О порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка
Многих собственников земельных участков интересует вопрос, можно ли на своем земельном участке строить капитальное строение (жилой дом) либо земельный участок предназначен только для ведения огородничества с расположением хоз. постройки для хранения хозяйственного инвентаря.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).
Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Комментарий к данному абзацу: Если земельный участок предоставлен администрацией в аренду, то основной вид разрешенного использования земельного участка изменяется по решению администрации, также как и условно разрешенный вид земельного участка, предусмотренного градостроительным планом данного земельного участка.
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Кроме того, согласно части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
Рассмотрим несколько примеров изменения вида разрешенного использования и невозможности его изменения:
-Если вам предоставлен земельный участок в собственность либо в аренду администрацией, без проведения торгов либо аукциона с разрешенным видом использования земельного участка не предусматривающего индивидуальное жилищное строительство. То, если он и находится в зоне предназначенной для индивидуального жилищного строительства, то изменение вида разрешенного использования земельного участка не возможно. Поэтому, если у вас земельный участок предоставлен без торгов с ограничением строительства, а вокруг вас стоят индивидуальные жилые дома, то не удивляйтесь что ваше право не ущемлено.
-Если вы хотите произвести изменение основного вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного зем. уч. который относится к условно разрешенному который предусмотрен градостроительным планом земельного участка. Данная процедура предусмотрена ст.39 Градостроительного кодекса РФ.
Так, проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (часть 2 статьи 39 ГрК РФ). На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 ГрК РФ).
Исходя из указанных в части 8 данной статьи рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (часть 9 статьи 39 ГрК РФ).
-Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
Градостроительный кодекс исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса).
Это значит, если у вас разрешенный вид использования земельного участка «для огородничества» не дающий основания возведения капитального строения, то на данном земельном участке возможно возведения хоз. постройки для хранения инвентаря. Если у вас вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» и возведен жилой дом, то по отношению к жилому дому вы можете возводить хоз. постройки, баню, это и является вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка.
-Также не удивляйтесь, если вы на протяжении многих лет пользуетесь земельным участком на котором расположен индивидуальный жилой дом и рядом с вами начинает возводиться многоквартирный дом. Это значит, что был изменен генеральный план городского округа, который позволяет строительство многоэтажных домов. Если даже согласно правил землепользования и застройки вашего района, установлено что ваша территориальная зона предназначена для малоэтажной застройки и детских садов, значит в скором будущем Правила землепользования и застройки вашего района приведут в соответствие с генеральным планом, и строительство многоквартирного дома никто не приостановит.
-Если вы имеете основания на своем земельном участке разрешенное использование которого «для индивидуального жилищного строительства» разместить магазин. То необходимо учесть, позволяют ли максимальные параметры вашего земельного участка размещение магазина. Если градостроительном регламентом для данной территориальной зоны предусмотрен условно разрешенный вид использования земельного участка как размещение магазина, даже если через публичные слушания будет принято решение о размещении магазина, это не является основанием что администрация даст на это добро исходя из параметров земельного участка.
Публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка
Дата публикации: 31.10.2015 2015-10-31
Статья просмотрена: 8989 раз
Библиографическое описание:
Гринь, Е. А. Публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка / Е. А. Гринь, П. А. Горбань. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 21 (101). — С. 587-590. — URL: https://moluch.ru/archive/101/22917/ (дата обращения: 11.11.2020).
В настоящей статье рассматривается процедура публичных слушаний, как одна из важнейших форм непосредственной демократии; отмечаются ее недостатки, предлагаются изменения связанные с данной процедурой, которые могут существенно повлиять на реализацию конституционно-правовых гарантий прав граждан.
Ключевые слова: земельный участок, разрешенный вид использования, условно разрешенный вид использования, публичные слушания, порядок проведения публичных слушаний.
Вид разрешенного использования земельного участка, как правовая конструкция появилась сравнительно недавно. В Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г., равно как и в законодательстве имевшемся ранее, использовалась лишь правовая конструкция «целевое назначение земельного участка». [1]
По мнению законодателя того периода, этого было достаточно для надлежащего регулирования земельных отношений. Однако, изменение общественно-экономической составляющей государства, произошедшее в начала девяностых годов прошлого века, дали юридическую возможность рассматривать землю как объект гражданского оборота. Соответственно, это привело к усложнению правового регулирования земельных отношений. Возникла необходимость в конкретизации целевого назначения земельного участка устанавливаемого для целой категории земель, для отдельных субкатегорий земель и земельных участков. [2] Это и было сделано посредством нормативного закрепления правовой конструкции «разрешенное использование земельного участка».
Вид разрешенного использования земельного участка как правовая конструкция закреплена, главным образом в п. 2 ст. 7 Земельного Кодекса РФ. [3] В соответствии с данной статьей правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Данная норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ о делении земель по целевому назначению, «согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства».
Кроме того в соответствии со ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ [4] разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Указанным нормативным правовым актом устанавливается, что порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков определяется правилами землепользования и застройки, принимаемыми на местном уровне.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, а так же проекты правил землепользования и застройки в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 28 Федерального Закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации вобязательном порядке должны проходить процедуру публичных слушаний [5]
Обязательность такой процедуры, чрезвычайно важна в связи с тем, что публичные слушания являются одной из форм непосредственной демократии, значение данного института крайне важно для развития муниципальных образований. Публичные слушания необходимы для того, чтобы выявить весь спектр мнений по обсуждаемому вопросу, учесть точку зрения общественности при принятии решений, выявить возможные конфликтные ситуации и попытаться предотвратить их.
Вместе с тем, конституционно-правовой смысл современного института публичных слушаний применительно к регулированию муниципальных правоотношений выявлен в Определении Конституционного Суда от 8 декабря 2011 г. N 1808-О-О [6], указавшего, что публичные слушания относятся к мерам, призванным обеспечивать реализацию гарантий права гражданина на местное самоуправление. Относительно публичных слушаний в градостроительной деятельности Конституционным Судом в Определении от 15 июля 2010 г. N 931-О-О [7] указано, что публичные слушания представляют публично-правовой институт, призванный обеспечить открытое, независимое и свободное обсуждение общественно значимых проблем (вопросов), имеющих существенное значение для граждан, проживающих на территории соответствующего публичного образования. Публичные слушания, указывает Конституционный Суд, не являются формой осуществления власти населением. Тем не менее, они предоставляют каждому, кого может затронуть предполагаемое решение, правомочие на принятие которого принадлежит компетентным органам и должностным лицам, возможность участвовать в его обсуждении. Конечная цель такого обсуждения — выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта.
Таким образом, не смотря на то что, по мнению ряда исследователей, институт публичных слушаний понимается форма непосредственной демократии, на практике, он является всего лишь, неким индикатором общественного мнения жителей конкретного муниципального образования, которое при принятии решения могут, как принять во внимание, так и не учесть, но при должном соблюдении порядка проведения публичных слушаний рассматриваемому вопросу, мнение граждан, в той или иной мере, не может быть не учтено.
На сегодняшний день нередки случаи, когда решение об изменение вида разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный, принимается с нарушением порядка проведения публичных слушаний, граждане чьи интересы могут быть напрямую затронуты, должным образом не извещаются, а в некоторых случаях порядок извещения имеет формальный характер, сообщение о публичных слушаниях публикуются далеко не на первых полосах газет, мелким шрифтом, таким образом что бы заинтересованные в рассматриваемом вопросе граждане, попросту не заметили его. В подобных случаях публичные слушания «проводятся» в кабинетах администраций муниципальных образований, без участия общественности но с участием муниципальных служащих и лиц, заинтересованных в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Подобная практика применения норм положений о публичных слушаниях иллюстрирует ряд недостатков существующих в механизме проведения публичных слушаний. В частности анализ положения о порядке организации и проведения публичных слушаний в муниципальном образовании город Краснодар показывает следующее.
В п. 2.3 указывается, что извещение о проведении публичных слушаний по вопросу о включении земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного участка из границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном Интернет-портале администрации муниципального образования город Краснодар и городской Думы Краснодара. [8]
Полагаем что, подобный порядок извещения граждан, возможно, совершенствовать, а именно извещать более широкий круг лиц, чьи интересы принятием, внесением изменений в нормативно правовые акты могут быть затронуты. В частности предлагаем извещать посредством почтовой связи:
лиц, заинтересованным в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства;
правообладателей земельных участков, имеющих общую границу с земельными участками, на которые запрошено предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства, а также правообладателям (собственникам) объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках;
лица, заинтересованным в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
правообладателей земельных участков, имеющих общую границу с земельными участками, на которых расположены объекты строительства, реконструкции объектов капитального строительства, требующие предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также правообладателям (собственникам) объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках;
лицам, заинтересованным в установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка;
правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с земельными участками, на которые запрошено установление или изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также правообладателям (собственникам) объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках.
Кроме того, полагаем возможным обязательное участие в публичных слушаниях депутатов, как местных представительных органов власти, так и представительных органов власти субъекта, а также представителей территориального общественного самоуправления, информация о назначении публичных слушаний со ссылкой на официальные источники её опубликования может, направляться так же, депутатам местного представительного органа власти и в органы территориального общественного самоуправления. Полагаем что, привлечение к публичным слушаниям вышеуказанных лиц позволит сделать, данную процедуру более прозрачной, позволит максимально широко изучить мнение граждан по выносимому на слушания вопросу, а так же не позволит муниципальным чиновникам превращать подобную процедуру в формальность, существующую исключительно на бумаге. Ведь не смотря на то, что результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер, при определенном общественно-политическом резонансе, итоговое принятие обсуждаемого нормативно-правового акта весьма затруднительно без учета участников слушаний.