Что делать, если квартиру по ДДУ построили меньше или больше
Увеличение или уменьшение площади построенной квартиры происходит в большинстве случаев. Иногда эти отклонения незначительны, но они могут составлять и несколько квадратных метров. Несоответствие выявляется при итоговых замерах квартиры кадастровой службой или бюро технической инвентаризации. Ниже мы расскажем, что делать при уменьшении или увеличении площади в ДДУ.
Допустимое отклонение площади
Размер допустимого отклонения площади построенной квартиры от заранее оговоренной определяется в соответствии с ДДУ. Однако он не может быть установлен более, чем в размере 5%. Это означает, что согласовать в договоре отклонение построенной площади от проектной на 6, 7 или 10 процентов нельзя. Такой договор противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» от 30 декабря 2004 года.
Стоит ли перемерять
Нужно учитывать, что замеры площади квартиры могут оказаться неточными. Несмотря на то, что к подобным работам допускаются только квалифицированные кадастровые инженеры, нельзя исключать возможность ошибки. Кроме того, методические рекомендации относительно замеров площадей нельзя назвать исчерпывающими, что допускает разные толкования, и, соответственно, разные результаты замеров.
На итоговую площадь может оказать влияние используемый инструмент, специфические условия квартиры (такие, как кривизна стен) и многие другие обстоятельства.
Поэтому в спорных случаях, если речь идет об отклонении и доплате существенных сумм, имеет смысл заказать повторный замер у другого кадастрового инженера. Это можно сделать как до предъявления претензий застройщику, так и в ходе судебного спора, когда итоговая площадь квартиры будет определяться на основе судебной экспертизы.
Договор можно расторгнуть
Если отклонение от общей площади существенно, договор долевого участия можно расторгнуть. В этом случае застройщик будет обязан вернуть уплаченные за квартиру деньги с процентами за пользование чужими денежными средствами за весь период.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, превышение допустимого в соответствии с ДДУ изменения общей площади квартиры будет являться основанием для расторжения ДДУ и возврата денег по инициативе дольщика. Расторжение договора в этом случае производится через суд путем подачи иска к застройщику.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Когда придется доплатить
Стандартным условием для ДДУ различных застройщиков является «прощение» минимальных отклонений итоговой общей площади построенных квартир. Как правило, не оплачивается разница в пределах 1 квадратного метра.
Если же отклонение произошло в большем размере (но не превышающем максимально допустимой), дольщик должен будет доплатить разницу, или вернуть уплаченные средства, если квартиру построили в меньшем размере, если это предусмотрено договором.
Размер доплаты или суммы к возврату в этом случае определяется по формуле:
В спорных ситуациях, когда вопрос о доплате или возврате денег не удалось решить путем переговоров, дольщик или застройщик могут обратиться в суд. Суды, как правило, становятся на сторону дольщиков, пытающихся взыскать со строительной компании излишне уплаченные средства. Они будут признаны неосновательным обогащением застройщика.
Из судебной практики: участник долевого строительства вправе потребовать уменьшения цены договора на основании части 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если переданная ему квартира имеет меньшую площадь, чем указано в ДДУ (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).
Если же речь идет о доплате, причитающейся с дольщика, решение суда будет зависеть от условий заключенного ДДУ. Если в нем предусмотрена возможность доплаты, скорее всего, требования застройщика удовлетворят. Однако и в таком деле могут быть нюансы, которые сыграют в пользу дольщика.
Расчеты с застройщиком по поводу большей или меньшей площади квартиры имеют ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.
Как может определяться цена квартиры по ДДУ?
С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:
Может ли вообще меняться цена долевки?
В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).
Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.
Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:
При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.
Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.
Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?
Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.
В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).
Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?
Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.
Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?
Для этого вам нужны следующие данные:
Пример 1:
51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.
Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику
К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей
Пример 2:
53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.
Фактическая площадь застройщик возвращает деньги дольщику
К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей
Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?
Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.
Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?
Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, нужно иметь в виду, что площадь квартиры при приемке, скорее всего, будет отличаться от той, что вы уже оплатили по договору. За лишние метры придется доплатить, а если квартира окажется меньше ожидаемой, то застройщик вернет разницу в деньгах. Фактическую площадь определяют сотрудники БТИ, делая замеры. О деталях этой процедуры и расчетов рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Кто делает обмер квартир и как это происходит?
Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект. Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями. Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.
На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?
Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.
В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.
По какой цене придется доплачивать?
Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.
Можно ли оспорить результаты обмера?
Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко. Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде. Никто из застройщиков не может этому препятствовать.