Разделение на очереди строительства
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 октября 2017 г. № 36323-НС/07 О выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 августа 2017 г. № 23179-ВА/Д23и по вопросу разъяснения норм законодательства Российской Федерации и сообщает.
При этом согласно части 12.1. статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства. Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» определено, что этапом строительства является строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства).
Согласно части 12 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Статьей 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
В части надлежащего оформления прав собственников помещений в таких многоквартирных домах на принадлежащее им в силу закона общее имущество в части прав на земельный участок, Минстрой России считает необходимым отметить следующее.
Согласно части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Важно отметить, что границы и размер земельного участка, необходимого для обслуживания, эксплуатации, и благоустройства многоквартирного дома определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом следует обратить внимание на то, что градостроительное законодательство, устанавливающее правила выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, не содержит требования о формировании земельного участка для целей обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства. Специальное законодательство содержит лишь требование о размещении объекту капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.
Согласно части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищное законодательство Российской Федерации не регулирует отношения, возникающие при строительстве объектов капитального строительства.
Таким образом, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно, не противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации.
Обзор документа
По мнению Минстроя России, закон допускает выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капстроительства на одном земельном участке, в том числе в случае, когда эти объекты возводились поэтапно.
Разделение на очереди строительства
Разработан проект строительства железнодорожных путей необщего пользования (станция и перегон). Проект имеет положительное заключение Главгосэкспертизы. Строительство объекта разделено на три этапа (в рамках одного проекта), то есть четко расписано что на каком этапе будет строится.
1. Согласно части 12.1 статьи 48 Градостроительного кодекса, подготовка проектной документации (ПД) по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, соответственно, согласно части 12 статьи 51 Градостроительного кодекса органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
2. Получая разрешение на каждый этап, заказчик должен представить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, пакет документов, включающий в себя положительное заключение экспертных органов на этап строительства.
Пункт 4 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса, регламентирующей перечень документов, представляемых для получения разрешения на строительство, гласит:
«4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;».
3. В соответствии с пунктом 2 «Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», утверждённого Постановлением Правительства РФ № 145, этап строительства, ПД на который представляется в экспертизу, определяется как:
Учитывая изложенное, ПД строительства железнодорожных путей, обозначенную в вопросе, представляется необходимым откорректировать с разбивкой на этапы, соответствующие вышеуказанным требованиям, для последующего представления в экспертизу.
Выделение этапов строительства при разработке проектной документации
При разработке проектной документации жилых комплексов (кварталов, микрорайонов) заказчики и проектировщики в большинстве случаев сталкиваются с вопросами выделения этапов строительства для обеспечения поэтапного ввода в эксплуатацию.
Особенно остро этот вопрос стоит для инвесторов, когда строительство и ввод первых этапов обеспечивает финансирование строительства последующих этапов строительства.
В соответствии с градостроительным кодексом РФ (статья 48, п.12.1.), подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации для объектов капитального строительства, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.
Под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.
В современных условиях у инвесторов зачастую возникает необходимость выделения этапов строительства в одном проекте для обеспечения возможности поэтапного ввода в эксплуатацию.
В этом случае при разработке проектной документации необходимо корректно сформировать задание на проектирование и обеспечить выделение этапов строительства во всех разделах проектной документации. Особое внимание необходимо уделить вопросам планировочной организации земельного участка, сетям инженерно-технического обеспечения, инженерным системам, мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
Предварительное рассмотрение указанных разделов проектной документации жилых комплексов (кварталов, микрорайонов) в рамках оказания Мосгосэкспертизой консультационных услуг позволит сократить время проведения экспертизы и избежать дополнительных затрат на корректировку разработанной проектной документации.
Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter