Как рассчитать долевое участие?
Содержание:
Заключение договора долевого участия — это процедура, требующая знания юридических тонкостей. Здесь важно учесть все — расчет долевого участия, стоимость объекта, точный срок сдачи. Договор долевого участия, который составил застройщик, нужно обязательно показать юристу. Будущий дольщик должен быть полностью защищен от неправомерных действий и нарушений обязательств со стороны застройщика.
В договор долевого участия необходимо включить условие о компенсации ущерба дольщику в случае несвоевременной сдачи многоквартирного дома. Более того, если застройщик фактически нарушил установленные сроки для ввода жилья в эксплуатацию, тоже отправляйтесь за юридической помощью. Юрист рассчитает неустойку по долевому участию, поможет составить претензию на имя застройщика и (в случае необходимости) обратиться в суд.
Нет времени читать статью?
Расчет цены долевого участия
Долевое участие начинается с заключения договора. Стоимость жилья, а, следовательно, и саму долевую собственность на этапе возведения многоквартирного дома может рассчитать только застройщик. Ориентиром для итоговой цены являются многие факторы — текущая стоимость аналогичных вариантов жилой недвижимости по рынку, степень готовности строящегося долевого объекта, его локация и сам проект строительства. Сумма всех этих показателей и определяет стоимость долевого договора.
В целом, стоимость складывается из цены объекта, расходов на строительство и издержек на услуги самого застройщика. Если будущий собственник согласен с такими расчетами, он подписывает договор долевого участия (ДДУ). Здесь важно действовать строго в рамках правового поля — сделка должна проходить по нормативам. установленным Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года.
Заключение договора и взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком — это многоэтапный процесс. Перед тем, как оплатить стоимость долевой квартиры, нужно проверить корректность соглашения (ДДУ) и все приложения, в которых произведены расчеты. Вот основные этапы для осуществления участия в доле жилищного строительства:
Обратите внимание! Все платежи по договорам долевого участия нужно производить только после того, как соглашение будет зарегистрировано в Росреестре, и вы лично убедитесь в наличии таких сведений в ЕГРН.
Рассчитать стоимость ДДУ можно и раньше, ведь это одно из существенных условий юридического соглашения. Более того, если стоимость не будет рассчитана и зафиксирована в договоре до момента регистрации, это даст возможность застройщику увеличить цену, о которой вы договаривались ранее. Еще раз — проверяйте все расчеты заранее и ничего не платите до регистрации ДДУ!
Расчет неустойки по договору долевого участия
С одной стороны, соглашения о долевом участии — это отличный вариант приобрести жилье по низкой цене и без предыдущих собственников. Зарегистрированный ДДУ на руках у дольщика — это гарантия того, что его квартира принадлежит только ему и не будет продана другим собственникам, а, значит, не станет объектом мошеннических действий.
С другой стороны, долевая собственность — это всегда риск. Риск того, что застройщик обанкротится, не достроит дом или сорвет все сроки сдачи жилой недвижимости. Именно поэтому цена на квартиры по ДДУ существенно ниже, чем стоимость жилья после ввода дома в эксплуатацию.
Ни один покупатель не застрахован от того, что строительство не будет закончено. Однако ДДУ дает точную страховку того, что собственник сможет вернуть свои деньги и возместить ущерб. Вот на что может рассчитывать покупатель по договору долевого участия в такой ситуации:
Любой дольщик вправе расторгнуть ДДУ, если застройщик не выполняет существенные условия соглашения. В данном случае главным условием считается нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю. Если застройщик не подписал акт сдачи-приемки жилья в положенный срок, дольщик вправе потребовать уплату неустойки и, в некоторых случаях, расторжения договора (например, когда очевидно, что дом достроят очень нескоро). Даже не так — покупатель должен воспользоваться этим правом, ведь нет никакого смысла терпеть убытки, и никак не компенсировать свой ущерб.
Итак, если в положенный срок застройщик не сдал дом и не предоставил вам передаточный акт на квартиру, вы рассчитываете неустойку и предъявляете претензию. Требовать неустойку можно и в случае обнаружения недостатков и технических нарушений в уже сданном по акту жилье.
Рассчитать неустойку по долевому строительству можно по следующим формулам:
Ответственность застройщика за срыв ДДУ увеличивается, если дольщиком является физическое лицо. Все расчеты ведутся по актуальной ставке рефинансирования — в 2019 году она составляет 7,75 % (ст. 395 ГК РФ).
Период просрочки — это весь срок неисполнения обязательств. Первый день, это день, следующий за тем, в котором должна была состояться передача жилья по условиям ДДУ. Последний день — это дата фактической передачи квартиры по акту.
Всегда помните о своих правах — если застройщик не выполнил свои обязательства перед дольщиком, требуйте неустойку и компенсацию. Стройка может затянуться надолго, а вместе с ней и ваш реальный ущерб от незаконченного строительства. Не игнорируйте юридическую помощь — стоимость ДДУ и пени по нему должны быть исчислены правильно. Не рискуйте своими деньгами.
Расчет платежей при долевом строительстве
Граждане, желающие приобрести квартиру по договору долевого участия, задаются вопросом: как производятся расчеты по ДДУ? Оформление договоров долевого участия является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Почему? Покупка жилого помещения по ДДУ обойдется на порядок дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке.
Строительные компании нередко предлагают своим клиентам произвести оплату по ДДУ при подписании договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?
Содержание:
Покупка жилья по ДДУ у застройщика на начальных этапах строительства гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупка уже готовой квартиры. Существует негласное правило, согласно которому чем раньше заключен договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира. На последних этапах строительства квадратные метры по стоимости лишь немного уступают ценам, существующим на вторичном рынке жилья. Поэтому, наиболее выгодно покупать жилье и производить выплаты по ДДУ в тот период, когда жилой дом находится еще в проекте, либо строительство только началось.
Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании активно уговаривают вас заключить договор. Как оплачивать ДДУ? Когда платить за квартиру при долевом участии? В законодательстве четко установлено, что оплата до регистрации ДДУ недопустима, она производится только после его регистрации в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти подписание договора, затем – его регистрация, и только потом – перечисление средств.
Ранее недобросовестные застройщики вместо договора долевого участия могли предложить заключить:
В настоящее время, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, приобретение и оплата застройщику за квартиру, которая на момент продажи не сдана в эксплуатацию, возможна только по договору долевого участия, и никак иначе. Вышеуказанный закон регулирует все правоотношения застройщика и покупателя, в том числе и по договору уступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий.
Вы также можете рассчитать примерный размер неустойки, которую получите в случае задержки передачи объекта долевого строительства в вашу собственность. Для этого достаточно будет пройти по ссылке «Калькулятор ДДУ» и заполнить специальные поля.
Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.
Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу. В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.
Ранее использовались следующие способы расчета по ДДУ:
С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.
Но в этом правиле есть и исключения. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которое закрепляет критерии, допускающие привлечение денег дольщиков без применения эскроу-счета. Данное постановление применяется в отношении договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. В частности, застройщик может не использовать эскроу-счета, если многоквартирный дом построен не менее чем на 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет не менее 10% от общего объема продаваемых квартир.
Что это означает на практике? Три стороны сделки: продавец (застройщик), покупатель (участник ДДУ) и банк (гарант или эскроу-агент) заключают трехсторонний договор. В соответствии с договором покупатель перечисляет взносы по договору долевого участия на специальный счет эскроу, открытый в банке, а продавец сможет забрать их только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
Банк, как гарант сделки, не только следит за тем, чтобы все условия были выполнены, но и защищает обе стороны договора. С одной стороны, продавец не сможет воспользоваться деньгами покупателя без исполнения своей части договора, то есть, денежные средства покупателя полностью защищены. С другой – банк гарантирует продавцу, что после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик получит оплату в полном объеме.
Таким образом, если девелопер сорвет срок выполнения обязательств по ДДУ, помимо прямой ответственности застройщика за нарушение сроков в соответствии с заключенным договором, он еще будет наказан и опосредованно: пока объект строительства не будет введен в эксплуатацию, никаких денег девелопер не получит.
Несмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера. Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.
Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.
Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам по недвижимости. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.
Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, в котором указано, что участник договора обязуется возместить все расходы застройщика по содержанию жилого помещения с того момента как дом был введен в эксплуатацию и до подписания акта приемки квартиры. Как происходит оплата за содержание в ДДУ? Согласно положениям ЖК РФ, она должна производиться после передачи жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.
После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.
Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?
В данном случае возможно два варианта развития событий:
В этой ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за юридической консультацией или практической помощью по защите ваших интересов в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Одним из направлений нашей деятельности является защита прав и интересов пострадавших дольщиков в случае:
Мы можем предложить вам несколько вариантов оплаты наших услуг, среди которых:
Все будет зависеть от перспектив дела и от нашей уверенности в положительном исходе. Для определения условий мы проводим предварительный анализ каждого дела.
Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.