Разрешение на строительство гостиницы в Москве. Процедура получения
Для получения разрешения на строительство необходимо пройти согласование в муниципальных службах и органах местной власти. Они проверяют проект относительно действующих норм проектирования гостиниц и других жилых помещений. Данный этап является обязательным как для строительства гостиницы с нуля, так и для работ по реконструкции.
Приобретается участок земли.
Разрабатывается эскизный проект гостиницы.
У нотариуса заверяются документы (в трех экземплярах каждый):
- свидетельство о Государственной регистрации права собственности на земельный участок;
кадастровый план земельного участка.
Подается обращение в местную администрацию с заявлением (в свободной форме) на имя главы администрации (примерный текст: «Прошу вас разрешить мне строительство гостиницы на 20 мест на земельном участке,принадлежащем мне по праву собственности»). В течении примерно двух недель местная администрация выдает документы:
- разрешение на строительство;
Примечание: Это пока еще не окончательный документ, который дает вам право на строительство гостиницы.
справку об отсутствии арестов и запретов на земельный участок;
ситуационный план, заверенный в местной администрации;
Вместе со всеми полученными документами подается заявление в местное, например, районное Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ), на имя главного архитектора. Получаем направление на проведение топографической съемки участка, либо поднимаем из кадастровой палаты чертеж участка.
Важно! В случае использования альтернативных источников энергии время, силы и деньги для получения разрешения на строительство гостиницы и последующее введение ее в эксплуатации можно значительно сократить. Прикладываются копию документа, удостоверяющего личность;
при нарушении строительных норм (если расстояние между домами менее 15 метров) получаем письменное согласие владельцев соседних участков, заверенное в местной администрации или нотариально.
На основании строительного паспорта (проекта гостиницы) получается «разрешение на строительство гостиницы».
Разрешение на строительство оформляется в трех экземплярах. Два из них выдаются застройщику, третий остается в архиве органа, выдавшего разрешение.
Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.
Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.Перед началом строительных работ, сразу после оформления всех необходимых разрешительных документов, надо получить разрешения на проведение земляных работ, строительно-монтажных работ, разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет осматривать готовый дом после завершения строительства.
Срок действия полученной документации действителен только лишь на период в 2 года.
Любые изменения в проекте, затрагивающие более 10% всего здания должны быть согласованы с районным архитектором.
Без разрешения местной администрации и согласования строительства с главным архитектором размещение в плане участка других строений не допускается.
Подготовка и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) при проектировании гостиниц Сбор ИРД осуществляется на самых первых этапах проектирования, в этот пакет входит около 50 документов, содержащих информацию об объекте и участке. В ИРД входит так же задание на проектирование гостиницы. Важно, чтобы принятые проектные решения ему полностью соответствовали. Одним из главных требований к проектированию является получение разрешеня на гостиницу подключение её к инженерным сетям, поэтому большое внимание следует уделить оформлению технических условий на присоединение к сетям инженерного обеспечения.
C какими трудностями можно столкнуться?
Собственник не располагает правоустанавливающими документами на земельный участок;
Нулевые показатели в ГПЗУ;
Вопросы от пользователей сайта:
Получение разрешения на строительство гостиницы в Москве и Московской области
Как при строительстве гостиницы не попасть в новостные сводки Госинспекции о сносах объектов
Перед возведением гостиницы необходимо подготовить проектную документацию и получить разрешение на строительство (РнС). Такой алгоритм действий гарантирует отсутствие проблем с оформлением здания в собственность в дальнейшем. Это документ, без наличия которого невозможно узаконить готовую постройку, оформить на неё право собственности и ввести в эксплуатацию. Те застройщики, которые решают сперва возвести объект, а потом попробовать его узаконить, сильно рискуют. Если разрешение не выйдет получить в дальнейшем, то через суд застройщика могут обязать снести объект.
Выдача РнС регламентируется Градостроительным кодексом РФ от 2004 года, статьёй №51. В ней прописаны требуемые документы, порядок действий, сроки и тому подобное. Получение РнС новой или реконструкцию старой гостиницы подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и её межевания. С таким документом на руках собственник без проблем сможет ввести объект в эксплуатацию и извлекать прибыль, ради которой гостиница построена.
Что требуется и где можно получить разрешение на строительство
Главное требование — соответствие земельного участка (ЗУ) планам застройщика. Так, на землях сельскохозяйственного назначения не предусмотрено строительство гостиниц, а на некоторых других землях вообще не допускается возведение никаких капитальных построек. Это нужно учесть и заранее перевести земли в требуемую категорию, если это возможно. Иначе разрешение на строительство не дадут. Второй аспект — грамотно проработанный и составленный проект гостиницы. При составлении проекта проводятся необходимые инженерные изыскания, делаются расчёты инженерных сетей, расхода требуемых для строительства материалов и других параметров.
Выдачей занимаются уполномоченный орган власти, Министерство строительства. На деле застройщикам приходится контактировать и с местной администрацией, которая расположена по месту нахождения земельного участка. Это может быть городская администрация, поселковый или сельский совет. Если объект планируется возводить на охраняемых территориях, то строительство нужно согласовать с той организацией или органом исполнительной власти, в ведении которого эта зона находится, но только при условии, что возведение гостиницы там допускается в принципе.
Документы, необходимые для получения РнС
Перечень указан в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Там сказано, что застройщик должен предоставить правоустанавливающие документы на ЗУ; градостроительный план, которому не более 3 лет; план-схему организации участка, на котором обозначено место возведения капитального объекта; архитектурные решения и инженерно-техническую документацию. Все эти документы нужно предоставить в Минстрой при подаче заявления на получение РнС. Направить их можно в электронной форме, проверка проводится в семидневный срок. Документы, не указанные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, потребовать не имеют права.
После этого либо выдаётся РнС, либо даётся мотивированный отказ. В случае получения РнС на исторических или особо охраняемых территориях рассмотрение может занять 30 рабочих дней. Если планируемая гостиница будет выше трёх этажей или площадь её будет больше полутора тысяч квадратных метров, то перед подачей заявления в Минстрой нужно провести экспертизу изысканий и проектной документации в Стройнадзоре, поскольку она считается поднадзорной. Более того, документация всех гостиниц, поднадзорных и нет, должна пройти согласование в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Сносы гостиниц и долгострои из-за отсутствия разрешения на строительство
Даже если возведённая гостиница соответствует правилам и нормам, но заблаговременно разрешение на строительство не было оформлено, по решению суда её могут снести. Более того, снос затребуют с собственника за его же деньги. Получатся двойные потери. Примеры сноса самостроев появляются чуть ли не ежемесячно по всей России.
Расходы по сносу ложатся на плечи владельца здания, даже если по факту снесёт его Госинспекция, хозяину или арендатору участка будет выставлен счёт. Взыскать средства могут по суду. Стоимость работ исчисляется миллионами рублей, ведь нужно очистить участок и облагородить территорию. А чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует оформить разрешение заранее. При наличии разрешения на строительство гостиницы потом не возникнет никаких проблем с узакониванием постройки.
Помощь в этом вопросе оказывают юристы, геодезисты, проектировщики и кадастровые инженеры компании «Правозем». На основе полученного ГПЗУ мы проведём инженерные изыскания и составим СПОЗУ. Согласуем строительство гостиницы или отеля в охранных зонах. Разработаем и зарегистрируем в ИСОГД проектную документацию. Организуем проверку документации экспертом и Стройнадзором. Решим проблемы с отклонениями от проекта, а также устраним причины отказов и приостановок. Подадим заявку в Минстрой и гарантированно получим разрешение на строительство.
Что нужно знать про апартаменты в 2020 году
На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.
Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.
Особенности апартаментов
Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.
То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.
В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.
Что не так с правовым статусом апартаментов
Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.
Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.
Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.
Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика
Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.
«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.
Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года
Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.
В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.
Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.
Главное преимущество апартаментов — их стоимость
Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.
Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе. При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.
Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.
Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов
По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.
Структура предложения апартаментов по классам
Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.
С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:
Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.
Почему застройщики возводят апартаменты?
В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.
Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты. Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы. Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.
Резюме
История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.
Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.
Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.
Понравилась статья? Подпишись, чтобы не пропустить следующую!
Подписаться в Дзен
Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: ☎️ +7 495 431-64-64
Есть вопросы? Задавайте их в разделе Вопросы и Ответы