Снесенный или разрушенный объект недвижимости: как правильно оформить?
Любая вещь рано или поздно может прийти в негодность и прекратить своё существование. Объекты недвижимости не являются в этом плане исключением – они точно так же могут обветшать и разрушиться.
Нередко встречается ситуация, когда владелец сам принимает решение ликвидировать недвижимое имущество, которое утрачивает свое функциональное назначение или по каким-то другим причинам перестаёт устраивать его.
Так каким образом действовать, чтобы в максимально короткие сроки «избавиться» от прав на несуществующий объект недвижимости?
1. Снос и разрушение объекта недвижимости: основные понятия
С 4 августа 2018 года в Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) были внесены изменения, которые, в том числе ввели понятие «снос объекта капительного строительства» и определили порядок такого сноса (№ 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Под сносом объекта капитального строительства понимается ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства либо его частей (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ).
Основанием сноса могут являться:
Решение о сносе может быть принято по следующим причинам:
Всё вышеизложенное позволяет трактовать понятие сноса, сформулированное в ГрК РФ, как осознанные действия собственника объекта недвижимости, направленные на прекращение его существования.
Соответственно, в отличие от сноса разрушением объекта недвижимости считается его гибель или утрата целостности и функциональности независимо воли собственника, вследствие природных явлений, чрезвычайных ситуаций либо противоправных действий третьих лиц.
В случае, если степень разрушения объекта недвижимости позволяет осуществить реконструктивные (восстановительные) мероприятия, собственником может быть принято решение о восстановлении объекта недвижимости, для чего должно быть получено разрешение органа местного самоуправления на реконструкцию (за исключением объектов недвижимости, строительство которых не требует разрешения, а также в отношении которых действует уведомительный порядок).
В случае, если объект полностью разрушен, собственник в целях снятия его с кадастрового учета и прекращения права собственности должен совершить ряд действий, часть из которых аналогична действиям в случае сноса объекта недвижимости.
2. Правила сноса объекта недвижимости
2.1. Подготовительный этап работ по сносу объекта недвижимости
Если Вы приняли решение снести объект недвижимости, то Вам необходимо обратиться в специализированную организацию для подготовки проекта организации работ по сносу объекта недвижимости (ч.1 ст. 55.31 ГрК РФ).
Подготовка проекта организации работ по сносу объекта недвижимости требуется не во всех случаях. В частности, такой проект Вам не понадобится для сноса:
В любом случае до осуществления работ по сносу объекта недвижимости Вы обязаны не позднее, чем за 7 рабочих дней до их начала, уведомить муниципалитет о планируемом сносе объекта. Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ от 24.01.2019 № 34/рп «Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства». Уведомление подаётся на бумажном носителе в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.
По общему правилу к уведомлению нужно приложить проект организации работ по сносу объекта, а также результаты и материалы обследования объекта, на основании которых был подготовлен такой проект (п.10 ст. 55.31 ГрК РФ).
Точно так же в срок не позднее 7 рабочих дней после завершения работ по сносу объекта недвижимости необходимо подать в муниципалитет уведомление о завершении сноса объекта недвижимости.
2.2. Осуществление сноса объекта недвижимости
До начала осуществления работ по сносу Вам необходимо получить в организациях, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения по местонахождению объекта недвижимости, условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения. В соответствии с выданными условиями Вы будете обязаны отключить свой объект от сетей инженерно-технического обеспечения.
Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются упомянутыми организациями без взимания платы в течение не более 10 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления.
Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения (ч.2 ст. 55.31 ГрК РФ).
Далее Вы должны вывести объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
Вывод объектов недвижимости из эксплуатации детально нормирован в следующих случаях:
Если вывод объекта капитального строительства из эксплуатации не урегулирован нормами права, то эксплуатация все равно прекращается не позднее момента, когда объект перестанет существовать (но может прекратиться и ранее).
Не забудьте в процессе сноса выполнить обязательные требования, установленные ч.3 ст. 55.31 ГрК РФ. В частности, Вам будет нужно:
3. Как снять снесенный или разрушенный объект недвижимости с кадастрового учета и прекратить право на него?
Снятие с государственного кадастрового учета снесённого или разрушенного объекта недвижимости и прекращение прав на него осуществляется по единому алгоритму, а именно: по заявлению собственника либо уполномоченного им на то лица на основании акта обследования (ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости.
Для подготовки такого акта обследования Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов, подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.
Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭП) кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.
За снятие снесенного или разрушенного объекта недвижимости с государственного кадастрового учёта и за государственную регистрацию прекращения права собственности в связи с прекращением существования объекта недвижимости государственная пошлина не взимается.
Иск о сносе объекта незавершенного строительства
По существу заданного вопроса сообщаем следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, если на построенный объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности, то он отвечает признакам объекта капитального строительства и недвижимости в установленном законом порядке.
2. Согласно действующему законодательству, после строительства индивидуального жилого дома его необходимо ввести в эксплуатацию (получить разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию) и поставить на государственный кадастровый учет.
Однако, в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта (плана) такого объекта.
Таким образом, в настоящее время (вплоть до 01.03.2015 г.) в рамках «дачной амнистии» собственник земельного участка может производить застройку в пределах земельного участка даже при отсутствии разрешения на строительство.
В дальнейшем, для того, что бы зарегистрировать право собственности на объект индивидуального жилищного строительства достаточно предоставить документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащий его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
3. В соответствии с действующим законодательством и судебной практикой для того, что снести постройку, ее необходимо признать самовольной.
Понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ.
В соответствии с указанной нормой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В круг юридически значимых обстоятельств, которые должен доказать истец (Администрация города), по спорам о сносе самовольной постройки входит:
— Отсутствие у ответчика вещных прав на земельный участок (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения).
Все объекты недвижимого имущества являются вашей собственностью.
— Несоответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.
Функциональное назначение объекта незавершенного строительства соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.
— Наличие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц при сохранении постройки.
Истец (третье лицо) обязаны доказать, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы, ухудшает благоустройство города.
Указанная правовая позиция находит свое подтверждение и в судебной практике (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 февраля 2014 года по делу № А81-5004/2013 «…Из изложенного суд делает вывод об отсутствии нарушений прав муниципального образования выполненной реконструкцией объекта. Не представлено и доказательств нарушения прав граждан…», Обобщение судебной практики рассмотрения Липецким районным судом Липецкой области гражданских дел об узаконении самовольных построек, рассмотренных в 2012 году).
— Наличие угрозы жизни и здоровью граждан, то есть безопасность постройки.
Вывод об отсутствии угроз жизни и здоровью должен быть основан на документах (справках, заключениях экспертов).
В данном случае Вам необходимо провести обследование технического состояния основных средств несущих строительных конструкций жилого дома, (предмет спора).
Результат выполненного обследования с формулировкой «обследуемый объект обладает необходимой степенью эксплуатационной надежности и пригоден к нормальным условиям эксплуатации. Прочность, устойчивость и долговечность конструкций обеспечена. обследуемый объект не создает угрозы для жизни и здоровья граждан…» представить в суд.
— Отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию.
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта (плана) такого объекта.
Таким образом, в настоящее время (вплоть до 01.03.2015 г.) в рамках «дачной амнистии» собственник земельного участка может производить застройку в пределах земельного участка даже при отсутствии разрешения на строительство.
Согласно п. 2 ст. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Следовательно, отсутствие разрешения на строительство объекта, не может служить основанием для признания исковых требований Администрации города о сносе самовольной постройки.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2014 года).
4. Истец должен также представить доказательства того, что построенный объект не соответствует целевому назначения, градостроительному плану или ухудшает благоустройство города, а также нарушает права граждан, истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.
Обращаем внимание на то, что необходимо исходить из того, что принцип состязательности заключается в том, что обязанность доказывания своих доводов и возражений лежит на каждом из лиц, участвующих в деле.
Лицо, заявляющее требование о сносе постройки, должно представлять доказательства, подтверждающие исковые требования.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
По смыслу статьи 222 ГК РФ существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил обусловлена тем, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 13 Информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Учитывая, что наличие угрозы жизни и здоровью граждан является основанием для сноса самовольной постройки и должно быть прямо установлено судом в ходе искового производства, это обстоятельство в силу 56 ГПК РФ входит в предмет доказывания для лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Бремя доказывания возведения спорного строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, вследствие которых сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан, лежит на Администрации города.
Таким образом, заявляя иск о сносе самовольной постройки, Администрация города должна доказать наличие оснований для удовлетворения такого требования.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 февраля 2014 года по делу № А81-5004/2013, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2014 года).
В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
По смыслу статьи 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
При применении данной нормы суд должен исходить из того, что приниматься должны лишь те доказательства, которые могут подтвердить или опровергнуть искомые юридические факты.
Таким образом, если объект незавершенного строительства обладает признаками самовольности, отвечает критериям недвижимого имущества, но не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; ответчик является субъектом права собственности на земельный участок; постройка индивидуально определена, то в удовлетворении требований о сносе постройки следует отказать.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой (решение Липецкого районного суда Липецкой области от 08.02.2012 года по гражданскому делу № 2-210/2012 и т.д.).
В случае, если Вами будет выполнены вышеперечисленные требования и действия, то шансы на положительный исход дела очень высокие.
Для более развернутой консультации, а также оказания юридической помощи рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.