Важный вопрос: можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения? Разбираемся в нюансах
Развеем распространенное заблуждение: если участок находится в собственности, можно строить на нем все, что захочется. Это не совсем так.
Есть регламент по постройкам и на сельскохозяйственных землях. Они разделяются по видам разрешенного использования, от которых в свою очередь и будет зависеть, что можно построить. Далее разберем все нюансы постройки дома на сельхоз. землях.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Разрешено ли строительство?
Да, можно в большинстве случаев. Эти территории предназначены для ведения сельского хозяйства: садоводства, огородничества, разведения животных, и прочее. Подобная деятельность не может осуществляться на голой земле, требуются всевозможные постройки. За чертой населенного пункта любое строительство разрешено только в фермерских хозяйствах.
Более детально о том, можно ли строить дом на сельхоз землях, читайте в нашей статье.
Какие постройки допускаются?
Для сельскохозяйственных земель определено 5 ВРИ:
Есть еще категория земель, которая стоит особняком, это территории пастбищ, сенокосов, пашни и прочих подобных вещей. Их использование регламентируется специальным законом ФЗ № 101.
В случае необходимости здесь разрешены хозяйственные постройки, которые не являются объектами капитального строительства. Например, загон для скота, хранилище для продукции и прочее. Главное, чтобы эти земли использовались строго по назначению, поэтому лишние постройки здесь будут не законны.
Подробнее о землях с/х назначения и видах разрешенного использования можно узнать тут.
Какие сооружения запрещены?
Такие территории предназначены для сельскохозяйственного производства, переработки и хранения продукции, а также научной деятельности в этой области. Поэтому все, что к этому не относится, строить нельзя. Например:
Что для этого нужно?
Конечно, речь пойдет не о досках и гвоздях, а о необходимых документах. Как по закону оформить ту или иную постройку на сельскохозяйственных землях? Рассмотрим основной перечень документов для оформления разрешения на строительство жилого дома:
В случае положительного решения в бумаге должна содержаться следующая информация:
Перед тем, как получать разрешение на строительство, нужно провести анализ участка. Для этого в муниципалитете нужно отыскать свой участок на карте градостроительных зон. Там будет точно указано, какой вид разрешенного использования соответствует данному участку.
Не лишним будет сделать то же самое и с генпланом города, где указывают запланированные проведения коммуникаций и дорог. Исходя из этих 2 факторов, будет ясно, можно строить на вашем участке дом или нет.
Если дом уже построен, то необходимо через суд признавать его жилым. Для этого инициируют комиссию, которая подтверждает соответствие помещения статусу жилого дома. По ее результатам подают в суд на признание постройки жилым домом.
Для того чтобы возвести другие постройки, не требуется разрешения и оформления. Сарай, гараж, баню, погреб, летнюю кухню и даже большой загон для скота можно строить без согласования с кем-либо. Ограничения есть только для дачных участков, где объем построек не должен занимать более 30 % участка.
Полезное видео
Видео о том, на каких земельных участках можно строить индивидуальный жилой дом:
Заключение
Первое, что должен узнавать покупатель, который хочет приобрести участок на территории сельскохозяйственных земель – это ВРИ этого участка. Потому как изменить что-то, потом будет практически невозможно. Не стоит доверять словам продавца, лучше узнать о статусе этой земли в местном муниципалитете.
На сельскохозяйственной земле можно жить, заниматься садоводством, животноводством и другими вещами из этой области. И строить можно, то, что пригодится для выбранного вида деятельности.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Получить разрешение на строительство на земле сельхозназначения
Я приобрёл земельный участок в Московской области сельхозназначения ( ГПЗУ во вложении ), задача построить на этом участке: гараж, ангар, административное здание, зерно и овощехранилище.Прошу вас предоставить пошаговую инструкцию со ссылками на нормы действующего законодательства для получения разрешения на строительство, согласование проекта и узакование возводимые постройки.
Здравствуйте Кирилл Владимирович.
Все таки не ясно из ГПЗУ к какой территориальной зоне относится земельный участок. Если все таки к СХ-1, то на нем в принципе нельзя строить в силу ст. 79 Земельного кодекса РФ.
Но в постановлении Правительства Московской области от 15.02.2017 №104/5 «Перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается» я его не нашел.
Видите ли исходя из п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ в землях сельскохозяйственного назначения выделяют, в т.ч. сельскохозяйственные угодья и занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. И судя по ГПЗУ это все таки сельскохозяйственные угодья, что также указывает на приписку в конце п. 2 ГПЗУ, что на часть участка градостроительный регламент не устанавливается (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Отсюда вывод, чтобы иметь в принципе возможность строить (говоря сухо языком закона, а не его применения конкретными должностными лицами) нужно через местный совет менять территориальную зону, чтобы участок относился к Зоне СХ-3. Для этого нужно обратиться в соответствующую комиссию (ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).
Либо обратиться в администрацию с заявлением о том, к какой же все-таки зоне относится земельный участок.
Если это все-таки не сельскохозяйственные угодья, то порядок стандартный:
1. Заказывайте проект в организации имеющей допуск СРО.
2. Подаете заявления о выдаче разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
3. Строите. Заказываете у кадастрового инженера технический план построенных зданий.
4. Вводите в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
5. При этом администрация сама подаст заявления о кадастровом учете п. 1 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Спорный вопрос об отнесении участка к землям сельскохозяйственных угодий, так как пункт 2.3. ГПЗУ Предельные параметры разрешенного строительства прямо указывают на возможность капитального строительства не выше 30% земельного участка. Плюс технические условия к ГПЗУ прикреплены в Приложении с возможностью подключения теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения.
Возможно стоит письменно обратиться в местную администрацию и администрацию региона с запросом о разъяснении, чтобы указали относится ли весь участок или какая-то его часть к землям сельскохозяйственных угодий, так как ГПЗУ противоречив в этой части.
Да и я про то же. ГПЗУ более чем странный. ВРИ и возможность застройки есть, а градостроительный регламент на часть не установлен и отсылка в нем еще к закону МО об особо ценных. Поэтому и вопрос к чему относится участок. Также считаю, что нужно уточнить в администрации.
Дополню ответ уважаемого коллеги еще одним пунктом по последовательности действий.
6. После кадастрового учета объекта недвижимости можете подавать заявление на регистрацию права собственности на вновь созданные объекты недвижимости на основании статьи 40 ФЗ «О государственное регистрации недвижимости», предварительно уплатив госпошлину в соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса.
если физ.лицо, то 2000 рублей.
если ИП или организация, то 22000 рублей.
Ссылки на официальные разъяснения Росреестра
С уважением! Г.А. Кураев
Уважаемый Кирилл! Доброго времени суток! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:
добавлю только немного; в принципе, что Вы расписали — построить позволяет ст.78 ЗК РФ, при этом в самом ГП ЗУ обозначены основные виды разрешенного использования ЗУ (п.2.2).
Но вот по с/х угодьям — вопросы. Надо смотреть, что по кадастровой выписке по ЗУ.
Доброго времени суток! Сразу извиняюсь за мое дополнение, которое не совсем будет отвечать на поставленный вопрос, но все же по сути дела можно отнести для принятия к сведению.
Так, предлагаю ознакомиться в целом с судебной практикой по вопросу сооружения строений на данной категории земли, а именно
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. N Ф04-12505/14 по делу N А03-5664/2014
В общих чертах, глава фермерского хозяйства пытался признать через суд незаконность отказа в выдаче разрешения на строительство на землях сельхозназначения.
цитирую здесь вывод АС округа
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что предполагаемое под строительство здание в с. Пещерка урочище Обухово Залесовского района Алтайского края каким-либо образом имеет отношение к осуществлению сельскохозяйственного производства, связанного с разведением рыбы и кроликов, как указывалось заявителем при рассмотрении дела, главой КФХ Шишлаковым В.В. в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено, равно как и доказательств наличия осуществления им такой деятельности в урочище Обухово, учитывая, что административно-бытовое здание, которое не отвечает целям сельскохозяйственного производства, поэтому в силу статей 77, 78 ЗК РФ не может быть построено на землях сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, оспариваемый отказ в выдаче разрешения на строительство является обоснованным, соответствует имеющимся в деле доказательствам и принят с правильным применением норм материального права, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
То есть, помимо общего порядка получения разрешения, как уже коллеги отметили, нужно еще учесть тот факт, что Вам при получении разрешения нужно предоставить доказательства, того, что на территории непосредственно осуществляется сельскохозяйственная деятельность, как то, что возводимые сооружения строятся для сельского хозяйства ( судя по описанию перечня планируемых строений, они отвечают целям назначения земли).
Как и что можно строить на сельхоз земле — отвечает юрист
Давайте прекратим споры. Пусть на самый важный вопрос ответит юрист. Сельскохозяйственные земли — это отдельная категория земельных участков. Их, согласно Земельному кодексу, могут использовать фермерские хозяйства, коммерческие и некоммерческие юридические лица, общины, казачьи общества и учебные организации для следующих целей:
Разумеется, законодатель установил ряд исключений из этого правила и предоставил возможность использовать земли и в ряде других случаев, но ясно одно — построить промышленный объект и даже частный дом на таких участках нельзя.
Поговорим в статье, что вообще можно строить на сельскохозяйственных землях и какие могут быть коллизии.
Что можно и нельзя строить на с/х земле
В интернете можно встретить мнения, что сельскохозяйственные земли можно использовать под ЛПХ с постройкой дома или садоводство. Это не совсем так: их можно использовать, но при переводе в другую категорию.
Что можно построить на таких участках? Объекты, которые необходимы для осуществления с/х деятельности:
Важно! Тема строительства жилого дома на земельном участке крайне важна. Поэтому в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» ( № 74-ФЗ ) планируется внести изменения. В частности в состав имущества фермерского хозяйства его прежних видов, будет входить жилой дом (дополнение в пункт 1 статьи 6 ФЗ 74-ФЗ).
В случае строительства зданий и капитальных строений (капитальный склад, цех, амбар, овощехранилище, мастерская, гараж и т.д.) разрешённый вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство.
Не капитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования возводятся без получения разрешений на строительство (п. 3 ч. 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). Оформление таких построек в регистрационной палате является добровольным.
Лазейки в законе и предприимчивость (не рекомендуем!)
Обойти закон сложно, но нет невозможного. Некоторые предприимчивые граждане ставят дом, а фундамент делают небольшим или вовсе прячут под горы глины или земли. В результате в ходе проверки надзорными органами такой объект представляется как временная постройка.
Прокатит это или нет, зависит от конкретного инспектора и судов. Обычно при проверках сложно доказать, что объект — капитальный жилой дом, ведь никто инспектора не впустит внутрь определять наличие печки и других аспектов.
Еще вариант — изучить законодательство, регулирующие порядок проведения надзорных проверок, судебную практику, и просто при каждой проверке отменять решения по процессуальным или материальным основаниям.
В любом случае, ни один из таких вариантов мы не советуем использовать. Почему? Потому что это куча проблем, траты времени и денег. Проще не испытывать удачу, а купить участок с правильным юридическим оформлением.
Подводя итоги, ещё раз делаем акцент: само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается, но любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства.
Поселки проекта «Мой гектар» имеют разные разрешенные виды пользования земли. Есть поселки под ИЖС, есть земли сельхоз назначения. Каждому заинтересованному можно подобрать интересный для него проект. В результате клиенты не получают вместе с землей кучу проблем и особое внимание надзорных органов.
Как вариант, можно изменить категорию земель или вид разрешенного использования, если мы говорим, про «земли населенных пунктов».
Хотели бы вы узнать, как это сделать? Пиши свои пожелания в комментариях, и мы обязательно напишем про это.