Разрешение на строительство объекта на двух участках
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 октября 2017 г. № 36323-НС/07 О выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 августа 2017 г. № 23179-ВА/Д23и по вопросу разъяснения норм законодательства Российской Федерации и сообщает.
При этом согласно части 12.1. статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства. Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» определено, что этапом строительства является строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства).
Согласно части 12 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Статьей 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
В части надлежащего оформления прав собственников помещений в таких многоквартирных домах на принадлежащее им в силу закона общее имущество в части прав на земельный участок, Минстрой России считает необходимым отметить следующее.
Согласно части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Важно отметить, что границы и размер земельного участка, необходимого для обслуживания, эксплуатации, и благоустройства многоквартирного дома определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом следует обратить внимание на то, что градостроительное законодательство, устанавливающее правила выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, не содержит требования о формировании земельного участка для целей обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства. Специальное законодательство содержит лишь требование о размещении объекту капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.
Согласно части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищное законодательство Российской Федерации не регулирует отношения, возникающие при строительстве объектов капитального строительства.
Таким образом, выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, в том числе, если эти объекты возводились поэтапно, не противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации.
Обзор документа
По мнению Минстроя России, закон допускает выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капстроительства на одном земельном участке, в том числе в случае, когда эти объекты возводились поэтапно.
Разрешение на строительство объекта на двух участках
Наша организация владеет двумя смежными земельными участками, один в собственности, второй в долгосрочной аренде с правом использования под строительство. Местонахождение – г. Воткинск Удмуртской Республики.
Могут ли возникнуть проблемы при получении разрешения на строительство одного многоквартирного дома на этих двух участках, а также при получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него?
2. При этом позиция Минэкономразвития России по данному вопросу с 2011 года остаётся неизменной (см. Письмо Минэкономразвития России от 10.10.2011 № Д23-4229 «О строительстве объекта недвижимости на нескольких земельных участках» и «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» (размещён на сайте Минэкономразвития России 01.08.2018 г. и доступен по адресу: https://www.economy.gov.ru/material/obrashcheniya_grazhdan/obzor_obrashcheniy_grazhdan_2018.html), что создавало и создаёт реальные проблемы у застройщиков при постановке таких объектов на государственный кадастровый учёт, и заключается в следующем:
3. Федеральным законом от 02.08.2019 № 283-ФЗ в статью 57.3 «Градостроительный план земельного участка» (ГПЗУ) Градостроительного кодекса Российской Федерации включена часть 1.1, в которой реализована позиция Минэкономразвития России, то есть рассматриваемый вопрос нормативно урегулирован, а именно:
«В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории».
4. Таким образом, в настоящее время для строительства объекта капитального строительства должен быть образован один земельный участок, на который, в общем случае, должен быть выдан один градостроительный план земельного участка. В случае, если проектная документация на такой объект разрабатывается или уже разработана по двум ранее выданным ГПЗУ, то проблемы у застройщика могут возникнуть при прохождении экспертизы ПД, при получении разрешения на строительство, при вводе объекта в эксплуатацию, при регистрации права собственности и постановке на государственный кадастровый учёт.
Может ли здание располагаться на 2х земельных участках с разными адресами?
Добрый день. Есть здание, в форме буквы Г. Часть здания принадлежит 2м собственникам.
Под этим зданием, два земельных участка.
Один в моей единоличной собственности, а второй земельный участок находится в долевой собственности с другим собственником.
При этом, адреса у этих земельных участков разные, то есть например Советская 135а и Советская 135в.
Ситуация запутанная, если вникать в детали, то много ньюансов и как так получилось и почему, это уже второй вопрос, нет смысла об этом говорить.
Вопрос: Можно ли, чтобы здание стояло на 2х земельных участках с разными адресами? Чем для собственника это чревато и какие в этом минусы?
Здравствуйте! Теоретически согласно ст. 263 ГК РФ застройка допускается на одном земельном участке, принадлежащем одному или нескольким лицам.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Но, в законе ничего не сказано о том, что здание не должно располагаться на нескольких земельных участках, поэтому какая либо ответственность за расположение здания на двух земельных участках не предусмотрена.
Из минусов пожалуй лишь возможные проблемы при отчуждении здания, так как в соответствии со статьей 273 ГК РФ
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
То есть, к приобретателю перейдет право собственности на земельный участок, принадлежащий не собственнику, а иному лицу.
Лучше конечно объединить эти участки в один чтобы не было путаницы в адресах.
Действующее законодательство не предусматривает запрета на строительство зданий на двух смежных участках. При этом в обязательном порядке не должно меняться целевое назначение земельных участков.
Однако, при получении разрешения на строительство могут возникнуть сложности. Тогда получение разрешения на строительство придется добиваться через суд. Поэтому, если у Вас зарегистрировано право собственности на здание, то Вам уже нечего опасаться.
Сложности с получением разрешения на строительство могут возникнуть, так как в Градостроительном кодексе при получении разрешения на строительство, если буквально толковать норму права, речь идет о земельном участке в единственном числе:
Статья 51 ГрК РФ. Разрешение на строительство
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
При этом Вы можете воспользоваться следующим правом:
Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
Однако, тогда возникнет право общей собственности, что вряд ли Вас устроит, как единоличного собственника одного земельного участка и собственника доли другого земельного участка.
Проблема может возникнуть при получении разрешения на строительства здания на двух участках, но так как здание уже построенное, то ничего с этим уже не поделаешь. Такая ситуация в принципе допускается.
До 1 января 2017 года. действовал Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, так там прямо предусматривалась возможность расположения одного здания даже не на двух участках, а на нескольких:
73. В Реестр вносятся следующие общие сведения о здании:
7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, — кадастровые номера всех таких земельных участков;
Если собственность на него зарегистрировано, то переживать на этот счёт не стоит.
Здание когда построено, знаете?
Старое здание, ясно. Риск претензий в этом плане ещё снижается.
Можно ли, чтобы здание стояло на 2х земельных участках с разными адресами?
Отвечая на Ваш вопрос, могу только согласиться с коллегами о том, что строить здание на 2-х земельных участках не запрещено. Есть судебная практика.
М-1396/2015 М-1396/2015 от 24 августа 2015 г. по делу № 2-1375/2015
http://sudact.ru/regular/doc/L.
С уважением, Татьяна.
В дополнение к сказанному, обращаю ваше внимание на ст.38 ГрК РФ.
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2015 N 459-ФЗ)
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Г. Гулькевичи 24 августа 2015 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего: Ермакова Ю.Б.,
При секретаре: Воликовой В.П.,
С участием заявителя Наумова В.Н.,
представителя заинтересованного лица Поповой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Наумова В.Н. об оспаривании действий органа власти (должностного лица) администрации Гулькевичского городского поселения,
Заявитель обратилась в суд и просит признать действия администрации незаконными и обязать выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В судебном заседании представитель администрации Гулькевичского городского поселения Попова И.В. заявленные требования признала.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Часть 1 ст. 254 ГПК РФ предусматривает, что гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Из материалов дела следует, что Наумову В.Н., на праве собственности принадлежит земельный участок в городе Гулькевичи по ул. Российская №21, площадью 1750 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 09.12.2013г.
При обращении Наумова В.Н. в администрацию Гулькевичского городского поселения за разрешением на строительство многоквартирного жилого дома, но получил отказ, потому что объект запроектирован на двух земельных участках.
Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
В силу ст. 264 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ земельные участки (за исключением изъятых из оборота участков, указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ) могут предоставляться их собственникам в аренду другим лицам в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка осуществляет права его собственника, установленные ст. 40 ЗК РФ.
Итак, организация вправе осуществлять строительство зданий и сооружений на принадлежащих ей земельных участках при соблюдении вышеуказанных условий (т.е. в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов).
В соответствии с частью 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключение случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечившее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
Порядок выдачи разрешения на строительство регулируется ст. 51 ГрК РФ. Для получения разрешения на строительство застройщик в соответствии с частью 7 ст. 51 ГрК РФ обязан представить органу пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.
По окончании строительства объекта он должен быть введен в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию построенного объекта регулируется ст. 55 ГрК РФ. Документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 ст. 55 ГрК РФ), которое выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (часть 2 ст.55 ГрК РФ). Формы разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлены Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 19.02.2015г. №117/пр)
Указанные нормативные правовые акты не содержат запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках и даже допускают ситуацию, когда одно здание может располагаться на нескольких земельных участках.
Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках, осуществляемое с соблюдением требований о соответствии целевому назначению земельных участков и их разрешенному использованию, а также требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных необходимых правил, нормативов.
Суд приходит к выводу, что действия администрации Гулькевичского городского поселения, которыми Наумову В.Н. отказано в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу г. Гулькевичи, ул. Российская, 21 должны быть признаны необоснованным, обязать администрацию Гулькевичского городского поселения выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд
Обязать администрацию Гулькевичского городского поселения выдать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в г. Гулькевичи на смежных земельных участках по ул. Российская №21 и ул. Российская №23а, а после окончания строительства выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме