Объекты незавершенного строительства
Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.
Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.
Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.
Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.
Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ
Конструкции
Стены и перегородки
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.
Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:
Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.
Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.
В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.
Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.
Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.
Степень готовности объекта строительства
Надо определить степень готовности строительства с учетом требований и дополнений Постановления 480 от 22.04.2019 года?
А-эксперт определит степень готовности объекта строительства с долевым участием с выдачей экспертного технического заключения.
Оперативно, профессионально, в строгом соответствии с действующим законодательством и по доступной стоимости.
Напоминаем, с 1.07. 2019 года все девелоперы-застройщики РФ должны переходить на проектное финансирование строительства жилых зданий, а также использовать счета ЭСКРОУ. Предусмотрены исключения, которые предоставляются, согласно Постановлению 480, для проектов зданий и сооружений, которые по всем пунктам соответствуют обозначенным в Постановлении критериям.
Степень готовности жилых зданий и сооружений
По схеме привлечения строительного финансирования, которая применялась ранее, завершить начатое строительство разрешается, если соблюдены следующие основные критерии:
Степень готовности дома для построек, возводящихся в рамках ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), имеющих обязательства по возведению социальных инфраструктурных объектов (наличие договора с муниципальными органами власти) – тоже 15 % готовности.
Для проблемных проектов, которые реализуются надёжным застройщиком, допускается степень строительной готовности – шесть процентов.
Региональные органы власти в праве самостоятельно определять, надёжность и ответственность того или иного застройщика, но только по соглашению с уполномоченными федеральными правительственными органами.
Для системообразующих предприятий, которые внесены решением Правительственной комиссии в список таких организаций в РФ, продуманы льготные параметры определения степени готовности зданий, которые можно достроить по ранее действующим правилам – шесть процентов.
Форма заявления от застройщиков о степени готовности дома предполагает предоставление экспертной оценки подтверждения степени готовности.
Правила экспертной оценки степени готовности жилого дома
Критерии, определяющие степень готовности жилого объекта строительства должны включать и расходы, которые несет застройщик для определения и подтверждения готовности проекта жилого строительства (включается в общий сметный параметр расходов).
Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома:
В основании расчетов – метод укрупненных показателей, предполагающий применение типовых параметров «удельного веса» строительных конструкций по отраслевым показателям, в сумме равных 100.
Критерии определение степени готовности объекта рассчитываются по укрупненным показателям видов строительных работ и отделки конструктивных строительных узлов зданий:
Критерии степени готовности для жилых домов и помещений классифицируются по типу и этажности дома:
Как происходит экспертиза степени готовности объекта
Производится сбор и анализ имеющейся документации, после этого следует выезд на объект, при необходимости применяются приборы, осуществляется фотофиксация. Далее происходит обработка результатов и написание технического заключения по определению степени готовности объекта строительства.
При выезде на объект инженер компании точно оценит степень завершенности, подготовит все необходимые рекомендации для выдачи профессионального экспертного заключения.
Обращайтесь, оперативно и в сжатые сроки выполним профессиональный расчет степени готовности объекта жилого строительства, в строгом порядке и в соответствии с требованиями Постановления 480 об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного жилого дома.
Расчет процент готовности объекта незавершенного строительства
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 “О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.”
В соответствии с частью 16 статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
методику определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.;
перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.
2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в месячный срок:
а) утвердить форму заявления о готовности проекта строительства;
б) создать межведомственную комиссию по определению соответствия застройщиков условиям, предусмотренным абзацем вторым подпункта «в» пункта 3 критериев, и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав;
в) создать комиссию по рассмотрению практики взаимодействия застройщиков и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих контроль (надзор) в области долевого строительства, при принятии решения о соответствии (несоответствии) застройщика критериям и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав.
| Председатель Правительства Российской Федерации | Д. Медведев |
УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 г. N 480
Критерии,
определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.
2. Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.
3. Степень готовности проекта строительства составляет:
а) не менее 30 процентов;
б) не менее 15 процентов, если реализация такого проекта осуществляется:
в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;
в рамках иных договоров или соглашений (в том числе инвестиционных), заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления, если такими договорами или соглашениями предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья;
в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;
в) не менее 6 процентов, если реализация такого проекта осуществляется:
в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо на основании того, что права застройщика на такой проект были приобретены в порядке, предусмотренном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;
на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
4. Значения критериев, установленных настоящим документом, а также случаи их применения могут быть уточнены на основании соглашения, заключаемого между Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Указанное соглашение может быть заключено при наличии закона и (или) иного нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта Российской Федерации по финансовому обеспечению мероприятий по завершению строительства проектов, которые не соответствуют указанным критериям и по которым на основании такого соглашения застройщикам предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.
УТВЕРЖДЕНА
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 г. N 480
Методика
определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.
2. Степень готовности проекта ( ) рассчитывается по формуле (процентов):
— степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;
3. Степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство ( ), рассчитывается по формуле (процентов):
4. Степень готовности конструктивных элементов проекта ( ) рассчитывается по формуле (процентов):
— значение удельного веса i-го конструктивного элемента в объектах недвижимости (процентов);
— доля построенной части i-го конструктивного элемента (процентов).
Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта используется следующий перечень конструктивных элементов:
устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);
конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);
конструкции надземной части здания;
сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);
ограждающие конструкции здания;
внутренние инженерные системы и оборудование;
внутренние отделочные работы;
внутренние перегородки и стены;
5. Если разрешение на строительство выдано на осуществление этапов строительства, степень готовности проекта может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по этапам с учетом введенных в эксплуатацию объектов недвижимости, если в отношении объектов недвижимости, предусмотренных на каждом из этапов, принимаемых к расчету, действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, либо по проекту в целом.
В случае если расчет степени готовности проекта осуществлен по проекту в целом, застройщику предоставляется право привлечения средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., в отношении проекта в целом.
6. Расчет степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке, если иное не предусмотрено абзацем вторым настоящего пункта.
Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено, что подтверждение осуществленного застройщиком расчета степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора. При этом в случае принятия указанного нормативного правового акта субъекта Российской Федерации по истечении более чем 30 дней со дня вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» расчет указанной степени по выбору застройщика осуществляется кадастровым инженером или застройщиком самостоятельно и подтверждается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора.
7. Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.
9. Подписанное застройщиком заявление с указанием расчета степени готовности проекта и документы, подтверждающие соответствие проекта критериям, указанным в пункте 1 настоящего документа, подаются в контролирующий орган на бумажных носителях либо в электронной форме через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства.
10. Заявление и документы, подаваемые в контролирующий орган, заверяются подписью руководителя, главного бухгалтера и печатью организации (при ее наличии). В случае их направления через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства подаваемые заявление и документы заверяются электронной цифровой подписью указанных лиц.
11. Подготовка заключения о степени готовности проекта осуществляется контролирующим органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления и документов.
12. При подготовке заключения контролирующий орган вправе получить от застройщика дополнительные документы, необходимые для оценки степени готовности, рассчитанной исходя из стоимости выполненных работ, в случае если документы, представленные застройщиком на бумажных носителях и (или) размещенные в единой информационной системе жилищного строительства, не позволяют сделать вывод о правильности осуществленных застройщиком расчетов. В случае запроса контролирующим органом указанных дополнительных документов срок подготовки заключения о степени готовности объекта может быть продлен не более чем на 5 рабочих дней.
13. По итогам анализа представленных документов контролирующий орган формирует соответствующее заключение и направляет его застройщику почтовым отправлением или через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства. Указанное заключение подлежит размещению контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства.
УТВЕРЖДЕН
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 г. N 480
Перечень
документов, представляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.
1. Заявление о готовности проекта строительства
2. Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, выполненный застройщиком
3. Расчет степени готовности проекта, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство, выполненный специализированной организацией
4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
5. Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства
6. Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства
Обзор документа
Правительство РФ установило критерии, при соответствии которым застройщики смогут с 1 июля 2019 г. по уже начатым проектам привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу.
Степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 30%, кроме отдельных исключений. Дольщикам должно быть реализовано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений.
Определено, как устанавливается соответствие проекта строительства установленным критериям. Приведен перечень документов, представляемых застройщиком для подтверждения такого соответствия.