Законный ДУПЛЕКС
В одном известном американском комедийном фильме с одноимённом названием Бен Стиллер (Алекс) вместе с Дрю Бэрримор (Нэнси), очень ярко и смешно показали быт в двухтажной американской квартире. Их жизнь превратилась в стремление избавиться от пожилой соседки, но бодрость старушки не оставляла молодоженам ни шанса. Жизнь Алекса и Нэнси постепенно превратилась в кошмар.
Именно в Америке очень популярен такой формат недвижимости.
В жизни дуплекс является близким братом таунхауса. Только в отличии от него дуплекс состоит из двух жилых блоков.
В жизни дуплекс является близким братом таунхауса. Только в отличии от него дуплекс состоит из двух жилых блоков. сли жилых блоков в блокированном жилом доме больше чем два, то это уже таунхаус. Также существуют так называемые квадроксы, но это тоже таунхаус но состоящий из четырёх жилых блоков.вадроксы, но это тоже таунхаус но состоящий из четырёх жилых блоков.
Конструктивно дуплексы представляют собой два индивидуальных жилых дома построенных на одном фундаменте и под одной крышей.
Разделяет их между собой общая смежная стена. По внутренней границе общей стены на две части разделяется и земельный участок.
На рынке недвижимости можно встретить три различных варианта дуплексов.
В зависимости от утвержденных в поселении правил землепользования и застройки участки могут быть площадью от 4 соток на каждый жилой блок, но также встречаются участки меньшего размера.
При проектировании внутреннего пространства дома применяется полная зеркальность планировки.
В таких дуплексах каждый хозяин имеет в собственности и земельный участок и жилой блок с отдельными кадастровыми номерами. Стена разделяющая дом пополам имеет линию раздела совпадающую линейно по всем этажам.
При присвоении адреса одному из жилых блоков дома присваивается литера (дом 3 лит.А) или корпус (д.3/2).
Этот вариант по документам наиболее предпочтителен.
Здесь не нужно получать отказ от преимущественного права покупки, а случае продажи не потребуется согласие соседа на регистрацию по месту жительства всех членов семьи.
В каждую половину дома отдельно подводятся коммуникации и у каждого собственника имеется свой абонентский номер для оплаты коммунальных платежей.
После окончания регистрационных действий, проём закладывают и по 1/2 доли дома и 1/2 доли участка каждому жителю.
При продаже и прописке тут возникают все прелести коммунальной квартиры (без соседа никуда).
В некоторых случаях возможен выдел доли каждому собственнику «в натуре». Для этого сторонам необходимо подписать в простой письменной форме или нотариальной договор реального раздела, согласно которого прекратится общая долевая собственность.
В договоре раздела будет указано кому будет принадлежать какая часть дома и часть участка и их площади. Также не будет лишним обратиться к кадастровым инженерам для закрепления границ в координатах.
Подобный вариант для застройщика обходится легче и дешевле.
3. Под третьим вариантом имеются в виду давно построенные дома, а вернее дом, волей случая в котором живут две семьи.
Как правило проекция стен первого и второго этажей у них не совпадают друг с другом.
Ввод коммуникаций в такой дом один, затем сети внутри разводится в обе половины дома.
Площади каждой половины дома различны и не равны между собой по конфигурации. Внутренняя граница смежной стены первого этажа может проходить под комнатой второго этажа.
Право пользования земельным участком в этом случае также установить не просто.
Порядок пользования в таких дуплексах часто разрешается в судебном порядке. За каждым собственником закрепляется право владения пользования и распоряжения конкретными помещениями.
Застройщикам дуплексы строить выгодно. По затратам на строительство, они дешевле чем строительство двух отдельно стоящих индивидуальных жилых домов.
Покупателю приобретение дуплекса как же интересно и выгодно.
Наличие одной общей стены, общая кровля, возможность иметь небольшой земельный участок позволят приобрести недвижимость равнозначную по площади отдельно стоящему индивидуальному жилому дому, но значительно дешевле. Да и последующее обслуживание дуплексов менее затратно.
Помимо расположения, планировки, стоимости дуплекса очень важно заранее познакомиться с соседями. Комфортнее всего, если хозяевами второй половины будут близкие вам люди. Ваши родные, друзья или проверенные годами партнеры.
При отсутствии взаимопонимания со временем может получиться вот так:
Как оформить дуплекс?
Добрый день! Уточните пожалуйста, вы построили дом? Или купили уже построенный? Или вы образовали два самостоятельных дома(две квартиры?)
В поселке продавались коттеджы, дуплексы, построенные. Мы купили построенный ( одна часть дуплекса, вторая у соседей) но по документам только земля, оказалась.
Ваши соседи оформляли часть дома как долевое строение? Или отдельно как блочный дом, на свою только часть?
кажется, как отдельный дом. В тех паспорте, по крайней мере, только их часть нарисована, примыкающая, к забору.
Еще подскажите пожалуйста какой вид разрешенного использования земельного участка? Многие СНТ имеют разрешенное использование — для садоводства, но при этом расположены на — Землях населенных пунктов.
И как его офрмить как жилое помещение, что бы могли там прописаться.
В соот. с ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» содержится запрет на то, что на садовых земельных участках разрешается возводить жилые строения без права регистрации проживания в них.
Однако Конституционный Суд РФ дважды признавал это ограничение не соответствующим Конституции РФ (Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П и от 30.06.2011 N 13-П). Поэтому произвести регистрацию права проживания вы можете в судебном порядке.
По вопросу оформления регистрации добавлю, что с 2018г. регистрация на земельных участках снт стала возможна.
Исходя из вышесказанного вы можете оформить строение в упрощенном порядке как дачный дом и прописаться в нем.
В соответствии со ст.25.3. ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2.Обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного
земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный
объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного
участка.
3.
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на
строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Дуплекс в Законе!
Добрый день, обращаюсь к Вашему опыту и знаниям в части Градостроительного и Жилищного кодекса, Правил землепользования и застройки и еже с ними… Т.к. почитав нормативку, самостоятельно однозначных ответов найти не удалось.
Каждое из определений можно «за уши», а какие-то и более откровенно притянуть к Дуплексу, но:
из представленного выше под многоквартирник попасть совсем не хочется, хотя определение по п.3.2 подходит в том числе. И на практике я слышал с дуплексами такое случается. С другой стороны СП 54.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-01-2003, Дома жилые многоквартирные)) и СП 55.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные)) – подобного рода строения четко определяют к ОДНОквартирным домам.
С индивидуальным жилым домом Дуплекс не вяжется ввиду предназначения для проживания двух семей.
Есть еще дом блокированной застройки… В общем, для себя так и не решил к чему его отнести.
А из «правильного» определения вытекает «правильная» земля под него. Так вот если это ИЖС, то все предельно ясно. Еже ли это дом блокированной застройки – то на земли под строительство ИЖС, согласно все тем же ПЗиЗ он попадает только по УСЛОВНО разрешенному виду использования – а это публичные слушания, дополнительное время и, надо понимать, средства. В общем, эта стройка такого не переживет. По основному виду разрешенного использования дом блокированной застройки попадает на зоны Ж.2 и Ж.3 – туда же куда и многоквартирники, а это совсем другая цена за сотку, и опять же совсем не про эту стройку.
После решения по земле у меня возникает вопрос по разрешению на строительство – под п.9. ст.51 Градостроительного кодекса попадает по определению Индивидуальное жилищное строительство, остальное согласно п.7 все той же статьи – перечень документов шире и все гораздо сложнее…
И крайний вопрос для меня в этой цепочки – право собственности. Блокированный дом и многоквартирник попадает на Ввод в эксплуатацию, что опять же плохо, остальное – под «дачную амнистию». А по результату хотелось бы иметь 4 отдельных свидетельства – 2 на 2 дома и 2 на 2 участка. Не понятно на сколько это реально.
В общем, получилось четыре вопроса, хотя все они вытекают из первого:
1) законное определение, соответствующие «дуплексу»;
1.2) на какой земле можно затеять стройку;
1.3) какой комплект доков под Разрешение на строительство;
1.4.) процедура регистрации (ввод в эксплуатацию, право собственности, прописка).
Страха и сомнений в затеи все больше, хотя с другой стороны никакого велосипеда не изобретал – подобных строений множество. Просто хотелось бы сделать все по уму, но своего собственного здесь уже не хватает, да и опыт подобный отсутствует.Заранее выражаю благодарность всем кто осилил выше написанное, не остался равнодушным и поможет разобраться с этими вопросами.