Делим в натуре жилой дом на блоки
В Администрации муниципального образования
Порядок подачи заявления о намерении изменения статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки
1.1. Заявители направляют в отдел архитектуры и градостроительства администрации округа заявление о намерении изменения статуса жилого дома и признанием его жилым домом блокированной застройки.
1.2. Заявление подается совместно от всех собственников жилого дома. От имени собственника может выступать уполномоченное собственником лицо, действующее по нотариально удостоверенной доверенности.
1.3. Заявление должно содержать:
— при обращении юридического лица: полное и сокращенное название юридического лица в соответствии с учредительными документами, ИНН, ОГРН юридический и почтовый адрес;
— при обращении физического лица: фамилию, имя, отчество, адрес места жительства гражданина;
— сведения о жилом доме, в отношении которого Заявитель просит изменить статус жилого дома.
1.4. К заявлению прилагаются:
— копия документов на право собственности на жилые помещения;
— топографическая съемка земельного участка масштаба 1:500, на котором расположен жилой дом.
Порядок подготовки документа об изменении статуса жилого дома
2.1. Отдел в месячный срок, с момента представления заявителями заявления и документов, указанных в подпункте 3.4 настоящего Порядка, рассматривает документы и подготавливает проект постановления главы округа об изменении статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки при наличии признаков блокированного дома, согласно подпункту 2.1 настоящего Порядка, с присвоением адреса каждому блоку. При необходимости, специалисты Отдела совместно со специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа (далее –
КУМИ) осуществляют выезд по адресу, указанному в заявлении по смене статуса жилого дома на предмет обследования строения. После выезда составляется акт обследования жилого дома с приложением фотоматериалов. Акт составляется в трех экземплярах (форма Акта осмотра – приложение № 2).
4.2. После проведения государственной регистрации права собственности на вновь возникшие (измененные) объекты недвижимости (блоки жилого дома) рекомендовать собственникам жилых блокированных домов, обратиться в КУМИ с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков, либо с заявлением о предоставлении земельных участков, на которых расположены такие блокированные дома.
5.2. Заявителю может быть отказано в изменении статуса жилого дома блокированной жилой застройки:
— в случае отсутствия признаков блокированного жилого дома, перечисленных в подпункте 1.1 настоящего Порядка;
— заявителем представлены не все документы, предусмотренные подпунктом 3.4 настоящего Порядка;
— жилой дом расположен на территории, сформированной под развитие застроенных территорий (документом территориального планирования зарезервирован для федеральных, региональных либо муниципальных нужд);
— земельный участок сформирован под многоквартирным жилым домом и поставлен на государственный кадастровый учет
Обратится в суд с иском о разделе (выдели доли) жилого дома. Опираясь на заключение эксперта о возможности отнести жилой дом к типу домов блокированной застройки, решить вопрос об образовании блоков жилого дома. Признать право собственности на отдельный блок жилого дома.
Вопрос о разделе жилого дома, которому необходима реконструкция, с целью создания дома блокированной застройки, решается после её проведения, которая осуществляется в соответствии с градостроительными нормами.
Всё о домах блокированной застройки
Какие критерии позволяют считать ОКС домом блокированной застройки?
· жилой дом с количеством этажей не более чем три;
· состоит из блоков, количеством не более десяти;
· каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, может иметь общие стены без проемов с соседними блоками;
· каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Свод правил по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение с некоторыми дополнениями. Жилой блок должен быть автономным:
· иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
· не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;
· не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Особенности при первичной постановке на учет
Письмо Минэкономразвития от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 содержит следующие разъяснения:
Если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Другое письмо Минэкономразвития от 14.03.2017 г. N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» информирует о необходимом количестве технических планов и земельных участков:
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию. Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.
Можно ли «часть здания» считать «блоком», если объект уже учтен в ЕГРН как жилой дом?
Нужно помнить, что части здания (в том числе жилого дома) не являются самостоятельными объектами недвижимости. Сведения о части вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия установленного ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение не распространяется на весь объект недвижимости (218-ФЗ, пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14) .
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений–комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания. При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
А если образовать отдельные помещения вместо «блоков»?
Как же все-таки поступать с индивидуальными и многоквартирными жилыми домами, которые по факту являются домами блокированной застройки?
Ответ на данный вопрос содержится в письмах МЭР от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 и 07.04.2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка».
При этом следует учитывать, что упрощенная процедура согласования органами власти реконструкции предусмотрена законодательством (ст. 51.1 ГрК РФ) в отношении садовых домов и объектов ИЖС (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти реконструкции осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Вместе с тем на практике имеют место ситуации, когда здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки. В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки должно быть отражено в заключении, которое составляется проектной организацией после проведения технического обследования образованных зданий и подтверждает автономность их эксплуатации.
· копия заключения включается в состав Приложения технического плана;
· в раздел «Заключение кадастрового инженера» указываются реквизиты такого заключения.
При этом «образование» новых зданий с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:
1) тех. плана здания, подготовленного на основании либо разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии), либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации) в случае, если здание создано после введения в действие ГрК;
2) тех. плана здания, подготовленного на основании изготовленного до 01.01.2013 тех. паспорта такого объекта недвижимости, если такое здание создано после 29.12.2004 (введения в действие ГрК), но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет (при этом орган регистрации прав направляет в БТИ запрос о предоставлении информации о причинах, в связи с которыми сведения о данном объекте недвижимости не были переданы в орган кадастрового учета, а также о представлении актуальных сведений, имеющихся в распоряжении организации технической инвентаризации);
3) тех. плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК с нарушением порядка, установленного ГрК;
4) тех. плана здания, подготовленного на основании: декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документация безвозвратно утеряны или отсутствуют, при условии обоснования подготовки тех. плана на основании декларации в разделе «Заключение кадастрового инженера», а также подтверждения факта утраты либо отсутствия такой документации с указанием информации о мерах, предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации (копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей документации), в распоряжении которых может находиться указанная в части 8 статьи 41 Закона о кадастре документация), необходимо включать в состав приложения технического плана), либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию в случае, если здание создано до введения в действие ГрК.
При одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости тех. план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера», «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж», «План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения», должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости. При этом нужно отметить такую особенность утвержденной XML-схемы технического плана, которая позволяет описывать разделы «Заключение кадастрового инженера», «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж» лишь единожды. Выходом из ситуации может быть лишь подготовка многостраничных PDF-документов (на отдельном листе информация об отдельном блоке).
Другие особенности
Обращаем внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка. Вид разрешенного использования (и категория) земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации такого жилого дома.
Разрешение на строительство блокированного жилого дома образец
Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.
Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.
Содержание статьи:
Что такое дом блокированной постройки и его примеры
Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.
Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Приведем примеры домов блокированной постройки.
Таковыми могут являться:
Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.
Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.
Особенности домов блокированной постройки
Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:
Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки
Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.
Для этого нужно:
Признание прав собственности на дом блокированной постройки
Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:
Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.
Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.
Управление и право распоряжения домами блокированной застройки
Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.
Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).
Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.
Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.
Преимущества и недостатки домов блокированной застройки
Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:
Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:
С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.
Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.
Остались вопросы? Просто позвоните нам: