Разрешение на строительство отдельного объекта комплекса без экспертизы
Краткое содержание:
После 2013 года администрации городов и других населенных пунктов требуют обязательного проведения экспертизы для отдельно стоящих зданий единого комплекса. Без экспертизы разрешение на строительство не выдается. Однако правоприменительная практика показывает, что получить такие разрешительные документы возможно при наличии грамотного юридического подхода.
Разрешение на строительство нескольких объектов
Получение разрешительных документов на возведение нескольких взаимосвязанных зданий, сооружений капитального строительства на одном земельном участке производится как на комплекс объектов.
Ст. 49 ГК РФ регламентирует проведение экспертизы для всех частей нераздельного стройкомплекса, исключая жилые, садовые дома, отдельно стоящие здания ниже двух этажей и другие. Однако после вступления в силу норм ст. 133.1 ГК РФ в 2013 году, ст. 51 ГрК РФ понятие нераздельного комплекса расширилось, уполномоченные органы стали требовать проведения экспертизы, ссылаясь на данные законы.
Ст. 133.1 ГК РФ трактует стройкомплекс, получение разрешения на строительство которого возможно лишь после проведения экспертизы, как совокупность зданий, сооружений, физически соединенных между собой или вовлеченных в единый технологический процесс.
Главная задача получателя разрешительных документов: доказать отсутствие физической, технологической связи между стройобъектами.
Разрешение на строительство комплекса объектов
Мотивом сбора доказательств для получения разрешительных документов на здания, сооружения как на отдельно стоящие является отсутствующая норма обязательного признания недвижимого комплекса единым только по формальным признакам. Это право, но не обязанность субъекта.
Для того чтобы доказать отсутствие связи между частями фактически неразделимого стройкомплекса, потребуются сбор документов и правильная подача их в уполномоченный орган.
Разрешение на строительство нескольких объектов
Самостоятельно доказать, что между стройобъектами недвижимости нет неразрывной физической, технологической связи неподготовленному человеку практически невозможно. Потребуются узкоспециализированные знания и опыт.
Сроки рассмотрения заявления субъекта зависят от длительности проекта: от 10 лет для загородного коттеджа до бесконечности для крупных производственных, общественных предприятий. Это может стать дополнительной проблемой: если застройщик не уложился в указанный срок, действие документов заканчивается. Все постройки по закону будут снесены независимо от вложенных средств и объема. Исключения отсутствуют, в том числе при передаче прав на застройку другому лицу.
Законодательство в строительной сфере имеет множество правил, нюансов, которые потребуется взаимоувязать между собой, применить непосредственно к индивидуальным особенностям проекта. Это под силу лишь опытному юристу. В противном случае все потраченные силы и средства не приведут к успеху.
Заказать услугу получения разрешения на строительство комплекса объектов вы можете по реквизитам, указанным на сайте.
Разрешение на строительство нескольких объектов на одном участке
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 октября 2017 г. № 36323-НС/07 О выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 августа 2017 г. № 23179-ВА/Д23и по вопросу разъяснения норм законодательства Российской Федерации и сообщает.
При этом согласно части 12.1. статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства. Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» определено, что этапом строительства является строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства).
Согласно части 12 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Статьей 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
В части надлежащего оформления прав собственников помещений в таких многоквартирных домах на принадлежащее им в силу закона общее имущество в части прав на земельный участок, Минстрой России считает необходимым отметить следующее.
Согласно части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Важно отметить, что границы и размер земельного участка, необходимого для обслуживания, эксплуатации, и благоустройства многоквартирного дома определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом следует обратить внимание на то, что градостроительное законодательство, устанавливающее правила выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, не содержит требования о формировании земельного участка для целей обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства. Специальное законодательство содержит лишь требование о размещении объекту капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.
Согласно части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищное законодательство Российской Федерации не регулирует отношения, возникающие при строительстве объектов капитального строительства.
Таким образом, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно, не противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации.
Обзор документа
По мнению Минстроя России, закон допускает выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капстроительства на одном земельном участке, в том числе в случае, когда эти объекты возводились поэтапно.
Можно ли строить два жилых дома на одном земельном участке?
Можно ли строить два жилых дома на одном земельном участке?
Если два жилых дома построены на одном земельном участке, то получится ли оформить право собственности на второй дом?
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540) вид разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства» предполагает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
Вид разрешенного использования земельного участка «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предусматривает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (то есть «Для индивидуального жилищного строительства»); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
На земельных участках с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» разрешается осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (то есть «Для индивидуального жилищного строительства»), хозяйственных построек и гаражей.
В описании названных видов разрешенного использования земельных участков указано на размещение жилого дома в единственном числе. Из-за этого на практике могут возникать сложности с правильным пониманием того, можно ли на одном земельном участке построить два дома.
В ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» указано, что приусадебный земельный участок используется, в том числе для возведения жилого дома (в единственном числе).
В то же время в ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сказано, что на садовом земельном участке у граждан имеется право размещения садовых домов, жилых домов (во множественном числе).
Вместе с тем надо понимать, что все приведенные выше нормативные акты на самом деле не регулируют вопрос количества жилых домов, размещаемых на земельном участке, и не запрещают строить два и более дома на одном участке.
По одному из споров в определении Верховного Суда РФ от 16 октября 2018 г. № 5-КГ 18-206 по делу о признании права собственности на самовольную постройку указано следующее: «Разрешая спор по существу и отказывая З… в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве», статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», пришел к выводу о том, что на земельном участке с разрешенным видом использования «для личного подсобного хозяйства», допускается возведение единственного жилого дома.
С данным выводом суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит вывод судов первой и апелляционной инстанции не соответствующим требованиям закона.
… Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
Данным классификатором, в том числе предусмотрены следующие виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений); для ведения личного подсобного хозяйства (размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных).
Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», а также Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 устанавливаются пределы эксплуатации земельных участков с позиции вида разрешенного использования. При этом вопросы, связанные с определением количества жилых объектов, возведение которых допускается на земельном участке, ими не регулируется».
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе градостроительные регламенты. Согласно ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в частности, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Пунктом 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ установлено, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Именно максимальный процент застройки земельного участка применительно к каждому конкретному случаю имеет определяющее значение для решения вопроса о возможности построить два и более жилых дома или иных строений на одном земельном участке.