срок рассмотрения пакета документов ограничен десятью сутками. То есть, в течение 10 дней должно быть оформлено и в надлежащем виде выдано застройщику разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства. Либо дан аргументированный отказ с четким указанием причин с детальным разъяснением.
Основные принципы и положения ввода в эксплуатацию объектов строительства
Давайте остановимся на каждом из них подробнее. 
Сдача в эксплуатацию нового объекта
Акт ввода в эксплуатацию и его виды
В соответствии с договором строительного подряда, сдача результата работ Подрядчиком и приемка его Заказчиком осуществляется через подписание обеими сторонами оформленного акта приёмки или акта ввода в эксплуатацию объектов строительства.
Этот документ, в свою очередь, является основополагающим в процессе приемки и сдачи завершенного строительства (пункт 4, статья 753, Гражданского кодекса РФ). В связи с этим, Госкомстат России своими постановлениями (от 30 октября 1997 года № 71а и от 11 ноября 1999 года № 100) утвердил формы актов приемки выполненных работ – КС-2 и КС-3. А также два других, идентичных документа, – это акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14.
Форма акта выполненных работ КС-2 используется только для конкретного объема или этапа строительных работ в рамках объекта строительства, который предусмотрен договором строительного подряда. Тогда как форма КС-11 и КС-14 применяется при приемке полностью законченных объектов строительства.
Что такое акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-11 и КС-14?
Различия между актами приёмки объектов строительства КС-11 и КС-14
Когда подписывают акты приёмки КС-11 и КС-14?
Назначение актов КС-2 и КС-3 и их роль при вводе объекта в эксплуатацию
Теперь несколько слов об актах КС-2 и КС-3. Данные формы предполагают только поэтапную сдачу выполненных строительных работ при условии, что такая сдача предусмотрена в подрядном договоре. Также, данные формы актуальны в случае привлечения субподрядчиков.
Промежуточная сдача с помощью КС-2 и КС-3 позволяет не только признать расходы в налоговом учете, но и подтвердить фактическую стоимость принимаемого готового объекта.
Приемка или ввод в эксплуатацию в этом случае осуществляется заказчиком, который берет на себя регистрацию построенного объекта и дальнейшие согласования с органами власти. Непосредственно акты являются лишь основанием для расчетов с исполнителями работ.
Заключение органа государственного строительного надзора
Градостроительный Кодекс РФ, ст.54 ч.3-4, предлагает свою трактовку, из которой следует, что заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) выдается либо уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, либо уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, в зависимости от типа строительного объекта.
Что касается опасных производственных объектов, линий связи, технически сложных и уникальных объектов и т.д., заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года № 54.
В целом, заключение о соответствии (ЗОС) готовится только после окончания строительства и проведения итоговой проверки, результаты которой дают оценку выполненным работам и обеспечивают принятие решения о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, пункт 16).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, ст.55 ч.1, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий, что выполнение строительства, реконструкция, капитальный ремонт объектов в полном объеме соответствуют предъявляемым требованиям. В том числе, соответствует плану земельного участка и проектной документации.
Форма разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698. Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ограничен десятью сутками.
Решение о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства принимается проверки документации, прилагаемой к заявлению.
Особые условия выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства
Заключение
В завершение, хотелось бы отметить, что путь к приемке объекта начинается уже на первом этапе – этапе планирования. Поэтому подготовка пакета документов (разработка, приведение в соответствие, подписание) должна вестись параллельно с общим строительством – и обязательно с опорой на действующее законодательство.
Ввод в эксплуатацию объектов строительства через предложенный нами алгоритм – самый простой и эффективный путь к запуску нового функционально полноценного здания. Сразу отметим, что внимание к деталям в этом процессе не может быть излишним.
Чем ответственное и добросовестнее подходишь к делу, тем выше шансы сдать объект с первого раза. В этом случае ввод в эксплуатацию, как финальный экзамен, станет лишь обычной формальностью, которая не преподнесет неприятных сюрпризов.