Законно ли построить одно здание на нескольких участках?
Собираетесь построить таунхаус? Есть вероятность, что вы столкнетесь с проблемой строительства недвижимости на нескольких участках. В наше время это актуально не только при возведении домов блокированной застройки, но и в других случаях. Хотите оставаться в выгодном положении? Тогда эта статья для вас.
Для того чтобы построить объект капитального строительства на земельном участке, необходимо оформить разрешительную документацию. Часто именно на этом этапе у владельцев земельных участков (ЗУ) возникают трудности.
Ни тот, ни другой не закрепляет прямого запрета на строительство здания одновременно на нескольких ЗУ. В то же время в этих нормативных актах нет и конкретной нормы, которая регулирует подобную правовую ситуацию.
В большинстве случаев постройка одного здания на нескольких ЗУ противоречит принятым в конкретном муниципальном образовании правилам землепользования и застройки.
В соответствии со ст. 38 ЗК РФ устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка. Эти отступы составляют от трех до пяти метров, и в случае их несоблюдения (обращаемся к ст. 222 Гражданского кодекса РФ ) постройку могут признать самостроем и включить в список объектов, подлежащих сносу. Это обстоятельство может привести к необходимости оформления дополнительного разрешения на отступление от установленных градостроительных регламентов.
Минэкономразвития РФ в своём письме от 31.08.2011г.
высказывает мнение о невозможности строительства здания на нескольких земельных участках, ссылаясь на Градостроительный Кодекс РФ. Но поскольку данный орган не обладает компетенцией по официальному толкованию нормативных правовых актов, письмо носит лишь рекомендательный характер.
Ранее действовавший Приказ «Об утверждении порядка ведения единого государственного кадастра недвижимости» закреплял порядок, при котором в Единый государственный реестр недвижимости вносились сведения о кадастровом номере каждого из земельных участков, на территории которых располагалось возведенное здание. На данный момент этот Приказ утратил силу, но все же из него следует, что Минэкономразвития РФ допускало строительство одного объекта капитального строительства на нескольких участках земли.
В действующем Приказе Минэкономразвития РФ № 943 присутствует пункт, буквальное толкование которого предполагает размещение зданий на одном или нескольких земельных участках.
Таким образом, строительство здания на нескольких смежных участках – вопрос дискуссионный и неоднозначный. При этом существует большая проблема.
Часто государственные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию, ссылаясь именно на Градостроительный и земельный Кодекс, а также на Письмо Минэкономразвития. Следовательно, возникает необходимость обжаловать решения органов за их необоснованный отказ.
В целом судебная практика чаще занимает сторону правообладателей ЗУ. Суды, ссылаясь на отсутствие в законодательстве прямого запрета, встают на их сторону.
С другой стороны не обходится и без отказов в удовлетворении исковых требований. Здесь уже все целиком и полностью зависит от вашей аргументации и представленной правовой позиции в суде первой и апелляционной инстанции.
Минимизировать свои шансы на неблагоприятный исход дела поможет соблюдение следующих рекомендаций:
Тем, кто столкнулся с данной проблемой, скорее всего придется получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта в судебном порядке. Но даже в случае отказа можно пойти другим путём. Вначале объединить участки, затем построить одно здание на одном участке, а после получения разрешения разделить участок на нужное количество.
Так как вопрос строительства здания на нескольких участках довольно спорный, и здесь может потребоваться помощь профессионального юриста. Опытный специалист поможет разобраться в положениях земельного и градостроительного законодательства, а также предложит наиболее оптимальную стратегию решения проблемы.
Разрешение на строительство
Добрый день! Имеются два земельных участка, с видом разрешенного использования Ж2- для строительства многоквартирных жилых домов, на одном участке ген планист посадил многоквартирный дом, в зонах разрешенной застройки, на втором участке(смежный) расположил благоустройство, спортивные площадки, зоны парковок и т.д., так же на втором участке расположил отдельно стоящее двухэтажное строение, так же в гранизах разрешенной застройки согласно град плана! Объединять участки в один не хотим, т.к. есть опасения, что вид разрешенного использования изменит архитектура и зону допустимой застройки так же! Вопрос, есть ли возможность получить разрешение на строительство жилого комплекса расположенного на двух земельных участках с учётом зон благоустройство, спорт площадок, парковок и т.д, а так же с учётом размещения отдельно стоящего проектируемого двухэтажного строения описанного выше! Спасибо
Здравствуйте, Юрий. По смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) разрешение на строительство выдаётся на объект капитального строительства, расположенный на одном земельном участке. Поскольку у вас объект кап. строительства это многоквартирный жилой дом, то разрешение на строительство у Вас будет одно общее с учетом зданий инфраструктуры, расположенных на одном земельном участке с домом. Отдельное разрешение на строительство объектов инфраструктуры, расположенных на отдельном земельном участке вряд ли получится получить.
Здесь необходимо руководствоваться разъяснениями Минэкономразвития, содержащимися в«Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» :
О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках
. один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.
Выходом из ситуации может быть объединение земельных участков либо изменение проекта, так чтобы вся инфраструктура помещалась на одном участке.
У Вас проектная документация на дом готова?
Юрий, поскольку коллега Кураев привел судебную практику позволяющую размещать объект кап. строительства на 2-х участках, то дополню свой ответ.
Необходимо сказать, что судебная практика по данному вопросу весьма противоречива, например в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.12.2014 по делу №А35-274/2014 сделан следующий вывод:
Таким образом, строительство одного объекта недвижимости на
нескольких земельных участках не допускается, для такого строительства должен быть сформирован единый земельный участок.
Необходимо отметить что в этом деле застройщик получил разрешение на строительство одного объекта на трёх смежных участках, частично построил его (объект незавершенного строительства), однако Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности на построенный объект. https://kad.arbitr.ru/Document.
В другом случае, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 18.12.2014 по делу №А33-4596/2012сделал вывод, что:
Градостроительный кодекс не содержит норм, прямо запрещающих или ограничивающих возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.
Отмечу, что уполномоченный орган при выдаче разрешения на строительство как правило руководствуется вышеприведенными мной разъяснениями Минэкономразвития, а также его письмом от 10 октября 2011 года N Д23-4229 и отказывает в выдаче разрешения. Но в разных субъектах, может быть по-разному, по этому рекомендую Вам узнавать в администрации субъекта (города) в котором планируется строительство о возможности получения такого разрешения. Но нужно иметь ввиду, что даже после получения такого разрешения и ввода объекта в эксплуатацию, есть риск что местное Управление Росреестра откажет в регистрации права собственности на построенный объект, а суд может признать такой отказ законным. Как вариант, попробуйте также в местном Управлении Росреестра узнать их позицию по данному вопросу.
Здравствуйте, Юрий. Остались ли у Вас ещё вопросы?
Согласно письму Минстерства экономического развития РФ от 10 октября 2011 года N Д23-4229 в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов.
В Градостроительном кодексе при получении разрешения на строительство, если буквально толковать норму права, речь идет о земельном участке в единственном числе: Статья 51 ГрК РФ.
Разрешение на строительство
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Поэтому для строительства МКД объединить участки не получится.
Все же лучше объединить земельные участки.
Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
Строительство здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках
А.В. ЖИГАЧЕВ
Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского», налоговый юрист.
На практике весьма распространенной является ситуация, когда одно лицо обладает правами на несколько смежных земельных участков. При этом такие смежные земельные участки могут иметь идентичный правовой режим, но могут и существенно отличаться по своим правовым характеристикам: принадлежать одному лицу на различных правах (например, праве собственности и праве аренды), иметь различное разрешенное использование и даже относиться к различным категориям земель.
С точки зрения градостроительных правоотношений актуальным является вопрос: допускается ли в таких случаях строительство здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках? И если допускается, какие особенности следует учитывать при правовом оформлении строительства?
Попытаемся ответить на данные вопросы в рамках настоящей статьи.
В то же время правовой анализ некоторых норм ГрК РФ позволяет обнаружить закрепленную законодателем при формулировании базовых положений о строительстве ОКС «единичность» земельного участка.
Как видим, в приведенном положении законодатель исходит из принципа строительства ОКС на одном земельном участке.
В свою очередь ГПЗУ является одним из основополагающих документов для выдачи разрешения на строительство ОКС на данном земельном участке (см. ч. ч. 1, 7, 9 ст. 51 ГрК РФ).
Кроме того, следует учитывать положения ч. 1 ст. 48 ГрК РФ, согласно которым «архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка. «, и положения п. 2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ, императивно устанавливающие, что в состав проектной документации ОКС (за исключением проектной документации линейных объектов) включается схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с ГПЗУ.
Т.е. и архитектурно-строительное проектирование ОКС, исходя из буквального толкования положений ст. 48 ГрК РФ, «привязано» к одному земельному участку.
Тем не менее полагаем, даже с учетом буквального содержания рассмотренных положений ст. 44, 48, 51 ГрК РФ вопрос о допустимости строительства ОКС на нескольких смежных земельных участках весьма неоднозначен.
Так, например, если обратиться к Порядку ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42) применительно к порядку внесения в Реестр объектов недвижимости сведений о зданиях, то в аспекте рассматриваемого в настоящей статье вопроса особое значение имеет пп. 7 п. 73 раздела V Порядка. Согласно указанной норме в Реестр объектов недвижимости вносится кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. При этом отдельно подчеркивается, что если здание расположено на нескольких земельных участках, то вносятся кадастровые номера всех таких земельных участков.
Таким образом, как видим, Минэкономразвития России в принципе допускает ситуацию, когда здание располагается на нескольких земельных участках. Здесь нельзя не согласиться с выводом, изложенным в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 г. по делу N А33-4596/2012 и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2013 г. по этому же делу, в котором суды на основании толкования именно пп. 7 п. 73 раздела V Порядка ведения государственного кадастра недвижимости указывают, что расположение объекта недвижимости на двух и более земельных участках является следствием строительства данного объекта.
Действительно, если допускается размещение здания на нескольких земельных участках (как следствие), то, соответственно, допустимо и строительство этого здания на нескольких земельных участках (как необходимая первопричина).
Судебная практика по вопросу о допустимости строительства ОКС на нескольких смежных земельных участках крайне немногочисленна, но тем не менее содержит решения, в которых указанный вопрос разрешен в положительную сторону.
ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 8 октября 2009 г. по делу N А56-54913/2008 подтвердил правомерность и допустимость государственного кадастрового учета здания, находящегося в границах двух земельных участков. Такой вывод суда, следовательно, косвенно подтверждает также и допустимость строительства здания на нескольких земельных участках.
В то же время, например, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 23 августа 2010 г. по делу N А43-16325/2009 сделал вывод о незаконности выдачи разрешения на строительство (и, соответственно, о незаконности самого строительства) административно-гостиничного комплекса на трех земельных участках. Однако, обстоятельства данного дела имели существенную специфику:
В качестве общего вывода выскажем собственную позицию: по нашему мнению, строительство одного ОКС на нескольких смежных земельных участках допустимо, хотя и несколько расходится с буквальным толкованием отдельных положений ГрК РФ. При этом, на наш взгляд, для такого строительства в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия: