Отражение в учете расходов по оплате коммунальных услуг в период проведения работ по достройке объекта
Автор: Бурсулая Т. Д., ведущий аудитор
ООО «РАЙТ ВЭЙС»
Наша Организация приобрела здание, и не вводя его в эксплуатацию, производит достройку.
Ежемесячно Организация оплачивает коммунальные услуги (энергоснабжение, водоснабжение и пр.), предоставленные обслуживающими организациями на основании заключенных с ними договоров и потребленных на этом объекте.
Как отразить в учете организации расходы по оплате коммунальных услуг, предоставленных обслуживающими организациями в период проведения работ?
Согласно п. п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н):
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Далее, согласно п. п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н) к основным средствам относятся: здания.
Таким образом, здание, приобретенное организацией, по окончании строительных работ и после ввода в эксплуатацию подлежит принятию к учету в составе основных средств.
Согласно п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью объектов основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).
При этом в первоначальную стоимость основных средств включаются также фактические затраты организации на приведение их в состояние, пригодное для использования (п. 32 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
Такое же положение содержится в НК РФ.
Так согласно п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ:
Под основными средствами в целях настоящей главы понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией.
Согласно п. 1.2, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160:
Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется на счете «Капитальные вложения». На этом счете отражаются инвестиции по их видам на специально открываемых субсчетах соответствующего наименования: «Строительство объектов основных средств»; «Приобретение отдельных объектов основных средств»; «Приобретение земельных участков»; «Приобретение объектов природопользования» и «Приобретение нематериальных активов», независимо от источников их финансирования.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации в первоначальную стоимость здания как в бухгалтерском, так и в налоговом учете включаются, помимо стоимости приобретенного объекта недвижимости, также стоимость коммунальных услуг (без НДС), предоставленных обслуживающими организациями в период строительства. Следовательно, стоимость рассматриваемых коммунальных услуг (без НДС) не включается в текущие расходы организации, а относится в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
Как должна начисляться квартплата в новостройке
Краткое содержание:
По правилам, новостройкой считается многоквартирный многоэтажный жилой объект, строительство которого уже завершено. Как правило, с оплатой коммунальных услуг в таких домах не возникает проблем лишь у тех, кто купил квартиру уже после того, как объект был сдан в эксплуатацию. Рассмотрим основные моменты и наиболее часто возникающие проблемы в этой сфере.
Коммунальные платежи в новостройке
В перечень оплаты входят все жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые жилищно-коммунальным хозяйством, среди которых можно отметить не только оплату за газ, за холодную и горячую воду, водоотведение и электроэнергию. Также к коммунальным платежам относится плата:
• за содержание дома и домового имущества;
• за содержание придомовой территории;
• за вывоз мусора и бытовых отходов;
• за проведение капитального ремонта.
Этот перечень может оказаться значительно шире, так как основные пункты оплаты обычно определяются на общедомовом собрании и в разных домах могут различаться.
Законодательство
Начало внесения оплаты за услуги в новостройках регулируется не только Жилищным кодексом РФ, но и федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также некоторыми другими законодательными актами.
Например, ст. 153 ЖК РФ определяет порядок начала оплаты услуг ЖКХ для плательщиков разных категорий. В частности, обязанность внесения оплаты возникает у:
• собственников жилья с момента регистрации права собственности и получения официальных документов. Однако плата за капитальный ремонт не может быть начислена новому владельцу квартиры в новостройке ранее чем через 8 месяцев после введения нового дома в эксплуатацию. Это правило прописано в ст. 169 ЖК РФ;
• нанимателей жилого помещения. Обязанность внесения оплаты в этом случае возникает с момента заключения договора социального найма или договора социального использования жилья, а также найма определенного жилого помещения;
• арендаторов квартиры. Обязанность также возникает с момента заключения договора аренды;
• лиц, которым застройщик передает жилые помещения после получения всех разрешений и введения дома в эксплуатацию. Обязанность в этом случае возникает у принявшей стороны с момента подписания приемопередаточного акта.
Когда начинает начисляться квартплата в новостройках
Жильем в соответствии со ст. 15 ЖК РФ называется недвижимое имущество, пригодное для проживания. Жилье в новостройке может быть передано всем долевым участникам по специальным актам приема-передачи. Производится это после введения дома в эксплуатацию.
Однако нередко квартиры попадают к владельцам напрямую от застройщиков, а в этом случае помещения обычно не являются пригодными для проживания и требуют многих доделок и доработок. Например, достаточно часто возникают проблемы с сантехникой, с установленными дверями или окнами. При этом требуется проведение отделочных работ.
То есть, по факту, такую квартиру нельзя назвать жильем, но при этом некоторые компании умудряются уже на этом этапе начислять владельцам квартир оплату за ЖКХ, когда фактически платить еще не за что.
Определить период начала законного начисления оплаты услуг ЖКХ можно по нормам законодательства, а также исходя из особенностей заключенного договора, поэтому изучать его необходимо очень тщательно еще до момента подписания.
Сдача новостройки в эксплуатацию
Завершением строительства нового дома является подписание акта о сдаче строения в эксплуатацию. То есть законное начисление оплаты за ЖКХ (кроме платы за капремонт) начинается именно с этого момента.
После подписания такого акта происходит передача общего домового и придомового имущества, а также придомовой территории управляющей компании или иному управляющему органу. При этом владельцы квартир могут оформлять официальное право собственности.
Если договор с застройщиком не предусматривает никаких специальных пунктов по содержанию дома и территории до момента ввода строения в эксплуатацию, то по закону началом оплаты услуг ЖКХ является момент оформления права собственности. Но здесь имеются и частные случаи.
Однако при этом владельцы квартир принимают их по актам приема-передачи, которые подтверждают то, что организация, строившая дом, выполнила свою часть обязательств в полном объеме.
Если между датами подписания акта приема-передачи и официального оформления права собственности проходит весьма значительный временной промежуток, то лицо, принявшее управление домовым имуществом, или сам застройщик может потребовать оплаты текущих расходов даже в том случае, если человек в этот период не пользовался услугами ЖКХ.
Акт приема-передачи
Согласно ст. 153 ЖК РФ (п. 2, ч. 6), любое лицо, принявшее от застройщика помещение по акту приема-передачи, принимает на себя обязательства своевременного внесения оплаты за коммунальные услуги.
Чаще всего в такой ситуации передача имущества осуществляется управляющей компании. Однако компания передает квартиры дольщикам также по актам приема-передачи, после чего они могут оформлять право собственности. В результате получается, что каждый дольщик, принявший помещение по такому акту, обязан оплачивать услуги ЖКХ именно с этого момента.
Подобные нормы могут быть изначально прописаны в договоре между застройщиком и дольщиком, что никак не противоречит действующему законодательству. Но требование оплаты коммунальных услуг еще до подписания акта приема-передачи является полностью незаконным.
Право собственности
Право собственности на квартиру в новостройке можно оформить на основании:
• официального акта приема-передачи квартиры;
• договора долевого участия в строительстве дома;
• некоторых других документов, установленных законодательством. Их рассматривать не будем, так как в 90 % случаев основанием для оформления права собственности является именно акт приема-передачи жилья.
С момента регистрации права собственности у владельца появляется и обязанность оплаты услуг ЖКХ в полном объеме.
Однако важно помнить и о том, что плата за капитальный ремонт в новостройке по закону не может начисляться раньше, чем через 8 месяцев после введения дома в эксплуатацию.
«Коммунальный» вопрос в новом доме
Ю. А. Васильев, д. э. н., генеральный директор КГ «Аюдар»,
автор многочисленных книг и статей по бухгалтерскому учету и налогообложению
Вопрос оплаты коммунальных услуг в новом доме относится к разряду наболевших во взаимоотношениях между застройщиками и дольщиками – и не потому, что данная тема не урегулирована законодательно, а в связи с тем, что изобилие норм, касающихся этого вопроса, не дает четкого, конкретного и в полной мере ясного ответа. Поэтому на практике возникает множество интерпретаций соответствующих положений законодательства, что, в свою очередь, приводит к конфликтам и, как следствие, судебным тяжбам.
Сам же вопрос сводится к одному: кто должен оплачивать «набежавшие» счета за коммунальные услуги за период с момента передачи объектов до государственной регистрации права собственности дольщиком? С точки зрения участников долевого строительства, это должен делать застройщик. В свою очередь, многие застройщики утверждают, что с момента сдачи дома государственной комиссии именно дольщик обязан оплачивать «коммуналку». Между тем от решения этого вопроса зависит в том числе и размер налоговых обязательств сторон, являющихся юридическими лицами.
В настоящей статье мы выясним, кто и в каких случаях должен платить за коммунальные услуги.
Кто прав?
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на собственников жилых помещений, а также лиц, использующих жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в которую входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из приведенных норм вполне ясно, что платить за коммунальные услуги должен собственник жилых помещений с момента, когда право собственности на них у него возникло. Вроде бы пока ничего сложного нет. Осталось лишь определить, кто и с какого момента признается собственником жилых и нежилых помещений в доме. Но именно здесь и начинаются проблемы интерпретации. Давайте разбираться.
Позиция многих дольщиков основана на следующем. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном данным законом и Законом № 122-ФЗ.
Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К ним относятся:
– разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;
– акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.
Госрегистрация права собственности на объект долевого строительства может производиться в любое время по усмотрению дольщика начиная с момента передачи имущества.
Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Другими словами, у нас возникает следующая ситуация. После того как дом пройдет государственную приемку и застройщик официально (на основании акта приема-передачи или другого документа) передаст помещение, дольщик может подать заявление на государственную регистрацию права собственности, которое возникает только с момента такой регистрации. А так как данная регистрация носит заявительный характер, заявление может быть подано как сразу же после передачи помещений застройщиком, так и позднее. То есть фактически госрегистрация права собственности на объект долевого строительства может производиться в любое время по усмотрению дольщика начиная с момента передачи имущества.
С учетом вышеизложенного (в том числе положений п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) получается, что платить за «коммуналку» нужно только после государственной регистрации права собственности на помещения. Соответственно, логичным будет вывод о том, что все коммунальные услуги, оказанные до регистрации права собственности дольщиком, должен оплачивать застройщик даже в случае, когда после передачи помещений участникам прошло, например, несколько месяцев или лет.
На первый взгляд может показаться, что данная позиция дольщиков полностью основана на законе. Так же рассуждают и некоторые арбитры (см., например, Постановление ФАС ЦО от 14.04.2008 № А23-4144/07А-11-349). Однако подобное распределение бремени по оплате «коммуналки» ошибочно и противоречит основам гражданского и жилищного законодательства. Да и «судебное подтверждение» является скорее исключением из правил, чем самим правилом.
Ситуация должна решаться следующим образом. Большинство арбитражных судов, рассматривающих подобные «коммунальные» споры, подчеркивают важность определения момента исполнения застройщиком своих обязательств, так как после этого фактически у дольщика возникает право собственности на имущество. Определим данный час икс.
В силу п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. На этом основании суды указывают, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права, а после нее «фактический собственник» получает и юридическое право распоряжаться данным объектом.
Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
И еще на два нюанса хотелось бы обратить внимание. Во-первых, обязанность внесения платы за коммунальные услуги не зависит от того, используется помещение участником или нет. Расходы на содержание общего имущества обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Факт неиспользования собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах (п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Постановление ФАС ВВО от 19.11.2009 № А29-1022/2009). Во-вторых, если застройщик передал квартиры органу государственной власти (местного самоуправления) или уполномоченному им лицу, то до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти (местного самоуправления) или уполномоченные ими лица (п. 3 ст. 153 ЖК РФ, постановления ФАС УО от 02.02.2010 № Ф09-130/10-С5 и от 19.06.2009 № Ф09-4053/09-С5, ФАС МО от 30.12.2008 № КГ-А41/11196-08 и т. д.).
Дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг
На практике бывает так, что еще до подписания сторонами передаточного акта застройщик предоставляет дольщикам возможность пользоваться помещениями (например, для производства внутренней отделки и проведения дополнительных коммуникаций). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщики нередко заключают с дольщиками дополнительные договоры (либо оформляют приложения к имеющимся договорам). Рассмотрим на примере из судебной практики, как решается вопрос о законности такого договора, и обозначим его основные моменты.
Итак, между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) был заключен договор на участие в долевом строительстве здания, согласно которому передаче участнику подлежали торговые площади на втором этаже жилого дома. Чуть меньше чем через три года строительство данного объекта недвижимости было завершено и подписан акт госприемки. Спустя два дня между сторонами был заключен дополнительный договор на обслуживание строения и долевое участие в расходах по его содержанию и ремонту, предметом которого являлось обслуживание, содержание, ремонт и эксплуатация строения, находящегося в общей собственности, в пределах имеющихся прав и полномочий. Другими словами, договором бремя по оплате расходов на содержание здания и оплате коммунальных услуг было возложено на дольщика.
Через некоторое время дольщик изменил свою позицию относительно этого дополнительного договора и подал заявление в арбитражный суд с требованием о признании его ничтожной сделкой. В обоснование своих требований истец указал, что спорный договор был подписан до передачи торговых площадей, что не соответствует требованиям действующего законодательства. И действительно, передаточный акт стороны подписали лишь через девять месяцев после государственной приемки, тогда как данный дополнительный договор, как уже было замечено ранее, через два дня. Кроме того, заявитель уточнил, что в период заключения оспариваемого договора он не являлся собственником или владельцем объекта недвижимости, следовательно, у него отсутствовало право на заключение такого договора (право собственности было зарегистрировано через полтора месяца после подписания передаточного акта).
Однако арбитры иск не удовлетворили (Постановление ФАС ДВО от 28.07.2008 № Ф03-А04/08-1/2832), а высший хозяйственный суд страны не нашел оснований для пересмотра дела. В частности, в Определении ВАС РФ от 21.10.2008 № 13370/08 судьи исходили из следующего.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Спорный договор фактически направлен на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, обеспечение арендаторов, владельцев, собственников жилых и нежилых помещений строения жилищными, коммунальными и прочими услугами. При заключении договора стороны определились о бремени содержания объекта до момента государственной регистрации права собственности в связи с тем, что фактически на момент его подписания помещение перешло во владение и пользование истца. А значит, дольщик фактически являлся собственником этой недвижимости еще до подписания передаточного акта (магазин открылся еще до оформления сторонами спорного договора).
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что отсутствие у участника долевого строительства зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на объект не может рассматриваться как основание для признания договора ничтожной сделкой. Подписав оспариваемый договор, истец добровольно принял на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и участию в расходах застройщика на содержание объекта строительства пропорционально своей доле в нем.
Кроме того, дольщик уже частично оплатил коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию помещения и ранее свою задолженность по оплате коммунальных услуг не оспаривал.
Делая вывод из вышесказанного, следует заметить, что для признания рассматриваемого дополнительного договора законным, по мнению суда, необходимо наличие следующих обстоятельств:
– фактический переход права собственности на объект до подписания передаточного акта. Отметим, что подтверждение подобного перехода должно быть доказано. В данном случае подтверждением служили документы об открытии магазина в этом помещении. А в деле, рассмотренном ФАС ВВО (Постановление от 16.06.2008 № А38-2205/2007 10 206), таким доказательством был акт, заключенный между застройщиком и ТСЖ, о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена к эксплуатации в присутствии председателя ТСЖ;
– добровольность заключения дольщиком этого договора. В случае если застройщиком будет нарушено данное правило, он может быть привлечен к административной ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ.
Штраф, взыскиваемый с застройщика за нарушение прав потребителей
Иногда некоторые застройщики пытаются «хитрить». Они вносят в договор о долевом строительстве условия, суть которых сводится в перекладывании расходов по оплате коммунальных услуг на дольщиков еще до возникновения у них такой обязанности после передачи объекта долевого строительства (например, в договоре может быть записано, что «коммуналка» оплачивается участником начиная с даты получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию).
Подобное положение дел противоречит жилищному и гражданскому законодательству. Ведь, как уже было отмечено ранее, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения лишь с момента возникновения права собственности на жилое помещение. А из положений п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. И условие о сроке регистрации не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства.
Когда происходят подобные случаи, кроме всего прочего можно смело говорить о нарушении Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В частности, п. 1 ст. 16 данного закона предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Обратите внимание:
Этот закон может применяться только в тех случаях, когда отношения, вытекающие из договора, заключенного дольщиком, возникают исключительно для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Если факты таких нарушений станут известны компетентным органам (в частности, Роспотребнадзору либо прокуратуре), то застройщик рискует быть привлеченным к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа для юридических лиц в размере от 10 000 до 20 000 руб. за включение в договор условий, ущемля-ющих установленные законом права потребителя (см., например, постановления ФАС ПО от 09.11.2009 № А12-11286/2009, ФАС УО от 19.03.2009 № Ф09-1449/09-С1, ФАС ЦО от 14.04.2008 № А23-4144/07А-11-349). Кроме того, если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у дольщика возникли убытки, они подлежат возмещению в полном объеме. То есть если дольщик сначала заплатил за коммунальные услуги, а лишь потом узнал, что включение подобных положений в договор было незаконным, то застройщик обязан возместить ему всю сумму оплаченных услуг.
Включение в договор условия об обязанности участника по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 № Ф09-2002/08-С1).
Справедливости ради заметим, что иногда Роспотребнадзор перегибает палку и необоснованно штрафует застройщиков. К примеру, ФАС ЦО в Постановлении от 14.01.2010 № А68-10067/2009 снял штраф с застройщика, который включил в договор долевого строительства пункт об обязанности дольщика по оплате коммунальных платежей после подписания передаточного акта. Как мы выяснили, данная обя-занность возникает у дольщика независимо от наличия такого условия в договоре участия в долевом строительстве.
ТСЖ и застройщики
Для грамотного и эффективного управления строящимся домом дольщики имеют право создать ТСЖ, которое будет представлять их интересы во взаимоотношениях как с застройщиком, так и с ресурсоснабжающими организациями. В частности, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание возводимого дома, а также участвовать в судебном разбирательстве от имени дольщиков.
Основанием для перехода на дольщика (ТСЖ) обязанности по оплате коммунальных платежей выступает момент передачи квартиры по акту приема-передачи (Постановление ФАС ВВО от 22.12.2009 № А43-2396/2008).
Иногда на практике взаимоотношения ТСЖ и застройщика складываются следующим образом: застройщик после государственной приемки дома (получения разрешения на ввод его в эксплуатацию) перестает платить за коммунальное обслуживание. Вместо него это приходится делать ТСЖ. Однако впоследствии товарищество через суд возвращает все потраченные деньги, которые судьи признают неосновательным обогащением застройщика (постановления ФАС ЦО от 26.03.2010 № Ф10-675/10, ФАС ВВО от 22.12.2009 № А43-2396/2008, ФАС СЗО от 26.08.2008 № А05-11873/2007).
К сведению:
Застройщик не может быть учредителем ТСЖ, поскольку принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 – 48 ЖК РФ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещений, строительство которых они финансируют, в общей площади помещений в строящемся доме.
Как правило, обязанность несения коммунальных расходов прекращается у застройщика после передачи объекта долевого строительства участнику. Стороны могут согласовать в договоре более раннюю дату перехода этой обязанности к дольщику при условии, что объект долевого строительства к этому времени уже поступит в пользование участника. Однако, нарушив принцип добровольности внесения такого условия в договор, застройщик рискует получить постановление о привлечении к ответственности в виде штрафа и судебное решение, обязывающее его возместить дольщику возникшие убытки.
Определение указанной даты также важно и с точки зрения налогообложения, ведь доказать обоснованность уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на суммы расходов на оплату «коммуналки» «за чужого дядю» налогоплательщику (застройщику или дольщику) не удастся.