Порядок расчета неустойки по договору долевого участия
Неустойка — это основной вид финансовой ответственности застройщика перед дольщиками за неисполнение перед ними обязательств при строительстве многоквартирного дома. О том, по каким правилам рассчитывается неустойка, а также об особенностях ее применения в 2020 году читайте далее.
Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214
Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом. » от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.
Формула расчета неустойки по ДДУ
Математическая формула расчета неустойки выглядит следующим образом:.png)
Формула, по которой рассчитывается неустойка, в обоих случаях одинакова. Однако в нее подставляют разные данные.
Для подсчетов потребуется 4 значения:
Если дольщиком является гражданин, то это 1/150 ставки рефинансирования; если организация, то 1/300 ставки рефинансирования.
Как определить сумму, на которую начисляется неустойка
В том случае, если речь идет о нарушении сроков сдачи квартиры, то неустойка, согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214, начисляется на цену договора, то есть стоимость квартиры. При этом неважно, выплачена ли она полностью или частично.
Когда речь идет о расторжении договора, неустойка начисляется на фактически уплаченную сумму дольщиком застройщику. Если деньги вносились частями, то для каждой части неустойка рассчитывается отдельно, так как в этой ситуации количество дней пользования денежными средствами разное.
За какой период считать неустойку
При несвоевременной сдаче квартиры неустойка будет исчисляться со дня, следующего за днем, обозначенным в договоре как день передачи квартиры. День окончания периода просрочки — день фактической передачи жилья дольщику.
Если речь идет о расторжении договора, то первым при подсчете следует принимать день внесения денег (их части) на счет застройщика, а последним — день их возврата дольщику.
Какую ставку Центробанка применять при расчете
Ставка рефинансирования, иначе именуемая учетной ставкой (с 2016 года совпадает с ключевой ставкой), — это ставка процента, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам. Также она используется для расчетов пеней и штрафов.
Ставка рефинансирования — это колеблющаяся величина, которая периодически изменяется Центробанком. Например, в период с 22 июня 2020 года по 27 июля 2020 года действовала ставка 4,5% годовых.
Что же касается вопроса, какое именно значение ставки рефинансирования нужно использовать, то ответ на него есть в ч. 2 ст. 6 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214. К расчету неустойки в обоих случаях применяется ставка, действующая в день фактической выплаты денег застройщиком дольщику.
Мораторий на начисление неустойки по ДДУ
Для минимизации последствий введенных ограничений из-за коронавируса Правительство РФ ввело мораторий на начисление неустойки.
Согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 в период с 3 апреля 2020 года по 31 января 2021 года неустойка не начисляется.
Застройщикам также предоставлена отсрочка на период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года на выплату неустойки по требованиям, которые были к ним предъявлены до 3 апреля 2020 года.
Пример расчета
Предположим, что стоимость квартиры 2 млн руб. Срок сдачи объекта по договору — 1 мая 2020 года. Фактически квартира сдана 25 июля 2020 года. Застройщик произвел перечисление 26 июля 2020 года, ключевая ставка — 4,5 процента.
Для начала определим, какую величину неустойка составит за 1 день просрочки:
2 000 000 4,5 / 100 / 150 = 600 руб.
Именно в такую сумму застройщику обойдется 1 день просрочки.
Далее 600 руб. умножаем на 86 (период просрочки в днях, начиная со 2 мая и по 26 июля 2020 года включительно) и получаем 51 600 руб.
Расчет неустойки по ДДУ не составляет особых сложностей. При этом следует быть внимательными при определении периода просрочки и суммы, на которую будет начисляться неустойка. В зависимости от того, идет ли речь о просрочке либо расторжении договора, рассчитываются они по-разному.
Как рассчитать неустойку по ДДУ: формула и правила расчета
К сожалению, далеко не все строительные компании надлежащим образом выполняют условия ДДУ. Наиболее частым предметом конфликтов между гражданами и стройфирмами является нарушение сроков сдачи квартир и устранения дефектов жилища, обнаруженных в течение гарантийного срока.
Одной из эффективных мер воздействия на застройщика и понуждения его к исполнению своих обязательств является неустойка. Но расчет неустойки по ДДУ с 2016 года по двум описанным выше случаям производится по разным формулам.
Рассмотрим сначала, как произвести расчет неустойки по договору долевого участия, если стройфирма не сдала вовремя квартиру физлицу:
Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1/300 значения ставки рефинансирования Х 2
Срок просрочки начинается со дня, идущего за днем, когда обязательства должны были быть выполнены стройкомпанией.
Обратите внимание, что ставку рефинансирования нужно брать на тот день, когда обязательства должны были быть исполнены. Посмотреть значение ставки рефинансирования можно на официальном сайте ЦБ РФ — она регулярно утверждается Указаниями Центрального Банка.
Важно! Стройфирма может не платить неустойку, если будет установлено, что гражданин сознательно уклонялся от проставления подписи в акте приема-передачи или иной бумаге о передаче квартиры.
Теперь рассмотрим, как рассчитать неустойку по договору долевого участия, если стройфирма не выполнила вовремя требования об устранении недостатков жилища.
Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1 % стоимости устранения недостатков,
Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1 % стоимости жилища, если недостатки делают проживание в такой квартире невозможным.
Важно! Если в ДДУ имеются пункты, полностью освобождающие стройфирму от ответственности за нарушение сроков исполнения обязательств, помните, что они противоречат закону. А это значит, смело производите расчет пени по ДДУ и предъявляйте свои требования застройщику.
Как рассчитать неустойку по ДДУ на практике?
Итак, вам нужно произвести расчет пени по долевому строительству. Юристы по долевому строительству подготовили для вас несколько примеров таких расчетов неустойки по ДДУ.
Стройфирма просрочила сдачу квартиры на 41 день. Стоимость жилья составила 3 200 000 рублей, а ставка ЦБ РФ — 7,5 %. Произведем расчет пени по ДДУ:
Сумма неустойки = 41 день Х 3,2 миллиона рублей Х 7,5 %/300 Х 2
Сумма неустойки = 65 600 рублей.
Стройфирма не устранила дефекты жилья вовремя, а именно не перестелила неправильно уложенный ранее ламинат. В итоге дольщик с помощью сторонней компании произвел необходимые работы самостоятельно. Срок просрочки составил 19 дней, стоимость работ — 86 000 рублей. Сделаем расчет пени по долевому строительству:
Сумма неустойки = 19 дней Х 1 % Х 86 000 рублей
Сумма неустойки = 16 430 рублей
Застройщик сдал квартиру, в которой в одной из комнат не работала система отопления. В результате проживание в такой жилище было фактически невозможным. Стройфирма отказалась исправить недостатки в отведенное для этого время. Срок просрочки составил 24 дня, стоимость квартиры — 1 850 000 рублей. Сделаем расчет неустойки по ДДУ:
Сумма неустойки = 24 дня Х 1% Х 1 850 000 рублей
Сумма неустойки = 440 000 рублей.
Некоторые граждане, решившие самостоятельно рассчитать неустойку с застройщика, на форумах создают специальные темы. В них отвечают, как правило, субъекты, уже сталкивавшиеся ранее с подобными проблемами. Однако нужно иметь в виду, что участники форумов в большинстве своем не являются действующими юристами и адвокатами по долевому строительству, а это значит, что при проведении расчетов возможны ошибки.
Наиболее типичными ошибками при расчете неустойку по ДДУ на форумах являются:
Важно! Если вы хотите, чтобы все расчеты были произведены корректно, а сама претензия составлена юридически грамотно — обращайтесь в общественную организацию «Правовой Петербург». У нас работают опытные специалисты, имеющие большой опыт в вычислении пени с застройщика.
Желаете получить больше информации о порядке и особенностях расчета неустойки по ДДУ? Звоните юристам «Правового Петербурга» по телефону +7(812)603-72-21, или пишите на страницу «Юридические консультации».
Калькулятор расчета неустойки по ДДУ 214 ФЗ
Права дольщика на получение денежной компенсации в случае, когда строительная компания не спешит выполнять свои обязанности по передаче жилплощади владельцу, указаны и охраняются федеральным законом. На застройщика накладываются обязательства по уплате неустойки-штрафа, который он должен оплатить покупателю. Штраф рассчитывается и оплачивается за каждый день просроченного времени, в течение которого объект долевого участия не передан в пользование.
Инструкция расчета неустойки по ДДУ через онлайн калькулятор
Если самостоятельные переговоры с девелопером ни к чему не привели, то можно смело направлять исковое заявление в суд. Получить «свои кровные» можно по неустойке. При этом неплохо бы самим при помощи специального калькулятора посчитать сумму, которую в итоге удастся вернуть.
Формула расчета неустойки — (стоимость жилья Х количество просроченных дней Х ключевая ставка рефинансирования ЦБ в %)/150
1/150 — размер пени для физических лиц, 1/300-для юридических лиц и частных предпринимателей.
Если сдача жилья задерживается, то начинает действовать период просрочки. Он начинается со дня, следующего за указанным в договоре, и заканчивается только в день, когда подписан передаточный акт. Это обозначает, что если в договоре указана сдача квартиры не позднее даты 31.12.2019 г., то с 1 января 2020 г. начинается отсчет просрочки. Притом если акт подписан 1 января 2020 г., просрочка все равно будет засчитана и составит 1 день.
Актуальные законы
Основной документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, это Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Законодательство определяет ставку: за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ, зафиксированная на день исполнения обязательства, а именно точного срока сдачи объекта. (согласно ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ).
Взыскать с нарушителя штраф можно даже если дольщик ничего не заявлял и не требовал. По закону достаточно самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, стороной строительной компании (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17).
Действующие ставки
Размеры штрафов и начислений зависят от ставки рефинансирования. 1 января 2016 года она была приравнена к ключевой.
С 17 декабря 2018г. ключевая ставка составляла — 7,75 процента годовых.
В начале 2020 г. Центральный Банк решил снизить процентную ставку рефинансирования. С 10 февраля 2020 года ключевая ставка составляет 6,00 процента годовых.
В соответствии с 23 статьей Закона «О защите прав потребителей» процентная ставка неустойки составит 1% от цены ДДУ и будет высчитана за каждый день просрочки.
Когда можно требовать неустойку
Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:
Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.
Застройщик будет освобожден от уплаты всех пени в том случае, если передача объекта не происходит по вине покупателя. Если доказано, что девелопер выполнил все обязательства, указанные в документах, а дольщик по каким-то причинам уклоняется и не подписывает передаточный документ, речь уже будет идти о махинациях и ухищрениях со стороны дольщика. Суд будет полностью на стороне застройщика в случае, если вида покупателя и его намерения затянуть срок передачи с целью получения неустойки будут доказаны.
Что еще может требовать дольщик
Дополнительно можно требовать денежной компенсации в виде:
Девелопер в любом случае должен будет заплатить, если задержал передачу жилья. Неустойка предусматривается законом и зависит от конкретного срока, в течение которого обязательства по передаче недвижимости не выполняются. Будьте внимательны, своевременное ознакомление с проектом и документацией ДДУ, грамотное изучение технических сроков позволит избежать многих проблем, связанных с опозданием строительства и просрочкой оформления недвижимости.