Расчет стоимости строительства гостиницы - Stroit.top

Подготовка инвестиционных проектов

Бизнес по оказанию услуг размещения имеет специфику, отличающую его от других проектов, предполагающих использование объекта недвижимости в качестве основы будущей деловой активности. Эти различия проявляются как на стадии строительства (выбор площадки, проектирование), так и на стадии эксплуатации объекта (управление обслуживанием, стратегия продаж и т.п.). В этом контексте разработка инвестиционного проекта, связанного с развитием нового гостиничного объекта или реконструкцией действующего, предполагает участие в этом процессе узких специалистов-практиков.

Для любого девелопера, работающего на рынке московской, например, недвижимости, ясно, какую прибыль он может получить от строительства жилого дома или торгово-офисного комплекса. При этом эксплуатация таких объектов укладывается в рамки привычных схем.

Гостиничный бизнес, предлагающий новые возможности «работы» денежных средств, пока еще «терра инкогнита» для тех, кто присматривается к бурлящей жизни в лобби московских отелей. Основной вопрос: выгодно или не выгодно строить? При этом ответ на него зависит от множества компонентов: что строить, где и для кого. Оценить все эти составляющие можно только в рамках специализированного исследования, проводить которое должны специалисты, имеющие опыт работы на гостиничном рынке. Hotel Consulting and Development Group в течение нескольких лет работает с инвестиционными проектами предприятий индустрии гостеприимства (гостиницами, пансионатами, конференц-центрами, многофункциональными комплексами и т.д.) и имеет большой опыт оказания специализированных консультационных услуг в следующих областях:

Примерная структура инвестиционного резюме по проектам строительства или реконструкции гостиничных объектов, выполняемого специалистами HCDG выглядит следующим образом:

1. ВВЕДЕНИЕ
1.1. Условия кредитования
1.2. Прочие условия
1.3. Основные экономические параметры проекта
1.4. Результаты проекта
1.5. Разработчики
1.6. Применяемая методика

2. ГОСТИНИЦА
2.1. Краткая характеристика концепции объекта

3. КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ УСПЕХА ПРОЕКТА
3.1. SWOT анализ

5. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Месторасположение
5.2. Транспортная доступность
5.3. Визуальные особенности проекта

6. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОЕКТА
6.1. Заказчик
6.2. Характеристика гостиницы
6.3. Оснащение здания

7. КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОДУКТА
7.1. Гостевые номера
7.2. Оборудование номера
7.3. Связь и телекоммуникации
7.4. Бизнес-услуги
7.5. Использование прилегающей территории
7.6. Дополнительные и прочие услуги

8. ГРАФИК ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

9. КРАТКИЙ МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ МЕСТНОГО РЫНКА ГОСТИНИЧНЫХ УСЛУГ
9.1. Характеристика гостиничного рынка
9.2. Динамика клиентских потоков
9.3. Туристское предложение
9.4. Ценовой анализ
9.5. Оценка объемов продаж
9.6. Маркетинг-микст
9.7. Политика скидок
9.8. Определение средней цены продаж номера
9.9. Расчет дохода от реализации дополнительных услуг
9.11. Основные статьи расходов

10. БАЛАНС ДОХОДОВ И РАСХОДОВ И РАСЧЕТ ВАЛОВОЙ ПРИБЫЛИ ПО ПРОЕКТУ (GOP)
10.1. Расчет валовой прибыли
10.2. Вычеты из валовой прибыли
10.3. Стоимость строительства
10.4. Оценка чистой стоимости капитала, cash-flow, IRR

СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОСТИНИЦЫ

Усредненные показатели, характеризующие примерную стоимость строительства и оборудования кв. м. здания, предназначенного в последствии для использования в качестве гостиницы, могут выглядеть следующим образом:

Список инвестиционных проектов гостиниц, заявленных к строительству в СМИ Объект Адрес Прочие характеристики Цена Гостиница 4-5***** Пр-т Римского Корсакова, Ст. Петербург Реконструкция старинных зданий под гостиницу на 240 номеров, общей площадью 14 600 кв. м. — Гостиница «Москва» Сочи Реконструкция существующих 429 номеров и 25-этажной офисной пристройки $20 млн. Гостиница 4 **** Ст. Петербург, Театральная аллея Участок 2,6 тыс. м. кв. Гостиница Невский пр-т, 89 200 номеров Гостиница «Северная Корона», 4-5***** Пл. Островского $50 млн. Гостиница 3*** Невский пр-т,102 $5 млн.

Усредненные цифры, характеризующие примерную стоимость строительства и оборудования кв. м. здания, предназначенного в последствии к использованию в качестве гостиницы, можно представить следующим образом:

Анализ отечественной сметной документации и зарубежных аналогов показывает, что на возведение корпуса уходит от 17 до 25% всего объема инвестиций. Реконструкция обходится примерно на 30% дешевле, чем строительство «с нуля». Эксплуатационные расходы «съедают» примерно треть выделяемого бюджета, примерно столько же, сколько стоит покупка и наладка оборудования.

Если сравнивать Россию и западные страны, то здесь четко просматриваются следующие тенденции: во-первых, инвесторы в России стремятся минимизировать расходы на проектно-сметную документацию, включая предпроектные исследования. Если в мире на эти цели тратится в среднем до 6-7% всех инвестируемых средств, то отечественные предприниматели укладываются в 1-1,5%. Обычно в результате такой экономии совокупный объем инвестиций увеличивается минимум на 10-15%.

Этапы строительных работ

Усредненная стоимость строительства в % от общей сметы для гостиницы среднего класса обслуживания (3***)

В среднем по России

В среднем по миру

Корпус здания

16,9*

Отделочные работы

13,9

12,5

Оборудование, наладка

34,8

Эксплуатационные расходы

33,2

Проектно-сметная документация

1,2

6,5

Итого

100

* при покупке здания

УЧАСТКИ ПОД ЗАСТРОЙКУ

Отметим такую особенность столичного рынка: что касается инвестиций в строительство новых средств размещения, то здесь, в отличие от западной практики, довольно активны строительные компании, и не только потому, что гостиничные объекты наиболее логично дополняют прочие проекты по возведению торгово-офисных комплексов и жилья. Строители в Москве имеют то преимущество перед простыми владельцами капиталов, что им проще получить площадки под застройку, учитывая их связи в соответствующих инстанциях и большую практику в оформлении всей разрешительной документации, на что у новичка уходят не месяцы, а годы.

Высокая стоимость земельных участков в Москве, помимо сложной процедуры их оформления, еще более затрудняет процесс выхода на гостиничный рынок столицы новых участников. О приблизительной стоимости земли в Москве можно получить представление на основании следующих цифр:

Примерная стоимость участков, выставляемых на продажу Правительством Москвы с разработанным пакетом исходно-разрешительной документации
№	Адрес	Площадь, га	Функциональное назначение	Цена ($ млн.)	$ млн. /га
Западный административный округ
1	Поклонная ул.,8	0,04	Административное здание	0,8	20,0
2	Кутузовский пр-т,19	0,13	Жилой дом	1,0	8,1
3	Резервный пр-д,10	0,12	Жилой дом	1,3	11,2
Юго-восточный административный округ
4	Ср. Золоторожский пер.	0,21	Административно-торговый центр	0,76	3,6
Центральный административный округ
5	Ул. Шаболовка, 10	1,4	Жилищно-деловой комплекс	7,1	5,0
6	Овчинниковская набережная	0,09	Административное здание	0,6	6,8
7	Б. Ордынка	0,04	Жилой дом	0,46	11,7
8	3-я Тверская-Ямская ул.	0,1	Административное здание	2,08	20,8
9	Курсовой пер.,13	0,15	Административное здание	1,39	9,3
Источник: «Городская собственность», №8-9, 1998 г.
С инвестиционными проектами, в которых принимали участие специалисты HCDG можно ознакомиться в разделе Проекты.

Инвестиционные проекты, в которых принимали участие специалисты HCD Group:

Наименование проекта

Краткое описание проекта

Разработанные документы

Конечный результат

Гостиница

Гостиница класса 3-4 звезды под маркой Аккор, «Меркур»

Чистопрудный б-р, 17.

Заказчик: «Капитал Проперти»

Заказчик: Bankorp FS&FE

Инвестиционное резюме, обосновывающее возврат кредита

Получение кредита для реконструкции здания под гостиницу класса 3 звезды «люкс» в центре г. Таллинна

Пансионат

Строительство пансионата в Гагаринском районе Подмосковья

Заказчик: группа ЛОРС

Заказчик: Городской учебно-методический центр по подготовке кадров для гостиничного комплекса Москвы

Источник

Бизнес план мини гостиницы: готовый пример с расчетами

Лишним будет говорить, что собственники мини гостиниц в России имеют на этом прибыльный бизнес. В особенности, если это касается курортных регионов и крупных мегаполисов. Однако чтобы разработать бизнес план гостиницы, важно сформировать основную идею и бизнес план мини гостиницы.

Ставьте лайки и подписывайтесь на канал « Делай бизнес «. Это позволит нам публиковать больше интересных статей.

В первую очередь решение здесь будет приниматься с учетом имеющегося бюджета. Так, можно затеять возведение огромного гостиничного комплекса, строительство которого начнется со стадии закладки фундамента, а можно остановиться на небольшом отеле с парой десятков номеров. Наряду с финансовыми активами, здесь также следует ориентироваться на потребительскую аудиторию – насколько востребованной будет крупный отель?

С последнего вопроса как раз необходимо начать разрабатывать свой бизнес план гостиницы.

Предполагаемые посетители должны быть классифицированы на несколько условных групп – по возрасту, роду деятельности, интересам, финансовому состоянию. Полученная картина и будет характеризовать целевую аудиторию будущей гостиницы. От этого можно будет эффективно оттолкнуться при определении маркетинговой стратегии, давая название своему бизнесу и продвигая его.

Эскиз проекта

Здесь будет рассмотрен пример открытия мини гостиницы на территории Санкт-Петербурга, которая будет размещать в себе 12 комнат. Главный ориентир – постояльцы со средним уровнем доходов, а основное внимание будет акцентироваться на предоставлении качественных услуг, включающих в себя гибкую маркетинговую политику и комфортные условия пребывания. Ориентировочный срок окупаемости данного проекта – около трех лет, после чего возможно увеличение числа гостиничных номеров.

Пример маркетинговой политики проекта

В данное время на территории культурной столицы России представлено около трех десятков гостиниц высокого и среднего уровня. Наряду с ними функционируют порядка полусотни гостиниц-салонов.

План мини гостиницы должен учитывать то, что основными конкурентами в рассматриваемом сегменте будут не большие отели, а квартиры, сдаваемые посуточно. Конкурировать с ними возможно лишь, предоставляя постояльцам высокий уровень условий и активно продвигая свой бизнес посредством грамотно выстроенной рекламной кампании.

Специалисты выдают следующую раскладку по различным гостиничным категориям и их долевом участии на этом рынке:

Основная идея

План мини гостиницы в момент своей разработки должен учитывать основную идею. Она должна формироваться с определением целевой аудитории. В рамках этого проекта будут рассматриваться клиенты с доходом среднего уровня и выше, которые приехали в город отдохнуть, или же по рабочим вопросам.

Важно учитывать, что посетитель преимущественно любит комфорт, предпочитает наличие средств коммуникации, а также и то, что им могут быть востребованы различные дополнительные услуги в виде трансфера, бронирования билетов и т. п.

Таким образом, целевая аудитория будет выглядеть так:

В перечень услуг, предлагаемых мини гостиницей, должно быть включено:

Организационные моменты

Рассматриваемый пример план гостиницы не ориентирован на возведение здания с нуля, что позволяет уменьшить стоимость проекта и упростить процесс анализа основной идеи.

За основу будут взяты четыре коммунальные квартиры, расположенные друг над другом на двух этажах, что в общей сумме позволит получить 12 номеров.

Учитывая специфику клиентской аудитории, общий стиль гостиницы будет выполнен в современном стиле. Соответствующим образом должны быть подобраны и элементы интерьера, и в дальнейшем на этом будет делаться акцент при формировании рекламной стратегии.

Алгоритм выполнения организационных процедур будет строиться таким образом:

Требования к зданию

Выбор здания, где расположены необходимые для будущего обустройства помещения, должен учитывать такие моменты:

Также большим плюсом будет, если гостиничные номера будут располагаться на 1 и 2 этаже здания.

Персонал

Правильно подобранный персонал является важной частью бизнес плана, так как именно от работников зависит качество сервиса в отношении постояльцев и то, остановятся ли они здесь в следующий раз.

Какие штатные единицы должны быть предусмотрены:

Маркетинговая кампания

Грамотное продвижение проекта должен предусматривать любой бизнес план. С целью привлечения посетителей могут быть проделаны такие действия:

Далее следуют организационные действия, предполагающие такие затраты:

Финплан

Таким образом, первоначальные затраты, предусмотренные в бизнес плане гостиницы, составят порядка 15 млн. рублей. Также здесь следует учесть текущие ежемесячные расходы:

Итого ежемесячные расходы составят 280 тыс. рублей.

Бизнес план: ожидаемый доход и окупаемость проекта гостиницы

Планируя прибыль, следует учитывать среднее число постояльцев, принимая во внимание факторы сезонности и снижение стоимости проживания в периоды спада потока клиентов.

При средней стоимости номера в 2,5–3 тысячи рублей за ночь, месячный оборот составит около 800 тыс. рублей, а в случае проведения активной рекламы прибыль можно увеличить на 20–25%.

Таким образом, бизнес план, рассмотренный по данному проекту, имеет расчетный срок окупаемости (при учете стартовых и ежемесячных затрат – 15 млн. и 280 тыс. рублей соответственно) чуть более трех лет.

Автор статьи: Роман Горяев 10.03.2016

При определении авторства прошу учитывать дату публикации оригинала статьи на нашем сайте !