Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?
Если нет полной суммы для покупки недвижимости, рассрочка – оптимальный вариант. Ее можно оформить на квартиру как на первичном, так и на вторичном рынках, но нужно учитывать и подводные камни. Рассмотрим, как купить жилье в рассрочку у застройщика или физического лица, какие понадобятся документы, возможные риски, преимущества и недостатки такой сделки.
Что значит квартира в рассрочку?
Рассрочка – это способ оплаты недвижимости, при котором покупатель вносит платежи в установленные сроки согласно договору. Сначала обычно требуется первоначальный взнос от 10%, затем – остальная сумма по частям.
Чаще всего используется рассрочка при покупке квартиры у застройщика, реже – у физических лиц. Это связано с тем, что большинству продавцов нужны деньги сразу на приобретение жилья. Строительные компании же зарабатывают на этом, и им выгодно продавать квартиры таким способом.
Виды рассрочек
Рассрочки на покупку недвижимости бывают нескольких видов:
Выгоднее беспроцентная рассрочка. Она наиболее распространена у застройщиков, которым нужно быстрее распродать квартиры.
Обратите внимание! Рассрочки предоставляются по согласованию сторон по любым договорам: договору долевого участия в строительстве (ДДУ), купли-продажи (ДКП), уступки права требования. ДДУ заключается, когда дом на стадии строительства. ДКП – когда он уже сдан в эксплуатацию. Договор уступки права требования оформляется дольщиком, который купил еще не построенную квартиру, но хочет продать ее другому человеку.
Кому подойдет рассрочка за квартиру?
Перед тем как оформить квартиру в рассрочку, нужно ознакомиться с нюансами сделки. Такой вариант покупки подойдет только тем, у кого есть стабильно высокий доход:
Пример. Человек купил квартиру в рассрочку у застройщика по ДКП за 5 000 000 руб. Долг должен быть погашен за 36 месяцев. Первоначальный взнос – 500 000 руб. (10%), остаток задолженности – 4 500 000 руб. Ежемесячный платеж составит:
4 500 000/36 = 125 000 руб.
Есть и преимущество – переплаты по беспроцентной рассрочке в любом случае не будет.
Примечание: покупать квартиры в рассрочку выгодно самозанятым и ИП. Им банки менее охотно одобряют ипотеку, чем работающим по трудовым договорам. У застройщиков же требования более лояльны.
Чем рассрочка отличается от ипотеки?
Между ипотекой и рассрочкой есть большие отличия:
| Условия | Рассрочка | Ипотека |
|---|---|---|
| Залог | Недвижимость в залог не предоставляется | Купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка до полного погашения задолженности |
| Кредитор | Застройщик или продавец-физическое лицо | Банк |
| Риски | В основном рискует продавец | Практически отсутствуют |
| Срок оформления | Квартиру можно купить за одну неделю | В среднем оформление занимает один месяц |
| Документы | Требуется минимальный перечень документов | Требования к документам строже |
| Количество участников сделки | Договор заключается только между продавцом и покупателем | Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, затем – ДКП с продавцом |
| Срок | На погашение дается в среднем до трех лет | Ипотека оформляется на период до 30 лет |
| Переплата | Отсутствует или минимальна | Может превышать стоимость квартиры, в среднем 8-12% годовых |
| Порядок погашения | Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал, раз в полгода | Ежемесячно аннуитетными платежами |
Рассрочка при покупке квартиры в новостройке: условия, порядок действий
Для начала покупателю нужно найти застройщика и проверить официальную регистрацию, наличие разрешения на строительство, проектную документацию. Важно тщательно ознакомиться с программами рассрочки.
Когда строительство будет завершено, нужно проверить качество сданной квартиры и подписать передаточный акт, затем оформить право собственности.
Содержание и образец договора
В ДДУ или ДКП с застройщиком должна быть вся информация о сделке и рассрочке:
Документы
Расходы
При покупке квартиры в рассрочку у застройщика дополнительные расходы обычно не появляются. Нужно только оплатить госпошлину за регистрацию ДДУ – 350 руб. Переход права собственности по ДКП обойдется покупателю в 2 000 руб.
Строительные компании оформляют документы самостоятельно, поэтому тратить деньги на услуги юристов не приходится.
Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц
Приобретение квартиры в рассрочку у собственника-физического лица – более сложная процедура, чем у застройщика. В первом случае придется договариваться о рассрочке, и не каждый на это согласится. Компании же ориентированы на скорейшую продажу недвижимости, и у большинства из них уже есть программы рассрочек.
Как купить недвижимость у физлица:
Право собственности будет переоформлено на покупателя в течение 7-9 дней. В ДКП указывается рассрочка, поэтому до полного погашения задолженности жилье будет в залоге у продавца. Новый собственник не сможет подарить, продать или обменять его. Когда долг будет погашен, нужно взять у продавца расписку и представить в Росреестр, тогда ограничения снимут.
Содержание и образец договора
ДКП недвижимости в рассрочку с физическим лицом должен содержать те же сведения, что и с застройщиком. Но вместо реквизитов организации указываются Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения и адрес регистрации продавца.
Какая еще информация понадобится:
ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному остается у продавца и покупателя, третий передается регистратору.
Документы
Чтобы купить квартиру в рассрочку, покупателю достаточно только паспорта. Продавец же представляет полный набор документов:
Также понадобится выписка из домовой книги и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Расходы
Продавец платит госпошлину в размере 2 000 руб. за переход права собственности на него. Могут быть и другие расходы:
Совет юриста: чтобы подстраховаться, лучше доверить ведение сделки юристу. В отличие от нотариуса, он полностью проверит сделку на юридическую чистоту. Нотариусы же по большей части проверяют только представленные документы.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Продажа квартиры в рассрочку: риски
У продавца при продаже квартиру в рассрочку рисков довольно много:
Риски покупателя минимальны. Он может столкнуться с проблемами, если потеряет доход и возможность выплачивать рассрочку, или продавец откажется снимать обременение после погашения задолженности. Но в основном больше рискуют продавцы.
Покупка недвижимости в рассрочку: преимущества и недостатки
Для продавца главное преимущество рассрочки заключается в том, что он быстрее так продаст неликвидную недвижимость. Если же квартира находится в хорошем состоянии и расположена в удобном районе, ему нет смысла соглашаться на такую сделку с посторонним человеком.
Недостатков для продавца все же больше, и они напрямую связаны с рисками, о которых говорилось ранее.
Для покупателя рассрочка выгодна, особенно беспроцентная, если нет всей суммы на покупку недвижимости. Если же он перестает вносить платежи, к нему может быть применена ответственность в виде штрафов и пени, предусмотренная договором.
Ответственность за просрочку платежей
Договором может быть предусмотрена ответственность в виде штрафов и пени для покупателя при несвоевременном внесении платежей. На основании ст. 332 ГК РФ продавец вправе взыскать с покупателя законную неустойку, даже если она не указана в договоре – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ при нарушении обязательств продавец вправе потребовать возврат недвижимости, отказавшись от исполнения ДКП.
Исключение – ситуация, когда покупатель уже оплатил половину стоимости квартиры: в этом случае она не возвращается, но для урегулирования вопроса придется обращаться в суд.
НДФЛ при продаже квартиры в рассрочку
Если недвижимость была в собственности более 5 лет, НДФЛ платить не нужно. При получении жилья по договору дарения, в результате приватизации или в наследство минимальный срок владения сокращается до трех лет. В остальных случаях налог заплатить придется.
Примечание: если есть документы, подтверждающие расходы на покупку жилья, сумму от продажи можно уменьшить на сумму расходов. НДФЛ уплачивается в таком случае от разницы. Например, если квартира куплена за 5 000 000 руб., а продана за 5 500 000 руб., НДФЛ облагается только 500 000 руб.
Задекларировать доход и подать 3-НДФЛ можно в любом налоговом периоде. Например, если квартира стоит 3 000 000 руб., и платеж поделен на две части по 1 500 000 руб. (в 2019 и 2020 гг.), отчитаться можно сначала в 2019 г., а потом – в 2020 г. за указанную сумму. Или же подать декларацию в 2020 г. после полного закрытия долга покупателем (Письмо ФНС от 11 февраля 2015 г. N БС-4-11/2049).
Квартира в рассрочку. Преимущества и недостатки такой сделки
Некоторые застройщики идут навстречу своим покупателям, соглашаясь оформить жильё в строящемся доме в рассрочку. Такая сделка выгодна тем, кто располагает лишь определённой суммой для покупки. Но и минусы есть всегда. Лайф разбирался в тонкостях приобретения жилья в рассрочку.
» src=»https://static.life.ru/publications/2020/5/8/252964819491.26245.jpg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>
Фото © ТАСС / Айкин Данил
Такая схема покупки жилья, как рассрочка, это выход для людей, у которых на руках нет полной суммы для приобретения квартиры, но они могут себе позволить выплатить 50–70% цены за полгода или год. Основная доля клиентов, которые пользуются рассрочкой, это так называемые покупатели с альтернативой, объяснили в компании «ИНКОМ-Недвижимость».
К этой категории относятся люди, у которых есть около 70% от стоимости квартиры в новостройке, а оставшаяся треть — сумма, которую они ожидают получить от продажи квартиры на вторичном рынке. Существует ещё одна группа клиентов: они ждут поступления крупной суммы денег. Это может быть наследство, поощрения на работе в виде хорошей премии и так далее.
Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев рассказал, что система долевого строительства уходит в прошлое, так как на смену ей пришло проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Тем не менее многие застройщики сумели подстраховаться, реализовав часть квартир неким фирмам-посредникам (безусловно, аффилированным с самим застройщиком) и перепродавая их конечным покупателям.
Эта лазейка в законодательстве позволяет многим из девелоперов работать пока по старым правилам, то есть на условиях долевого участия. Хотя государство сейчас активно борется с такими схемами, ведь они фактически оставляют покупателей незащищёнными в случае банкротства или намеренного мошенничества со стороны застройщика
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»
Тогда встаёт вопрос, почему покупатели и застройщики выбирают схему долевого строительства? Алексей Коренев пояснил, что покупатель имеет возможность приобрести жильё ещё на стадии котлована, что заметно дешевле, нежели покупать уже готовую квартиру. Экономия может составить 25–30% и более. А застройщик получает необходимые денежные средства, которые может направить на строительство этого самого дома. Изменения в закон 214-ФЗ сейчас запрещают перебрасывать денежные средства с одного объекта на другой, как это делалось ранее. Ведь были времена, когда застройщики, собирая деньги с долевых вкладчиков, перебрасывали их на строительство совершенно иных объектов.
Тем не менее следует понимать, что выплата части средств от стоимости квартиры застройщику напрямую, а не через резервирование их на счетах эскроу, несёт в себе риски потери этих денег, если застройщик свои обязательства не выполнит. Аналитик отметил, что именно с целью защиты прав покупателей жилой недвижимости и был осуществлён переход на систему проектного финансирования, когда приобретатель жилья резервирует свои денежные средства на счетах банка-посредника, а застройщик сможет их снять только после того, как передаст готовую квартиру покупателю.
Кому подойдёт рассрочка на жильё?
Инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин говорит, что покупка квартиры в рассрочку является довольно распространённой практикой на российском рынке строящегося жилья, однако этот инструмент имеет смысл рассматривать только в нескольких случаях.
Случай первый. Если у покупателя есть возможность внести сумму, равную половине стоимости жилья, и в течение 6–12 месяцев выплатить оставшуюся сумму застройщику. Как рассказал Александр Бахтин, беспроцентная рассрочка предоставляется застройщиками на короткий срок — до полугода. Поскольку покупателю будет необходимо внести за этот срок оставшуюся стоимость квартиры, выплачивая равными платежами ежемесячный взнос, очевидно, что суммы такого взноса будут внушительными. То есть, по словам инвестиционного стратега, рассрочка будет удобна тем покупателям, кто имеет стабильно высокий доход или приобретает квартиру за счёт средств от продажи своей недвижимости.
«Уже весь мир остановился». Лукашенко заявил о четырёх бушующих в мире «пандемиях»
Случай второй. Покупку жилья в рассрочку могут рассматривать те покупатели, которые по той или иной причине не могут взять ипотечный кредит в банке.
— Если нет возможности купить жильё в ипотеку, рассрочка действительно может стать выходом из ситуации и позволить приобрести квартиру, не внося всю сумму сразу. Однако и в этой ситуации покупателю придётся осуществлять выплаты в течение ограниченного срока и довольно крупными суммами. То есть в любом случае речь идёт о покупателях со стабильным источником довольно высокого дохода, — рассказал Александр Бахтин.
Преимущества и нюансы сделки
Навстречу смерти. История побега самого знаменитого бандита 90-х из «Матросской Тишины»
Не обошлось и без минусов такой сделки для покупателей. Валерий Кочетков отметил срок рассрочки и в связи с этим ощутимые ежемесячные платежи.
— Ни один застройщик не даст рассрочку на 20–30 лет, в отличие от ипотечного продукта. Обычно рассрочка ограничивается одним годом, редко двумя, — пояснил эксперт.
Девочка сфотографировала свою сестру и только потом заметила, что за её спиной прятался чей-то силуэт
Сейчас застройщики предлагают и другие варианты рассрочки, с которыми первоначальный взнос может быть довольно демократичным — 20% от стоимости. Однако такой вариант рассрочки, по словам Александра Бахтина, предполагает выплату процентов порядка 10% годовых и увеличение срока рассрочки до полутора лет. Например, до момента сдачи дома в эксплуатацию.
— В случае если покупатель имеет возможность взять ипотечный кредит и может рассчитывать на участие в программе с субсидируемой ставкой (процентная ставка по такой программе сегодня составляет 6,5%), то выгодней и спокойнее взять ипотеку в банке на более длительный срок, снизив тем самым размер ежемесячного платежа, — советует инвестиционный стратег «БКС Премьер».
«Мне сказали по приказу: явись». Дознавательница из Уфы открыто рассказала о вечере, когда её изнасиловали
Рассматривая программы рассрочки застройщиков, покупателю нужно будет внимательно ознакомиться с условиями договора, так как у всех застройщиков условия могут быть разными. Например, если покупатель задержит ежемесячный платёж, то для него могут быть предусмотрены штрафы и пени, как и в случае с задержкой оплаты кредита в банке.