ДДУ при рассрочке: что нужно знать дольщику
Рассрочка платежей от застройщика дает возможность приобрести квартиру тем, кто по какой-либо причине не хочет или не может оформить ипотеку, ожидает поступления крупной суммы от продажи другого жилья и в иных похожих ситуациях. Разберемся, как сочетаются рассрочка платежей и договор долевого участия в строительстве жилья.
Как оформить
Возможность оформления рассрочки предоставляют практически все застройщики, работающие по ДДУ. Заключение таких договоров не вызывает проблем, за исключением нескольких нюансов, которые нужно учитывать.
Рассрочка предоставляется путем разделения цены квартиры на части, каждая из которых вносится в определенный срок. В зависимости от застройщика рассрочка может быть помесячной, поквартальной или (реже) оплачиваемой раз в год. Дольщик и застройщик подписывают график платежей, по которому осуществляются взносы. График рассрочки должен быть согласован и подписан обеими сторонами договора.
Эта норма закона позволяет растягивать уплату цены на весь период действия договора долевого участия (т.е. до момента передачи квартиры дольщику по соответствующему акту). Именно на такой, или меньший период предоставляют рассрочку по ДДУ большинство застройщиков.
Из-за этого максимально возможный период рассрочки по ДДУ составляет, как правило, 2 – 3 года при покупке жилья на ранней стадии строительства. Если же покупать квартиру незадолго до ввода дома в эксплуатацию, период оплаты может составить всего пару месяцев.
Рассрочка после завершения строительства
С момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику обязательства застройщика по договору долевого участия считаются выполненными. Поэтому застройщики обычно стремятся завершить все расчеты с дольщиками по объекту к этому моменту.
Однако закон не запрещает договариваться с застройщиком и о более длительных сроках рассрочки – вплоть до нескольких лет после завершения строительства.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Оформить такую рассрочку можно двумя способами – непосредственно в ДДУ или путем заключения отдельного соглашения между дольщиком и застройщиком. Оно может быть подписано вместе с актом приема-передачи ключей или сразу после него.
Как выглядит условие о рассрочке в ДДУ
Единого утвержденного текста ДДУ не существует. Каждый застройщик составляет типовой проект договора самостоятельно, основываясь на требованиях Федерального закона № 214-ФЗ. Примерное условие об уплате цены ДДУ в рассрочку может выглядеть следующим образом.
3.1. Цена Договора определяется, исходя из цены одного квадратного метра Объекта долевого строительства в размере ____ рублей __ копеек (сумма цифрами и прописью). Цена Договора составляет ____ рублей __ копеек (сумма цифрами и прописью).
3.2. Оплата Цены Договора производится равными платежами в срок до _____ в соответствии с Графиком платежей, являющимся Приложением № 2 к настоящему Договору.»
Рассрочка и эскроу
Переход застройщиков на расчеты с дольщиками с использованием эскроу счетов не препятствует предоставлению рассрочки платежей по договору. Разница с «дореформенным» ДДУ состоит в том, что все эти платежи вносятся на специальный счет эскроу. На нем они останутся до завершения строительства. Финансирование стройки в это время будет осуществляться за счет банковского кредита. Если дом по какой-либо причине не достроен, эти деньги вернутся дольщику.
Что еще нужно знать
Рассрочка позволяет сэкономить время и усилия на оформлении ипотеки. Но при этом покупателю придется заплатить большую сумму за меньший срок. В отличие от ипотеки, которая может быть оформлена на 10, 20 или даже 30 лет, период расчетов с застройщиком редко превышает 3 года.
При покупке квартиры по ДДУ нужно учесть много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на Ваш вопрос.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Квартира в рассрочку. Преимущества и недостатки такой сделки
Некоторые застройщики идут навстречу своим покупателям, соглашаясь оформить жильё в строящемся доме в рассрочку. Такая сделка выгодна тем, кто располагает лишь определённой суммой для покупки. Но и минусы есть всегда. Лайф разбирался в тонкостях приобретения жилья в рассрочку.
» src=»https://static.life.ru/publications/2020/5/8/252964819491.26245.jpg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>
Фото © ТАСС / Айкин Данил
Такая схема покупки жилья, как рассрочка, это выход для людей, у которых на руках нет полной суммы для приобретения квартиры, но они могут себе позволить выплатить 50–70% цены за полгода или год. Основная доля клиентов, которые пользуются рассрочкой, это так называемые покупатели с альтернативой, объяснили в компании «ИНКОМ-Недвижимость».
К этой категории относятся люди, у которых есть около 70% от стоимости квартиры в новостройке, а оставшаяся треть — сумма, которую они ожидают получить от продажи квартиры на вторичном рынке. Существует ещё одна группа клиентов: они ждут поступления крупной суммы денег. Это может быть наследство, поощрения на работе в виде хорошей премии и так далее.
Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев рассказал, что система долевого строительства уходит в прошлое, так как на смену ей пришло проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Тем не менее многие застройщики сумели подстраховаться, реализовав часть квартир неким фирмам-посредникам (безусловно, аффилированным с самим застройщиком) и перепродавая их конечным покупателям.
Эта лазейка в законодательстве позволяет многим из девелоперов работать пока по старым правилам, то есть на условиях долевого участия. Хотя государство сейчас активно борется с такими схемами, ведь они фактически оставляют покупателей незащищёнными в случае банкротства или намеренного мошенничества со стороны застройщика
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»
Тогда встаёт вопрос, почему покупатели и застройщики выбирают схему долевого строительства? Алексей Коренев пояснил, что покупатель имеет возможность приобрести жильё ещё на стадии котлована, что заметно дешевле, нежели покупать уже готовую квартиру. Экономия может составить 25–30% и более. А застройщик получает необходимые денежные средства, которые может направить на строительство этого самого дома. Изменения в закон 214-ФЗ сейчас запрещают перебрасывать денежные средства с одного объекта на другой, как это делалось ранее. Ведь были времена, когда застройщики, собирая деньги с долевых вкладчиков, перебрасывали их на строительство совершенно иных объектов.
Тем не менее следует понимать, что выплата части средств от стоимости квартиры застройщику напрямую, а не через резервирование их на счетах эскроу, несёт в себе риски потери этих денег, если застройщик свои обязательства не выполнит. Аналитик отметил, что именно с целью защиты прав покупателей жилой недвижимости и был осуществлён переход на систему проектного финансирования, когда приобретатель жилья резервирует свои денежные средства на счетах банка-посредника, а застройщик сможет их снять только после того, как передаст готовую квартиру покупателю.
Кому подойдёт рассрочка на жильё?
Инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин говорит, что покупка квартиры в рассрочку является довольно распространённой практикой на российском рынке строящегося жилья, однако этот инструмент имеет смысл рассматривать только в нескольких случаях.
Случай первый. Если у покупателя есть возможность внести сумму, равную половине стоимости жилья, и в течение 6–12 месяцев выплатить оставшуюся сумму застройщику. Как рассказал Александр Бахтин, беспроцентная рассрочка предоставляется застройщиками на короткий срок — до полугода. Поскольку покупателю будет необходимо внести за этот срок оставшуюся стоимость квартиры, выплачивая равными платежами ежемесячный взнос, очевидно, что суммы такого взноса будут внушительными. То есть, по словам инвестиционного стратега, рассрочка будет удобна тем покупателям, кто имеет стабильно высокий доход или приобретает квартиру за счёт средств от продажи своей недвижимости.
«Уже весь мир остановился». Лукашенко заявил о четырёх бушующих в мире «пандемиях»
Случай второй. Покупку жилья в рассрочку могут рассматривать те покупатели, которые по той или иной причине не могут взять ипотечный кредит в банке.
— Если нет возможности купить жильё в ипотеку, рассрочка действительно может стать выходом из ситуации и позволить приобрести квартиру, не внося всю сумму сразу. Однако и в этой ситуации покупателю придётся осуществлять выплаты в течение ограниченного срока и довольно крупными суммами. То есть в любом случае речь идёт о покупателях со стабильным источником довольно высокого дохода, — рассказал Александр Бахтин.
Преимущества и нюансы сделки
Навстречу смерти. История побега самого знаменитого бандита 90-х из «Матросской Тишины»
Не обошлось и без минусов такой сделки для покупателей. Валерий Кочетков отметил срок рассрочки и в связи с этим ощутимые ежемесячные платежи.
— Ни один застройщик не даст рассрочку на 20–30 лет, в отличие от ипотечного продукта. Обычно рассрочка ограничивается одним годом, редко двумя, — пояснил эксперт.
Девочка сфотографировала свою сестру и только потом заметила, что за её спиной прятался чей-то силуэт
Сейчас застройщики предлагают и другие варианты рассрочки, с которыми первоначальный взнос может быть довольно демократичным — 20% от стоимости. Однако такой вариант рассрочки, по словам Александра Бахтина, предполагает выплату процентов порядка 10% годовых и увеличение срока рассрочки до полутора лет. Например, до момента сдачи дома в эксплуатацию.
— В случае если покупатель имеет возможность взять ипотечный кредит и может рассчитывать на участие в программе с субсидируемой ставкой (процентная ставка по такой программе сегодня составляет 6,5%), то выгодней и спокойнее взять ипотеку в банке на более длительный срок, снизив тем самым размер ежемесячного платежа, — советует инвестиционный стратег «БКС Премьер».
«Мне сказали по приказу: явись». Дознавательница из Уфы открыто рассказала о вечере, когда её изнасиловали
Рассматривая программы рассрочки застройщиков, покупателю нужно будет внимательно ознакомиться с условиями договора, так как у всех застройщиков условия могут быть разными. Например, если покупатель задержит ежемесячный платёж, то для него могут быть предусмотрены штрафы и пени, как и в случае с задержкой оплаты кредита в банке.
Договор долевого участия с рассрочкой платежа
В связи с кризисом многие банки прекратили ипотечное кредитование. В таких условиях застройщики вынуждены применять другие схемы привлечения денежных средств дольщиков. Какие юридические нюансы следует при этом учитывать? Давайте разбираться.
Правомочен ли договор?
Рассмотрим ситуацию. Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы». Строительство осуществляется на средства физических лиц и организаций по договорам долевого строительства с отсрочкой платежа.
При этом часть срока действия такого договора будет приходиться на период, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Не будут ли заключенные договоры считаться ничтожными? Не потеряет ли организация право на применение «упрощенки»? Когда и как в данной ситуации определить доход для целей налогообложения?
В каком случае теряется право на «упрощенку»
Потерять право на применение «упрощенки» организация может только при превышении дохода (20 млн руб., пересчитанные с учетом индексации), либо если она перестанет соответствовать установленным статьями 346.12, 346.14 Налогового кодекса РФ критериям (например, по численности, стоимости основных средств и нематериальных активов, зависимости от «чужого» капитала и т. д.).
Определение дохода
При применении упрощенной системы доход определяется кассовым методом: датой его получения признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу и т. д.
Напоминаем, средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования и соответственно не учитываются при налогообложении (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ), но только в части средств, использованных по назначению.
В случае образования у застройщика экономии ее сумма подлежит учету в качестве внереализационного дохода (если возврат участникам «лишних» сумм договором не предусмотрен).
Данный порядок установлен пунктом 1 статьи 346.15 и пунктом 15 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Таким образом, при определении налоговой базы следует учитывать экономию затрат на строительство квартир за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью по мере оплаты. Указанный подход подтвержден в письме Минфина России от 18 июня 2008 г. № 03-11-04/2/92.
Поэтому исчислить сумму дохода организация сможет лишь после сдачи дома. На момент подписания акта она определит фактическую стоимость строительства, а затем по мере поступления средств от дольщиков будет отслеживать экономию фактических затрат на строительство квартир по сравнению с их сметной стоимостью, оплаченной дольщиками.