Расторжение ДДУ при ипотеке
Стать участником долевого строительства сегодня просто. Стремясь приобрести жилье в новостройке, многие берут ипотечный кредит. В таком случае в двусторонние отношения вступает еще и третья заинтересованная сторона – кредитное учреждение.
Можно ли расторгнуть ДДУ с ипотекой?
Право требования жилья с застройщика гарантировано договором долевого участия, но без одобрения банковского учреждения, в залоге у которого находится та самая недвижимость, дольщик, увы, не вправе совершить ни одного юридически значимого действия. Посему при возникновении дискутабельной ситуации, помимо разрешения эксцесса со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос и с самой кредитной организацией.
Право заемщика на расторжение договора долевого строительства предусмотрено федеральным законодательством РФ. Ситуация усложняется необходимостью ежемесячной уплаты процентов банку и при расторжении ДДУ с ипотекой теряется право претендовать на квартиру. Как бы то ни было, суд вправе взимать со строительной организации уплаченные банку в качестве процентной ставки по кредиту суммы. Это и есть возмещение или взыскание убытков.
Изложенный в законе алгоритм расторжения ДДУ с ипотекой идентичен расторжению и без таковой. Договор можно расторгнуть:
Нужно помнить! Процедура расторжения проводится до подписания акта приема-передачи квартиры.
Никогда не соглашайтесь на возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на то же жилое помещение с новым человеком. Это действие может не произойти, и вы останетесь ни с чем. А длительный срок возврата долга лишает возможности обращения в суд с этим вопросом.
Алгоритм действий
Как расторгнуть договор долевого участия с ипотекой? Для этого следует:
Важно! При судебном урегулировании вопроса обязательно участие банка в качестве третьего лица.
Если в договоре отражены особые условия возврата денежных средств, то последние перечисляются на счет заемщика или банка. Зачисление возможно и на счет физического лица, которое впоследствии самостоятельно гасит долг перед банком.
На практике имели место случаи достижения в досудебном порядке договоренностей между застройщиком, как зарекомендовавшей себя организацией, и дольщиком, когда последний, имея обоснованные и объективные причины, просит расторгнуть договор, несмотря на участие банка.
Для этого ставится в известность кредитор с одновременным запросом справки об уплаченных процентах и остатке долга, а также направляется заявление застройщику с четким изложением причин расторжения соглашения и реквизитами для возврата уплаченных сумм.
Внимание! Дольщик рискует ничего не получить и остаться должным, в случае если застройщик предложит возврат денежных сумм после перепродажи предмета договора.
Не забудьте, что договор о расторжении ДДУ с ипотекой в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре.
Расторжение договора долевого строительства с участием материнского капитала и ипотеки, а также военная ипотека
При принятии решения о прекращении ДДУ при таких обстоятельствах, основной загвоздкой будет материнский капитал, участие которого в сделке обязывает наделить детей долями.
В случае возврата его в Пенсионный фонд, чего трудно избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Оптимальный вариант – покупка нового жилья, стоимость которого не должна быть меньше материнского капитала.
Относительно военной ипотеки дела обстоят так же. Только в этом случае договор долевого строительства находится ещё на балансе ФГКУ «Росвоенипотека», куда банк переводит средства. Соответственно, военнослужащий не имеет на них никаких прав.
В любом случае, государственная субсидия должна нести за собой собственно целевое использование.
Важно знать! ДДУ с ипотекой и его расторжение в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре с погашением записи по ипотеке. Пока запись не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.
Чтобы избавиться от записи об ипотеке предоставляются:
Учтите! Что федеральное законодательство, защищает не только права потребителей, но и лиц, предоставляющих услуги. В нашем случае – застройщика, без согласия которого расторжение договора долевого участия с ипотекой невозможно при условии, что им соблюдаются и реализуются все взятые на себя обязательства. Маловероятным для дольщика будет тот факт, что окажется положительным результат при судебном разбирательстве.
Помните! Расторжение ДДУ с ипотекой для дольщика, как заемщика, может иметь серьезные последствия.
Может так случиться, что по условиям договора кредитования, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, обязательства с него не снимаются.
Очень сложно, даже через суд, гарантировать возврат всех расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту, процедурой оформления самой ипотеки (стоимость оценки, госпошлина за регистрацию ДДУ), разницы между внесенной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен на рынке недвижимости.
На протяжении длительного срока невозможно гарантировано спрогнозировать собственное финансовое положение и, если задумали участвовать в долевом строительстве с ипотекой, взвесьте все «за» и «против».
Коль скоро став недовольным дольщиком, для принятия окончательного решения, очень важно проконсультироваться с кредитором и юристом, который поможет выработать единственно верный и безболезненный алгоритм действий.
Как расторгнуть ДДУ с ипотекой
В предыдущем материале мы рассказывали о том, как дольщик может в одностороннем порядке и без суда расторгнуть договор долевого участия. Однако, если на квартиру взята ипотека, этот процесс усложняется. Читайте ниже о том, как правильно действовать в этом случае.
Особенности процедуры
Первое, что необходимо сделать при расторжении ДДУ с ипотекой – внимательно изучить условия кредитного договора с банком. В случае, когда ДДУ оплачен за счет кредита, всю сумму цены по договору застройщику перечисляет банк, в пользу которого оформляется ипотека. Участник долевого строительства производит платежи по кредитному договору.
В обеспечение выполнения им своих обязательств банк возьмет в ипотеку построенную квартиру после завершения строительства и регистрации права собственности на нее. До этого момента в залоге у банка находятся права требования по договору долевого участия. Поэтому расторжение ДДУ с ипотекой проводится с участием банка, выдавшего кредит на эту квартиру.
Расторжение ДДУ означает, что строящаяся по нему квартира не будет передана участнику долевого строительства. Застройщик будет обязан вернуть уплаченные за нее средства, а также (по требованию дольщика) уплатить неустойку за нарушение своих обязательств по договору.
Если до передачи квартиры дело не дошло, дольщик все равно будет обязан погашать кредит банку. Освободиться от обязательств можно, только если досрочно погасить выданный кредит и снять ипотеку за счет возвращенной застройщиком оплаты цены квартиры.
В сложившейся практике нет единого мнения о том, нужно ли дольщику получать согласие банка на расторжение ДДУ, обремененного залогом прав (ипотекой). Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» прямо не указывает на подобную обязанность. С другой стороны, по общему правилу распоряжаться заложенным имуществом (в том числе правами требования) можно по согласованию с залогодержателем (ст. 346 ГК РФ).
Суды, как правило, становятся на сторону дольщиков и подтверждают, что расторгнуть ДДУ с ипотекой можно и без согласования с банком, выдавшим кредит.
Однако нужно учитывать, что одностороннее расторжение ДДУ с ипотекой не дает дольщику оснований прекратить оплату по кредиту. Он должен вносить платежи до того момента, пока вся уплаченная за квартиру сумма не вернется банку. Переплату процентов можно взыскать с застройщика в судебном порядке, как понесенные убытки.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Автоматической замены должника по кредитному договору с дольщика на застройщика не произойдет. Такая замена возможна только с согласия банка, оформившего ипотеку.
Основания
Случаи одностороннего расторжения договора по инициативе дольщика перечислены в ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Оно возможно в случаях разнообразных нарушений со стороны застройщика. Если нарушение прав дольщика очевидно, расторжение проводится во внесудебном порядке. В частности, отказ дольщика от ДДУ без суда возможен в следующих случаях, перечисленных в п. 1 ст. 9 Закона:
Если же ситуация с нарушением прав дольщика неоднозначна и связана с субъективной оценкой, для одностороннего расторжения ДДУ потребуется судебное разбирательство.
Порядок расторжения
Одностороннее расторжение ДДУ по инициативе дольщика без суда производится путем направления застройщику уведомления о расторжении. Уведомление должно быть направлено почтовым отправлением с описью вложений, позволяющей установить его содержание.
С момента отправки уведомления ДДУ будет считаться расторгнутым. Подробнее о составлении и направлении уведомления об одностороннем внесудебном расторжении ДДУ читайте здесь.
Кому вернут деньги
Возврат средств можно проводить как напрямую банку, так и самому дольщику. О желаемом способе возврата необходимо упомянуть в уведомлении о расторжении договора.
Если застройщик не возвращает средства добровольно, их взыскание необходимо проводить через суд. Полученное судебное решение будет исполняться в принудительном порядке через службу судебных приставов.
Однако нужно учитывать, что при отсутствии у застройщика средств исполнение решения суда может затянуться. Все это время дольщик вынужден будет вносить платежи по ипотеке банку, включая начисленные на остаток суммы задолженности проценты.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Расторжение ДДУ по желанию дольщика. Ипотека
В конце ноября месяца подписан договор ДДУ.
В договоре указаны 2 (два) дольщика.
Оплата по договору произведена за счет 1) частично собственных средств 2) с помощью заемных средств, привлеченных по договору ипотеки двумя дольщиками.
На данный момент, пакет документов по ДДУ подан на регистрацию в регулятор. ДДУ не зарегистрирован в данный момент. Деньги ипотечного займа+собственные средства на аккредитиве.
Имеют желание расторгнуть договор.
Отказаться от покупки.
Закрыть ипотечный займ.
Возможно ли это осуществить?
Какие действия необходимо предпринять?
Воьзможно ли сделать что-то после того, как ДДУ будет зарегистрирован? И деньги с аккредитива уйдут застройщику?
не является основанием для одностороннего расторжения ДДУ дольщиками.
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.2. В случае,если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
ст. 9, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Воьзможно ли сделать что-то после того, как ДДУ будет зарегистрирован? И деньги с аккредитива уйдут застройщику?
Если у вас в ДДУ нет указание на возможность немотивированного одностороннего отказа, то вам либо попробовать договориться с застройщиком о расторжении по соглашению сторон ДДУ, либо передавать права и обязанности по договору цессии другому (другим) лицам, желающим вступить в ДДУ.
По договору цессии получите деньги от цессионария (нового дольщика), погасите ипотечный кредит досрочно.
Добрый вечер Василий!
Вы конечно можете сейчас подать в регистрирующий орган заявление об отзыве ранее поданного вами заявления о регистрации ДДУ. Но это не является для застройщика поводом к расторжению договора. Застройщик вправе обратиться в суд с иском о регистрации заключенного ДДУ. поэтому сама по себе регистрация не влияет на расторжение договора.
Ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает основания расторжения.
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.