Разрешение на строительство двухквартирного дома
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки
В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 09.04.2020 N 03-05-04-01/28129 рассмотрено обращение ФНС России от 08.04.2020 N БС-4-21/5941@, в связи с чем сообщаем.
На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.
Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.
Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.
Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)
Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.
| Начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета | Ю.В. Куницына |
Обзор документа
🏠🏠 Можно ли построить два жилых дома на одном участке?
Очень часто возникает ситуация, когда на участке уже есть построенный и зарегистрированный дом, но есть необходимость построить еще один жилой дом. Понятное дело, что если сделать размежевание участка, то проблем никаких не возникнет. А что делать, если нет возможности сделать межевание? Какие могут возникнуть проблемы при строительстве двух жилых домов на одном участке?
📍 Сколько можно строить жилых домов на участке?
Сразу скажем: действующее законодательство никак не регламентирует количество домов на одном участке. Строить можно сколько угодно домов, если позволяет вид разрешенного использования участка и если не нарушаются нормы, установленные в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). А также соблюдены все санитарные и противопожарные правила и учтены права соседей.
📍 Как обстоят дела на практике?
2.1 Разрешенное использование земельного участка для ИЖС: размещение жилого ДОМА (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). и т.д.
Практически тоже самое и для других видов разрешенного использования земли. Мы видим, что в описании разных видов земельных участков указано на размещение жилого дома в единственном числе. Из-за этого иногда могут возникать сложности с правильным пониманием того, можно ли на одном земельном участке построить два дома. Но как обстоят дела на практике?
А на практике, чаще всего руководствуются нормами по максимальному проценту застройки земельного участка. Именно это имеет определяющее значение для решения вопроса о возможности построить два и более жилых дома на одном участке.
📍 Коэффициент плотности застройки земельного участка
В разных районах и для разных участков показатель плотности застройки может быть разным и варьироваться от 20% до 100%. Для среднестатистического дачника или владельца загородного дома (с участками 6-12 соток) можно ориентироваться на цифру 40%. То есть чаще всего разрешено застраивать до 40% от площади земельного участка.
📍 Может ли быть два адреса на одном участке?
Никаких проблем при этом возникнуть не должно. Так как каждое капитальное строение должно иметь уникальный адрес, то одному дому присвоят простой номер, а второму с литерой «А» или со строением «1».
Строить два и больше жилых дома на одном участке МОЖНО, если соблюсти при этом все пожарные, санитарные нормы и не превысить разрешенную максимальную плотность застройки.
Если вам понравилась эта статья, то можно смело ставить лайк и поделиться статьей с друзьями! Это поможет нам узнать, какие темы вам интересны, и о чем нам лучше писать в дальнейшем.
Задавайте свои вопросы в комментариях и делитесь впечатлениями. Ваша реакция очень важна для нас!
Подписывайтесь на наш канал САЖАЕМ И СТРОИМ на Яндекс Дзене, чтобы не пропустить новые публикации.
Письмо Путину. О введении в Закон понятие-Часть Жилого дома ИЖС.Учет и Регистрация
Пожалуйста ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В настоящее время Законодательная Норма (Выдел жилого дома ИЖС то есть разделение его на Части) стала ВНЕ Закона.
Многие собственники недвижимости поставлены в законодательный тупик. Хода НЕТ.
-Выдел в натуре или Реальный раздел жилого дома расположенного на земле выделенной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС-ранее ПМЖ)
Есть частные жилые дома построенные на землях ИЖС.
Части дома не только отделены друг от друга капитальной стеной (одной или двумя) но еще, как правило, разделены и участки которые относятся к этим Частям жилого дома. На них есть хозяйственные постройки – сараи, гаражи, беседки, уборные или другое. Эти постройки являются собственностью того владельца Часть жилого дома которого находится на разделеной части участка
Чердаки и подвалы в этих частях жилого дома (ИЖС) также относятся к тем же частям жилого дома над или под которыми они находятся. Мест общего пользования НЕТ.
-ОБЩЕДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ на дом ПРЕКРАЩАЕТСЯ
Это является обязательным условием. Выдела или Реального Раздела жилого дома ИЖС подписывается в соглашении (договоре) сособственниками или Решается в суде.
При этом выделенные доли называли Частью жилого дома (квартирой)
А еще раньше регулировалось – ст.121 ГК РСФСР и Постановление № 4 Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.81 г «О судебной практике по разрешению споров связанных с правом личной собственности на жилой дом»
-«Каждому участнику общей долевой собственности предоставлено право требовать выдела своей доли. Участник общедолевой собственности на жилой дом может требовать выдела принадлежащей ему доли ЕСЛИ выделяемая доля составляет изолированную Часть жилого дома-с отдельным входом (квартира) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования При этом указывается какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет. Указывается также какие подсобные строения передаются выделяющемуся сосбственнику»
Законодательный порядок по Разделу дома ИЖС (выделу в натуре) была всесторонне изучен-вымерен-отточен
2.Почему так получилось что жилые дома ИЖС оказались поделенными на Части.
Застройщик (так называли получателя земельного участка под. стройку жилого дома ИЖС/ПМЖ) должен был в определенные сроки построить одноэтажный жилой дом (на праве личной собственности) на одну семью и иметь для этого проект жилого дома и другую разрешительную документацию. Противопожарные Нормы и учет противопожарного разрыва между зданиями был ОБЯЗАТЕЛЕН. Также обязательны к исполнению были и другие Нормы
В этих случаях дома строили СРАЗУ с отдельными входами и коммуникациями. С отдельными лицевыми счетами по расчетам за потребляемые ресурсы-воду. Газ.электроэнергию.
То есть фактически дом был разделен (выделен в натуре) сразу в момент строительства
Такие дома имели общий фундамент и, как правило, стропильную систему. Части дома делились сразу капитальной стеной. Строили пятистенок
Власти на местах в таких случаях разрешали открывать изолированные лицевые счета на ресурсы и проводить их несмотря на то что юридически такие дома были в долевой собственности.
Позже люди производили ЮРИДИЧЕСКИЙ раздел жилого дома ИЖС
Раздел мог (может) произойти и в случае деления семьи или по другим причинам
3.Для чего нужен Раздел жилого дома в натуре
Часто, почти всегда, совладельцы конфликтуют по разным вопросам – ремонта, установки забора, надстроек, пристройки, прописки, отчуждения. Это может повлечь ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ долей дома. Также ОЧЕНЬ неудобно решать мелкие вопросы в ремонтных работах. При долевой собственности нельзя продать свою долю без разрешения сособственника.
4.Почему сейчас нельзя произвести Раздел жилого дома в натуре и как обстоит дело с получением разрешения на преобразования или их запрет
-150-ФЗ от 17.06.2019 –О внесении изменений в Федеральный Закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный Закон О государственной регистрации недвижимости»
-Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
-Градостроительный Кодекс РФ ст 1 п 39 ( (п. 39 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
«…и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. »
Хотелось бы что б сейчас Нормы соблюдались.)
И разрешительных ответов ждать не приходится. Рекомендуют решать через суд.
«Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) выдается Министерством строительного комплекса Московской области, если иное не предусмотрено частями 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и другими федеральными законами.»
Еще ФОРМИРУЮТ мнение что выделенная Часть жилого дома ИЖС-объект блокированной застройки.
Это НЕ ТАК. В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.
15 апреля 2020 года вступил в силу Свод Правил: СП 53.13330.2019 « Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства.»
-где в пункте 6.1 указано что минимальный размер участка устанавливается в 4 сотки (400 кв.м).
-Ввести в Закон понятие-Часть жилого дома ИЖС. Также учитывать и регистрировать.
Так как понятие «Квартира. Помещение» используемое сейчас для учета и регистрации Части жилого дома ИЖС имеет обобщенное и искаженное значение.
Понятие «квартира» нужна только для почтового адреса.
-Рассмотреть возможность считать минимальным размером при разделе выделяемого земельного участка-размер в 300 кв метров или 350 кв.м. В настоящее время требования к минимальному размеру земельного участка ИЖС-600 кв.м.Или на усмотрение Власти на местах
То же – с земельным участком ИЖС-регистрировать и учитывать выделенные земельные участки с отдельными кадастровыми номерами но расположенными внутри первично предоставленного земельного участка. То есть первичный кадастровый номер земельного участка сохранять. Такой учет сделать обязательным