Разрешение на строительство при постановке на кадастровый учет
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 марта 2016 г. N ОГ-Д23-3182 «О порядке строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости»
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит.
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает предоставление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), которое в силу положений статьи 25 Закона о регистрации, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.
При этом обращаем внимание, что согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, не допускается.
Одновременно следует отметить, что положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.
Кроме того, в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
В то же время, по мнению Департамента недвижимости, объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса, например, дачные и садовые дома.
Право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в случае, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, положения которой также предусматривают необходимость подтверждения прав на земельный участок, на котором расположен такой объект.
В силу положений части 9 статьи 25 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, для строительства которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации, в рамках взаимодействия органа кадастрового учета и регистрирующего органа. Правила указанной части не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости в соответствии с Законом о кадастре на основании заявления о постановке на учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов.
Учитывая изложенное, регистрация права собственности на объекты, обладающие признаками недвижимого имущества и для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в рамках реализации положений главы V.6 Земельного кодекса, в настоящее время не представляется возможной.
Вместе с тем обозначенный вопрос урегулирован в положениях статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу 1 января 2017 г.
| Заместитель директора Департамента недвижимости | М.В. Бочаров |
Обзор документа
Минэкономразвития России разъясняет отдельные вопросы порядка строительства, кадастрового учета и госрегистрации объектов недвижимости и объектов капстроительства.
В отношении объектов недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет, и права на них подлежат госрегистрации.
Строительство таких объектов осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Завершение строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Если объект не учтен в госкадастре, его госрегистрация не допускается.
По мнению Министерства, возможна госрегистрация объектов, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство (напр. дачные и садовые дома). При этом необходимо подтверждать право на земельный участок, на котором расположен такой объект. Постановка последнего на кадастровый учет осуществляется на основании декларации о нем, представленной вместе с заявлением о госрегистрации права.
При этом отмечено, что разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит госрегистрации. Поэтому регистрация права собственности на такие объекты в рамках реализации положений Земельного кодекса в настоящее время не представляется возможной.
Указанный вопрос урегулирован в новых положениях Закона о госрегистрации недвижимости, вступающего в силу 1 января 2017 г.
Уведомительный порядок работы с объектами ИЖС и садовыми домами
В свете последних изменений в Градостроительном кодексе, для строительства объектов ИЖС и садовых домов больше не требуется получать разрешение на строительство. С августа прошлого года вводится единый уведомительный порядок, предусматривающий подачу застройщиками в местную администрацию уведомлений о планируемом и завершенном строительстве. Разберемся подробнее в деталях нового порядка.
Что по закону?
Статьей 51.1 Градостроительного кодекса установлено, что перед началом строительства объекта ИЖС или садового дома застройщик должен уведомить ОМСУ о планируемом строительстве, направив соответствующее уведомление.
Частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса закреплена обязанность застройщика подать в ОМСУ уведомление об окончании строительства объекта ИЖС или садового дома в срок не позднее одного месяца.
Формы уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утверждены Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр.
При этом важно, что постановка на кадастровый учет и регистрация прав на построенный объект проводятся без участия застройщика. Обязанность по передаче документов от застройщика в Росреестр вместе с заявлением о проведении единой процедуры кадастрового учета и регистрации прав возложена на органы местного самоуправления (п. 1.1 ч.1 статьи 15 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Как это работает?
Для начала рассмотрим, какие лица задействованы в новом порядке постановки на учет и регистрации прав в отношении объектов ИЖС и садовых домов:
Общая технологическая цепочка взаимодействий между участниками этого процесса имеет следующий вид:
А теперь детально рассмотрим сам порядок, в соответствии с которым осуществляется строительство новых жилых и садовых домов.
В течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве уполномоченный орган обязан провести проверку предоставленных документов на соответствие установленным градостроительным нормам и направить застройщику уведомление о соответствии или несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
По завершении строительства (на это отводится 10 лет) собственник должен направить в местную администрацию одним из перечисленных выше способов уведомление об окончании строительства, приложив к нему технический план с описанием возведенного им на участке жилого или садового дома, подготовленный кадастровым инженером в виде электронного документа.
ОМСУ обязан в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления уведомления об окончании строительства направить застройщику уведомление о соответствии/несоответствии построенного объекта нормам, а также самостоятельно передать полученные от застройщика документы и заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации права в Росреестр, при этом последнее нужно сделать в электронном виде.
Если ОМСУ не направит в Росреестр соответствующее заявление в установленный срок, то застройщик может сделать это самостоятельно. В этом случае Росреестр обязан запросить уведомление об окончании строительства и технический план по системе межведомственного информационного взаимодействия у уполномоченного ОМСУ. К сожалению, в нашей стране есть проблемы с подключением ОМСУ и ОГВ к СМЭВ, поэтому такой порядок окажется более сложным, чем простая отправка готового пакета документов в Росреестр.
Немаловажно, что с уведомлением об окончании строительства застройщик обязан подать сведения об оплате государственной пошлины за регистрацию права. При подаче заявления в электронном виде пошлина оплачивается после его отправки по УИН.
Как изменения отразятся на работе ОМСУ?
Очевидно, введение нового уведомительного порядка напрямую затронет сложившийся в ОМСУ рабочий процесс. Для оказания новых муниципальных услуг ОМСУ потребуется решить на местах ряд вопросов:
1. Как организовать работу с уведомлениями о планируемом и завершенном строительстве от застройщиков?
2. Как выполнять проверку xml-документов технических планов, предоставленных застройщиками вместе с уведомлениями об окончании строительства?
3. Как формировать и отправлять заявления на проведение единой процедуры кадастрового учета и регистрации прав в Росреестр в электронном виде?
Для подачи заявлений в электронном виде может использоваться как сайт Росреестра, так и специальные сервисы, предлагающие более удобные интерфейсы, позволяющие вести систематизированный и прозрачный обмен данными с Росреестром. В программном обеспечении «ТехноКад-Муниципалитет», являющемся ярким представителем семейства таких сервисов, есть дополнительное преимущество: электронное взаимодействие в части кадастрового учета и регистрации прав возможно во всех субъектах РФ, независимо от того, перешел ли Росреестр в этом регионе на использование новой учетно-регистрационной системы ФГИС ЕГРН или нет.
На текущий момент времени в «ТехноКад-Муниципалитет» для решения задач по рассматриваемому вопросу доступны:
Подписывайтесь на канал Кадастр + Регистрация Online , чтобы быть в курсе новейших технологических решений в сфере кадастрового учета и регистрации прав, а также важнейших изменений нормативно-правовых актов! Ждем Вас!
Постановка на кадастровый учет нового индивидуального жилого дома
Вопросы, которые касаются темы постановки недвижимых объектов на кадастровый учет, не относятся к категории простых, поскольку для этого требуются определенные знания. Кроме того, законодательство относительно Кадастрового учета Росреестрапостоянно претерпевает изменения.
Для чего необходимо ставить жилой частный дом на кадастровый учет
Законодательно установлено, что после окончания строительства индивидуального жилого дома, находящегося на землях категории «Населенные пункты», с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство- ИЖС» или «Личное подсобное хозяйство- ЛПХ»,в обязательном порядке необходимо проведение постановки недвижимости на кадастровый учет. Предварительно в обязательном с 2017 года на постройку частных жилых домов требуется разрешение на строительство. Данноетребование имеет отношение индивидуальным жилым домостроениям, находящимся на городских землях, в деревнях и поселках, иными словами, на землях населенных пунктов, которые находятся в собственности у физических или юридических лиц. После постановки построенного индивидуального жилого дома на кадастровыйучет, останется зарегистрировать право собственности в ЕГРН, что с 2017 года производится практически одновременно. После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности, лицо считается полноправным владельцем жилого дома со всеми вытекающими отсюда правами. Только полностью оформленный и в кадастре и в ЕГРН дом можно продать, обменять, или заложить в ипотеку.
Процедура осуществления постановки нового индивидуального жилого дома на кадастровый учет
Если земельный участок, на котором построен жилой дом не стоит на кадастровом учете либо у него не уточнены границы, обязательно необходимо составить и межевой план. Созданием межевых плановтакже занимаются аттестованные в Росреестре кадастровые инженеры, состоящие в СРО, при помощи геодезистов. В таком случае желательно, чтобы геодезией, составлениеммежевого и технического планов занималась одна организация, которая специализируется на обоих этих направлениях деятельности одновременно.
После подготовки технического плана на жилой дом документы передаются в Росреестр. Они должны быть сопровождены заявлением с просьбой о постановке на кадастровый учет, а с 2017 года и одновременно заявление на государственную регистрацию права собственности на новый дом.
Какие документы потребуются
Список документов, предоставляемых в орган, осуществляющий кадастровый учет, может отличаться в зависимости от того, какие именно цели преследуются владельцев недвижимого объекта. Стандартный список обычно включает:
Как уже говорилось выше, документация, перечисленная в последних двух пунктах, должна быть подготовлена квалифицированным уполномоченным сотрудником – кадастровым инженером. В Москве и Московской области, срок постановки на кадастровый учет нового дома исчисляется семью рабочими днями по закону. Но если пакет документов или тех.план имеет неточности или противоречия- Росреестр вынесет решение о приостановлении в постановке на кадастровый учет. Совет: для гарантированной постановки на кадастровый учет объектов недвижимости обращайтесь к грамотным и желательно местным кадастровым инженерам.
Что получает владелец частного жилого дома после постановки на кадастровый учет
Целью обращения в орган, занимающийся ведением кадастрового учета, является получение выписки из ЕГРН с кадастровымномером. Данный вид документа – выписка из Единого Государственного реестра недвижимости, в который вносятся все наиболее значимые характеристики и особенности недвижимого объекта. Здесь же зафиксирована информация о том, кто именно является его собственником (либо правообладателями), но для этого обязательно необходимо подать и заявление на регистрацию права собственности на вновь образованный объект недвижимости. В документ внесен индивидуальный кадастровый номер, который должен иметь каждый объект недвижимости в России, будь то здание, сооружение, помещение, или земля. Присваивая такой номер, государство тем самым гарантирует владельцу недвижимости неотъемлемые имущественные права на конкретный объект недвижимого имущества.
Если пришел отказ
К сожалению далеко не всегда из Росреестрана заявление физического или юридического лица о постановке на кадастровый учет нового дома приходит положительный ответ, приостановки и отказы в кадастровомучете также не являются редкостью. Если вы получили отказ, не нужно впадать в панику. Если постановкой на кадастровый учет занимался профессионал, и нет объективных запретов на постановку – он несомненно исправит причины приостановки и со второй попытки поставит ваш дом на кадастровый учет. Но если не удается поставить на учет, и вы получаете отказы, значит существуют сложные противоречия, которые можно исправить исключительно через суд.Необходимо только иметь на руках мотивированный отказ Росреестра в постановке на кадастровый учет, комплект подтверждающих документов и правильное исковое заявление, желательно составленное юристом по недвижимости. Среди причин, по которым Росреестр может отказаться регистрировать новый дом в кадастре недвижимости, наиболее частые следующие случаи: