Разрешение на строительство гостиницы в Москве. Процедура получения
Для получения разрешения на строительство необходимо пройти согласование в муниципальных службах и органах местной власти. Они проверяют проект относительно действующих норм проектирования гостиниц и других жилых помещений. Данный этап является обязательным как для строительства гостиницы с нуля, так и для работ по реконструкции.
Приобретается участок земли.
Разрабатывается эскизный проект гостиницы.
У нотариуса заверяются документы (в трех экземплярах каждый):
- свидетельство о Государственной регистрации права собственности на земельный участок;
кадастровый план земельного участка.
Подается обращение в местную администрацию с заявлением (в свободной форме) на имя главы администрации (примерный текст: «Прошу вас разрешить мне строительство гостиницы на 20 мест на земельном участке,принадлежащем мне по праву собственности»). В течении примерно двух недель местная администрация выдает документы:
- разрешение на строительство;
Примечание: Это пока еще не окончательный документ, который дает вам право на строительство гостиницы.
справку об отсутствии арестов и запретов на земельный участок;
ситуационный план, заверенный в местной администрации;
Вместе со всеми полученными документами подается заявление в местное, например, районное Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ), на имя главного архитектора. Получаем направление на проведение топографической съемки участка, либо поднимаем из кадастровой палаты чертеж участка.
Важно! В случае использования альтернативных источников энергии время, силы и деньги для получения разрешения на строительство гостиницы и последующее введение ее в эксплуатации можно значительно сократить. Прикладываются копию документа, удостоверяющего личность;
при нарушении строительных норм (если расстояние между домами менее 15 метров) получаем письменное согласие владельцев соседних участков, заверенное в местной администрации или нотариально.
На основании строительного паспорта (проекта гостиницы) получается «разрешение на строительство гостиницы».
Разрешение на строительство оформляется в трех экземплярах. Два из них выдаются застройщику, третий остается в архиве органа, выдавшего разрешение.
Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.
Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.Перед началом строительных работ, сразу после оформления всех необходимых разрешительных документов, надо получить разрешения на проведение земляных работ, строительно-монтажных работ, разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет осматривать готовый дом после завершения строительства.
Срок действия полученной документации действителен только лишь на период в 2 года.
Любые изменения в проекте, затрагивающие более 10% всего здания должны быть согласованы с районным архитектором.
Без разрешения местной администрации и согласования строительства с главным архитектором размещение в плане участка других строений не допускается.
Подготовка и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) при проектировании гостиниц Сбор ИРД осуществляется на самых первых этапах проектирования, в этот пакет входит около 50 документов, содержащих информацию об объекте и участке. В ИРД входит так же задание на проектирование гостиницы. Важно, чтобы принятые проектные решения ему полностью соответствовали. Одним из главных требований к проектированию является получение разрешеня на гостиницу подключение её к инженерным сетям, поэтому большое внимание следует уделить оформлению технических условий на присоединение к сетям инженерного обеспечения.
C какими трудностями можно столкнуться?
Собственник не располагает правоустанавливающими документами на земельный участок;
Нулевые показатели в ГПЗУ;
Вопросы от пользователей сайта:
Получение разрешения на строительство гостиницы в Москве и Московской области
Как при строительстве гостиницы не попасть в новостные сводки Госинспекции о сносах объектов
Перед возведением гостиницы необходимо подготовить проектную документацию и получить разрешение на строительство (РнС). Такой алгоритм действий гарантирует отсутствие проблем с оформлением здания в собственность в дальнейшем. Это документ, без наличия которого невозможно узаконить готовую постройку, оформить на неё право собственности и ввести в эксплуатацию. Те застройщики, которые решают сперва возвести объект, а потом попробовать его узаконить, сильно рискуют. Если разрешение не выйдет получить в дальнейшем, то через суд застройщика могут обязать снести объект.
Выдача РнС регламентируется Градостроительным кодексом РФ от 2004 года, статьёй №51. В ней прописаны требуемые документы, порядок действий, сроки и тому подобное. Получение РнС новой или реконструкцию старой гостиницы подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и её межевания. С таким документом на руках собственник без проблем сможет ввести объект в эксплуатацию и извлекать прибыль, ради которой гостиница построена.
Что требуется и где можно получить разрешение на строительство
Главное требование — соответствие земельного участка (ЗУ) планам застройщика. Так, на землях сельскохозяйственного назначения не предусмотрено строительство гостиниц, а на некоторых других землях вообще не допускается возведение никаких капитальных построек. Это нужно учесть и заранее перевести земли в требуемую категорию, если это возможно. Иначе разрешение на строительство не дадут. Второй аспект — грамотно проработанный и составленный проект гостиницы. При составлении проекта проводятся необходимые инженерные изыскания, делаются расчёты инженерных сетей, расхода требуемых для строительства материалов и других параметров.
Выдачей занимаются уполномоченный орган власти, Министерство строительства. На деле застройщикам приходится контактировать и с местной администрацией, которая расположена по месту нахождения земельного участка. Это может быть городская администрация, поселковый или сельский совет. Если объект планируется возводить на охраняемых территориях, то строительство нужно согласовать с той организацией или органом исполнительной власти, в ведении которого эта зона находится, но только при условии, что возведение гостиницы там допускается в принципе.
Документы, необходимые для получения РнС
Перечень указан в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Там сказано, что застройщик должен предоставить правоустанавливающие документы на ЗУ; градостроительный план, которому не более 3 лет; план-схему организации участка, на котором обозначено место возведения капитального объекта; архитектурные решения и инженерно-техническую документацию. Все эти документы нужно предоставить в Минстрой при подаче заявления на получение РнС. Направить их можно в электронной форме, проверка проводится в семидневный срок. Документы, не указанные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, потребовать не имеют права.
После этого либо выдаётся РнС, либо даётся мотивированный отказ. В случае получения РнС на исторических или особо охраняемых территориях рассмотрение может занять 30 рабочих дней. Если планируемая гостиница будет выше трёх этажей или площадь её будет больше полутора тысяч квадратных метров, то перед подачей заявления в Минстрой нужно провести экспертизу изысканий и проектной документации в Стройнадзоре, поскольку она считается поднадзорной. Более того, документация всех гостиниц, поднадзорных и нет, должна пройти согласование в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Сносы гостиниц и долгострои из-за отсутствия разрешения на строительство
Даже если возведённая гостиница соответствует правилам и нормам, но заблаговременно разрешение на строительство не было оформлено, по решению суда её могут снести. Более того, снос затребуют с собственника за его же деньги. Получатся двойные потери. Примеры сноса самостроев появляются чуть ли не ежемесячно по всей России.
Расходы по сносу ложатся на плечи владельца здания, даже если по факту снесёт его Госинспекция, хозяину или арендатору участка будет выставлен счёт. Взыскать средства могут по суду. Стоимость работ исчисляется миллионами рублей, ведь нужно очистить участок и облагородить территорию. А чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует оформить разрешение заранее. При наличии разрешения на строительство гостиницы потом не возникнет никаких проблем с узакониванием постройки.
Помощь в этом вопросе оказывают юристы, геодезисты, проектировщики и кадастровые инженеры компании «Правозем». На основе полученного ГПЗУ мы проведём инженерные изыскания и составим СПОЗУ. Согласуем строительство гостиницы или отеля в охранных зонах. Разработаем и зарегистрируем в ИСОГД проектную документацию. Организуем проверку документации экспертом и Стройнадзором. Решим проблемы с отклонениями от проекта, а также устраним причины отказов и приостановок. Подадим заявку в Минстрой и гарантированно получим разрешение на строительство.
О возможности строительства гостиницы на земле ИЖС
Рассмотрим, можно ли строить гостиницу в пределах своего участка на землях ИЖС на законном основании. Прямого указания в законах на такой вид использования земельного надела не установлено. Это порождает возможность злоупотребления своим правом, как со стороны владельца участка, так и со стороны местных властей, выдающих предписание о сносе подобных объектов.
Ограничения прав собственника на участок
Земельный участок — особый вид имущества. Правомочия собственника владеть, использовать и распоряжаться дальнейшей судьбой земли имеют некоторые ограничения. Они связаны не только с соблюдением прав других лиц, но и с необходимостью сохранения определенных качеств самого участка. Ограниченность такого ресурса, как земля, и его ценность диктуют необходимость установления таких ограничений.
Земельное законодательство разделило территорию страны на 7 категорий земель. Из них доступными для получения в собственность граждан являются только две: сельхозугодья и земли в пределах населенных пунктов (поселений). Но купленный или приватизированный участок нельзя использовать как угодно. Для него есть определенное целевое назначение, прописанное в нормативных актах. Их нарушение может привести к потере собственности, которая будет изъята.
Всего допустимых способов использования участков более 3000. Они приведены в специальном классификаторе. К нему стоит обратиться на стадии планирования тех или иных действий, например, строительства гостиницы на участке ИЖС. Иначе велика вероятность, что строение будет признано самовольным и подлежащим сносу.
Какие земли выделяются для ИЖС
Гражданам доступно приобретение участков для индивидуального жилищного строительства. Они могут быть куплены у другого собственника или получены в порядке приватизации на возмездной или безвозмездной основе. Такие участки формируются из земель двух категорий: поселений и сельскохозяйственных.
Для правомерного использования таких земель необходимо понимать, что подразумевается под индивидуальным жилым строением. Закон однозначно трактует его как отдельный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Это не может быть часть другого здания или примыкающий к нему объект. Расположение такого дома в границах участка четко регламентировано.
Для размеров строения введены ограничения. Высота дома не должна превышать 12 м или трех этажей. От границ соседних участков и линии улицы дом обязательно должен стоять на определенном расстоянии. Несоблюдение этих правил будет иметь неприятные последствия для собственника. Ему откажут в регистрации права до устранения допущенных нарушений.
Допустимое использование сельхозугодий
Для участка, выделенного под индивидуальное строительство, допускается возведение дома для проживания собственника и его семьи. Несмотря на то, что земля находится в частной собственности, на строительство необходимо оформить разрешение. Готовый дом понадобится ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в определенном порядке.
Помимо дома, собственник имеет право построить различные подсобные помещения: сараи, баню, склады и гаражи для техники и т. д. ˗ для их постройки разрешения не требуется. Однако такие постройки не могут быть жилыми, и предполагается их использование для различных хозяйственных нужд.
Помимо строительства на земле ИЖС, выделенной из сельхозугодий, допускается деятельность, совпадающая с целевым назначением данного участка:
Допустимое использование участков в границах населенных пунктов
Если участок выделен из состава земель населенного пункта, ситуация несколько иная. Допустимое использование территории в их границах определяется особым документом — градостроительным регламентом. Согласно ему поселение делится на несколько зон:
Для индивидуальной застройки выделяются участки из двух зон: жилой и сельскохозяйственной. Для последней назначение совпадает с землей одноименной категории. На участке, расположенном в пределах жилых зон, разрешено строительство домов небольшой этажности. Это могут быть:
Важно! Жилые дома, построенные на таких участках в жилой зоне должны отвечать требованиям, распространяемых на ИЖС: не более трех этажей и общей площадью не более полутора тысяч квадратных метров. Предполагается, что в таком доме проживает только одна семья, однако и наличие нескольких квартир не будет нарушением.
Можно ли построить мини-гостиницу на своем участке
С точки зрения законодательства, мини-отель не относится к жилым постройкам. Это коммерческое помещение, которое должно отвечать определенным санитарным и техническим требованиям. Но для постоянного проживания он не предназначен, и в нем возможно оформить регистрацию. С этой точки зрения, ответ на вопрос, можно ли построить гостиницу, будет отрицательным. Такая постройка под определение ИЖС не подпадает.
С другой стороны, для участков в границах населенных пунктов есть возможность использования в коммерческих целях. Но для этого потребуется изменить целевое назначение участка. Сделать это намного легче, нежели выполнить перевод земли в другую категорию. Чтобы на законных основаниях построить гостиницу, потребуется получить разрешение на коммерческое использование участка.
Ходатайство о переводе подается в местную администрацию. Решению вопроса в пользу заявителя предшествуют общественные слушания и экспертиза необходимых документов. Вместе с ходатайством передаются копии следующих документов:
Владельцу предстоят некоторые расходы, связанные с переводом участка под коммерческое использование. Они складываются из оплаты:
Необходимо также помнить, что изменение назначения участка влечет пересмотр его кадастровой стоимости, а значит и увеличение земельного налога. Кроме того, потребуется заказать проект будущей гостиницы в специализированной организации. Без него невозможно получить разрешение на строительство. Создание проекта и его согласование во всех инстанциях — платные услуги. И только после завершения всех формальностей, владелец участка вправе приступить к строительству мини-отеля на своей земле.