Разрешение на строительство ЖК признано законным
Арбитражный суд Москвы признал решение Мосгорстройнадзора о выдаче разрешения на строительство ЖК «Сказочный лес» действительным. Иск нацпарка «Лосиный Остров», на границе с которым начато возведение многоэтажного жилого комплекса почти на 2 тыс. квартир, оставлен без удовлетворения. Выдачу разрешения на строительство истец просил признать незаконным, так как участок, по его мнению, расположен в охранной зоне. В ходе процесса Минприроды вступило с мэрией Москвы в ожесточенную полемику относительно того, какую именно территорию считать буферной зоной ООПТ. В Минприроды “Ъ” сообщили, что решение суда будет обжаловано.
Арбитражный суд Москвы оставил иск нацпарка «Лосиный Остров» к Мосгорстройнадзору без удовлетворения, признав тем самым выданное в июне 2018 года разрешение на строительные работы действительным. Речь идет о жилом комплексе (ЖК) «Сказочный лес» на границе нацпарка, который возводит петербургская компания «Гранднэкст». Комплекс рассчитан на 1803 квартиры стоимостью от 3,8 млн до 9,7 млн руб. В сентябре прошлого года на стройплощадке начались работы. Тогда же дирекция парка подала иск в арбитраж с требованием признать разрешение на строительство незаконным: по словам представителей Минприроды, участок находится в буферной зоне парка, где строительство крупных объектов запрещено (см. “Ъ” от 24 сентября 2019 года).
В мэрии, однако, ответили, что выводы и рекомендации, сделанные во время публичных слушаний, не имеют обязательного правового характера. В Мосгорстройнадзоре также напомнили о неопределенности границ охранной зоны парка: как было выяснено на заседании в прошлую пятницу, она не внесена в ЕГРН (см. “Ъ” от 17 января). Дирекция ответила, что зоны установлены решением Моссовета 1979 года. Однако в мэрии говорят, что там указаны только текстовые границы нацпарка (не координатные) и они требуют уточнения.
Представитель Минприроды (выступает в качестве третьего лица) Анастасия Подвигина указала, что трактовка норм ответчиком губительна для природы и может привести к стихийной застройке парка. «По словам мэрии, охранные зоны никак не регулируются и строительство можно вести без согласования с Минприроды, но это не так,— заявила она.— Ведомство не согласовало застройщику социально-экономическую деятельность на этом участке в 2018 году, значит, разрешение на строительство было выдано незаконно». Минприроды также считает, что мэрия должна была установить перечень ограничений на участок, перед тем как выдать разрешение.
Почему Лосиный Остров не хочет становиться «Сказочным лесом»
«Минприроды на нас переложило ответственность,— вздохнул представитель Москомархитектуры.— Заявитель должен был сам внести сведения в ЕГРН, но ничего не сделал». «Не понимаю, про какие обязанности говорит Москомархитектура? Сведения об охранной зоне были известны»,— вступила в полемику госпожа Подвигина, напомнив, что охранная зона установлена в 1979 году. Представитель мэрии добавил, что, если суд примет сторону нацпарка, это нарушит права дольщиков, так как строительство оспаривается без оснований. Отметим, по данным ЕГРН, продана 1461 квартира.
Представители сторон отказались комментировать решение, призвав отправить официальные запросы. Пресс-служба Минприроды сообщила “Ъ”, что решение суда будет обжаловано.
«Ситуация с отсутствием границ «Лосиного Острова» не новая,— прокомментировал решение партнер Bryan Cave Leighton Paisner Виталий Можаровский, специализирующийся на вопросах строительства.— Странно, что за десятилетие администрация парка вообще ничего не сделала, чтобы установить официальные границы парка». Господин Можаровский добавил, что застройщик должен был согласовать социально-экономическую деятельность с Минприроды только в случае с зоной с особыми условиями использования территории. Юрист НЮС «Амулекс» Андрей Еремин соглашается, что, поскольку при рассмотрении дела судом нарушений природоохранного законодательства не выявлено, оснований для прекращения застройки не имеется.
Как «Сказочный лес» не нашли на карте
«Строительство незаконно, так как разрешение на него не было согласовано с Минприроды,— напротив, уверен руководитель программы по особо охраняемым территориям «Гринписа России» Михаил Крейндлин.— То, что данные об охранной зоне не были внесены в ЕГРН, не означает, что этих границ нет». Партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Горбунов отмечает, что текстовое описание границ парка в равной степени является неотъемлемой частью при разграничении территорий и решение 1979 года не утеряло своей правовой силы. По мнению господина Горбунова, необходима экспертиза, которая позволит установить или опровергнуть нарушение границ охранной зоны. Юрист выразил мнение, что и застройщик, и Мосгорстройнадзор изначально шли на достаточно высокие риски, поскольку не согласовали проект с администрацией парка. «Ситуация чревата признанием проекта самостроем, что, в свою очередь, может привести к сносу проекта за счет собственника. Отмечу, что узаконить такие постройки на практике удается в исключительно редких случаях»,— добавил юрист.
Суд признал законным отказ Минприроды в согласовании Seven Suns Development застройки части парка Лосиный остров
Арбитражный суд Москвы 11 июня 2020 года вынес решение не в пользу истца — застройщика ООО «ГрандНэкст» — пытавшегося оспорить действия Минприроды, которое воспрепятствовало девелоперу в возведении ЖК «Сказочный лес» вблизи Национального парка «Лосиный остров» на территории столицы.
Подпишись на наш канал
Напомним, что ООО «ГрандНэкст» работает под брендом питерского девелопера Seven Suns Development ( 19-е место в ТОП застройщиков РФ, 14-е место в ТОП по Москве).
Компания ведет строительство ЖК «Сказочный лес» ( 307-е место в ТОП ЖК Москвы) общей площадью 100, 33 тыс. кв. м. по ул. Лосиноостровская в г. Москве.
ООО «ГрандНэкст» обратилось в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 15 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», в Минприроды за согласованием вопросов социально-экономической деятельности на данном земельном участке.
Минприроды отказало заявителю в согласовании социально-экономической деятельности по следующим причинам:
• с учетом увеличения антропогенной нагрузки и негативного воздействия на природные комплексы и объекты Национального парка «Лосиный остров»;
• в связи с тем, что земельный участок, в отношении которого испрошено согласование, расположен в 150-метровой полосе от границ национального парка.
Посчитав решение об отказе в согласовании социально-экономической деятельности по реализации проекта застройки незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя, компания «ГрандНэкст» обратилась с иском в арбитраж.
Доводы истца следующие:
• указание Минприроды России на расположение земельного участка с кадастровым номером 77:02:0016003:23 в 150-метровой полосе от границ национального парка, не соответствует фактическим обстоятельствам;
• из-за отказа в согласовании со стороны Минприроды застройщик не может осуществлять деятельность по возведению объекта капитального строительства — многофункционального общественно-жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры.
Но Арбитражный суд Москвы отказал ООО «ГрандНэкст» в удовлетворении заявленных требований.
Свое решение суд обосновал следующими аргументами:
• доводы заявителя о том, что участок не входит в границы охранной зоны национального парка «Лосиный остров», носят противоречивый характер, так как часть участка расположена в непосредственной близости от парка и прилегает к его границе;
• наличие или отсутствие в ПЗЗ г. Москвы сведений о зоне с особыми условиями использования территории — охранной зоне национального парка не влияет на объективный факт ее существования;
• охранная зона национального парка «Лосиный остров» установлена постановлением Совета Министров РСФСР от 24.08.1983 №401 одновременно с созданием национального парка;
• отсутствие в Едином государственном реестре сведений о зоне с особыми условиями использования территории не опровергает фактическое расположение участка в охранной зоне национального парка;
При этом в решении cуда отмечается, что оспариваемый отказ Минприроды никоим образом не нарушает прав и законных интересов заявителя: последний продолжает осуществлять строительные работы.
Примечательно, что в январе этого года Арбитражный суд Москвы признал решение Мосгорстройнадзора о выдаче разрешения на строительство ЖК «Сказочный лес» действительным. И оставил таким образом без удовлетворения иск администрации нацпарка «Лосиный Остров», которая пыталась оспорить в судебном порядке возведение того же ЖК «Сказочный лес» вблизи границ природоохранной зоны.
Как АСГМ стройку в «Лосином острове» разрешил
Арбитражный суд города Москвы опубликовал 31 января мотивированный отказ по иску об оспаривании разрешения на строительство в особо охраняемой зоне. Теперь парку грозит застройка.
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Национальный парк «Лосиный остров» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Комитету государственного строительного надзора города Москвы о признании недействительным разрешение на строительство от 30.06.2018 г. № 77-151000-017528-2018, ссылаясь на то, что разрешение не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.
Строительство не было согласовано Обществом с Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации
В силу части 7 статьи 95 Земельного кодекса РФ на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами.
Предмет спора:
Комитетом государственного строительного надзора города Москвы выдано разрешение на строительство от 30.06.2018 № 77-151000-017528-2018 Обществу с ограниченной ответственностью «ГрандНэкст».
ООО «ГрандНэкст» осуществляет строительство «Многофункционального общественно-жилого комплекса со школой и ДДОУ» в границах национального парка «Лосиный остров» (92 кв.м.) на основании разрешения на строительство, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.
На основании обращения ООО «ГрандНэкст» Москомархитектурой оформлен ГПЗУ № RU77225000-032877 от 14.08.2017 с информацией согласно Правилам землепользования и застройки города Москвы.
ГПЗУ № RU77225000-032877 был представлен ООО «ГрандНэкст» в Мосгосстройнадзор для оформления разрешения на строительство, которое было выдано застройщику в соответствии с административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Выдача разрешения на строительство», утвержденным постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 N 145-ПП.
Ответчик, получив в электронном виде от застройщика заявление о выдаче разрешения на строительство, с приложением установленных ГрК РФ и Административным регламентом документов, проверил их комплектность.
Также, во исполнение пункта 3.9.3. Административного регламента Комитетом была проведена проверка соответствия материалов, содержащихся в проектной документации на строительство требованиям к строительству объекта, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствовали, в связи, с чем, Комитетом было подготовлено и выдано застройщику разрешение на строительство.
Позиция суда:
Суд пришел к выводу о том, что оспариваемое разрешение полностью соответствует требованиям законодательства, и не нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для такого решения суд посчитал пропуск срока на обжалование выданного органом разрешения. Суд, установив пропуск срока на подачу заявления о признании недействительным решения, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования, отказывает в удовлетворении заявленного требования и по данному основанию.
Соответственно срок на предъявления требований истек 20.05.2019. Заявление подано в суд 01.10.2019 (по истечению 4 месяцев с момента, когда заявителю стало известно о предполагаемом нарушении прав).
В соответствии со ст.115 АПК РФ лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков. Пропуск установленных законом процессуальных сроков на обжалование является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока заявитель не представил.
Позиция Лосиного острова:
Охранная зона установлена разделом VI Положения о Государственном природном национальном парке «Лосинный остров», утвержденного решением исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 10.10.1988 № 2130-1344.
Строительство не было согласовало Обществом с Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации, что является нарушением пункта 4 ст. 15 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».
Согласно раздела VI решения Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 10.10.1988 N 2130-1344 «Об утверждении Положения о Государственном природном национальном парке «Лосиный остров», проекта его детальной планировки (I и II этапы) и улучшении содержания этого парка», согласно которому с целью снижения отрицательных антропогенных воздействий на природный комплекс государственного природного национального парка «Лосиный остров» на прилегающих к нему территориях, создается охранная зона.
Согласно п. 37 решения Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 10.10.1988 N 2130-1344 вдоль границ национального парка в обязательном порядке выделяется свободная от застройки 150-метровая полоса, подлежащая озеленению (местными видами растений) и благоустройству, в том числе с устройством спортивных и детских площадок.
В соответствии с натурным описанием границ охранной зоны Национального парка «Лосиный остров», утвержденным Приложением №3 к Решению от 1979 года, в г. Москва граница охранной зоны национального парка проходит от пересечения Московской кольцевой автомобильной дороги с Щелковским шоссе по внутренней границе технической зоны Московской кольцевой автомобильной дороги (200 м от оси) до Байкальской улицы, по Байкальской улице, Бирюсинке и Амурской улицам до Малого кольца Московской железной дороги, по железной дороге до Открытого шоссе, по Открытому шоссе до улицы Подбельского, по улицам 1-му проезду Подбельского, Мясникова, Миллионной до р. Яузы, по р. Яузе до Оленьего Вала, по Оленьему Валу и Сокольническому Валу до Ярославского направления Московской железной дороги на север до улицы Б. Галушкина, по улице Б.Галушкина до Ярославской улицы и по Ярославской улице до реки Яузы, по реке Яузе на восток до Ярославского направления Московской железной дороги, по Ярославскому направлению Московской железной дороги до пересечения с Ярославским шоссе.
Таким образом, в юго-западной части Национального парка граница охранной зоны проходит по реке Яузе на восток до Ярославского направления Московской железной дороги (МЖД), по Ярославскому направлению МЖД до пересечения с Ярославским шоссе.
Из указанного следует, что граница оканчивается на пересечении Ярославского направления МЖД и Ярославского шоссе, так как не указано, что граница охранной зоны далее проходит по Ярославскому шоссе или иным объектам улично-дорожной сети, ориентирам и т.д., как это указано в отношении иных участков границы охранной зоны природного парка, что подтверждается схемой границ охранной зоны национального парка.
Комитет, выдавший разрешение руководствовался, отсутствием схемы охранных границ национального парка, в связи с тем, требовать дополнительные документы с землепользователя было излишним:
Согласно ч. 1. ст. 51 ГрК РФ (действующей на момент выдачи разрешения на строительство), разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Частью 7 статьи 51 ГРКРФ установлен перечень документов, которые представляет застройщик для выдачи разрешения и строительство, среди которых должно быть положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Документы, установленные частью 7.1. ГрК РФ, запрашиваются Комитетом в государственных органах, в распоряжении которых находятся документы, иные документы предоставляются застройщиком.
В соответствии с п. 8, 9 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, содержащим градостроительные регламенты, включающие в себя устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Частью 10 статьи 51 ГрК РФ запрещается требовать иные документы для получения разрешения на строительство.
Порядок выдачи Комитетом разрешения на строительство установлен Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «Выдача разрешения на строительство» и «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
Согласно пункту 1.3. Административного регламента предоставление государственной услуги города Москвы «Выдача разрешения на строительство» Комитетом осуществляется только в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.
В силу ч. 5 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий. В соответствии с п. 4 ст. 1 ГрК РФ зоны с особыми условиями использования территорий включают в себя охранные зоны.
Ограничения использования земельных участков, в том числе с особыми условиями использования территорий подлежат отражению в правилах землепользования и застройки (ч.6 ст. 30 ГрК РФ).
Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП утверждены Правила землепользования и застройки города Москвы, на картах которых отсутствуют сведения о границах охранной зоны Национального парка «Лосиный остров».
Информация об охранных зонах отсутствует в проекте планировки территории, ограниченной проектируемым проездом N 3453, территорией объекта природного комплекса N 104 Северо-Восточного административного округа города Москвы «Озелененная территория МГСУ с прудом», границей Северо-Восточного административного округа города Москвы, территорией объекта природного комплекса N105 Северо-Восточного административного округа города Москвы «Спецтерритория по Ярославскому шоссе», утвержденном постановлением Правительства Москвы от 05.12.2017 №961-ПП.
Выводы и вопросы:
В такой идее суд пытается оправдаться. Всем понятно, что в России очень много парков охранные зоны которых не внесены в реестры. И в этом нет ответственности на стороне администраций этих парков. Изменение правил в период, когда парк уже существовал, как охраняемый законом объект, не должно в буквальном смысле создавать условия для изменения или посягательства на такой объект.
В такой ситуации охраняемый законом объект остался без охраны. Идея охраны такого рода объектов, должна ставить на стражу парка каждую букву закона, а не выискивать возможности обойти закон с целью получить право на строительство не его территории.
С другой стороны, если судья права и господа застройщики собираются в охранной зоне лишь провести озеленение, то для чего тогда комитет выдавал разрешение на строительство? Пока остается за рамками дела. Остается надеяться, что вышестоящие инстанции прислушаются к опыту и мудрости своей и отменят такое смелое и двойственное решение.