Разрешение на строительство могут отменить
Верховный Суд РФ в определении № 307-КГ18-21642 указал, что, если уполномоченный орган выдал разрешение на строительство, но впоследствии установил, что оно выдано в противоречие с законодательством, которое действовало на момент его выдачи, то прекращение действия такого разрешения на строительство является правомочным.
Службой Госстройнадзора и экспертизы г. Санкт-Петербурга (далее – Служба) в декабре 2016 года ООО «Корпорация «ЛЭК ИСТЕЙТ» было выдано разрешение на строительство МКД со встроенными помещениями, детским дошкольным учреждением и подземной автостоянкой в г. Санкт-Петербург, по адресу: Светлановский проспект, д. 15, лит. А.
Земельный участок под строительство располагался в 150-метровой защитной зоне ансамбля — объекта культурного наследия «Больница Ольгинского приюта для детей и женщин В. Б. Петровской с садом», принятого под государственную охрану.
В апреле 2017 года приказом Службы действие разрешения на строительство было прекращено. Застройщик обжаловал решение в Арбитражном суде, но судом первой инстанции в иске было отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, а решение Службы Госстройнадзора признано незаконным. Окружной суд выводы апелляционного суда поддержал.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила постановления нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд указал, что апелляционный и окружной суд уклонились от проверки по существу законности оснований выдачи разрешения на строительство и не исследовали по существу мотивы принятия Службой оспариваемого акта о прекращении действия разрешения на строительство.
Суд апелляционной инстанции и окружной суд исходили только из отсутствия у Службы оснований, предусмотренных частью 21.1 ст. 51 ГрК РФ для прекращения действия разрешения на строительство.
Судами не было учтено, что в силу ч. 1 ст. 48 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
Вывод суда первой инстанции о нахождении земельного участка в 150-метровой защитной зоне ансамбля (объекта культурного наследия) не был опровергнут вышестоящими судебными инстанциями.
Решением суда дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Другие публикации по теме:
Отмена разрешения на строительство
Отмена разрешения на строительство
С 4 августа 2018 года вступили в действие изменения в сфере строительства на земельных участках для дачных и индивидуальных жилых домов.
Рассмотрим наиболее существенные поправки, внесенные в действующее ранее законодательство. 
Понятие об индивидуальном доме
Главной особенностью нововведений является упрощение строительства индивидуальных жилых домов и регистрации прав на них.
Правовую основу, регулирующую строительство, составляет Градостроительный кодекс.
Согласно части 39 статьи 1 указанного кодекса новым законом уточнено понятие о доме индивидуального жилищного строительства (ИЖС):
«Объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».
По новым правилам, если строительство дома будет соответствовать данному понятию, оформлять проект не требуется.
С даты вступления в силу изменений (с 4 августа 2018 г.), застройщик может подготовить проектную документацию по собственной инициативе.
Документы взамен разрешения на строительство
Значительно упростить процедуру оформления документов позволила отмена разрешения на строительство.
Также отменяется разрешение на ввод в эксплуатацию объектов (домов).
Теперь вместо разрешений достаточно уведомить уполномоченные органы, как правило, это Департаменты архитектуры и строительства.
Уведомления оформляются для начала и по окончании строительства индивидуальных и садовых домов (ст. 51.1. ГрК РФ).
После получения уведомления о планируемом строительстве или о его окончании проводится проверка.
Проверяется соответствие объекта параметрам градостроительной документации.
О результатах проверки организация, выполняющая соответствующие функции, уведомляет заинтересованное лицо.
Проверка длится не более 7 дней с даты поступления уведомления от заявителя.
Куда обращаться для учета и регистрации права на объект
Если от застройщика поступает уведомление об окончании строительства (реконструкции) дома, одновременно представляется технический план объекта.
На сегодняшний день законом предусмотрено, что организация, уполномоченная на проверку уведомления, направляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав.
Но только при условии, если построенный объект (дом) отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Если заявление в установленный срок (7 дней) не будет передано в Росреестр, гражданин может обратиться самостоятельно.
Подать документы о кадастровом учете и регистрации прав при личном обращении можно в многофункциональный центр (МФЦ).
Получение застройщиком уведомления дает ему право осуществлять строительство (реконструкцию) индивидуального или садового дома.
Строительство должно осуществляться в соответствии с параметрами, указанными в таком уведомлении.
Срок на постройку дома, как и ранее, в разрешении на строительство остался прежним – десять лет.
Разрешение на строительство, выданное с нарушением закона, должно быть отменено
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%
Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00
Прежде чем построить объект, застройщику необходимо решить земельный вопрос. Если участок находится в собственности муниципалитета, его можно взять в аренду или выкупить. Когда земля оформлена, самое время собирать документы для получения разрешения на возведение объекта, которое по муниципальным участкам также готовится местной администрацией.
Для получения заветной бумаги необходимо собрать серьезный пакет документов, в том числе подтвердить свое право на использование участка. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор аренды застраиваемого участка и т.п.
Если все документы в порядке, то в установленные сроки выдается разрешение, позволяющее компании начать стройку. Но на этом этапе достаточно часто встречаются ситуации, когда администрация отменяет ранее выданное разрешение в связи с наличием при его принятии серьезных нарушений закона. В таких случаях единственный выход — идти с жалобой в суд.
Так случилось с одной компанией города Златоуста. Жалоба на действия городской администрации, отменившей свое разрешение на строительство, была признана правомерной первой, апелляционной и кассационной инстанциями. Муниципалитет отстаивал свою позицию до последнего, дело дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что нижестоящие суды неправильно применили нормы права, и дело вернулось 24 апреля 2018 г. к началу своего пути.
Обстоятельства судебного спора и этапы его прохождения по инстанциям
Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.
Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.
Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.
Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г. Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города. После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.
В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.
Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2016 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.
Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.
Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.
Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2018 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.
Какими нормами руководствовались нижестоящие суды?
Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.
Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.
Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги
Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.
Из документов следовало следующее:
Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.
Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.
Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.
Причина возврата дела на повторное рассмотрение
Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).
Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.
Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе. На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст. 85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.
Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.
Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.
Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.
Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.
Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.
В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.
Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.
Выводы
Отмена разрешения на строительство возможна только по указанным в ГК РФ основаниям. Но в правоприменительной практике встречаются случаи, когда решение муниципалитетом было принято незаконно.
В таких случаях ни одно из прописанных в Кодексе оснований не подходит к возникшей ситуации. В таком случае муниципалитет может сослаться на предоставленное ему законом право самостоятельной отмены ранее принятых актов, если они были выданы с нарушением.
Прекращение разрешения на строительство возможно только в исключительных обстоятельствах
Уполномоченный орган может отозвать только тот ненормативный Акт, который не соответствует действующему Законодательству.
В ч.21.1 ст.51 ГК РФ даны снования, которые могут послужить причиной для прекращения разрешения на строительство:
Как показывает практика, уполномоченный орган вправе отозвать разрешение, если были обнаружены существенные нарушения в процессе его выдачи. Этому могут послужить следующие причины:
Возможны ли другие причины прекращения разрешения на строительство?
Неоднозначный ответ дает практика Арбитражных Судов. С одной стороны в ГК дан полный перечень обстоятельств, позволяющих отозвать разрешение. При его прекращении уполномоченный орган должен ссылаться на установленные законом конкретные обстоятельства.
Есть иная позиция: нарушение норм ст.51 ГК позволяет отозвать разрешение независимо от других причин, перечисленных в п.21.1 вышеуказанной статьи. При таком решении арбитражные суды ссылаются на специальные основания, которые указывают на правомерность отзыва разрешения, если впоследствии возникли причины, которые препятствуют строительству.
Вопрос-ответ
Ответ: Не исключено, что орган местного самоуправления может принять решение об отмене выданного ГПЗУ.
Утвержденный проект планировки территории рассматривается в каждом случае отдельно. Также нужно понимать – подобный акт не является нормативно-правовым документом, поэтому может быть оспорен при обращении в Арбитражный Суд со ссылкой на гл. 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ, а именно руководствуясь ст. 198-200. Спор в Суде рассматривается и с учетом положений Градостроительного Кодекса РФ, где четко прописаны правила регулирования градостроительных отношений.
Отзыв выданного разрешения на строительство, то есть аннулирование ГПЗУ, нарушает законные права и интересы физического или юридического лица. Но объективной причиной подобной отмены может быть нахождение участка на границе с объектом культурного наследия. Также причиной может послужить незаконная выдача разрешения. Как вариант, могут быть приняты к сведению возражения жителей близлежащих домов относительно планируемой застройки.
Ответ: Статья 51 Градостроительного кодекса РФ, точнее пункт и подпункты 21, говорят на каком основании и как предусмотрено прекращение разрешения на строительства.
В статье определено следующее:
Тот, кто выдал разрешение на строительство, имеет полное право его отозвать, ссылаясь на пункты статьи приведенной выше. Администрация или иные органы, уполномоченные в выдаче разрешения, имеют полное право отозвать разрешение на строительство без привлечения суда. К примеру, создается приказ, который отменяет действующее разрешение на строительство, но опять же ссылаясь на статью закона.
Встречаются случаи, когда разрешение получено и большая часть объекта уже построены, а возможно уже завершено само строительство, но администрация отзывает разрешение. В таком случае необходимо сначала получить официальный отказ, Вам выдадут копию приказа или второй экземпляр и с ним уже нужно будет обратиться в суд. Как правило, если нарушения незначительны или их можно устранить без сноса постройки, то суд всегда на стороне истца. В любом случае, администрация может только отозвать разрешение на строительство, а вот вопрос о сносе решает уже суд.
Ответ: Согласно ст.51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации», действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» в случае:
Таким образом, имеет место не отзыв, а прекращение действия разрешения на строительстве в чётко обозначенных Кодексом ситуациях. Решение государственного органа может быть обжаловано в судебном порядке.