ВС РФ: пристройка крыльца к нежилому помещению возможна только с согласия всех без исключения собственников в доме
 |
| Brian Goodman / Shutterstock.com |
Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории – один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.
Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений голосованием (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.
Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г. по делу № 33-2684/2013), а другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу № 33-12499/2015).
Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по этому вопросу. Так, по мнению Суда, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86).
Рассмотрим это дело подробнее.
Гражданину Л. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 30,6 кв. м, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Жилое помещение приобреталась для дальнейшего размещения в нем офиса. В связи с этим до начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Л. обратился с соответствующим заявлением в администрацию города, но получил отказ. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Несмотря на отрицательное решение администрации, он решил произвести перепланировку самостоятельно и без разрешения, но в соответствии с предварительно изготовленными проектами. В результате выполненных работ общая площадь принадлежащих Л. помещений составила 47,5 кв. м, где 17,4 кв. м – крыльцо в виде пристройки на придомовой территории.
После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа Л. повторно обратился в администрацию города с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое. Несмотря на то, что перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован 69% голосов собственников многоквартирного дома и согласно заключениям надзорных органов соответствует установленным законом к нежилому фонду требованиям, Л. было отказано местными властями в переводе жилого помещения в нежилое и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. В установленный срок предписание не было выполнено, о чем составлен акт.
Л. обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 47,5 кв. м. Напомним, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).
Между тем администрация города подала встречный иск к Л. о продаже жилого помещения с публичных торгов на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Законом предусмотрено, что если перепланированное жилое помещение в сроки, установленные предписанием уполномоченного органа, не приведено в прежнее состояние, то этот орган может подать иск в суд о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Принимая во внимание, что реконструированная, перепланированная и переоборудованная Л. квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, соответствует требованиям СНиП, СанПиН (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях») и противопожарным нормам (ст. 80 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, а также решение о согласовании данного вопроса принято более двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме – 69% (ч. 4 ст. 146 Жилищного кодекса РФ), суды приняли решение признать право собственности на спорное нежилое помещение с обустроенным отдельным входом за Л.
Вместе с тем с приведенной позицией судов администрация города не согласилась, обжаловав их в ВС РФ. Суд, в свою очередь, установил, что в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры Л. возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Напомним, что земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такое решение должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ). Так как осуществляемая Л. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то суд посчитал, что в данном случае реконструкция возможна только с согласия всех без исключения собственников помещений (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, Судебная коллегия приняла решение об отмене судебных актов нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Нужно ли разрешение на строительство навеса во дворе между моим домом и соседним, который стоит по меже.
Нет, не нужно. В силу прямого указания в законе. Это объект некапитального строительства (навес) вспомогательного использования. Но рекомендуется обратиться в БТИ для фиксации изменений в тех план. Выедет кадастровый инженер, по факту проведет обследование и внесет изменения в технический план.
Статья 51. Разрешение на строительство
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
Навес некапитальное строение, соответственно разрешение на строительство не требуется.
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Статья 51. Разрешение на строительство
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
В принципе нет, НО Исходя из Строительных норм и правил СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. №78, — «в районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее 6 м. Хозяйственные постройки (объекты) следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м» – минимальном расстоянии до границы соседнего участка согласно санитарно-бытовым условиям.
Вместе с тем «навес» относится к временным объектам и приравнивается к хозяйственным постройкам. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 г. №190-ФЗ, в пункте 2 статьи 17 устанавливает, что «навес» не является объектом капитального строительства и выдача разрешения на его строительство не требуется.
Как следует из Вашего обращения, вы отступили менее 1 метра от межевого забора (т.е. границы участка). Тем самым не выполнили условия, предписанные федеральным и региональным законодательством. В описанном случае, вы нарушили права соседей.
Для окончательного разрешения поставленного вопроса рекомендую обратиться в органы местного самоуправления поселения, так как в соответствии со ст. 14 Федерального закона РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения относится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки.
Советую договориться «полюбовно», либо перенести навес на 1 метр. Желаю удачи. В.
Полный список документов для получения разрешения на строительство.
Одни люди хотят начать строительство загородного дома, другие ищут информацию о получении разрешения на возведение промышленного объекта. Какая бы стройка не планировалась, получение разрешения обязательно, иначе неминуемы проблемы с регистрацией объекта и ввода в эксплуатацию.
А всего-то требуется получить разрешение на строительство желаемого типа постройки и соответствовать плану при строительстве. Законы о получении разрешения неоднократно изменялись, поэтому мы собрали самую свежую информацию для 2020 года, как получить разрешение на строительство, и какие документы для этого потребуются.
Разрешение на строительство объекта в 2020 году – в каких случаях получать его не нужно
Разрешение на строительство – документ, в котором удостоверяется соответствие документации проекта требованиям градостроительного плана участка земли, на котором будет строиться объект. В этот документ включают графический план организации участка, на котором отмечают границы и уже существующие объекты. Разрешение на строительство позволяет застройщику начинать строительные работы в соответствии с планом.
Но, прежде чем идти получать разрешение на строительство, необходимо выяснить – необходимо ли оно в конкретном случае. В некоторых ситуациях разрешения не требуется.
Если участок земли был предоставлен под ИЖС (индивидуальное жилое строительство), то разрешение надо получать, если дом рассчитан на две семьи или больше, многоэтажный и т.д. Для строительства дома на одного хозяина требуется уведомительный порядок информирования административных органов о строительстве, о нем мы расскажем ниже.
Если же участок предоставлялся для дачной (садовой) деятельности, то получать разрешение на строительство нет необходимости, нужно только возвести постройку в соответствии с требованиями СанПин и требованиями к дачным домикам.
Получения разрешения также не требует строительство некапитальных построек – гаража, сарая и т.д.
Напоминаем, что «дачная амнистия» прошлых лет позволила вводить в эксплуатацию жилые постройки, возведенные в черте поселений, без разрешения. Но, чтобы оформить введение в эксплуатацию, в пакете документов должно быть и разрешение на строительство данного объекта.
Так что лица, успевшие до этого года возвести на участке жилой дом и подающие документы на его регистрацию до 1 марта 2020 года, получать разрешение не должны. Это относится только к завершенному строительству, а недостроенное жилье всё же потребует получение разрешения.
Где можно получить разрешение на строительство, и кто имеет право заявлять
Обычно согласование строительства происходит с органом исполнительной власти – местная администрация, комитеты, департамент, орган строительного надзора:
Органы местного самоуправления.
Органы исполнительной власти субъекта России.
Федеральный орган исполнительной власти.
Чаще всего, разрешения на строительство индивидуального дома в поселке или загородного дома выдаются органом местного самоуправления, к которому относится данный земельный участок территориально. Как правило, таким органом является администрация муниципального района.
Обращаясь в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство, помните, что, согласно Градостроительному кодексу, данный документ выдается бесплатно.
Обратите внимание, что в зоне застройки могут действовать ограничения, так как, например, очень часто территория садоводческих товариществ находится недалеко от аэродрома, стадионов, культурных объектов, леса, водного фонда, зоны добычи полезных ископаемых и т.д. Строительство в этих зонах требует дополнительного согласования. Орган, который отвечает за тот или иной объект из указанных выше, обычно имеет представительство в данном районе.
Итак, иногда в выдаче разрешений на строительство участвуют и такие государственные органы:
Управление Министерства природных ресурсов и экологии.
Отдел по охране природных ресурсов и окружающей среды.
Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Росатом).
Росавиация, собственник аэродрома.
Управление Министерства культурного развития.
Территориальные управления агентства по Рыболовству.
Федеральное агентство по недропользованию РФ.
Если планируется строительство индивидуального дома, то заявитель – его будущий собственник. Если разрешение получает юридическое лицо, оно в документах именуется застройщиком.
Обычно администрация указывает, с какой из вышеперечисленных организаций необходимо согласовать план строительства. Выяснение соответствия будущей постройки нормативам в этом случае основывается на Градостроительном плане местности.
Полученную разрешительную документацию от уполномоченных органов необходимо приложить к основному пакету с документами.
Кому выдается разрешение на строительство?
Собственнику или застройщику. В большинстве случаев, это разные лица.
Доверенному лицу собственника (имеющему доверенность от него).
Арендатору участка земли.
Требования к постройке зависят от её типа и предназначения, все они изложены в технической документации для строительства, нормативных документах.
Список документов для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома на участке ИЖС в 2020 году
Дом на данном участке должен возводиться для одной семьи. Есть определенные требования к такой постройке – например, высота – не более 3 этажей, или 20 метров, наличие фундамента и несущих стен, капитальная постройка.
Для возведения дома на участке ИЖС, соответствующего требованиям ИЖС, разрешения получать не нужно – действует уведомительный порядок, как и в случае с СНТ.
Перед началом строительных работ необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы точно знать, где можно расположить будущий дом.
Список документов для получения ГПЗУ:
Заявление установленного образца.
Удостоверение личности (паспорт) собственника или застройщика.
Ситуационный план ЗУ.
Правоустанавливающий документ на участок земли, если он не стоит на учете в кадастровой палате Росреестр.
Согласование с коммунальными службами (газ, электричество, водоканал) и топосъемка участка с указанием инженерных коммуникаций.
Имейте в виду, что градостроительный план земельного участка будет готов в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Потом следует оформить план участка земли и схему будущего дома. Лучше заказать эту работу специалистам, во избежание ошибок, из-за которых позже документы могут не принять к рассмотрению.
Когда план будет готов, можно подавать список документов для его согласования и утверждения:
Удостоверение личности (паспорт) собственника или застройщика.
Доверенность, если документы подает представитель.
Уведомление о строительстве.
Документ о праве собственности на данный земельный участок (требуется не всегда).
Если участок ИЖС находится недалеко от объектов, которые мы перечислили в пункте 2 статьи, то потребуется разрешительная документация и от их собственников\администраций\управлений.
Список документов для получения разрешения на строительство частного жилого дома в СНТ в 2020 году
С 2018 года известны новые правила возведения индивидуальных жилых домов. Разрешения получать теперь не нужно, но перед строительством требуется соблюсти уведомительный порядок о начале работ. Это касается жилых построек, возводимых на землях ИЖС, ЛПХ и садовых товариществ.
Отправить уведомление теперь проще, чем получать разрешение. К тому же, и документов потребуется гораздо меньше.
Но разрешение на строительство по-прежнему необходимо получать, если возводится:
Многоэтажный и многоквартирный дом.
Блокированный жилой дом, или таунхаус, на двоих и более хозяев.
Нежилой капитальный объект – заправка, торговый центр, промышленное здание, деловой центр, склад и т.д.
Для того, чтобы согласовать постройку дома для одной семьи на участке ИЖС, потребуется гораздо меньше документов, чем ранее, потому что действует, напоминаем, уведомительный порядок.
Помимо уведомления о предстоящем строительстве дома, необходимо предоставить:
Копию паспорта гражданина РФ, подающего заявление на строительство.
Нотариальную доверенность, если обращается поручитель от заявителя.
Документ, подтверждающий право собственности на участок земли (договор купли-продажи, договор аренды, акт о приватизации и т.д.).
Согласно законам РФ, должностные лица не имеют права требовать от вас никакой другой документации.
Если документы подаются в бумажном виде, необходимо снять с них ксерокопии и сделать нотариальные копии. При подаче документов оригиналы необходимо иметь с собой для сверки.
В 2020 году у граждан также имеется возможность подавать заявление для получения разрешения в Многофункциональные центры (МФЦ) предоставления государственных и муниципальных услуг. Еще один способ – отправить заявление в электронном виде через личный кабинет на Едином портале Госуслуг.
В электронном виде документы подаются в формате PDF. Но для этого заявитель должен иметь усиленную электронную подпись (ЭЦП). Если ЭЦП нет, то документы в электронном виде к рассмотрению приняты не будут.
Документы на получение разрешения на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) в 2020 году
Естественно, в этом случае список документов гораздо шире, чем в вышеназванных случаях, и требования к оформлению документации строже.
Список документов, которые должен иметь застройщик для начала строительства:
Паспорт застройщика или юридические реквизиты.
Доверенность, если обращается представитель застройщика-юрлица.
Документы на земельный участок, если сведений о нем нет в базе ЕГРН.
Планы ГПЗУ и СПОЗУ.
Свидетельство о лицензии негосударственной экспертной компании.
Положительное заключение негосударственной экспертизы о том, что вся проектная документация отвечает стандартам и соответствует градостроительному плану.
Результаты инженерно-технических согласований (что на это участке можно строить многоэтажный дом, нет опасности проседания почвы и\или залива грунтовыми водами, повреждения инженерных узлов и т.д.).
Разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров строительства (например, увеличение площади, отступа от фасада других зданий, заход на муниципальную территорию).
Проект жилого дома.
Согласие правообладателей, если выполняется реконструкция многоквартирного\многоэтажного дома.
Другие документы по запросу.
Получение разрешения на строительство нежилого здания в 2020 году – какие документы потребуются
Нежилые постройки подразделяются на несколько типов. Для одних построек получение разрешения на возведение просто обязательно, для других же оно не требуется.
Как мы уже упоминали, для возведения построек вспомогательного назначения (некапитальных) получать разрешения не нужно (при этом важно возводить их в соответствии с требованиями СНиП и т.д.). К вспомогательным постройкам относятся баня, теплица, сарай, амбар, туалет. Главный признак таких построек – отсутствие фундамента, в лучшем случае их возводят на сваях (могут быть деревянными или бетонными).
Имейте в виду, что пристройка к дому, имеющая общий с ним фундамент – это уже капитальная постройка, и на неё необходимо получать разрешение. Например, это может быть баня или гараж, возводимые вместе со строящимся домом.
Но, если пристройка к дому возводится к уже построенному жилому строению, то это считается реконструкцией жилого дома, и требует уведомительного порядка регистрации перестройки жилого строения. Документы необходимо собирать и оформлять точно так же, как при возведении дома на участке ИЖС (смотрите выше).
Если нежилой объект капитальной постройки коммерческого назначения – например, автомойка, склад, магазин, ресторан, торговый центр, спортивный объект и т.д. – то его возведение потребует согласования с органом местной администрации. Необходимо получать разрешение на строительство или реконструкцию капитального нежилого строения. Список документов для возведения такой постройки – тот же, что и в случае с многоквартирным домом (смотрите выше).
Имейте в виду, что, вероятнее всего, потребуется получать дополнительные разрешения от МЧС, Отдела архитектуры, Роспотребнадзора и т.д.
Получение разрешения на строительство промышленного объекта в 2020 году
Здания и постройки промышленного типа также нуждаются в получении разрешения на возведение.
Перед тем, как приступать к планированию и согласованию объекта, необходимо определиться с типом используемого участка земли и проверить местность, определить границы.
Дальше формируется проект строительства на основании градостроительного плана.
Промышленные объекты и здания необходимо согласовать – и получить положительный ответ – с природоохранными и экологическими организациями. Возможно, будут необходимы пробы земли, воды, топографические исследования и т.д.
Согласования с каждой из инстанций в письменном виде прикладывается в общий пакет документов, который подается на получения разрешения.
Отказ в выдаче разрешения на строительство в 2020 году – основные причины отказа
При поступлении заявления на получение разрешения, должностные лица обязательно проверяют наличие всех документов, соответствие нормативам схемы распланированного для строительства земельного участка, место жилого дома, границы и т.д.
Если все документы в наличии, и план строительства соответствует установленным техническим нормам и градостроительному плану, в срок 10 дней со дня подачи заявитель получит разрешение на строительство указанной в документах постройки, или же отказ с обязательным обоснованием.
Имейте в виду, что через 10 лет после выдачи, любое разрешение на строительство станет недействительным.
Основные причины отказа в выдаче разрешения на строительство:
Отсутствуют необходимые документы из списка обязательно предоставляемых для получения разрешения.
Несоответствие документов установленным требованиям и нормативам.
В документах отражены недостоверные сведения, присутствуют ошибки, помарки, исправления и т.д.
Документы утратили свою силу.
Орган государственной власти не оказывает данную услугу.
Застройщик, будущий собственник или их представитель не имеет права обращаться за получением разрешения (отсутствие документов, недееспособность, нет доверенности и т.д.).
ЭПЦ принадлежит не заявителю, а другому лицу.
Противоречия в документах на разрешение и документах для комиссии.
Несоответствие планируемой постройки нормативам, техническим характеристикам и градостроительному плану.
Лицо, получившее отказ в выдаче разрешения, может сразу же устранить недочеты в документации и подать заявление или уведомление заново.