Покупка новостройки по аккредитиву: нежелательный риск
Напомним: застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков лишь после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации (ч.1 ст. 3 ФЗ-214). При этом договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Вопрос о том, в какой именно момент покупатель должен платить по договору – до или после регистрации, еще недавно оставался открытым.
До и после
Раньше подавляющее большинство застройщиков, продающих по ДДУ, требовали оплачивать жилье сразу после заключения договора. Тем самым участники рынка страховали свои риски: в период между подписанием договора и его оформлением потенциальный дольщик мог передумать покупать жилье. Причем без каких-либо финансовых последствий для себя.
Впрочем, при этом рисковали и дольщики: с момента подписания ДДУ до его оформления регистрирующим органом проходит в среднем от двух недель до полугода. Теоретически в этот период будущая квартира может быть продана вторично – поскольку сведения о ней не внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Вопрос о том, в какой именно момент можно привлекать деньги покупателей, был окончательно решен весной 2010-го. Тогда Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации. В результате застройщики придумали, казалось бы, весьма удачную форму финансовых взаимоотношений с покупателями – стали заключать соглашения об открытии аккредитива. «По факту это вынужденная мера. Но с одной стороны, она закрепляет намерения сторон, а с другой – относительно безопасна для будущих дольщиков», – утверждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
Эксперты уверены, что использовать механизм расчетов по аккредитиву в сфере долевого строительства абсолютно законно.
По словам старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, схема выглядит следующим образом. Будущий дольщик обращается в согласованный с застройщиком банк с заявлением на открытие аккредитива и экземпляром ДДУ, в котором предусмотрены условия расчета. Банк в свою очередь открывает специальный аккредитивный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика. «После государственной регистрации договора застройщик предоставляет в банк документы, указанные в аккредитиве (обычно это зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП). Если документы соответствуют условиям аккредитива, банк перечисляет денежные средства застройщику», – пояснила Вера Рябова.
Проще говоря, будущий дольщик поручает банку перевести определенную сумму на счет застройщика – но лишь после выполнения и документального подтверждения компанией своих обязательств по договору аккредитива.
Если квартира приобретается на заемные средства, аккредитив может быть открыт за счет предоставленного банком ипотечного кредита.
Законно, но неправильно
Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова, основное преимущество аккредитива состоит в том, что данная схема, по сути, является механизмом взаимной ответственности дольщиков и застройщиков. «Оплату договора долевого участия гарантирует банк – при соблюдении строительной компанией всех обязательств, взятых ей при открытии аккредитива. Если застройщик не выполнит хотя бы одно из них, финансовое учреждение попросту не перечислит компании средства. Защищен и покупатель: если по каким-то причинам ДДУ не будет зарегистрирован, деньги будут возвращены гражданину в полном объеме», – рассказала Софья Соколова.
Фактически банк выступает третьей стороной в ДДУ – и несет полную ответственность за все нарушения условий договора об открытии аккредитива со стороны застройщика.
Аккредитивы удобны и тем, что использовать их можно не только при заключении ДДУ, но и при покупке жилья по механизму ЖСК.
К тому же, как объяснил генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов, механизм аккредитива позволяет финансировать строительство дома. «Во многих случаях банк предоставляет кредиты застройщикам именно за счет средств, поступивших на аккредитивы», – пояснил эксперт.
Тем не менее, как рассказали в Комитете по строительству, некоторые компании до сих пор не используют аккредитивы и требуют оплачивать ДДУ до его государственной регистрации – путем простого перечисления средств на счет застройщика. Это считается нарушением, за которое участников рынка штрафуют. «Чтобы не подвергаться внеплановой проверке и штрафу за неисполнение предписания, застройщики и переходят на расчеты по аккредитиву», – пояснили в Комитете по строительству.
Впрочем, сами чиновники считают и эту схему нежелательной для покупателя. И советуют гражданам перечислять деньги лишь после регистрации ДДУ.
Рискованная форма
Действительно, у аккредитивного способа расчетов есть существенные минусы.
Среди них, по словам Софьи Соколовой, высокие банковские комиссии, оплата которых обычно возлагается на будущего дольщика (15-20 тыс. руб.).
Главный же риск для дольщика состоит в том, что у банка, в котором открыт аккредитив, могут отозвать лицензию. Причем, как говорит Вера Рябова, средства, перечисленные будущим дольщиком на аккредитивный счет, не подпадают под систему страхования вкладов.
Когда финансовое учреждение не в состоянии выполнять свои обязательства, все операции по аккредитиву прекращаются. Если ДДУ не зарегистрирован и – в соответствии с условиями аккредитива – деньги не перечислены на счет застройщика, у последнего не возникнет обязательств по передаче квартиры. Несостоявшемуся дольщику придется требовать возврата перечисленных по аккредитиву средств у банка, который не может выполнять свои обязательства. Что крайне проблематично.
Если же лицензию у банка отнимут после регистрации ДДУ, и, соответственно, исполнения условий аккредитива, застройщик будет обязан передать квартиры дольщикам. Строительная компания сможет требовать деньги у банка, в котором «зависли» средства. И если финансовая структура не сможет рассчитаться по долгам, это может привести к весьма негативным последствиям для строительной компании – вплоть до ее банкротства.
В данной статье мы рассмотрели самый распространенный вариант аккредитивных расчетов в сфере долевого строительства – когда условием раскрытия аккредитива является государственная регистрация ДДУ. А моментом оплаты по договору долевого участия считается дата раскрытия аккредитива. Впрочем, по словам генерального директора Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анны Максимовой, у некоторых застройщиков Петербурга условием раскрытия аккредитивов является подача документов на регистрацию. Что, конечно, существенно увеличивает риски дольщиков.
Защититься от большинства рисков, связанных с использованием данного механизма, можно лишь в том случае, если датой оплаты ДДУ будет считаться момент внесения денег на аккредитив. Но, как показывает практика, застройщики не готовы заключать договор на таких условиях (во всяком случае, БН такие случаи неизвестны). Ведь если у банка, в котором открыт аккредитив, отнимут лицензию, застройщик будет обязан исполнить все обязательства по передаче жилья.
Так что в большинстве случаев, подписывая с застройщиком договор об открытии аккредитива при покупке жилья, вы фактически удваиваете свои риски. Обанкротиться может как строительная компания, так и банк, в котором был открыт аккредитивный счет. Если застройщик настаивает на аккредитивной схеме расчетов за квартиру, есть смысл договориться о рассрочке платежа и перечислить на аккредитив лишь первоначальный взнос (оставшуюся сумму можно внести уже после регистрации ДДУ). В этом случае удастся снизить риски – по крайней мере, связанные с возможным банкротством банка, в котором открыт аккредитив.
Текст: Сергей Бардин Коллаж: Владислав Кунгуров
Как расплатиться с застройщиком: аккредитив и банковская ячейка
Когда договор ДДУ подписан и зарегистрирован в Росреестре, время расплатиться с застройщиком. Для этого в банке открывают аккредитив или банковскую ячейку. Рассказываем, что это, и какая форма расчета удобнее.
Аккредитив – это специальный счет в банке, который используют для безналичной оплаты квартиры. Покупатель и продавец прописывают свои права и обязанности, а банк следит, чтобы стороны выполнили все условия договора. Покупатель кладет деньги на аккредитив до регистрации ДДУ. Как только договор зарегистрируют в Росреестре, банк переведет деньги застройщику.
Открыть аккредитив можно на любой срок, а затем продлить его, если нужно. Такой способ освобождает покупателя квартиры от необходимости нести с собой пачки наличных денег. Кроме того, отпадает необходимость проверять каждую купюру на подлинность, а значит, сокращается время сделки.
Аккредитив гарантирует безопасность, как покупателю, так и продавцу. Пока сделка не закрыта, банк хранит деньги на счету. Если она не состоится – вся сумма вернется покупателю. Условия сделки можно изменить только по обоюдному согласию сторон.
Схема расчета через аккредитив при покупке квартиры выглядит примерно так
Удобнее всего, когда счета покупателя и продавца, а также сам аккредитив открыты в одном и том же банке.
Банковская ячейка – сейф, который банк сдает в аренду для передачи денег от одного лица к другому. Ячейка находится на территории банка. У покупателя и продавца есть по одному комплекту ключей. Покупатель оставляет деньги в ячейке после подписания всех бумаг. Продавец открывает ее своими ключами вместе с сотрудником банка и забирает деньги.
Минус этого метода – процесс расчёта сильно удлиняется. Кроме того, покупателю и продавцу нужно носить с собой большие суммы наличностью, а это опасно. В 80% случаев при покупке недвижимости выбирают аккредитив, а не банковскую ячейку. То есть предпочитают безналичный расчет наличному.
Вывод
Аккредитив — это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец забирает. Расчет при таком способе безналичный. Банковская ячейка — то же самое, но с наличностью. Аккредитив безопаснее для обеих сторон, поэтому чаще используют его.
Эскроу-счета и аккредитив: в чем различия?
Правительство России ввело новый формат взаимодействия застройщиков и покупателей первичного жилья, изменив правила оплаты при покупке квартир в новостройках. С 2004 года в долевом строительстве действовала система прямой оплаты, теперь ей на смену пришла система оплаты через эскроу-счета, которая начнет действовать на территории всей России с июля 2019 года. Этот формат оплаты вводится в рамках долгосрочной стратегии перехода от долевого строительства к проектному финансированию, и придерживаться новых правил обязаны будут все застройщики.
Эскроу-счета – что это такое?
Это один из современных (и, кстати, очень немногочисленных) вариантов оплаты дорогостоящих покупок. Оплата через эскроу становится особенно актуальной в сфере сделок с недвижимостью, каковая продолжает оставаться одним из наиболее дорогих приобретений. Поскольку уже с июля 2019 года все застройщики обязаны работать с использованием эскроу-счетов, мы будем рассматривать данный банковский инструмент в разрезе сделок по купле-продаже жилья.
Хотя, строго говоря, назвать его современным можно только условно, так этот формат оплаты появился в западных странах более 15 лет назад и давно достаточно активно используется для расчетов.
Эта практика зародилась в Соединенных Штатах, там ее широко использовали и часто предпочитают использовать в сделках именно с недвижимостью. В мировой практике данный банковский инструмент используют наравне с аккредитивом, инкассо и векселем. Но если говорить о сделках с недвижимостью, то именно с аккредитивом многие путают эскроу-счета.
Использование эскроу направлено на то, чтобы минимизировать риски мошенничества, и обеспечить выполнение обязательств при купле-продаже недвижимости. При этом, гарантии одинаково учитывают интересы, как продавца, так и покупателя. Хотя и в этом инструменте есть свои минусы, о чем мы сегодня тоже поговорим.
После выполнения этих условий продавец предъявляет этот документ сотрудникам банка, и банк выдает средства в виде наличных или переводит на счет, указанный покупателем. Получить деньги по аккредитиву можно в банке, в котором был оформлен аккредитив или в другом банке.
Основные отличия эскроу от аккредитива
Действительно, два банковских инструмента сильно похожи друг на друга, но, все-таки, они имеют определенные различия, которые, собственно, обуславливают их преимущества и недостатки относительно друг друга. Вот основные отличия этих методов расчетов друг от друга:
Собственно, именно поэтому ряд банков весной 2019 года отказались работать с эскроу из-за этой ответственности и, конечно же, из-за своей неподготовленности к работе с ними.
Преимущества и недостатки эскроу-счетов
Наиболее значимыми преимуществами эскроу-счета перед аккредитивом являются следующие:
В новой для россиян форме финансовых расчетов имеется и ряд недостатков:
По прогнозам аналитиков к концу 2019 года, общее количество сделок с применением эскроу-счетов, составит около 30%. Это услуга сравнительно молодая, но к ней сейчас имеется существенный интерес, подогретый введением изменений во взаимоотношения дольщиков и застройщиков.
Применение эскроу-счетов на рынке недвижимости
Правительство РФ на протяжении последних нескольких лет занималось тем, что предпринимало попытки улучшить существующие законы, регулирующие сегмент долевого строительства. Это происходило до тех пор, пока не стало очевидным, что основная проблема заключается не в самом долевом строительстве, а в форме финансовых отношений между сторонами. После предложения эскроу-формата, в этой плоскости, как посчитали чиновники, все встало на свои места и предполагается, что сделки станут более прозрачными, честными и защищенными. По крайней мере, это должно способствовать уменьшению количества проблем до момента перехода к формату проектного финансирования
Конечно, стоит отметить тот факт, что первыми кто, пострадает от нововведения, будут застройщики. Раньше деньги для строительства нового объекта привлекались напрямую от дольщиков, теперь же такой возможности больше не будет. Застройщик будет вынужден обращаться за деньгами в кредитные организации, что автоматически приведет к увеличению стоимости постройки дома и, как следствие, к росту стоимости квадратного метра новостройки.
Таким образом, пострадают и дольщики. Это автоматически ведет к тому, что для кого-то стоимость новой квартиры может оказаться слишком высокой. Возможно, наценка в 200-300 тысяч рублей вряд ли приведет к тому, что человек, желающий приобрести квартиру в новом доме, откажется от этой идеи, но что произойдет, если увеличение цены будет более ощутимым?
Расчеты по эскроу: как это работает?
Заключение
Уже в 2019 году, с июля месяца, многие новостройки (есть ограничения, в связи с которыми продажа квартир может осуществляться по старым правилам) должны проходить через систему эскроу-счетов. С этого момента долевое строительство в том виде, к которому привыкли граждане России, уйдет в прошлое. По задумке правительства РФ, данный инструмент способен решить множество существующих проблем. Будут ли эскроу-счета действительно решением накопившихся проблем в жилищном строительстве, это, как обычно, покажет лишь время.
Примерно в равной степени положение дольщиков и застройщиков ухудшится – первые будут вынуждены покупать жилье дороже, вторые – платить проценты по кредитным деньгам.