Оценка стоимости незавершенного строительства
Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.
Незавершенное строительство как объект оценки
Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.
Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты. Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта. Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).
Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства
Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.
К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:
Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.
Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. К таким параметрам относятся:
После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.
На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.
Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.
Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.
Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.
Услуги по оценке объектов незавершенного строительства
Наша компания работает на рынке услуг по оценке недвижимости уже более 10-ти лет. Мы оказываем квалифицированные услуги по оценке стоимости незавершенного строительства для решения таких задач как продажа объектов незавершенного строительства, передача в залог, внесение в уставный капитал юридического лица, решение имущественного спора в суде, переоценка в бухгалтерском учете, раздел имущества и пр.
Консультацию по срокам и стоимости такой оценки можно получить позвонив по телефону: (495) 726-86-74 или отправив
«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»
Необходимые документы
Для оценки незавершенного строительством объекта потребуются следующие документы:
Оценка недостроенного жилого дома: особенности процедуры
Покупка квартир в новостройках набирает популярность, даже если на месте дома лишь заложен фундамент. В некоторых случаях у владельцев возникает необходимость реализовать имущество еще до планируемой даты сдачи его в эксплуатацию. Для этого проводится оценка незавершенного строительства жилого дома.
Что такое оценка недвижимости
Процедура оценки недвижимости представляет собой процесс определения ее цены для конкретных целей. Ее результат пригодится не только при продаже квартиры, но и в других случаях:
Стоимость объекта зависит от многих факторов:
Особенности оценки жилых помещений
Оценка жилья предполагает установление его рыночной стоимости с учетом всех значимых характеристик. При ее проведении специалисты анализируют следующие критерии:
Узнайте подробнее, кем и по каким правилам осуществляется оценка жилой недвижимости.
Какие объекты считаются недостроенными
Незавершенное строительство – это строительный объект, на который выдано разрешение и понесены расходы, но пока не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. Недострою присущи следующие признаки:
На территории РФ расположено множество таких объектов:
Особенности оценки недостроенных сооружений
Оценка объекта незавершенного строительства – довольно сложная процедура. Основная причина этого заключается в том, что помещение еще не готово к его функциональному использованию, следовательно, не может приносит доход.
Кроме того, такое приобретение потребует дополнительных финансовых вложений. Стоит упомянуть и то, что сделку могут сопровождать некоторые юридические сложности: проблемы с документацией, спорные вопросы относительно долевого разделения и многое другое.
Незавершенное строительство жилого дома в оценке нуждается в следующих случаях:
Процедура определения стоимости
Можно выделить следующие этапы проведения оценки незавершенного строительства:
Перед тем как приступить к процедуре, необходимо определить:
Иногда строительство приостанавливается из-за финансовых трудностей, падения спроса на рынке недвижимости, ошибок или недочетов в проектах, а также по другим основаниям юридического или технического характера. Выявление этих причин способствует более глубокому анализу и установлению точной цены объекта.
Следующий этап – исследование технических характеристик объекта:
Далее оценщик должен определить самый эффективный способ использования объекта в будущем. Это позволит ему установить наиболее выгодную цену для владельца. Как правило, во внимание принимаются следующие варианты:
В завершении составляется отчет об оценке жилого дома – документ, с которым можно обращаться в суд и другие государственные органы для проведения операций с недвижимостью.
Комплект документов
Для проведения оценки незавершенного строительства потребуется:
Кроме того, могут понадобиться и другие документы: справка об отсутствии обременений, если стройка законсервирована – соответствующий акт и так далее.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства – это цена, максимально приближенная к рыночной, и установленная в результате проведения массовой оценки или применения индивидуального подхода в соответствии с нормами законодательства.
Выводы
На территории РФ расположено немало объектов незавершенного строительства. В связи с этим растет необходимость проводить оценку такой недвижимости. Данная процедура имеет свою специфику и требует учета множества факторов. Чтобы получить максимально точные расчеты, необходимо обратиться к специалистам. Полученный отчет можно предъявлять в судебные и иные государственные органы.
Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.
Оценка незавершенного строительства
Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены. Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:
Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.
Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства
Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:
К документам второй группы относятся:
Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства
При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:
Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:
После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.
На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:
Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.
Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства
Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.
В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).
Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам. Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.
Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий. Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.
Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке. Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.