Порядок определения предполагаемой (предельной) стоимости строительства
Общие положения
2.1. Методика состоит из разделов, подразделов, заголовков, пунктов и приложений.
Разделы пронумерованы одной арабской цифрой и имеют наименование, определяющее обобщенное содержание устанавливаемых методикой положений. Подразделы пронумерованы двумя арабскими цифрами, разделенными точкой, в наименовании которых имеются указание на общие требования к определению сметной стоимости и наименования сметных расчетов, требования к порядку составления которых приведены в подразделе. Наименование заголовков указывает на элементы (совокупность элементов) сметной стоимости строительства, порядок определения которых описан в пунктах методики, относящихся к заголовку. Заголовок приводится без указания номера. Нумерация пунктов содержит три арабских цифры, разделенные точками. Приложения пронумерованы арабскими цифрами и имеют наименование.
2.2. Порядок формирования стоимости строительства объектов капитального строительства определяется этапом инвестиционно-строительного процесса. В целях настоящей Методики под этапом инвестиционно-строительного процесса понимают определенную стадию инвестиционного проекта по созданию объектов капитального строительства и различают:
— этап планирования (обоснования) инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства;
— этап подготовки проектной документации;
— этап закупочных процедур.
Для каждого этапа инвестиционно-строительного процесса различают:
— вид стоимости строительства;
— подходы к формированию стоимости строительства;
— используемые показатели и сметные нормативы;
— формы представления результатов расчета стоимости строительства.
2.3. На стадии планирования (обоснования) инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства формируется предполагаемая (предельная) стоимость строительства объектов капитального строительства. Определение предполагаемой (предельной) стоимости строительства осуществляется на основании укрупненных нормативов цены строительства или стоимостных показателей объектов-аналогови оформляется в порядке, приведенном в разделе 3 Методики.
2.4. На этапе подготовки проектной документации формируется сметная стоимость строительстваобъектов капитального строительства (далее – сметная стоимость строительства). Определение сметной стоимости строительства объектов капитального строительства производится путем разработки сметы на строительство объектов капитального строительства(сметы на строительство) с использованием сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, и сметных цен строительных ресурсов.
2.5. На этапе закупочных процедур в соответствии с законодательством Российской Федерации[5],[9],[21]формируются начальная (максимальная) цена контракта(договора), цена контракта(договора)на строительство объектов капитального строительства. Определение начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, а также расчеты за выполненные работы осуществляются в порядке, установленном нормативнымии методическими документами[45],[53].
Порядок определения стоимости строительства на этапепланирования (обоснования) инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства
3.1. Общие положения по определению предполагаемой (предельной) стоимости строительства
3.1.1. Определение предполагаемой (предельной) стоимости строительства производится по стройке в целом с учетомпланируемых затрат в ценах реализации инвестиционного проекта по созданию объекта капитального строительствапутем подготовки сметного расчета.
3.1.2. Расчет предполагаемой (предельной) стоимости строительства осуществляется одним из методов:
2) на основании сметной стоимости объектов, аналогичных по назначению, проектной мощности, природным и иным условиям территории, на которой планируется осуществлять строительство (далее – объекты-аналоги). Метод на основании сметной стоимости объектов-аналогов применяется при отсутствииНЦС.
3.1.3. Выбор укрупненного норматива цены строительства осуществляется при условии сопоставимости назначения, проектной мощности и иных характеристик планируемого к строительству объекта капитального строительства.
3.1.4. Критерии применения стоимостных показателей объектов-аналогов устанавливаются Правительством Российской Федерации [22].
Основными условиями применения стоимостных показателей объектов-аналогов являются сопоставимость следующих характеристик объекта капитального строительства,планируемого к строительству, и объекта-аналога:
— природные и иные условия территории, на которой планируется осуществлять строительство;
— сметные нормативы, используемые для определения стоимости строительства;
— сметные цены строительных ресурсов;
— прочие условия, влияющие на стоимость строительства.
Порядок определения предполагаемой (предельной) стоимости строительства
3.2.1. Предполагаемая (предельная) стоимость строительства определяется в следующей последовательности:
— подготовка необходимыхданных для расчета предполагаемой (предельной) стоимости строительства;
— выбор метода расчета;
— определение расчетной стоимости строительства;
— расчет прогнозного индекса-дефлятора;
— формирование предполагаемой (предельной) стоимости строительства.
3.2.2. Расчет предполагаемой (предельной) стоимости строительства выполняется на основе из следующих необходимых данных:
— перечняобъектов капитального строительства, входящих в стройку;
— показателей, характеризующихпроектные решения объектов капитального строительства,входящих в стройку:
— показатели мощности (пропускная способность, количество мест и т.п.);
— экспликационные характеристики и объемно-планировочные решения по объектам капитального строительства, входящим в стройку (общая площадь, строительный объем, протяженность и т.п.);
— конструктивные решения несущих и ограждающих строительных конструкций;
— планируемых сроковосуществления строительстваобъектовкапитального строительства.
3.2.3. Выбор метода определения стоимости строительства осуществляется с учетом положений п. 3.1.2 Методики для каждого объекта капитального строительства, входящего в стройку.
3.2.4. При определении расчетной стоимости с использованием НЦС следует руководствоваться порядком, установленным методикой применения укрупненных нормативов цены строительства[56].
Определение расчетной стоимости строительства на основании объектов-аналогов осуществляется с учетом следующих положений.
Расчетная стоимость определяется в уровне ценовых показателей НЦС в ценах субъекта Российской Федерации, на территории которого планируется строительство. Приведение стоимостных показателей объекта-аналога к уровню ценовых показателей НЦС осуществляется с использованием данных прогноза социально-экономического развития Российской Федерации, к уровню ценовых показателей субъекта Российской Федерации, на которой планируется осуществлять строительство,- с использованием информации о коэффициентах перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации, утвержденных в установленном порядке.
Работы и затраты, не учтенные в НЦС и стоимостных показателях объектов-аналогов, но относимые на стоимость строительства, включаются в расчетную стоимость строительства на основании сметных нормативов, сведения о которых внесены в федеральный реестр сметных нормативов, с учетом положений Методики.
3.2.5. Расчет прогнозного индекса-дефлятора осуществляется исходя из планируемых сроков осуществления строительстваобъектовкапитального строительства в порядке, определенном методикой применения укрупненных нормативов цены строительства[56].
3.2.6. Определение предполагаемой (предельной) стоимости строительства осуществляется на основании данных о расчетной стоимости строительства и в порядке, изложенном в методике применения укрупненных нормативов цены строительства[56].
Дата добавления: 2018-04-05 ; просмотров: 4134 ;
В сметную практику широко внедряется институт технологического и ценового аудита обоснования инвестиций и проверки достоверности стоимости строительства, для чего используются НЦС. Знать это очень важно для современнных сметчиков, стоимостных инженеров, экономистов планово-экономических отделов, специалистов по ценообразованию предприятий, строящих за счет бюджетов всех уровней, госкорпораций и компаний с госучастием (более 50%) и предприятий строительного комплекса, производителей строительных материалов.
В федеральный реестр сметных нормативов по состоянию на 31.12.2019 включены ФЕР-2020 и НЦС 2020. Сборники НЦС 2020 применяются с 1 января 2020 г! НЦС 2017 года отменены. Вступает в силу Методика разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства (Приказ Минстроя России от 29.05.2019 № 314/пр).
Планируется также расширить номенклатуру сборников НЦС (объекты атомной энергии, объекты ракетно-космической промышленности, учет отраслевых особенностей строительства объектов электроэнергетики).
НЦС представляет собой сумму денежных средств, необходимую для возведения объектов образования, рассчитанный на установленную единицу (1 место, 1 человек в смену, 1 м2)
Показатели НЦС рассчитаны для отдельно стоящего здания, без учета стоимости прочих объектов, расположенных в пределах земельного участка, отведенного под застройку (трансформаторных подстанций, котельных, насосных станций).
Строительство наружных инженерных сетей и благоустройства территории должны учитываться дополнительно по соответствующим сборникам укрупненных нормативов строительства.
Этапы разработки сборников НЦС: разработка и согласование номенклатуры сборника; определение и согласование измерителей сборника; подбор проектной документации – выбор объекта-представителя; анализ документации. Формирование ресурсно-технологической модели (РТМ): состав затрат, учтённых и неучтённых в РТМ.
Градостроительный Кодекс РФ Глава 2.1 статья 8.3: Сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением:
«Смета на строительство объектов капитального строительства» должна содержать текстовую часть в составе:
Пояснительная записка к сметной документации должна содержать следующую информацию:
перечень утвержденных сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство, а также обоснование предполагаемой (предельной) стоимости строительства на основе документально подтвержденных сведений о проектах-аналогах (при наличии таких проектов) при отсутствии укрупненных нормативов цены строительства для объектов, аналогичных по назначению, проектной мощности, природным и иным условиям территории, на которой планируется осуществлять строительство.
То есть сметная стоимость строительства должна быть меньше или равна Предполагаемой (предельной) стоимости строительства, определенной с применением укрупненных нормативов цены строительства. И это является в том числе предметом проверки сметной документации в органах Главгосэкспертизы.
Порядок применения НЦС.
При применении НЦС рекомендуется учитывать:
Расчет стоимости планируемого к строительству объекта с применением НЦС рекомендуется выполнять в следующей последовательности:
В сбор исходных данных по планируемому к строительству объекту рекомендуется включать:
Планируемая продолжительность строительства принимается на основании показателя продолжительности строительства, приведенного в соответствующей таблице Отдела 2 «Объекты-представители» соответствующего сборника НЦС.
При определении продолжительности строительства объектов в сложных природно-климатических районах Российской Федерации дополнительно применяются повышающие коэффициенты, приведенные в приложении.
Для расчета стоимости для объектов по НЦС на объект может и не быть прямой расценки. В таком случае оценку стоимости можно производить по объекту-аналогу. Об объекте-аналоге можно уточнить у Заказчика, также на сайте Минстроя ведется реестр повторно применяемых объектов.
Основные ошибки при использовании НЦС: берутся только сами НЦС без учета региональных коэффициентов и других объектов, без учета НДС, без учета затрат и т.д.
Чтобы правильно определить стоимость строительства нужно сложить: сам НЦС, добавить показатели на строительство наружных инженерных сетей, добавить НЦС на малые архитектурные формы, добавить озеленение и благоустройство, добавить затраты, которые НЦС не предусмотрены (в каждом сборнике НЦС в технической части написано: что входит и что не входит), добавляются индексы дефляторы Минэкономразвития, и на все это вместе накручивается НДС. В НЦС учтено (если кратко): все, что точно будет, и не учтено то, что может быть или не быть.
Внимание! Автоматизация процесса составления сметы по НЦС 2020: НАШ ОБЗОР
Поможем со сборниками, сметной программой и составлением сметы на НЦС 2020.
Статья дополняется. Ранее на тему НЦС мы писали в том числе здесь.
Остались вопросы? Есть правки? Нужна смета по НЦС (школа, детский сад, другое?)? Пример расчета? Конъюнктурный анализ?
Интересует порядок разработки, применение, утверждение укрупненных НЦС? Расчёт РТМ. Расчёт стоимости планируемого к строительству объекта. Расчёт параметра объекта, отличающегося от указанного в таблице, путем интерполяции.
Есть вопросы: каким образом работать с расценками базы, как настроить параметры сметы, чтобы получить расчеты, соответствующие тех. части в сметной программе?
Нужна база «Укрупненных нормативов цены строительства» (НЦС-2020)? Хотите скачать НЦС-2020? В программе «Гранд-смета» она уже реализуется по цене 5 000 руб. за 1 рабочее место. После приобретения база обновляется без дополнительной оплаты по мере размещения новых сборников.
По договоренности также можем оказать услуги по разработке сметных нормативов НЦС и ГЭСНпо всем правилам и с учетом особенностей включения нормативов в федеральный реестр для использования во ФГИС ЦС. А также предоставить услуги расчетов стоимости планируемых к строительству объектов с применением нормативов НЦС и оформлении всей необходимой документации.
Что применять? НЦС или объекты-аналоги…
Начиная с 2017 года в законодательство о градостроительной деятельности и о госзакупках введены новые понятия.
Это «сметная стоимость», «начальная максимальная цена контракта» и «смета контракта».
Чем они отличаются?
Согласно пункту 30 статьи 1 Градостроительного кодекса сметной стоимостью строительства является расчетная стоимость, определяемая на этапе архитектурно-строительного проектирования.
Пункт 33.1 дает еще одно определение:
Положением об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (УТВЕРЖДЕНО Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 года N 145) установлено:
27_3. Проверка сметной стоимости включает в себя изучение и оценку расчетов, содержащихся в сметной документации, в целях установления их соответствия утвержденным сметным нормативам, федеральным единичным расценкам, в том числе их отдельным составляющим, сметным нормам, …, физическим объемам работ, конструктивным, организационно-технологическим и другим решениям, предусмотренным проектной документацией, а также в целях установления непревышения сметной стоимости строительства, реконструкции над укрупненным нормативом цены строительства (УНЦС).
Таким образом, установлена зависимость между сметной стоимостью строительства и УНЦС.
Источниками объектов-аналогов могут быть:
— сайт Минстроя, где размещен Реестр повторно применяемых объектов (Данный реестр мы рассмотрим в следующей статье);
Частью 1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса установлено, что сметная стоимость строительства используется при формировании начальной (максимальной) цены контрактов (НМЦК).
При этом сметные нормативы и сметные цены строительных ресурсов, использованные при определении сметной стоимости строительства, не подлежат применению при исполнении указанных контрактов или договоров, если иное не предусмотрено таким контрактом или таким договором.
Результат определения НМЦК оформляется заказчиком в виде протокола.
Обоснование НМЦК при осуществлении закупок работ на строительство является основанием для подготовки проекта сметы контракта в пределах НМЦК без использования предусмотренных проектной документацией сметных нормативов и сметных цен строительных ресурсов. По результатам торгов с учетом снижения формируется Смета контракта, являющаяся приложением к контракту и основанием для проведения взаиморасчетов между заказчиками и подрядчиками.
В федеральный реестр сметных нормативов по состоянию на 01.01.2020 включены базы ФЕР-2020 и НЦС 2020.
Также вступила в силу Методика разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства.
Сборники с НЦС 81-02-01-2020 по НЦС 81-02-21-2020 размещены на сайте Минстроя РФ и доступны по ссылкам: