Как безопасно расторгнуть ДДУ
После заключения и регистрации договор долевого участия становится обязательным и для застойщика, и для дольщика. Тем не менее, возникают ситуации, когда одна из сторон желает расторгнуть его. Если другая сторона не против, проблем обычно не возникает. Однако 214 ФЗ предусматривает ограниченное количество случаев, когда допускается одностороннее расторжение договора долевого участия без согласия другой стороны. В этой статье мы расскажем, когда можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по требованию дольщика или застройщика, и как вернуть уплаченные за квартиру деньги. Для Вашего удобства мы наглядно изобразили возможные варианты расторжения договора на схеме.
Добровольно по соглашению сторон
Расторжение ДДУ по соглашению сторон возможно в любой момент. Для этого застройщик и дольщик должны подписать соглашение о расторжении договора долевого участия, в котором они:
Зачастую в ДДУ содержится условие, что при его досрочном расторжении по инициативе дольщика, последний должен уплатить застройщику штраф (неустойку), размер которой обычно составляет около 10% от уплаченной по договору цены. Застройщик при этом согласен расторгнуть договор только при условии, что такая неустойка будет удержана из подлежащих возврату дольщику денег. Бороться с этим сложно, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения договора.
Однако застройщик может и пойти навстречу дольщику — например, если дольщик хочет обменять квартиру на большую. Некоторые застройщики соглашаются даже на замену на квартиру меньшей площади, если дольщик по каким-либо причинам не может оплатить изначально выбранное жилье. Если стороны договорились, они заключают соглашение о расторжении старого ДДУ и, если нужно, новый договор долевого участия на другую квартиру.
Отказ застройщика от ДДУ
Застройщик может отказаться от договора, если дольщик существенно нарушил сроки оплаты цены квартиры, установленные договором. В соответствии со статьей 5 ФЗ 214, существенной будет:
При наличии этих оснований для расторжения договора долевого строительства, застройщик направляет дольщику письменное предупреждение о грядущем расторжении договора не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Предупреждение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения. Отметка почты о вручении письма либо об отсутствии адресата по указанному в ДДУ адресу будет доказательством того, что застройщик надлежаще уведомил дольщика о расторжении ДДУ. По истечении установленного срока будет считаться, что договор прекращён.
При этом возврат уплаченных дольщиком денег (если, конечно, дольщик частично внёс деньги по ДДУ) должен произойти в течение 10 рабочих дней.
Если этот срок нарушен, дополнительно застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки, а если дольщиком является физическое лицо — эта неустойка удваивается. Если дольщик уклоняется от получения средств, деньги перечисляются в депозит нотариуса, откуда дольщик сможет их впоследствии забрать.
При возврате денег дольщику застройщик не вправе удержать из них начисленные проценты за просрочку платежей. Однако, эти пени могут быть взысканы с дольщика впоследствии в судебном порядке.
Как дольщику расторгнуть ДДУ и вернуть деньги
При надлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору дольщик не вправе от него отказаться. Однако расторжение договора долевого участия по инициативе дольшика все-таки возможно, если застройщик нарушает договор.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
214 ФЗ предусматривает следующие случаи, когда дольщик может отказаться от договора без суда, направив письменное уведомление застройщику о расторжении ДДУ:
Дольщик также может разорвать договор, подав исковое заявление в суд о расторжении ДДУ. Одностороннее расторжение ДДУ проводится в судебном порядке при наличии следующих причин для расторжения:
В этом случае суд рассмотрит, действительно ли имеется какое-либо из оснований для расторжения, перечисленных выше. Договор будет расторгнут решением суда.
Застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком средства, а также начисленную на них неустойку:
Если срок возврата нарушен, застройщик уплачивает процены (неустойку) на невозвращенные суммы по ставке 1/300 от ключевой ставки Центрального банка России в день. Эта компенсация удваивается, если дольщик — физическое лицо.
В ходе разбирательства по одностороннему расторжению ДДУ имеет смысл просить суд наложить арест на имущество застройщика, чтобы обеспечить выплату дольщику средств.
Если на квартиру был взят ипотечный кредит, можно также попытаться взыскать с застройщика излишне уплаченные проценты по ипотеке. Нужно учитывать, что само по себе расторжение ДДУ не снимает с дольщика обязательств по выплате кредита до момента, пока средства не вернутся банку. Поэтому банк, как правило, участвует в судебном процессе как самостоятельное лицо.
Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре
Факт прекращения ДДУ должен быть зафиксирован Росреестром. Регистрация занимает 5-7 рабочих дней. Подать документы можно как в МФЦ, так и в отделении Росреестра (последний вариант доступен не везде). Госпошлина за расторжение договора долевого участия равна 350 рублям.
Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы:
Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, можно ли расторгнуть договор долевого строительства и какие есть для этого основания. При этом, возможно, потребуется обращаться в суд для взыскания средств с застройщика
В любом случае расторжение ДДУ может быть связано с рисками для дольшика. Зачастую вопрос о расторжении возникает, когда стройка уже стоит, и вот-вот начнётся процесс банкротства застройщика. При этом у застройщика нет средств, в связи с чем их возврат дольщику оказывается под вопросом. Оказавшись в подобной ситуации, необходимо рассмотреть все возможные выходы из неё, проконсультировавшись с юристом.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Каковы риски при расторжении ДДУ по обоюдному согласию?
Застройщик не в банкротстве, хотя постройка здания не укладывается в сроки по ДДУ (ожидаемое опоздание на 1-3 месяца, люди на стройке и техника есть). Есть обоюдное желание сторон (еще не оформленное на бумаге) расторгнуть ДДУ на основе гражданского кодекса.
Нет ясности с основанием в тексте соглашения. В явном виде не прописано.
1 Сторона 1(Застройщик) и сторона 2(Дольщик), то есть стороны заключили соглашение о следующем:
2. Стороны пришли к соглашению расторгнуть ДДУ, подписанный между Сторонами 06.07.2014 г.
3. Стороны пришли к Соглашению, что Застройщик возвращает денежные средства в общей сумме х руб, внесенные Дольщиком на расчетный счет Застройщика и выплачивает за период пользования денежными средствами Дольщика с 21.07.2016 г. по дату подписания настоящего Соглашения Дольщику проценты на общую сумму Y руб.
5. Денежные средства перечисляются Застройщиком(депонентом) на аккредитив, открытый в банке-агенте на имя Дольщика(бенефициара) на срок 90 дней. перечисление сумм производится при предоставлении Соглашения с отметкой Росреестра.
6. Стороны договорились о том, что настоящее Соглашение становится недействительным при наступлении любого из следующих событий:
— при нарушении Депонентом срока перечисления Сумм депонирования на счет аккредитива более, чем на 6 (шесть) банковских дней;
— при неполучении Дольщиком денежных средств, указанных в п. 3 Соглашения, в общей сумме, составляющие X+Y руб.
Застройщик вправе с даты государственной регистрации Соглашения заключать любые Договоры с третьими лицами в отношении Объекта долевого строительства
1 Риски для дольщика при проведении сделки? Банкротство в ближайшие полгода исключаем, только недобросовествное поведение (затягивание регистрации в Росреестре и т.п.).
2 Может ли при указанной схеме сделки возникнуть ситуация, когда договор будет перерегистрирован на застройщика (и быстро «перепродаст»), а деньги он не перечислит уже бывшему дольщику?
3 Возможно ли обременить право дальнейшей перепродажи застройщику (для исключения «цепочки» сделок до тех пор, пока дольщик не предьявит свое согласие (подтверждение, что деньги получил)? Если да, то каким условием в Соглашении?
4 Как стимулировать своевременное перечисление денег от застройщика к дольщику, который уже станет «бывшим»(допустим, аккредитив закроется по сроку, а бенефициар (участник) не успеет по каким либо причинам получить средства с аккредитива? Куда бечь в этом случае?
5 Можно ли обременить право на перерегистрацию ДДУ?
6. Может ли предъявить впоследствии застройщик к бывшему дольщику требование возврата средств от дольщика в сумме, превышающей изначально уплаченную по ДДУ на основании получения неосновательной прибыли (обогащения)?Либо на основании несправедливых договорных условий?
Как правильно расторгнуть ДДУ
Юристы Центра правовой помощи при Владимирском городском ипотечном фонде продолжают рассказывать о тонкостях совершения сделок в сфере купли-продажи недвижимости. В прошлом материале мы рассказали, как заключить договор долевого участия (ДДУ), а сейчас давайте узнаем, как его грамотно расторгнуть.
Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях при одностороннем отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) от исполнения договора или по требованию участника долевого строительства в судебном порядке.
При одностороннем отказе от исполнения договора или расторжении его судом застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства.
1. Письменно уведомить другую сторону о причине, по которой дальнейшее взаимодействие становится невозможным или нецелесообразным.
2. Договориться о месте и времени для составления соглашения о расторжении.
3. Встретиться сторонам и составить соглашение о взаимном расторжении договора.
4. Провести взаиморасчёты.
Соглашение в таком случае составляется на основании тех пунктов договора, которые были предусмотрены стороной, но не были выполнены. Также опорой составления соглашения должна стать та часть договора, где при его составлении предусматривались возможности его составления.
Порядок расторжения договора и возврата денег в случае отказа стороны от исполнения договора в одностороннем порядке:
1. Уточните, имеются ли основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.
Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке:
— если застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;
— застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от договора долевого участия либо обязательных технических или градостроительных требований;
— имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
— застройщик не уведомил участника долевого строительства о прекращении поручительства не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства и о заключении другого договора поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства;
— в иных случаях, установленных законом или договором.
Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке:
— если участник долевого строительства просрочил внесение платежа более чем на два месяца в случае уплаты цены договора путем единовременного внесения платежа;
— участник долевого строительства систематически нарушает срок внесения платежей в случае уплаты цены договора путем внесения платежей в течение определенного периода времени.
2. Отправьте застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с требованием о возврате денежных средств.
Уведомление должно быть отправлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В свою очередь застройщик перед отправлением вам уведомления об отказе от исполнения договора должен предварительно направить предупреждение о необходимости погашения задолженности и возможных последствиях. Если участник строительства не исполнил требование об оплате, отказался от получения предупреждения либо отсутствует по адресу, застройщик вправе расторгнуть договор, но не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения.
Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
3. Дождитесь возврата денежных средств.
Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства, то в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения застройщик обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/150 ставки рефинансирования Банка России.
Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе застройщика, то он обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения.
За нарушение указанных сроков участнику долевого строительства полагаются проценты исходя из 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств, до дня их возврата участнику долевого строительства.
4. В случае бездействия застройщика обратитесь в суд.
Если при одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, процентов за пользование указанными денежными средствами и компенсации убытков.
К исковому заявлению следует приложить:
— копию договора участия в долевом строительстве;
— документы, подтверждающие исковые требования (например, подтверждающие нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, не устранение ответчиком выявленных недостатков, копию ранее направлявшегося вами требования (претензии) в случае его направления и др.);
— копию уведомления об отказе от исполнения договора;
— расчет суммы исковых требований;
— копии искового заявления и приложенных к нему документов для ответчика;
— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
— нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается представителем истца);
— иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования.
Исковое заявление и комплект документов подаются в суд по месту нахождения застройщика.
Порядок расторжения договора через суд
1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора в судебном порядке.
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке:
— в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства;
— существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— в иных случаях, установленных законом или договором.
2. Обратитесь в суд с иском о расторжении договора, возврате денежных средств, процентов за пользование указанными денежными средствами и компенсации убытков.
К исковому заявлению следует приложить:
— копию договора участия в долевом строительстве;
— документы, подтверждающие исковые требования (например, подтверждающие прекращение (приостановление) строительства (создания) многоквартирного дома, существенные изменения проектной документации или изменение назначения общего имущества (и/или нежилых помещений), входящего в состав многоквартирного дома, и др.);
— расчет суммы исковых требований;
— копии искового заявления и приложенных к нему документов для ответчика;
— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, размер которой исчисляется в вышеприведенном порядке исходя из цены иска;
— нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается представителем истца);
— иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования.
Исковое заявление и комплект документов также подаются в суд по месту нахождения застройщика.
3. Дождитесь возврата денег.
Застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда.
4. В случае бездействия застройщика обратитесь в службу судебных приставов.
Если застройщик не возвращает деньги после вступления в законную силу решения суда, получите в суде исполнительный лист и подайте его в службу судебных приставов по юридическому адресу застройщика, местонахождению имущества застройщика или по юридическому адресу его представительства или филиала. Вы можете предъявить исполнительный лист к исполнению в течение трех лет.
Звоните нам по телефону: 8 (4922) 377-085 и мы поможем вам в решении любых вопросов, связанных с недвижимостью.