Расторжение договора долевого участия в строительстве 2020
Содержание:
Правоотношения застройщиков и участников долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – ФЗ-214), а если участником долевого строительства является гражданин, он также защищен Законом РФ «О защите прав потребителей».
Очень часто к нам обращаются дольщики, столкнувшиеся с такими проблемами, как длительная задержка окончания строительства жилых домов, приостановка строительства застройщиком, нарушение норм строительства и др.
Своевременный ввод объекта строительства в эксплуатацию и сдача квартир без задержек на сегодняшний день явление довольно редкое.
Многие дольщики в одностороннем порядке отказываются от ДДУ, но сталкиваются с тем, что застройщики тянут с возвратом денег, и не желают добровольно выплачивать неустойку.
Дольщики, уставшие от длительного ожидания и бесконечных «завтраков» застройщиков, желают вернуть свои деньги, но не знают, как это сделать, с чего начать.
Наши юристы знают, как привлечь застройщика к ответственности, быстро вернуть деньги и получить с застройщика причитающиеся проценты.
Их опыт ведения споров с застройщиками весьма внушителен, по состоянию на начало 2017 года в производстве наших юристов и адвокатов имеется порядка 120 дел с застройщиками СПб, в числе которых «ЛенСпецСМУ», «Главстрой-СПб», «Дальпитерстрой», ЖК «Каменка» и другие.
Также, юристами по ДДУ подготовлена настоящая статья, ознакомление с которой поможет дольщикам в вопросе расторжения договора долевого участия.
Как расторгнуть договор долевого участия
Специальные нормы, установленные ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусматривают ряд оснований для привлечения сторон договора об участии в долевом строительстве (коротко — ДДУ) к ответственности при их виновном поведении.
В частности, невыполнение сторонами условий договора и другие нарушения требований закона влекут расторжение договора участия в долевом строительстве.
Статья 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» допускает расторжение ДДУ как во внесудебном уведомительном порядке, так и в судебном порядке. Стороны также могут прийти к обоюдному соглашению о расторжении договора, при этом оговорить условия и порядок расторжения договора.
В зависимости от соответствующих оснований, закон допускает:
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
Примечательным является тот факт, что основным механизмом защиты дольщиков от действий недобросовестных застройщиков является расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем уведомительном порядке.
Возможность внесудебного расторжения договора избавляет дольщиков от длительных судебных процессов с застройщиком, и безусловно, многое упрощает.
Однако, дольщикам не стоит забывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора долевого строительства также предоставлена и застройщикам в случае нарушения дольщиком обязанности по своевременному внесению платежей по договору.
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика
Основания расторжения ДДУ по инициативе дольщика
В первую очередь подробно рассмотрим основания, позволяющие дольщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Итак, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
Как показывает практика, наиболее распространенными являются случаи просрочки сдачи квартир и несоблюдения застройщиками строительных норм, и как следствие, сдача квартир с недостатками и недоработками.
Порядок действий дольщика при одностороннем расторжении ДДУ
Итак, дом не сдан в срок, в квартире обнаружены существенные недостатки или застройщик отказывается устранять свои недоработки?
Если вы по этим основаниям хотите расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть деньги за квартиру, вам нужно четко понимать порядок своих действий.
Законом регламентирована следующая процедура расторжения ДДУ при одностороннем отказе дольщика от его исполнения:
В уведомлении нужно указать следующее:
Возврат денег и уплата процентов при одностороннем расторжении ДДУ
Ответственность застройщика за нарушение сроков возврата денег дольщику
Если застройщик нарушит 20-дневный срок возврата денег за квартиру и выплаты процентов, или вовсе откажется добровольно перечислять дольщику причитающиеся денежные средства, дольщику необходимо обращаться в суд.
За невыполнение требования закона о возврате дольщику суммы, уплаченной по договору, застройщик понесет материальную ответственность в виде уплаты дольщику процентов за пользование этой суммой в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства (ч.6 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»).
В суде к застройщику также применяются санкции, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей».
Итак, в суде дольщик может требовать с застройщика:
Проблема состоит в том, что на практике строительные компании чаще всего не спешат возвращать дольщикам деньги за квартиры, и практически во всех случаях отказываются от добровольной уплаты процентов за пользование денежными средствами дольщиков.
Такие неправомерные действия застройщиков вынуждают дольщиков отстаивать свои права в суде.
Судебные процессы по таким делам не из легких. К примеру, дело может осложниться тем, что к моменту вступления судебного решения в законную силу недвижимость может значительно подорожать, соответственно, на деньги, возвращенные застройщиком, уже не купить равноценное жилье.
Все эти нюансы требуют оценки юриста, который применив свои знания и навыки сделает все, чтобы взыскать с застройщика все предусмотренные законом суммы.
Если вы хотите как можно быстрее получить от застройщика все причитающиеся денежные средства, помощь квалифицированного юриста вам просто необходима.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Основания расторжения ДДУ в судебном порядке
В этом разделе детально рассмотрим судебное расторжение договора долевого участия.
Исходя из содержания норм ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» такой порядок расторжения ДДУ может быть осуществлен по требованию дольщика при виновном поведении застройщика.
Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
Как видим, перечень оснований для судебного расторжения ДДУ не является закрытым, это значит, что дополнительный перечень может быть также установлен самим договором долевого участия.
До обращения в суд целесообразно направить застройщику досудебное требование о расторжении договора, возврате денежных средств и выплате процентов.
Порядок обращения в суд
Исковое заявление в суд должно быть грамотно составлено и правильно подано в суд, то есть соответствовать требованиям статей 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В иске необходимо изложить обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд, четко изложить свои требования, произвести расчет взыскиваемых процентов, приложить все необходимые для рассмотрения спора документы.
Подсудность дел по ДДУ
Споры между застройщиками и дольщиками – гражданами подведомственны судам общей юрисдикции. Это районные суды при цене иска свыше 50 000 рублей, и мировые судьи, если цена иска ниже указанного размера.
К данным спорам применяются правила статьи 29 ГПК РФ об альтернативной подсудности, что связано с распространением них Закона РФ «О защите прав потребителей».
А это значит, что исковое заявление к застройщику может быть подано в суд по выбору истца:
Данная правовая позиция подтверждается разъяснениями Верховного Суда РФ, данными в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г
Если участником долевого строительства является организация, иск подлежит рассмотрению Арбитражным судом по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).
Оплата госпошлины
Если цена иска не достигает 1 000 000 рублей, госпошлина не оплачивается только для физических лиц)
При цене иска свыше 1000 000 рублей истец должен оплатить госпошлину, исчисленную в соответствии с требованиями Налогового кодекса РФ.
Указанные правила действуют, если истцом является физическое лицо.
Организации не освобождены от уплаты госпошлины при обращении в суд.
Документы для предъявления иска в суд:
Возврат денег и выплата процентов при расторжении ДДУ в судебном порядке
В случае удовлетворения иска о расторжении ДДУ суд также взыскивает с застройщика в пользу участника долевого строительства предусмотренные законом проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.
Выплата денег дольщику должна быть осуществлена застройщиком в течение 10 дней со дня расторжения договора участия в долевом строительстве.
Порядок начисления процентов и ответственность застройщика при нарушении сроков выплат аналогичен порядку, установленному при одностороннем расторжении ДДУ.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Застройщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ по следующим причинам:
Ответственность дольщика при расторжении ДДУ застройщиком
Дольщик, допустивший нарушение срока внесения оплаты по ДДУ, обязан уплатить застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения данного обязательства, которая рассчитывается от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Обратите внимание, что застройщик не вправе удерживать часть денежных средств, подлежащих возврату дольщику, в счет неустойки, подлежащей взысканию с дольщика за нарушение оплаты по ДДУ. Такой зачет прямо запрещен законом (ч. 7 ст. 9 ФЗ-214).
Возможно ли расторжение ДДУ если застройщик выполняет свои обязательства
В жизни возникают ситуации, когда уже после заключения и регистрации ДДУ, у дольщика изменяются какие-то жизненные обстоятельства или просто меняются планы, и он просто не хочет приобретать данную квартиру по ДДУ.
В этой связи многих интересует вопрос о том, можно ли расторгнуть договор долевого участия без причин, т.е. если застройщик не нарушает свои обязательства.
До 1 января 2017 г. расторжение договора об участии в долевом строительстве было возможно и без виновного поведения застройщика.
Поскольку этот момент никак не был отрегулирован ФЗ-214, то действовали положения статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», позволяющие потребителю отказаться от исполнения договора в любое время, оплатив второй стороне фактически понесенные расходы. И для этого не нужны были основания в виде нарушения застройщиком условий договора, задержки строительства и т.д.
С 1 января 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
В частности, ФЗ-214 дополнен частью 1.2, в соответствии с которой дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если застройщик:
Поскольку этот вопрос теперь отрегулирован ФЗ-214, возможность применения к спорным правоотношениям в данной части положений статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» исключена.
Итак, с 1 января 2017 г. расторжение ДДУ просто по желанию дольщика, без нарушений со стороны застройщика, невозможно.
Но это не исключает возможности осуществить расторжение ДДУ по соглашению сторон.
Застройщик просрочил сроки сдачи дома, а вы не знаете, как расторгнуть договор и взыскать с застройщика проценты за пользование денежными средствами?
Обратившись к услугам профессиональных юристов нашего Центра вы можете рассчитывать на разрешение спора с застройщиком в краткие сроки.
Наши юристы по ДДУ готовы оказать вам следующий спектр услуг:
В суде большая часть судебных расходов взыскивается с застройщика в пользу дольщика.
Сверх этого, дольщик в качестве бонусов получает от застройщика штраф в размере половины от взысканных сумм, а также возмещение морального вреда.
1 комментарий
Все правильно и грамотно написано. Спасибо вам за статью, уверен она многим поможет. Я не юрист, но мы с женой побывали в таком судебном разбирательстве.
Добавить комментарий Отменить ответ
для бесплатной консультации
с профильным юристом
Расторжение договора долевого участия (ДДУ)
В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:
При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.
Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.
Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?
Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.
Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.
Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.
Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.
Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:
П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:
Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:
Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон
Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.
Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:
Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика
Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.
П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:
Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке
Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):
Исковое заявление в суд
Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:
Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:
Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика
До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.
Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:
Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.
Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.
Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.
Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.
Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.
Возврат денег при расторжении договора долевого участия
П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:
Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.
Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.