Можно ли начинать строительство, если разрешение оформлено на бывших владельцев участка?
есть участок ширина 11 метров. У бывших собственников разрешение на строительство до 22 года.
Но унихбыли смежные участки т.е. рядом был тоже их. Теперь рядом не наш участок.Рзгешение дано на наш, но фамилия прежниххозяев разрешат ли нам строиться? Белгородская область.
Вы можете начинать с строительство при соблюдении требований п 21.7 ст 51 Гр Кодекса.
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
21.5. Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
(часть 21.5 введена Федеральным законом от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
21.6. В случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство.
(часть 21.6 введена Федеральным законом от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
21.7. В случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с настоящим Кодексом и земельным законодательством. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ранее выданный градостроительный план земельного участка, из которого образованы земельные участки путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.
(часть 21.7 введена Федеральным законом от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
21.8. В случае, если земельные участки были образованы в границах зоны размещения линейного объекта, предусмотренной проектом планировки территории, и если для получения разрешения на строительство линейного объекта была представлена проектная документация, разработанная на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории, сохраняется действие ранее выданного разрешения на строительство такого объекта и внесение изменений в такое разрешение не требуется.
(часть 21.8 введена Федеральным законом от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
Хотим приобрести объект незавершенного строительства (дом)
на земельном участке. У собственника есть Прово собственности на земельный участок и разрешение строительство. Права собственности на объект незавершенного строительства они не регистрировали. Хотят оформить договор купли продажи только на земельный участок и передать разрешение на строительство (оно выписано на предыдущего собственника). Можно ли так покупать объект незавершёнки?. Не будет ли потом проблем с оформлением права собственности по завершению строительства?
Владимир Александрович, доброго дня
Я НЕ РЕКОМЕНДУЮ так делать. Так как правовая судьба участка будет следовать собственности дома, НО НЕ НАОБОРОТ.
И потом возможны судебные тяжбы по данному вопросу.
1. чтобы собственник земли написал заявление в Администрацию города Хабаровска с требованием о переназначении разрешения на нового собственника в связи с продажей земельного участка, на котором находится объект
2. Подписать Акт приема-передачи данного объекта, в котором установить, что право собственности на объект переходит одновременно с переходом права собственности на земельный участок и ОБЯЗАТЕЛЬНО указать, что никаких финансовых претензий Продавец к Вам не имеет.
Несмотря на то, что земельным законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), в практике встречаются случаи, когда земельный участок и объект недвижимости на нем принадлежит разным субъектам.
В частности, ст.272 Гражданского кодекса РФ регулирует правоотношения между собственником земельного участка и собственником недвижимости, когда указанные объекты недвижимости принадлежат разным лицам.
По общему правилу закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу, однако в рассматриваемом вопросе правило п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не применяется.
Между тем, собственник дома, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ).
Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику дома. В случае отказа от покупки земельного участка собственником дома, собственник участка вправе продать его третьим лицам.
Если мне удалось Вас проконсультировать, буду благодарен за небольшую денежную поддержку с надеждой на долгосрочное сотрудничество. Просто нажмите кнопку «Отблагодарить»
Внесение изменений в разрешение на строительство
31.12.2018 г. истек срок разрешения на строительство объекта капитального строительства. Объект был достроен. Организацией был направлен запрос о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с отклонением от параметров объекта. Около 10% здания расположено на другом земельном участке, не предусмотренном проектной документацией. Комитетом был направлен отказ о внесении изменений в разрешение на строительство по причине отклонения от проектной документации (около 10% здания расположено на другом участке) и истечения срока действия разрешения на строительство. Правомерен ли отказ?
Отношения по поводу выдачи разрешения на строительство урегулированы в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».
Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ «строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».
Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5–6 настоящей статьи и другими федеральными законами».
В ч. 5–6 ст. 51 ГрК РФ определяются уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Поскольку в вопросе не определен вид и территория строительства (исторические территории, особо охраняемые и т.д.), то автору вопроса самостоятельно придется найти соответствующий орган и его полномочия.
Далее. Согласно п. 1–3 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного ч. 11.1 указанной статьи:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Согласно п. 5 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является «несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство, в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи, или в случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения».
Таким образом, первоначально выдавая разрешение на строительство, уполномоченный орган проводил проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.
Следовательно, отклонение от параметров объекта (около 10% здания расположено на другом земельном участке, не предусмотренном проектной документацией) нарушает вид землепользования соседнего участка. Для внесения изменения в разрешение на строительство предстояло бы:
получить согласие собственника соседнего участка на строительство или отчуждение земельного участка, занятого частью объекта (при этом неизвестно, расположен ли еще объект на соседнем участке и не нарушится ли противопожарный разрыв с ним от границ части объекта, отсутствующей в проектной документации);
изменить вид землепользования части земельного участка, занятого частью объекта;
выявить иные цели и задачи заказчика строительства, связанные с проектным землеотведением, а также решить ряд других проблем.
Согласно ч. 14 ст. 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
В судебном процессе застройщик вправе доказывать возможность внесения изменений в разрешение на строительство без ущерба для заказчика, а последний вправе возражать.