Оформление восстановленного дома после пожара
Восстановлен дом после пожара.
Разрешение было получено, закончен долгострой, прошло 18 лет, долго? чем грозит?
Вызывать БТИ на обмеры, заказывать новый план по факту? Они сами его будут делать? А если он будет немного отличаться от заявленного?
В каком случае чердак и подвал не включаются в площадь дома?
В данном случае все зависит от проведенной реконструкции дома. Стены дома должны совпадать со стенами дома на плане. Тогда вносить изменения в документацию не требуется. Если стены выходят за пределы старого дома и коснулись лишь части помещения то в старый план сотрудники БТИ внесут изменения. Если вы существенно изменили дом, увеличилась его площадь, появились новые помещения, изменилось назначение помещений. Перенесли коммуникации воду, газ. то придется получать заключение СЭС.
Подвал будет включен в план если высота потолка 1,7 метра и более. если заглублен на половину — подвал, меньше — цокольный этаж. Чердак не включается — только мансарда.
Сотрудники БТИ делают план сами при вызове, Есть конторы частные которые делают планы и технические паспорта а потом БТИ их утверждает при осмотре. Как конкретно принято у вас нужно узнать.
Основное — вы осуществили перепланировку не самовольно, имея разрешение в нем срок не указан иначе бы вам вы бы об этом написали. Поэтому штраф вам не грозит.
18 лет или 100 лет — это конечно срок. Сейчас стоит вопрос у вас об узаконении постройки. Так как у вас сейчас нет разрешительной документации есть несколько вариантов выхода. Но для этого уточните пожалуйста, какой вид разрешенного использования у вашего земельного участка? от этого зависит очень многое.
Так как старый дом сгорел, и скорее всего у вас на руках старое разрешение на реконструкцию — уточните, был ли утрачен старый дом полностью, или же вы достраивали на том, что осталось? Это также очень важный момент.
В вашем случае, если, например был участок под садоводство — разрешений на ввод и на строительство дома не требуется для таких построек —
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ
17.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
Если же у вас иной вид разрешенного использования (ИЖС, ЛПХ и проч.)
Тогда потребуется разрешительная документация.
1. Подайте заявление в Архитектуру муниципалитета для продления разрешения.
Если это разрешение на реконструкцию — через некоторое время обратитесь туда же за выдачей разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Потом составляете технический план на дом и вносите в кадастр с одновременной регистрацией права. Госпошлина составит 350 рублей за переоформление права.
Если это разрешение на строительство — составляете технический план на дом и вносите в кадастр с одновременной регистрацией права. Госпошлина составит 350 рублей.
2. Если разрешительную документацию они вам не предоставят и напишут отказ. Потребуется обртатиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Об ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию см. Кодекс РФ об административных правонарушениях
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, содержащаяся в абзаце втором пункта 2 статьи 222 ГК РФ норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Как оформить строительство нового дома вместо сгоревшего?
Здравствуйте! Недавно сгорел старый дом, хотим строить новый. Нужно ли оформлять само строительство дома, что для этого нужно сделать и куда обращаться? Нужно ли вновь оформлять право собственности на новый дом и куда обращаться?
Участок и старый дом приобретены в 2005 г. по договору купли-продажи, имеется свидетельство на собственность. Участок находится в деревне
В ответах много выдержек из законов, из которых обычному человеку мало что понятно. Я плохо понял, куда обращаться, работа на тройку
07 Апреля 2017 05:41
Нужно ли оформлять само строительство дома, что для этого нужно сделать и куда обращаться?
1. Вам необходимо в администрации муниципального образования выяснить, возможно ли в соответствии с градостроительным зонированием получить разрешение на строительство жилого дома (земельный участок должен быть в собственности, отмежеван, и иметь назначение — для ИЖС или для ЛПХ).
2. Если градостроительное зонирование позволяет получить разрешение на строительство, сделать ГПЗУ и подать заявление в администрацию муниципального образование за выдачей разрешения на строительство жилого дома)
Статья 51. Разрешение на строительство
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
3. Прекратить право собственности на старый дом в Управлении Росреестра.
4. После завершения строительства, обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана.
5. Зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра на вновь возведенный дом.
Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович
Специализируюсь на земельных спорах: межевые споры, раздел участков, установление сервитутов, охранные и санитарно-защитные зоны, споры по строительству, реконструкции, сносу ОКС, оспаривание генпланов и ПЗЗ и др.
Если строить дом на месте сгоревшего, сохраняются ли права на сгоревший дом?
В редакции по состоянию на 27 декабря 2018 г.
В моей практике встречаются случаи, когда граждане построили или только начинают строить дом на месте сгоревшего старого дома, находившегося в долевой собственности. Из-за этого возникают споры с другими собственниками, которые не хотят утратить свои права на сгоревший дом.
Выскажу свое мнение о юридических последствиях для собственников в подобных ситуациях.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
При применении данной нормы надо понимать, что фактическая гибель дома от пожара сама по себе еще не влечет прекращения права на сгоревший дом.
Верховный Суд РФ в определении от 15 мая 2018 г. № 87-КГ18-2 по делу о признании права собственности на жилой дом отсутствующим разъяснил, что «…прекращение права собственности на объект недвижимости в силу его гибели или уничтожения возможно исключительно по волеизъявлению собственника такого имущества».
По данному вопросу в п. 5 кассационной практики Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2013 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 23 октября 2013 г.) приведены следующие разъяснения: «5. Само по себе разрушение дома полностью или частично не является юридическим фактом, который согласно закону влечет за собой прекращение права собственности на часть дома и исключение в связи с этим совладельца из числа его собственников.
Г. обратился с иском к К., администрации г/о Коломна о признании за ним права собственности на самовольно возведенный жилой дом с холодными пристройками и надворными постройками. В обоснование требований истец ссылался на то, что числится собственником 2/3 долей дома (лит. А. А1) и земельного участка площадью 502 кв. м при нем, ответчице в порядке наследования по закону принадлежит 1/3 доля указанного дома.
Указанный жилой дом, 1931 года постройки, разрушился и на его месте на принадлежащем ему земельном участке Г. построил новый жилой дом, в связи с чем просил суд прекратить право общей долевой собственности на жилой адрес, исключив ответчицу из его сособственников.
Решением Коломенского городского суда Московской области требования Г. удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.
С выводами суда первой и апелляционной инстанций президиум не согласился и указал на неправильное применение материального закона.
Судом установлено, что Н. является собственником 2/3 долей дома и земельного участка размером 502 кв. м. Собственником 1/3 доли дома являлась Б., после смерти которой наследником по закону является ее дочь К., которая в установленном законом порядке обратилась к нотариусу по вопросу принятия наследства, но не оформила право собственности на указанное наследственное имущество, что в силу закона не является обязательным. В 2010 г. указанный жилой дом полностью разрушен и истцом на его месте возведено новое строение.
Суд, установив, что старый дом разрушен, руководствуясь п. 1 ст. 235 ГК РФ, пришел к выводу о прекращении права долевой собственности К. и Г. на указанный жилой дом, указав при этом на наличие у К. права на обращение с заявлением о восстановлении прежнего либо о возведении нового жилого дома.
Однако указанный вывод не основан на законе.
Само по себе разрушение дома полностью или частично не является юридическим фактом, который согласно закону влечет за собой прекращение права собственности на часть дома и исключение в связи с этим К. из числа собственников.
По смыслу ст. 236 ГК РФ право отказа от собственности принадлежит самому собственнику. Для регистрации прекращения права собственности на строение необходимо заявление собственника строения, документ технического учета и постановление главы местной администрации о ликвидации объекта недвижимости.
При отсутствии доказательств, подтверждающих отказ ответчицы от прав собственности на спорный жилой дом, вывод суда о прекращении права К. на 1/3 долю в праве собственности на дом является неправомерным».
Вместе с тем я считаю, что, если остальные собственники не строили новый дом на месте сгоревшего, то вести речь о сохранении за ними прежних долей, которые у них были в праве на сгоревший дом, возможно только, если новый дом является восстановленной копией сгоревшего. Другими словами, если старый дом был полностью восстановлен.
Так, в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснено следующее: «4. Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности».
Но в реальной жизни собственники либо восстанавливают только свою часть сгоревшего дома, либо, что чаще бывает, строят себе новый дом на месте сгоревшего с другими планировкой и площадью. А это уже новый объект недвижимости с иными характеристиками.
К примеру, в ответах на вопросы в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ от 28 июня 2000 г.) разъяснено: «При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. и требование органов, в полномочия которых входит указанная регистрация, произвести ее правомерно».
И тогда возникает, на мой взгляд, закономерный вопрос: на каком основании считать сохранившимся право не на сгоревший дом, а на вновь возведенный иной объект недвижимости?
Далее. При разрушении жилого дома от пожара какие-то его части обычно остаются. Соответственно права на остатки сгоревшего дома и входящих в его состав служебных построек сохраняются за всеми собственниками.
На этот счет в определении Верховного Суда РФ от 11 сентября 2018 г. № 32-КГ18-20 по делу об обязании снести аварийные нежилые здания, прекращении права собственности разъяснено, что «…основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе объективные причины — гибель или уничтожение имущества, наступающие независимо от воли собственника. При этом если в случае гибели (уничтожении) вещи сохраняется какое-либо имущество, право собственности на него принадлежит собственнику вещи».
С учетом сказанного, мне представляется, что за собственниками, которые не строили новый дом на месте сгоревшего, возможно судебное признание права на долю этого дома только в том случае, когда для его строительства использованы оставшиеся части старого дома, например, фундамент, цокольный этаж.
Если же при строительстве нового дома вообще не были использованы никакие части сгоревшего дома или использован только оставшийся от него строительный материал, то, полагаю, остальные собственники могут требовать лишь компенсаций от собственника, построившего новый дом.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович