Минимальные расстояния между постройками на земельном участке
До того, как начать застраивать свой садовый или дачный участок, надо помнить, что существуют утвержденные строительные нормы, которые надо соблюдать.
В соответствии со Сводом правил СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97» минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:
— жилого строения (или дома) — 3 м;
— постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;
— других построек — 1 м;
— стволов высокорослых деревьев — 4 м;
— стволов среднерослых деревьев — 2 м;
При строительстве дома и хозяйственных построек на участке не стоит забывать о существовании норм и правил, чтобы в дальнейшем не возникало споров с соседями.
Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.).
При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.
Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть:
— от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной — 8 м;
— от колодца до уборной и компостного устройства — 8 м.
Указанные расстояния должны соблюдаться между постройками, расположенными на смежных (соседних) земельных участках.
В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению или жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:
— дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м);
— дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м).
Минимальные строительные расстояния установлены и для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. В данном случае надо руководствоваться Сводом правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
В соответствии с правилами усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м.
Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.
До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:
— от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м;
— от постройки для содержания скота и птицы — 4 м;
— от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м;
Расстояние между жилыми домами по СНиП, СП и ПБ
Когда-то минимальные расстояния между домами никак не соблюдались. И мы ведь прекрасно знаем, что зачастую это приводило к опустошительным пожарам, иногда уничтожавшем крупнейшие города мира.
Расстояние между домами в городе тоже имеет свои нормы
Со временем люди выработали определённые принципы строительства для обеспечения всё той же безопасности. Противопожарное расстояние между домами позволяет локализовать отдельно взятый пожар, не дать ему распространиться на несколько строений. Это во-первых.
Во-вторых – принятые в нашей стране СНиПы и ГОСТы дают возможность соблюдать санитарные разрывы между зданиями. Всё это нужно, чтобы соседи не загораживали друг другу свет, а специальные службы могли без большого труда получить доступ к подземным коммуникациям и меньше распространялись инфекции.
На сегодня существует сразу несколько норм частного и многоквартирного строительства. Обязанность соблюдать их ложиться на плечи застройщика – частного или объединения лиц. Практика такова, что в городской среде требования строже и их выполнение проверяют чётче. А в дачном и индивидуальном строительстве допускаются некоторые незначительные нарушения.
Многоэтажные жилые дома
Для возведения высотных домов действуют строгие нормы возведения. Можно сказать, что чем больше этажность дома, тем большая территория должна отводиться для придомовых нужд без возможности какого-либо строительства на этой территории.
Соблюдать требования закона обязан застройщик многоквартирного дома. Основные задачи существующих норм – безопасное и комфортное проживание всех жильцов.
Подбирая оптимальное расстояние между высотными домами, застройщик обязан учитывать:
При строительстве должны соблюдаться противопожарные расстояния в зависимости от материала
Правильно подобранное расстояние позволит обезопасить другие строения в городской среде и их жильцов в случае разрушения здания, пожара.
По существующим нормам в жилые помещения должно попадать солнце не меньше 4 часов в сутки. Особенно правило проверяется на нижних этажах.
Исходя из этого, минимальное расстояние между длинными сторонами многоквартирных домов должно составлять:
Расстояния от дома до дома в городе в зависимости от этажности и положения
Выдерживание таких расстояний позволяет в большинстве случаев обеспечить доступ света в квартиры всех жильцов и обеспечить достаточный уровень безопасности в случае ЧП.
Частное жилищное строительство
Индивидуальное жилищное строительство – основное поле для действия большинства законов. Поскольку такое строительство не предполагает знания юридических тонкостей от застройщика (в отличие от профессиональных строителей, занимающихся планированием многоквартирных домов). Поэтому ошибиться может каждый.
Сегодня индивидуальные проекты можно поделить на 2 больших направления:
Главное отличие первого случая – наличие полицейского адреса у жилья, участки под ИЖС отдаются специально для возведения капитальных строений и круглогодичного, а не сезонного проживания в них, наличие коммуникаций.
Жильё на некоммерческих территориях строить проще. Зачастую площади их участков довольно небольшие, поэтому все существующие нормы иногда выполнить попросту невозможно. Исходя из этого, основной порядок действий регламентируется в уставе того общества, к которому принадлежит участок.
А вот с ИЖС сложнее. Здесь нужно выполнить множество требований. Основные изложены:
Конечно, первостепенное значение во всех этих актах играет норма соблюдения пожарной безопасности. В двух словах – между деревянным и деревянным строением должно выдерживаться расстояние от дома до дома не менее 15 метров. Если речь в обоих случаях (имеется в виду у соседей) идёт о кирпичных строениях, то минимальное расстояние между домами может составлять не меньше 6 метров.
Большое значение приобретает красная линия – разметка границы с общественной территорией и соседними участками. Большинство норм предполагает как минимум выдерживание 6 метров расстояния от дома до красной линии. Забор же может выноситься за её действие, но не закрывать доступ к коммуникациям (если таковые проложены на общей территории), не мешать пешеходам, не затенять соседние участки.
Необходимо учитывать расстояние до красной линии
Регламентируются и нормы расстояний между хозяйственными постройками и домом на территории участка ИЖС. Для соблюдения санитарных норм рекомендуется оставлять не менее 8 метров до уличных уборных, огородов, мест складирования органических удобрений, бань, колодцев. Для хозяйственных построек – сараев, гаражей – предполагается выдерживать 12 метров от жилого строения. Опять же, по нормам безопасности.
Основные понятия при соблюдении норм расстояния между домами
Обращаем ваше внимание на несколько законных прав при возведении всех видов строительных объектов на собственном участке. Все они действуют в нашей стране, имеют юридическую силу.
Выходит, что нельзя взять и построить дом там, где захочется. Надо выполнить сразу несколько норм и законных требований, чтобы не мешать жить соседям, не создавать проблем аварийным службам, сделать именно безопасное жильё.
Потому что все эти нормы проверены временем, несколькими поколениями людей и строителей. Все они призваны сделать нашу жизнь безопаснее и комфортнее.
Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков
Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков
Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков российском законодательстве регулируют несколько десятков Федеральных законов, СП, ГОСТов, СанПинов, и других обязательных к применению нормативных документов.
Если распечатать все указанные документы, то общее число страниц формата А4 будет, как минимум, более 1000.
Общее число различных параметров, устанавливающих минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков также, как минимум, более 1000.
Число комбинаций, которые возникают при применении параметров во время проектирования, многократно больше.
Разобраться в применении параметров при проектировании и выборе минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ земельных участков можно. Но на это уходят годы.
Законодательство меняется. Поэтому приходится изучать и разбираться в правильном применении новых обязательных нормативных документов.
Не менее 99% заказчиков, желающих начать новое строительство, строят или в первый раз в жизни, или строили много лет назад.
Времени на то, чтобы разобраться в тонкостях применения нормативных документов при определении минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков у заказчиков нет. Тем более, нет желания этим заниматься.
Неправильное применение параметра при выборе минимального отступа зданий, строений, сооружений от границ земельных участков фактически означает признание здания, строения или сооружения самостроем. С последующим сносом.
Ежегодно в России признают самостроем многие тысячи зданий, строений и сооружений именно из за нарушения их минимальных отступов от границ земельных участков.
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом (п.2 ч.6 ст.30, п.2 ч.1 ст.38 ГрСК РФ).
Статья 30. Правила землепользования и застройки
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
.
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
.
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
.
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
.
Градостроительные регламенты относятся к правилам землепользования и застройки и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования (п.3 ч.2 ст.30, ч.1 ст.32 ГрСК РФ).
.
Статья 32. Порядок утверждения правил землепользования и застройки
1. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных статьей 63 настоящего Кодекса. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протокол общественных обсуждений или публичных слушаний, заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний, за исключением случаев, если их проведение в соответствии с настоящим Кодексом не требуется. Обязательным приложением к проекту правил землепользования и застройки, подготовленному применительно к территории исторического поселения федерального значения или к территории исторического поселения регионального значения, кроме указанных обязательных приложений, является документ, подтверждающий согласование проекта правил землепользования и застройки соответственно с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Статья 30. Правила землепользования и застройки
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
.
3) градостроительные регламенты.
Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны быть указаны на чертеже градостроительного плана земельного участка (п.3 ч.3 ст.44 ГрСК РФ), форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 г. № 840.
Строительство объекта на земельном участке должно осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка, в котором указываются минимальные отступы от границ земельного участка до объектов капитального строительства на основании принятого органом местного самоуправления градостроительного регламента для территориальной зоны, в пределах которой находится данный земельный участок.
Если застройка земельного участка в соответствии с разрешением на строительство была начата до принятия органом местного самоуправления градостроительного регламента для соответствующей территориальной зоны, в пределах которой находится данный земельный участок, то при определении отступов от границ земельного участка до внешнего контура здания, строения, сооружения следует руководствоваться ранее установленными нормативами.
Комментарий к Статье 38 ГрК РФ
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Целью установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства заключается в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Вместе с тем установление минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, и максимального процента застройки в границах земельного участка позволяет защитить права собственников соседних земельных участков, а также граждан, проживающих на данной территории, от практики так называемой «точечной застройки», при которой новые объекты капитального строительства размещаются среди уже существующих застройки, часто без учета требований нормативных документов.
На заметку
Для садовых и дачных участков эти ограничения устанавливаются СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». (Актуализированная редакция СНиП 30-02-97) и СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан».
Для участков на территории поселений общие ограничения устанавливаются СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*), а конкретные – местными градостроительными нормативами, правилами землепользования и застройки.
Дом для постоянного проживания одной семьи надо строить, согласно СНиП 31-02-2001, независимо от того, на каком участке он строится.
Территориальными строительными нормами Московской области ТСН 30-303-2000 МО «Планировка и застройка городских и сельских поселений» установлены такие ограничения (для жилой территории):