Цены на долевое участие в строительстве
Что из себя представляет?
В целом, это правовые отношения, которые возникают между клиентом и застройщиком в форме подписания соглашения на покупку недвижимого объекта в еще не построенном здании.
В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, после завершения строительства каждый дольщик получает квартиру.
Описанный вариант отношений характеризуется таким значимым достоинством — возможность приобретения недвижимости в рассрочку. Это значит, что оплата за жилплощадь перечисляется отдельными частями.
Самый приемлемый способ – прямое сотрудничество с застройщиком. И все же, в основном, в роли дольщиков чаще всего выступают инвесторы и профильные организации.
Они выполняют профессиональную перепродажу жилых помещений сразу же по факту получения права собственности на них. Таким образом можно заработать порядка 30-ти% от цены недвижимости.
Законодательные нормы
Данный законодательный документ регламентирует правоотношения участников, благодаря ему двухсторонняя сделка становится более безопасной.
Кроме того во время приобретения квартиры в новостройке необходимо опираться на такие правовые нормы:
| ФЗ №122, датируемый 22 августа 2004 года | который диктует регламент регистрации прав собственности на недвижимость, а также Российский Градостроительный кодекс; |
| ФЗ №215 | «О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004 года. |
Условия регистрации
В соответствии с нормами права, застройщики могут привлекать финансовые активы дольщиков исключительно, если:
| Он является ИП | либо юридическим лицом; |
| Земельный участок | на котором располагается здание пребывает в собственности застройщика, если данный факт официально закреплен в ЕГРН; |
| Застройщик получил разрешительную документацию | на осуществление работ, прочие бумаги, которые узаконивают запланированные, реализованные строительные работы. |
В число обязательных условий можно причислить:
Достоинства и недостатки
Среди достоинств такого варианта приобретения недвижимости можно выделить:
| По факту завершения строительства владельцы могут своими силами подобрать управляющую компанию | ответственную за ограждение двора, наличие охраняемой парковки, благоустройство территории и прочее; |
| Определенные фирмы предлагают дольщикам поучаствовать в процессе разработки планировки своей жилплощади | принимая во внимание базовые запросы — квадратура помещений, расположение окон, санузла и прочее. Кроме того, резервирование жилой недвижимости допустимо в случае перечисления первоначального платежа, подписания соглашения на участие в паевом строительстве; |
| Приобретение квартиры на первичном рынке | наличие новых коммуникационных систем (проводка, трубы), пластиковые окна и прочие преимущества нового жилья; |
| В случае подписания ДДУ | клиент обязуется перечислить аванс, тогда как остаток разрешается перечислять по частям. Кроме того, инвестор вправе воспользоваться услугами кредитных учреждений; |
| Приобретая жилплощадь в процессе строительства | можно сэкономить порядка 30-ти%, цена недвижимость в подобной ситуации будет меньше на 10-30%, нежели после завершения стройки. Чем раньше заключить такого рода сделку, тем более выгодные условия получит дольщик. |
Среди недочетов отмечают:
| Ждать окончания строительства придется долго | доведется выплачивать ее крупными суммами, а значит необходимо максимально ответственно отнестись к вопросу выбора варианта оплаты; |
| Рассрочка предлагается дольщикам сроком до пяти лет | финансовый кризис, несоблюдение правил работ, недостаточное количество привлеченных дольщиков и т.д. |
| Качественные характеристики строительных материалов | далеко не всегда отвечают требуемым параметрам; |
| Могут быть увеличены сроки по причинам, которые объективно не зависят от застройщика | недостаточное число привлеченных дольщиков, инвесторов, нарушение правил работ, экономический кризис и прочее; |
| Ожидать завершения строительных работ доведется продолжительный отрезок времени | как правило, строительство одного здания составляет 1,5 — 3 года, после чего в течении нескольких месяцев выполняется оформление документов, а также присвоение прав собственности. |
Стоимость долевого участия в строительстве на территории РФ
По состоянию на 2019-й год цены на жилплощадь несколько возросли, формируются зависимо от используемых стройматериалов, особенности благоустройства территории, региона и прочего.
При этом застройщик имеет право самостоятельно определять расценки на недвижимость, соответственно наблюдаются определенные различия:
Указана цена за 1 м.кв. В соглашении в обязательном порядке отображается полная стоимость.
Соответственно, наиболее дорогостоящая недвижимость в населенных пунктах побережья Черного моря, Казани, Санкт-Петербурга и в Московской области.
Перечислять оплату за жилплощадь допустимо безналичным либо личным расчетом, применяя активы государственных субсидий либо материнского капитала.
Сроки расчета
Первый платеж должен вносится на этапе подписания соглашения. В случае, если дольщик выбирает для себя рассрочку, должен оформляться еще один документ, в котором четко описывается график расчета.
Дольщик вправе досрочно погасить задолженность в подходящий период оплаты.
Просрочка свыше трех месяцев подряд – это веское основание для расторжения соглашения на предоставление рассрочки.
В том случае, если дольщик не перечисляет единовременно всю сумму, ему должны возвращаться предоставленные средства, соответственно он перестает является участником паевого строительства.
Процедура
Для того, чтобы стать дольщиком, необходимо действовать в соответствии с таким регламентом:
Процедура оформления соглашения
В соглашении описываются такие процедуры:
| Цена соглашения | сроки расчета, сумма первого платежа, гарантийный срок квартиры; |
| Характеристика недвижимого объекта | подлежащего передаче по факту постройки; |
| Сроки окончания строительства | в некоторых случаях отмечается каждый отдельный этап работ. |
Какие официальные документы необходимо проверять у фирмы-застройщика?
До того как подписать соглашение нужно обязательно перепроверить у застройщика такие бумаги:
При этом застройщик обязан выступать не в роли инвестора, а как юридическое лицо.
Исключительно при таких условиях появиться возможность требовать соблюдать заявленное качество на каждом строительном этапе.
Образец документа
В соглашении, кроме уже названной информации, также отмечают обязанности, права каждой стороны, перечень требований к соблюдению нормативных правил, положений.
Судебное обращение
Судебное исковое заявление можно подавать в случае нарушения сроков, отмеченных в соглашении.
При этом дольщики могут выбрать один из вариантов:
Величина неустойки вычисляется по такой формуле — цена объекта недвижимости*общее число дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на дату рассмотрения дела.
Как правило, дольщики возвращают 1 — 20% от цены квартиры.
Альтернативный вариант — расторжение соглашения. Данный шаг могут совершить те участники, которые документально должны были получить жилплощадь более двух месяцев тому назад.
О договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома, смотрите здесь.
Соответственно, такая просрочка позволяет в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение, требуя возврата инвестированных активов.
Видео: Долевое участие в строительстве:
Похожие материалы:
Комментарии Отменить ответ
Рейтинг записей
Когда оплачивать ДДУ: до или после регистрации договора
Если главнейшей обязанностью застройщика является строительство качественной недвижимости в установленный срок, то первостепенной обязанностью дольщика является своевременная и полная оплата по ДДУ. Однако у граждан нередко возникает множество вопросов относительно того, в какие сроки, в каком объеме и порядке нужно вносить оплату по договору.
Сначала разберемся, происходит оплата ДДУ до регистрации или же после нее. Для этого обратимся к п.3 ст.5 ФЗ № 214 в котором сказано, что оплата по договору ДДУ осуществляется после процедуры государственной регистрации соглашения в Росреестре. При оплате ДДУ до регистрации покупатель жилья лишается защиты ФЗ № 214, поскольку такое соглашение считается действительным только с момента внесения соответствующий сведений в Росреестр. Теоретически это значит, что дольщик может не увидеть больше и своих денег, и квартиры — оплату вперед часто требуют мошенники или ненадежные застройщики.
Важно! Если вы не хотите столкнуться с двойной продажей жилплощади — производите оплату по ДДУ только после госрегистрации соглашения. Процедура регистрации ДДУ полностью исключает возможность реализации одной и той же квартиры нескольким гражданам.
Если застройщик предлагает оплатить сумму по договору до регистрации, вы можете самостоятельно оценить риски. Для этого попросите стройфирму показать вам хотя бы один зарегистрированный договор по данной многоэтажке — если он есть, это значит, что проблем с юридической документацией у застройщика нет.
Теперь о порядке внесения застройщику денег. Оплата по договору ДДУ может производиться как единовременным платежом в установленные соглашением сроки, так и частями. Деньги могут передаваться лично уполномоченному представителю застройщика, так и перечисляться на расчетный счет стройфирмы.
Важно! Чаще всего расчет с застройщиком осуществляется через аккредитив. Его механизм прост: гражданин кладет нужную сумму на счет в банке, а застройщик получает доступ к деньгам только после предъявления зарегистрированного ДДУ. В этом случае положить деньги на счет можно и заранее, до непосредственной регистрации в Росреестре.
Пени за просрочку ДДУ
Если гражданин по каким-то причинам не оплачивает оговоренную соглашением сумму, его ждут пени по ДДУ. Формула расчета пени по ДДУ указана в ст.5 ФЗ № 214:
Пени = Сумма долга Х ставка рефинансирования ЦБ РФ Х количество дней просрочки/300
На момент написания настоящей статьи ставка рефинансирования составляла 7,5 %. Обратите внимание, что в расчет берется значение ставки, существующее на момент исполнения обязательства. Уточнить действующую ставку вы можете на сайте Центробанка или у юриста по долевому строительству.
Важно! Как видно из положений приведенного закона, договорная пеня за нарушение сроков оплаты ДДУ устанавливаться не может. Если застройщик включил в соглашение другую формулу расчета, она применяться не будет, поскольку это противоречит ст.5 ФЗ № 214.
Пример расчета выглядит следующим образом:
Иванов просрочил внесение платы по ДДУ на 22 дня. Сумма долга составила 3 200 000 рублей. Требуется выяснить, какую сумму Иванов должен заплатить стройкомпании.
Пени = 3 200 000 рублей Х 7,5 % Х 22/300
Пени = 17 600 рублей
Одними пени участники долевого строительства могут не ограничиваться. Стройкомпания может осуществить расторжение ДДУ в следующих случаях:
К сожалению, защита дольщиков и пайщиков не действует, например, в случае болезни гражданина, потери работы или уменьшения доходов. Это значит, что пени за просрочку ДДУ дольщик оплатить обязан. И сделать это лучше добровольно — в противном случае стройкомпания может просто обратиться в суд и взыскать с гражданина еще и судебные издержки. Однако некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации — они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежей, которые оформляется дополнительным соглашением к ДДУ. Такое соглашение обязательно регистрируется в Росреесте.
Желаете получить более развернутую информацию об оплате ДДУ и пени за просрочку платежей? Звоните юристам «Правового Петербурга» по номеру +7(812)603-72-21, или пишите на страницу «Юридическая консультация СПб» — мы обязательно ответим на любые ваши вопросы!
Оплата по договору с Застройщиком
После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!
По сравнению со Откроется в новой вкладке.»>вторичным рынком, где принято рассчитываться за квартиру наличными, и иногда в валюте, на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке оплата по договору с Застройщиком обычно происходит по безналу, и в рублях.
Наличные могут потребоваться в отдельных случаях, например, при внесении предоплаты за квартиру (бронирование/резервирование квартиры). Это может трактоваться как первый взнос по договору.
К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Откроется в новой вкладке.»>Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора. Это требование Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214. Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.
Поэтому перед перечислением денег Застройщику, нам полезно будет самостоятельно проверить, Откроется в новой вкладке.»>зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).
Как происходит платеж дольщика при оплате договора с Застройщиком
На практике оплата Договора долевого участия может происходить как напрямую со счета Покупателя на счет Застройщика (сразу после регистрации ДДУ), так и через специальные банковские счета – аккредитив или эскроу-счет.
Оплата договора через аккредитив подразумевает, что дольщик заранее вносит деньги на специальный (аккредитивный) банковский счет, затем регистрируется ДДУ, и только тогда Застройщик получает деньги с этого счета. В случае с Откроется в новой вкладке.»>ипотекой кредитные средства так же перечисляются банком-кредитором на аккредитивный счет (уже после подписания ДДУ, но до его регистрации).
Подробнее о том, как происходят расчеты через аккредитив рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Еще нам нужно учесть, что для договоров ДДУ, заключенных после октября 2017 года, Застройщик должен сделать отчисления (1,2% от стоимости каждого ДДУ) в Откроется в новой вкладке.»>Компенсационный фонд долевого строительства. Это гарантирует дольщику «страховку» от фонда, в случае банкротства Застройщика. Без такого отчисления ДДУ не зарегистрируют в Росреестре.
Правда, есть исключение из этого правила. Если Застройщик принимает оплату по договору через Откроется в новой вкладке.»>специальный счет эскроу (подробнее о нем – см. по ссылке), то отчисления в Компенсационный фонд он делать не обязан (эскроу-счет и так прекрасно защищает деньги дольщика).
А с 01.07.2019 оплата ДДУ через эскроу-счет стала обязательным условием принятия платежей Застройщиком для всех новых строительных проектов. Проекты, запущенные ранее указанной даты, это правило не касается.
Оплата договора с Застройщиком через эскроу-счет на сегодня является самым безопасным способом для дольщика сохранить свои деньги на случай, если строительная компания остановит строительство и/или обанкротится. В отличие от аккредитива, деньги с эскроу-счета Застройщик получает не после регистрации ДДУ, а только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.
Правда, какую именно форму платежа по договору придется нам использовать – прямой перевод, аккредитив или эскроу – определяет сам Застройщик (за исключением случаев, когда расчет через эскроу для него обязателен). Обычно, форма расчетов указывается в самом Договоре долевого участия (ДДУ).
Сумму и порядок платежей мы выяснили у Застройщика на предыдущих шагах. Общая сумма обязательно присутствует в договоре, а порядок платежей может фиксироваться в приложении к нему. Сейчас наша задача – пунктуально выполнить то, что от нас ждет Застройщик. Тогда и мы сможем требовать от него выполнения его обязательств по договору. Закон ФЗ-214 дает нам для этого очень серьезные возможности и полномочия.
Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что платеж может быть как разовым, так и в рассрочку – этапами.
Если Застройщик дает возможность оплаты ДДУ в рассрочку и без процентов, то это, очевидно, выгодная сделка для Покупателя (фактически – бесплатный кредит). В этом случае, как и при выплате ипотечного кредита, Покупатель вносит первый взнос (например, 30-40%), а остальные платежи выплачивает равными долями помесячно, в процессе строительства дома.
Важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору и подтверждает наше право на Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет за покупку жилья.
Если Застройщик принимает первый взнос за квартиру наличными, то деньги вносятся в кассу компании, а нам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанцию к приходному кассовому ордеру.
С момента оплаты всей суммы, мы выполняем свои обязательства перед Застройщиком, и приобретаем в полном объеме права требования на квартиру по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ).
Напомним, что в случае передачи денег под Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) прав требования на квартиру мы иметь не будем.
Эти права требования являются основой для последующего получения Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.
Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.
Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…
Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!
Что именно мы будем контролировать – об этом на следующем шаге.