Ответственность застройщика за незаконное привлечение денежных средств дольщиков
Одной из наиболее распространенных схем до сих пор является привлечение денежных средств дольщиков в качестве обеспечения по предварительным договорам участия в долевом строительстве или предварительным договорам купли – продажи. Несмотря на наличие в ст. 3, 4 Закона № 214-ФЗ ряда требований, необходимых для заключения договора участия в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, государственная регистрация застройщиком права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства и регистрация договора в Росреестре), следуя нормам Гражданского кодекса РФ, предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи избавляет застройщика от указанных «сложностей». При этом предварительный договор, по смыслу ст. 329, 421 Гражданского кодекса, может одновременно содержать обеспечительные условия, перечень которых является открытым.
В качестве обычно используемого застройщиками способа обеспечения обязательств по заключению основного договора участия в долевом строительстве или основного договора купли-продажи выступает внесение денежных средств дольщиком. В случае не заключения по той или иной причине между застройщиком и дольщиком основного договора, обеспечение носит компенсаторную функцию, оставаясь в распоряжении той или иной стороны. Размер же обеспечительного платежа определяется сторонами произвольно и может составлять до 100 % долевого взноса или цены квартиры.
Схема предварительных договоров долгое время позволяла застройщикам «обойти» Закон № 214-ФЗ, получая от дольщиков столь необходимые в период строительства домов денежные средства. Однако, в настоящее время недостаточное правовое регулирование отношений по схеме предварительных договоров, предоставляющее возможность «обойти» требования Закона № 214-ФЗ компенсируется судебной практикой, рассматривающей привлечение застройщиком денежных средств дольщиков в отсутствие договоров участия в долевом строительстве в качестве административного правонарушения.
В качестве примера в настоящей статье рассмотрим практику Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (ФАС СКО) по делам об обжаловании постановлений уполномоченных органов по контролю за долевым строительством. Что же служит основанием для привлечения застройщиков к ответственности и каким образом органы, уполномоченные на осуществление контроля за долевым строительством устанавливают наличие состава правонарушения?
Несмотря на то обстоятельство, что постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 года по делу № А32-40404/2009-58/380-122АЖ создает сложности в определении фактических обстоятельств рассмотренного дела («…общество при заключении предварительных договоров привлекало денежные средства граждан на строительство жилого дома, оформляя договоры купли-продажи»), позиция арбитров понятна. Основанием для применения ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях явилось то, что общество привлекало денежные средства по предварительным договорам. Далее указано: «В предварительных договорах участия в долевом строительстве конкретно определена цена и объект недвижимости, который будет передан гражданину». Таким образом, несмотря на неопределенность в квалификации судом правовой природы сложившихся отношений (купля – продажа, долевое участие, предварительный договор), можно сделать вывод о том, что основанием для привлечения к ответственности в рассматриваемой ситуации послужило то обстоятельство, что общество, даже не являясь застройщиком, привлекало денежные средства граждан, определяя в заключаемых договорах цену и объект недвижимости, который будет передан гражданину. Сходный вывод содержится и в постановлениях ФАС СКО от 15 мая 2009 года по делу № А32-24479/2008-59/265-124АЖ и от 21 сентября 2009 года по делу № А32-4036/2009-51/72-40АЖ.
В другом случае ФАС СКО постановлением по делу от 21.12.2009 года № А53-11831/2009 признал правомерным привлечение к административной ответственности юридического лица, заключавшего предварительные договоры купли-продажи квартир «для целей долевого строительства» до получения разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, без публикации проектной декларации. Таким образом, судебная практика исходит из понимания договора участия в долевом строительстве, как единственного законного способа привлечения денежных средств в период строительства. При этом любое отклонение застройщиком от «классической» схемы влечет риск привлечения к административной ответственности.
Не является панацеей для застройщиков и привлечение денежных средств по вексельной схеме, поскольку суд, оценивая наряду с заключением предварительного договора, договор купли – продажи векселя, цена которого соответствует цене долевого участия, так же делает вывод о нарушении законодательства о долевом устроительстве. Примером тому является постановление ФАС СКО от 16.11.2009 года по делу № А32-15422/2009-51/200-95АЖ, которым суд привлек к ответственности общество, не имеющее разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации, но заключающее с гражданами предварительные договоры участия в долевом строительстве, суммы первоначальных взносов по которым поступали в общество путем оформления договоров купли-продажи простых векселей.
Поскольку во всех рассмотренных случаях застройщикам не удалось доказать ни того, что денежные средства, полученные от граждан в качестве гарантии, обеспечения, либо предварительного платежа использовались для целей, не связанных со строительством жилых домов, ни того, что проданные гражданам векселя не связаны с привлечением средств на строительство, а так же обосновать отсутствие мнимости и притворности предварительных договоров, они были привлечены к ответственности.
Таким образом, судебные органы при рассмотрении споров, связанных с привлечением застройщиков к административной ответственности, исходят не столько из буквы закона, дающей застройщикам «лазейку», сколько из его духа, направленного на защиту прав граждан – участников долевого строительства.
Анализируя практику работы Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» можно сделать вывод о том, что знание своих прав является основным условием достижения желаемого результата. Так, многие дольщики, внесшие денежные средства застройщикам по предварительным договорам, благодаря грамотно сформулированным требованиям, получили возможность возвратить внесенные денежные средства. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» помогает участникам долевого строительства наиболее эффективно защитить свои права.
Уголовная ответственность застройщика
К нарушающим законодательство девелоперам применяются различные карательные меры – в основном административные и гражданско-правовые. Уголовная ответственность застройщика может наступить за нарушение 214 фз только при серьезных нарушениях закона, причинивших вред дольщикам – например при несвоевременной сдаче или строительстве аварийных домов. В этом случае защитой участников долевого строительства займутся следственные органы.
Уголовная ответственность за обман дольщиков
За незаконный сбор денежных средств с дольщиков застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности на основании статьи 200.3 УК РФ. Для этого необходимо, чтобы застройщик собрал с дольщиков 3 миллиона рублей и более. За совершение такого преступления Уголовный кодекс предусматривает санкцию в виде лишения свободы на срок до 2 лет с последующим ограничением свободы на один год, либо без него. Может быть применено и более мягкое наказание в виде обязательных, принудительных или исправительных работ.
Сумма полученных от участников долевого строительства средств свыше 5 миллионов рублей признается особо крупным размером. Наказание при этом также установлено в повышенном размере – до 5 лет лишения свободы с последующим ограничением свободы на срок до 2 лет. Вместо лишения свободы суд может приговорить виновных лиц к принудительным, обязательным или исправительным работам.
Учитывая существующие цены квартир, основания для уголовного наказания могут появиться уже после 2-3 сделок, заключенных в нарушение 214 Федерального закона. Привлечены за обман дольщиков по статье 200.3 УК РФ могут быть как должностные лица застройщика (генеральный директор), так и владельцы строительной компании.
При этом не требуется, чтобы средства были каким-либо нецелевым способом потрачены. Использование полученных денег на строительство дома не освободит виновных от наказания. Наказание наступит в связи с перечислением денег на счет строительной компании.
Уголовная ответственность за нецелевое использование средств дольщиков
Застройщик может израсходовать на незаконные цели деньги, которые до этого были правомерно собраны с граждан на строительство дома. Например, разрешение на строительство было получено, право заключать ДДУ не ограничено и т.п., но строительная компания пустила средства на другие цели (например, выплатила дивиденды своим учредителям или купила другие объекты недвижимости). В этом случае в ее действиях присутствует мошенничество (статья 159 УК РФ). Более серьезное наказание предусмотрено в случае, если потрачена не по назначению существенная сумма (свыше нескольких миллионов рублей). Такие незаконные действия строителей могут быть признаны мошенничеством в крупном или особо крупном размере.
Уголовная ответственность за несвоевременную сдачу дома
Состав мошенничества могут усмотреть также в случае, когда строительная компания собирает средства без намерения достроить дом. Отсутствие такого намерения не всегда легко доказать. Однако, если следственным органам это удастся, уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома наступит по части пятой статьи 159 Уголовного кодекса РФ – за преднамеренное игнорирование договорных обязательств. Как правило, мошенничества в стройке совершаются в крупном или особо крупном размере.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Эта сумма сравнивается с суммой, которую застройщик незаконно получил от дольщиков или незаконно потратил.
Другие причины для ответственности застройщика по УК РФ
В зависимости от конкретного нарушения закона, к должностным лицам девелопера применяются также статьи УК РФ о растрате средств дольщиков (статья 160 УК РФ) или злоупотреблении полномочиями (ст. 201 УК РФ). Например, если генеральный директор строительной компании, пользуясь своим должностным положением, лично взял деньги у дольщика и не донес их в кассу или на банковский счет, он может быть привлечен по этим статьям.
Уголовная ответственность за строительство аварийного дома
Бывает так, что дом достроен, но при этом требования к качеству строительных материалов и работ нарушены. Уголовная ответственность застройщика за строительство аварийного дома напрямую не установлена законодательством. Но его должностные лица все же понесут наказание, если в их действиях обнаружится состав другого преступления.
Например, при обрушении дома, которое повлекло жертвы, виновные ответят за гибель людей (статья 109 УК РФ «Причинение смерти по неосторожности») или за несоответствие требованиям безопасности (статья 238 УК РФ).
К счастью, несмотря на проблемы в строительстве недвижимости, случаи уголовного преследования в долевом строительстве остаются относительно редкими по сравнению с общим количеством участников рынка.
Зачастую преследование по УК РФ означает, что проект строительства многоквартирного дома завершен не будет, а дольщики перейдут в категорию обманутых.
Поэтому информацию об ответственности должностных лиц застройщика за совершение преступлений нужно учитывать при покупке квартиры в строящемся доме. Если же ДДУ уже заключен, появление подобных сведений – серьезный повод проконсультироваться с юристом.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Уголовная ответственность застройщика за нарушение закона об участии в долевом строительстве
Остап Бендер советовал чтить именно Уголовный кодекс, называя это своей «слабостью». И сегодня на многих «великих комбинаторов» производят впечатление лишь нормы Уголовного кодекса РФ.
Как следует из пояснительной записки к законопроекту о введении уголовной ответственности застройщиков, до момента его принятия отсутствовали единые правовые подходы к квалификации действий недобросовестных застройщиков: квалификация производилась, как правило, по ст.ст. 159, 160, 165, 201 УК РФ.
Примером таких подходов к квалификации деяний застройщиков могут служить:
— приговор Ленинского районного суда г. Самары от 12.03.2012, которым К., один из соучредителей ООО «Патио», привлечен к уголовной ответственности за мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, с использованием своего служебного положения в особо крупном размере (125 398 147,67 рублей);
— приговор Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.09.2014 по делу № 1-323/2014 в отношении подсудимого Х., действия которого суд квалифицировал по ч. 5 ст. 33 – ч. 3 ст.159.4 УК РФ как пособничествов хищении денежных средств граждан – участников долевого строительства;
— приговорПролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.02.2014 г. по делу № 1-14/2014 (1-232/2013), квалифицирующий действия подсудимого К. по ст.159.4 ч.3 УК РФ как мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана или злоупотребления доверием, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности в особо крупном размере;
— приговор Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.09.2015, по делу № 1-99/2015, которым К. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ;
— постановлениеКировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.12.2015, которым уголовное дело в отношении А. по обвинению в совершении преступления, предусмотренного ч.5 ст. 33, ч.3 ст. 159.4 УК РФ прекращено по основанию п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в связи с истечением сроков давности уголовного преследования.
В большинстве случаев действия руководителей недобросовестных застройщиков квалифицировались по ч. 4 ст. 159 УК РФ, предусматривающей ответственность за мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, а также по ст. 159.4 УК РФ, устанавливающей ответственность за мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности.
Однако в литературе неоднократно высказывались мнения о том, что, если потерпевшим является дольщик, привлечение руководителя застройщика к уголовной ответственности по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ невозможно, поскольку путем обмана можно присвоить лишь право на существующее жилое помещение, то есть нарушить возможно лишь имеющееся вещное право, а не обязательственное право, возникающее из договора участия в долевом строительстве. Основанием для этого служило буквальное толкование понятия «жилище», приведенное в примечании к ст. 139 УК РФ, согласно которому под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания.
Иными словами, формально ч. 4 ст. 159 УК РФ не распространялась на отношения, возникающие в связи с долевым строительством, однако суды подходили к вопросу неформально и её применяли.
Что же касается ст. 159.4 УК РФ, то постановлением Конституционного Суда РФ от 11.12.2014 № 32-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 159.4 Уголовного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа» положения ст. 159.4 УК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой эти положения устанавливают ответственность за мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Иными словами, ст. 159.4 УК РФ, также часто применявшаяся к рассматриваемым отношениям, утратила силу.
Таким образом, до последнего времени не было уголовно-правовых норм, непосредственно предусматривающих ответственность за нарушения в сфере долевого строительства, а в УК РФ было несколько неспециализированных норм, применяемых правоохранительными органами не единообразно.
Попытки внесения изменений в Уголовный кодекс РФ, направленные на защиту прав участников долевого строительства, и ранее предпринимались, но оказались безрезультатными. Так, 13.09.2012 Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 13.09.2012 в Государственную Думу Федерального Собрания РФ вносился проект закона, предусматривавший введение уголовной ответственности для руководителей застройщиков за нецелевое использование денежных средств граждан и организаций. Указанным законопроектом ч. 2 ст. 201 УК РФ «Злоупотребление полномочиями» предлагалось дополнить квалифицирующим признаком – нецелевым использованием денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве. Формами такого злоупотребления могли являться нарушения правил ведения бухучета, заключение заведомо невыгодных застройщику сделок, отсутствие разумной деловой цели в отношениях с третьими лицами (фирмами-банкротами либо «однодневками»). Указанный законопроект 22.01.2013 был отклонен Государственной Думой в первом чтении.
И вот теперь предпринята очередная попытка защитить права дольщиков: Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ в УК РФ введена новая статья 200.3, предусматривающая ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно этой норме, если сумма привлеченных денежных средств граждан превысит 3 000 000 (три миллиона) рублей, в качестве санкции установлены обязательные работы на срок до 360 (трехсот шестидесяти) часов, либо исправительные работы на срок до 1 (одного) года, либо принудительные работы на срок до 2 (двух) лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до 1 (одного) года или без такового.
Если привлечение денежных средств граждан в нарушение правил законодательства РФ совершено группой лиц по предварительному сговору или сумма привлеченных денежных средств граждан составит особо крупный размер, составляющий 5000000 (пять миллионов) рублей, предусмотрены обязательные работы на срок до 480 (четырехсот восьмидесяти) часов, либо исправительные работы на срок до 2 (двух) лет, либо принудительные работы на срок до 5 (пяти) лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до 2 (двух) лет или без такового.
Но если лицо, совершившее преступление, предусмотренное ст. 200.3. УК РФ, возместит в полном объеме сумму привлеченных денежных средств и (или) если указанное лицо примет меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости будет введен в эксплуатацию, оно подлежит освобождению от уголовной ответственности.
Однако, как справедливо отмечал Тит Ливий, «нет такого закона, который удовлетворял бы всех», в связи с чем надо отметить, что в принятой и действующей сегодня редакции ст. 200.3 УК РФ юридические лица исключены из числа возможных потерпевших. Кроме того фактическое действие указанной нормы ограничится лишь привлечением денежных средств свыше 3 000 000 рублей, в то время как средняя цена общей площади квартир на первичном рынке жилья в Российской Федерации по всем типам квартир, согласно информации, размещенной на портале Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/, составляет 53 390 рублей за 1 кв. м. Таким образом, средняя цена даже типовой 2-комнатной квартиры площадью 56 м2 составляет 2 989 840 рублей. Получается, что, как правило, применительно к однокомнатным квартирам (за редким исключением, в основном в Москве), а также значительной части двухкомнатных квартир, а в небольших населённых пунктах – и трёхкомнатных квартир основания для привлечения к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ возникать не будут.
В любом случае, хотя норма ст. 200.3 УК РФ и несовершенна, само по себе ее наличие в УК РФ неизбежно приведет со временем к рассмотрению «резонансных» дел о привлечении застройщиков к уголовной ответственности, послужит хорошим уроком и для «комбинаторов» от строительства, и для лиц, только лишь планирующих привлекать денежные средства участников долевого строительства.